上海奉賢南橋國際企業(yè)總部發(fā)展戰(zhàn)略報告(編輯修改稿)
2025-03-20 11:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、國際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風情。 ?在南橋新城商業(yè)核心區(qū)域 南方國際項目必須使自己 “ 中心化 ” 競爭戰(zhàn)略： 如何在地區(qū)發(fā)展中脫穎而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。這樣的元素，必須能融入南上海的文化，而又能帶來新的血液。 ！ 總體競爭戰(zhàn)略 1：項目使命： “ 中心化 ” 承擔南橋新城向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標，承擔區(qū)域復興和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經(jīng)濟元素。 總體競爭戰(zhàn)略 2：形象定位：南橋新城首席企業(yè)商務總部 新城的核心和濃縮，最輝煌的都市商務休閑娛樂中心，在此形成特定的階層。 項目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 價值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務為先導 功能彈性化 綜合體資源共享 第一高度寫字樓 南方國際品牌支撐 標志性雕塑及廣場 M5地鐵上蓋 戰(zhàn)略形成價值體系 潛在新參加的競爭者 （流動性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購買者 （議價能力） 已存在的 競爭者 （已有的威脅） 供應方 （議價能力） 采用波特競爭力模型進行競爭分析 項目周邊地區(qū)未來供應用地屬性大致相同，將在一定程度上不可避免的進行同質(zhì)化競爭 購買者重置成本不高 只要有適當措施可吸引 市場目前沒有同類型項目上市，區(qū)域替代品較少 主要競爭來自于有歷史沉淀因素的競爭，集中于酒店和高檔商業(yè)。但原有的酒店和商業(yè)配套設施檔次較低、經(jīng)營管理風格和模式落后、業(yè)態(tài)單一，整體無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機會。 項目分策略 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢，將資源利用最大化； 會所、大堂、設施、服務等的共享和互融互通 分策略之二： 設計以生態(tài)概念貫穿，成為健康物業(yè)的典范 ； 分策略之三： 以各功能的頂級組合構建項目的頂級形象； 頂級寫字樓 +五星級酒店 +服務式公寓 +高檔商場 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競爭優(yōu)勢； 酒店 ——國際化星級酒店 寫字樓 ——頂級酒店服務式 公寓 ——服務式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商業(yè) ——綜合型、景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價空間，使物業(yè)的價值最大化； 分策略之六： 以標志性的南橋第一高度建筑確立整體形象，并形成強制性視覺沖擊，增強昭示性； 項目整體定位 區(qū)域價值 品牌價值 整體價值 商圈價值 挖掘需求 項目區(qū)位 開發(fā)商 項目地塊 商業(yè)氛圍 人口 ?連接上海和浙江的樞紐 ?政治、經(jīng)濟、文化中心 ?人口導入大區(qū) ?居住區(qū)聚集 ?快速立體干道連接市區(qū)和周邊區(qū)縣 ?軌道 5號線經(jīng)過 ?強大的產(chǎn)業(yè)支撐 ?在當?shù)鼐哂休^高知名度 ?經(jīng)營理念力爭經(jīng)濟效益、社會效益協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ?南橋總部經(jīng)濟的先導 ?產(chǎn)品規(guī)模較大，能塑造成當?shù)鼐哂杏绊懥Φ纳虡I(yè)項目 ?項目位于未來南橋新城商業(yè)中心，商業(yè)聚集力強，輻射面廣 ?南橋商圈尚未完全形成，本案可起到引領區(qū)域市場商業(yè)格局的作用 ?當?shù)匚闯霈F(xiàn)大型商業(yè)項目，商業(yè)模式單一 ?現(xiàn)有商業(yè)不能滿足當?shù)匦鲁蔷用袢諠u豐富的生活需求 ?南橋現(xiàn)有居住消費群體 ?規(guī)劃中人口的導入 ?外來消費群體 中心 高端形象體現(xiàn) 大體量、輻射廣 市場容量巨大 人口消費需求多元化 產(chǎn)品價值提煉 產(chǎn)品功能定位 綜上所述，項目基地具備明顯的區(qū)位優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、地塊優(yōu)勢，以及區(qū)域人口發(fā)展迫切需求，五大特征構成項目價值兌現(xiàn)背景，使立足區(qū)域特質(zhì)、演繹中心價值點成為可能。項目自身定位應超越現(xiàn)有規(guī)劃中單純地區(qū)中心的層次和能級，放到奉賢乃至上海大區(qū)范圍考量，將在這新一輪城市競爭中獲此比以往更多的發(fā)展機遇。 逐步實現(xiàn)高可達性、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整 性，從而實現(xiàn)巨大的經(jīng)濟效應、社會效應與升值潛力。 項目整體定位 根據(jù)市場調(diào)研的結果，以及地塊價值提煉。項目周邊沒有成型、成規(guī)模的中高檔商業(yè)中心，而南橋新城政府為了加大招商引資的力度，必會發(fā)展強化這一塊內(nèi)容。使得各方資金匯聚南橋企業(yè)總部，實現(xiàn)經(jīng)濟高速發(fā)展。 所以本案提出一種聚合“個性、時尚、創(chuàng)意、雅致、先鋒”的現(xiàn)代商業(yè)理念： 南橋新城 HOPSCA生態(tài)創(chuàng)意商業(yè)區(qū) H O P S C A HOTEL OFFICE PARK SHOPPING MALL CONVENTION APARTMENT 酒店 寫字樓 公園 大型綜合購物中心 商貿(mào)博覽 高級公寓 項目整體定位 項目在開發(fā)的不同階段， 定位應有三個層次的深化 第一個階段 第二階段 最后階段 目前南橋沒有一個地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、購物、文化等全部集在一起的綜合體項目。這應該是本項目的一個明確的吸引力。 ★ 強調(diào)可觸及性； ★ 強調(diào)綜合性 ★ 一個國際交流、人們聚會的地點； 交通便利，未來的交通樞紐的上蓋。 里面會有很多的活動，很多人在此聚會。 這樣層層深化的定位，將使項目穿上時尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 分階段定位 客戶定位 寫字樓 公寓 酒店 商場 核心客戶： SOHO一族、寫字樓客戶 重要客戶：單身白領、投資客 核心客戶：本地中小型企業(yè)、企業(yè)分公司 重要客戶：外地公司分公司 核心客戶：商務人士、寫字樓客戶 重要客戶：旅游客 客戶定位 核心客戶：寫字樓、公寓、酒店客戶、周邊 社區(qū)居民 重要客戶：周邊區(qū)域和外地客戶 物業(yè)發(fā)展建議 建議原則 原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案，而是對設計提出的建設性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素。 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號 功能化體系 國際 生活 標志性 —— 休閑娛樂型 SHOPPINGMALL/雕像 /建筑第一高度 高適應性（彈性空間） 超標準服務 室內(nèi)外共享空間 /風格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng) 高針對性（服務式公寓 /寫字樓） 休閑娛樂型 SHOPPINGMALL 商務 公寓 商業(yè)
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