【文章內(nèi)容簡介】 分析 ? 10月，辦公物業(yè)新增預(yù)售面積為 0萬平方米； ? 10月，辦公物業(yè)成交面積為 ，同比下降 %，環(huán)比 下滑 %； ? 10月，辦公物業(yè)供不應(yīng)求。 ? 11月，辦公物業(yè)新增預(yù)售面積為 ； ? 11月，辦公物業(yè)成交面積為 ，同比下降 %，環(huán)比 上漲 %； ? 11月，辦公物業(yè)供求比為 1： LOGO 寫字樓 ? 鄭州市辦公樓市場在 07年底、 08年上半年大幅放量以后，使得辦公樓市場后勁較小， 8月份，辦公樓市場連續(xù)兩個月的 “ 0”供應(yīng)，9月雖小幅增加，但 10月份，辦公供應(yīng)重新回到 “ 0”點。 ? 11月份全市辦公用房主要分布在鄭東新區(qū)，金水區(qū)辦公物業(yè)預(yù)售量很少。辦公用房銷售情況來看，鄭東新區(qū)的銷售套數(shù)和面積最多，價格也最高。連續(xù)幾個月的供應(yīng)荒，沒有使辦公市場需求緊張， 縱觀111月份辦公樓市場供求比 1： ， 全市仍然供大于求，市場仍為存量去化期。 ? 從全市辦公樓市場成交情況來看，辦公成交表現(xiàn)不溫不火，連續(xù)幾個月，并沒有明顯的峰值，目前辦公市場主要表現(xiàn)為市場存量去化。 LOGO 寫字樓 二、寫字樓成交分析 近幾個月，鄭州市辦公樓市場并沒有新批預(yù)售項目，市場潛在的預(yù)售項目較少，基本處于 “ 0”狀態(tài)，因此，目前辦公樓市場主要為在售項目去化，市場成交受個案的影響較大。 11月，辦公樓市場區(qū)域分布主要集中在鄭東新區(qū)和金水區(qū)，鄭東新區(qū)的永和國際廣場、藍碼地王大廈、順馳大廈、意大利國際大廈 A座，金水區(qū)的榮勛大廈項目本月成交相對較多；中原區(qū) 11月辦公物業(yè)亦有一定成交，但是相對較少，僅有 647平方米，全部來自于隴海西路住宅樓項目，其他區(qū)域本月均沒有辦公物業(yè)成交 。 LOGO 寫字樓 三、寫字樓價格分析 縱觀鄭州市 ——上下波動不一，但是大起大落的現(xiàn)象并不明顯。 從辦公樓區(qū)域成交價格上來看， 11月金水區(qū)的成交均價位于全市首位，均價為 11139元 /平方米，價格的上浮，主要受區(qū)域高價位辦公物業(yè)的拉動。中原區(qū)、鄭東新區(qū) 11月成交均價分別為 3120元 /平方米、3991元 /平方米，其中鄭東新區(qū)成交均價較上月有大幅下調(diào)，其中，榮勛大廈項目一定體量低價位的一次性成交，對價格影響較大。中原區(qū)本月價位的變化，明顯受個案影響較大。 年關(guān)將至，開發(fā)商處于回籠資金的壓力，低價拋售意圖明顯。 LOGO 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研 第三部分 商業(yè)篇 LOGO 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研 一、商業(yè)供求分析 二、商業(yè)成交分析 三、商業(yè)價格分析 LOGO 商業(yè) 一、商業(yè)供求分析 ? 10月份：鄭州商業(yè)用房新增預(yù)售面積 ,同比 下降 53%,環(huán)比下滑 %； ? 10月份：商業(yè)用房銷售面積為 ，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %； ? 10月份 ： 商業(yè)用房供不應(yīng)求 ，供求矛盾有一定緩和。 ? 11月份：鄭州商業(yè)用房新增預(yù)售面積 ,同比下 降 %,環(huán)比上漲 %； ? 11月份：商業(yè)用房銷售面積為 ，同比上漲 %，環(huán)比下降 %； ? 11月份 ：商業(yè)用房 供求比 1： ，基本持平。 LOGO 商業(yè) 鄭州市商業(yè)用房在連續(xù)數(shù)月供大于求的情況下， 1011月，商業(yè)用房的供求矛盾趨于緩和，連續(xù)四個月，首次出現(xiàn)供求持平的現(xiàn)象，但是，縱觀商業(yè)用房 111月份累計的供求比 1： ，商業(yè)用房的去化仍存在較大壓力。 LOGO 商業(yè) 二、商業(yè)成交分析 ? 成交量分析 縱觀 08年鄭州商業(yè)用房成交走勢， 全年成交峰值出現(xiàn)在 10月份 。 10月份，商業(yè)物業(yè)的成交上漲，主要受市內(nèi)大型商業(yè)項目的影響，其中，建業(yè)置地廣場、裕鴻國際分別以 、 成交面積成為鄭州市本月商業(yè)用房成交的第一、第二位，分別占全市成交面積的 35%、 29%，其他商業(yè)的成交多以住宅底商為主，對全市成交面積影響較小。 11月成交量雖有所下降，但總體還是上漲的。主要集中在金水區(qū)和鄭東新區(qū)。 LOGO 商業(yè) 三、商業(yè)價格分析 ? 成交價格分析 ? 10月份：商業(yè)用房銷售均價為 7555元 /平方米，同比上漲%，環(huán)比下降 %；近期商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象，致使商業(yè)項目間的激烈競爭，再加之市場觀望氣氛濃重，商業(yè)的投資價值在一定程度上亦受到一定的影響。 ， LOGO 商業(yè) ? 11月份：商業(yè)用房銷售均價為 7080元 /平方米，同比上漲%，環(huán)比下降 %。 ? 10月商業(yè)物業(yè)的成交均價受個案影響較大，其中，建業(yè)置地廣場、裕鴻國際分別以 7000元 /平米、 8900元 /平米的均價去化了全市 64%的銷售量，基本定格了本月商業(yè)物業(yè)的成交均價在 70008900元 /平米間，由于市內(nèi)高價樓盤的上拉動力不足，本月成交均價有一定的下滑。 LOGO 第一部分 市場調(diào)研與分析 四、區(qū)域分析 LOGO 區(qū)域分析 （一）西區(qū) 西區(qū)在行政區(qū)域上主要屬于中原區(qū)，相關(guān)信息： 中原區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛，城區(qū)欣欣向榮。 2022年，碧沙崗商業(yè) 區(qū)被確定為市級三大商業(yè)中心之一。由中國長城房地產(chǎn)開發(fā)公司 開發(fā)的中商貿(mào)城已初具規(guī)模，商業(yè)大廈、中原商貿(mào)城、丹尼斯百 貨、泰隆商廈以及麥當(dāng)勞、國美、思達、家中福、雙匯連鎖店等 一批大型商業(yè)企業(yè)，和 30個各類商品交易市場，在鄭州西區(qū)形成 了濃厚的商業(yè)氛圍。家世界、世紀(jì)聯(lián)華等大型商業(yè)超市的建成開 業(yè)更是錦上添花，全區(qū)初步形成了碧沙商業(yè)區(qū)、臥龍商業(yè)區(qū)、帝 湖商業(yè)區(qū)和羅莊汽貿(mào)一條街等極具活力的商品流通和商業(yè)貿(mào)易市 場。 LOGO 區(qū)域分析 （二）大建（大學(xué)路建設(shè)路） ? 交通 ※ 五岔路口 ※ 西出站口 ※ 沙口路 —京廣路快速路 ※ 建設(shè)路 —金水路快速路 ※ 建設(shè)路精品街整治工程 ※ 地鐵 1號線 ※ 三環(huán)快速 ※ 鄭汴洛快速走廊 ? 商業(yè) ※ 二七碧莎商圈樞紐 ※ 碧莎商圈擴建項目（占地 117畝） ※ 西出站口商圈（計劃 09年春運前投入使用） LOGO 區(qū)域分析 ? 行政 ※ 交通廳 ※ 炮院 ? 自然 ※ 碧沙崗公園 ※ 金水河濱河公園 ※ 綠城廣場 ? 金融 ※ 浦發(fā) ※ 中行 ※ 工行 LOGO 區(qū)域分析 鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院 ? 全院在職職工 2679 人，其中： 正、副高級職稱 652 人 退休人員正副級職稱 280 人 專業(yè)技術(shù)人員（除工人及行政人員外） 2380人 現(xiàn)有臨床、醫(yī)技科室 55 個 省重點學(xué)科 26 個 重點專科 18 個 ? 業(yè)務(wù)量 實際開發(fā)床位 3900 張 年門診量約 120萬 人次 年住院病人約 人次 年接受省內(nèi)外進修人員 800 人 月病人供餐 30萬 人次 LOGO 區(qū)域分析 河醫(yī)立交橋9：0021：00工作日與雙休日流量對比（單位：人次、輛次）0100002022030000400005000060000700008000090000星期四 19000 61000 48000 65000星期六 28300 63500 35000 84650星期日 29700 69180 31680 77700公交車流量 人流量 自行車流量 轎車流量LOGO 區(qū)域分析 9 ：0 0 2 1 ：0 0 周六流量圖（單位：人次、輛次）8925046150150220121000020220400006000080000100000120220140000160000建設(shè)路 大學(xué)路建設(shè)路 89250 46150大學(xué)路 150220 121000人流與自行車綜合流量 公交車與轎車綜合流量LOGO 區(qū)域分析 河南省全省普通高等學(xué)校畢業(yè)生人數(shù)： ? 04年 ? 05年畢業(yè) ? 06年畢業(yè) ? 07年畢業(yè) 29萬人 ? 08年畢業(yè) 33萬人 鄭州市新婚對數(shù) ? 06年五區(qū)結(jié)婚 31759對 ? 07年全市結(jié)婚 63701對 ? 08年結(jié)婚將達到 6萬對 LOGO 區(qū)域分析 ? 區(qū)域分析中最為突出的特點： 河醫(yī)大帶來的就診病人住院，陪護、看護人 員住宿，進修人員居住生活的可觀需求； 驚人的人流、車流量。 以上特點支撐著龐大的租賃居住需求和 商業(yè)投資經(jīng)營需求，而目前區(qū)域內(nèi)所提供的 對應(yīng)產(chǎn)品遠遠不能滿足需要。 LOGO LOGO 第一部分 市場調(diào)研與分析 五、客群分析 LOGO 客群分析 ? 項目客群定位 一種是社會財富的中堅人群；另一種是智慧財富的中堅人群；還有一種是為健康、生存而樂于奉獻的人群。他們是河南的，鄭州的，區(qū)域的 …… ，他們也許是成功人士，也許是 80后的生力軍。 LOGO 客群分析 ? 特征： 有著共同的人生觀 ： 充滿原創(chuàng)活力，具備豐富的想象力和創(chuàng)造力；具有國際大都市心態(tài)，對世界的各種人流、物流、信息流、金融流、文藝流、時尚潮流能夠融會貫通；具有堅忍不拔，義無反顧的創(chuàng)業(yè)精神和對新知識、新思想、新文化的追求和創(chuàng)造；對未來充滿敬畏，見多識廣，富冒險精神和創(chuàng)新勇氣，不滿足于小富即安和已有的成就，有使命感，又創(chuàng)造偉業(yè)的精神。 LOGO 客群分析 對生活持有的態(tài)度 對居住環(huán)境，要的不是安度晚年的家園，而是找一塊福地，一個競技場，一個中途的轉(zhuǎn)折點，他們對不同的文化有很強的包容力，非常具有商業(yè)素質(zhì)；追求品位，合理以及最先進，最合乎人性的規(guī)則；重視信譽和服務(wù)；具有強烈的生態(tài)意識和環(huán)保意識。 LOGO 客群分析 對待金錢的態(tài)度和原則 體驗消費，需要產(chǎn)品人性化，展示人性化，購物人性化，接受最新的科技手段；挑選住宅是對建筑本身有視覺沖擊力的要求，對硬件設(shè)施有檔次要求，關(guān)心舒適、安全、豪華；追求時尚；認同高科技等同高消費；不要免費的午餐、認同有效投入，會產(chǎn)生更多有價值的財富。 他們的日常生活空間 家、公司、商場、超市、運動場所、酒吧、咖啡廳、飯店、 KTV、音樂廳、講堂。 LOGO 客群分析 他們的購房要求 ? 建筑本身具有強烈視覺沖擊力； ? 對建筑內(nèi)外景觀有創(chuàng)意要求； ? 注重共用空間的設(shè)計品位 ? 硬件配套需滿足商務(wù)與居住的混合要求，具備生活，工 作，娛樂，休閑等多種平臺； ? 關(guān)注保值、升值的潛力因素； ? 有實力滿足個性化消費，關(guān)心舒適、安全及個性發(fā)揮空 間； ? 要求時尚、具備最新的科技手段。 LOGO 第一部分 市場調(diào)研與分析 六、競爭對手分析 LOGO 第一部分 市場調(diào)研與分析 區(qū)域內(nèi)住宅市場分析 ? 競爭樓盤： 長城康橋華城 升龍國際中心 鑫苑國際城市花園 鑫苑景園 鑫苑國際廣場 中原商貿(mào)城 中苑名都 升龍商業(yè)廣場 中原新城 金峰 金岸國際 LOGO LOGO 競爭對手分析 ? 共性特點 ： 建筑結(jié)構(gòu)：高層住宅 +裙樓底商 戶型結(jié)構(gòu)及面積： 33128㎡ 主力戶型： 3350㎡ 一居室、 7090㎡ 兩居室 銷售均