店鋪開發(fā)分析——企業(yè)業(yè)態(tài)選擇(編輯修改稿)
2025-02-18 00:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 體戰(zhàn)略所要求的社區(qū)型生鮮超市，另一方面是該分店選址的具體環(huán)境特點和目標顧客對于生鮮食品的排斥。深陷此種尷尬境地的維多利亞分店最終也只能落得慘淡收場的結局。 華潤萬佳 ? 2022年底萬佳登陸廣州在荔灣區(qū)中山八路開出第一家分店，至今，萬佳已在廣州擁有六家分店，其中四家在天河區(qū)。萬佳天河北店與百佳超市相距不到兩百米，而且與雙方不到一千米遠的距離尚有龍口西路另一家零售巨頭好又多，營業(yè)面積也在 2萬平方米以上。由于缺乏對選址中的競爭狀況的把握，萬家天河北店在殘酷的價格戰(zhàn)中敗下陣來。 三、商 店位置選擇 商店選址的原則 167。 方便貨品運送 167。 有利于競爭 167。 有利于網(wǎng)點擴充 Location , location , and location 167。 孤立店 商店位置類型的設計 ? 優(yōu)勢： 無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物。 ? 劣勢： 如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較?。粡V告費可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。 167。 經(jīng)規(guī)劃的購物中心 ? 優(yōu)勢： 協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、寬敞的停車場、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。 ? 劣勢： 這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。 167。 自然形成的商業(yè)中心 中心商業(yè)區(qū) （ central business district， CBD） 是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人。 次級商業(yè)區(qū) （ secondary business district， SBD） 是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。 鄰里商業(yè)區(qū) （ neighborhood business district， NBD） 是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。 專業(yè)一條街 （ string） 是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。 位置選擇因素分析 167。 客流規(guī)律 167。 周邊商店聚集狀況 167。 競爭對手分析 167。 交通地理條件 167。 城市發(fā)展規(guī)劃 167。 周圍環(huán)境 167。 物業(yè)成本 選址因素 城鄉(xiāng)結合區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 次級商業(yè)區(qū) 居民商業(yè)區(qū) 商圈吸引顧客的能力 差 好 差 差 周邊工作或 生活 的人群提供的客源 差 好 好 好 娛樂休閑設施 差 好 差 差 停車服務 好 差 差 差 租金 低 高 低 低 步行便利程度 差 差 差 好 商家的靈活程度（物業(yè)的控制程度） 高 低 高 高 競爭狀況 弱 強 弱 弱 據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為 30%，在次要商圈為 10%，在邊際商圈為 5%，則： 主要商圈購買力為： 100 30 % ＝ 30（萬元） 次要商圈購買力為 : 200 10 % ＝ 20（萬元） 邊際商圈購買力為 : 300 5 % ＝ 15（萬元） 該新店營業(yè)潛力可估計為： 30＋ 20＋ 15＝ 65（萬元） 案例：沃爾瑪選址要求 ? 一、對商圈的要求 在項目 1。 5公里范圍內(nèi)人口達到 10萬以上為佳， 2公里范圍內(nèi)常住人口可達到 1215萬人 須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳 商圈內(nèi)人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當?shù)仄骄? 項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場 核心商圈內(nèi)（距項目 1。 5公里）無經(jīng)營面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 二、對物業(yè)的要求 物業(yè)縱深在 50米以上為佳，原則上不能低于 40米，臨街面不低于 70米 層高不低于 5米，對于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 4。 5米以上（空調(diào)排風口至地板的距離） 樓板承重在 800KG/平方米以上，對期樓的要求在 1000KG/平方米以上 柱距間要求 9米以上，原則上不能低于 8米 正門至少提供 2個主出入口，免費外立面廣告至少 3個 每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接 商場要求有一定面積的廣場 三、對停車場的要求 至少提供 300個以上地上或地下的顧客免費停車位 必須為供應商提供 20個以上的免費貨車停車位 如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地， 40尺貨柜車轉彎半徑 18米 四、其它 市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當?shù)卣鷾实墓╇姺绞剑傆秒娏繎獫M足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明，收銀臺，冷庫，冷柜，監(jiān)控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強弱電井道及各回路獨立開關箱 配備完善的給排水
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