【文章內(nèi)容簡介】 始終的理念，是項目取得成功的必備條件之一?！?南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 24 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：● 從宏觀上看，每一項目的定位又脫離不了區(qū)域文化特征的影響，因此，結(jié)合市場與項目素質(zhì)做出準(zhǔn)確定位，對項目的綜合建設(shè)起著關(guān)鍵的作用?！駬?jù)市調(diào)結(jié)果顯示：在該地塊還沒有一個樓盤能真正體現(xiàn)該地段原有的身份，和市場的隱性價值?！?項目分期定位由于項目分為兩塊（多層、小高層） ，功能不一，在總體一致的原則上要恰當(dāng)區(qū)分差異性，建議分區(qū)與分期開發(fā)結(jié)合起來并分期定位。本項目選用分期開發(fā)戰(zhàn)略，9 棟多層總分為一期，針對多層住宅進行定位，高層則放在二期，用以不同的名稱和定位來加以區(qū)別，分期定位主要為高層服務(wù)，讓市場不會因為一期推廣漸入尾聲而導(dǎo)致高層熱點不夠?！龆ㄎ荒繕?biāo)：整個項目定位為吉安市高檔次、高素質(zhì)綜合性社區(qū)，打造小康時代吉安市的理想家園。 ● 項目名稱及依據(jù)A1. 名稱：吉福苑 （多層） A2. 名稱：吉福大廈 （高層） B．依據(jù)：項目的名稱就是項目定位的濃縮，它不僅是代表整個樓盤的形象，更代表了開發(fā)商的開發(fā)理念和開發(fā)商的素質(zhì)?！?南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 25 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：其一，吉福苑富有時代的氣息，通俗易記。 其二，吉福苑標(biāo)識性很強，個性濃烈，有自我的鮮明特色，與地塊的地理、環(huán)境、布局、物業(yè)產(chǎn)品的定位、客戶的定位相吻合，體現(xiàn)了樓盤與眾不同的風(fēng)格。其三，吉福城市花園其風(fēng)格與目標(biāo)消費群體很貼切。特別是該物業(yè)融合了周邊的文化內(nèi)涵， “吉?！眱勺直旧砭途哂胸S富的文化含義，吉安現(xiàn)有樓盤至今還沒有一個能抓住本地文化，具體講是吉安文化。利用及充分挖掘該文化內(nèi)涵是本項目的獨有優(yōu)勢。其四，吉福城市花園具有較強的人情親和力，具有吉安地方特色。同時，不僅囊括了樓盤的品味、檔次，更主要的是恰當(dāng)?shù)乇磉_了一種住宅的新理念。尊貴、悠揚、創(chuàng)造在這里得到了完美體現(xiàn)。其五，吉福苑其從語法、語氣、語調(diào)上講，具有音、形、義有機的統(tǒng)一，發(fā)音響亮，書寫美觀，利于傳播。讓人一看就頓感大氣，令人遐想。其六，強調(diào)得天獨厚的吉福地段名稱，為樓盤營銷預(yù)留了足夠的發(fā)展管線。用“城市”來形容該地段，讓客戶在第一時間內(nèi)認同本項目的城市地段。其七，吉福大廈主要考慮到本項目高層將用于寫字樓、公寓、酒店， “大廈”氣勢上能容括以上三方面?！?南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 26 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：A多層住宅每棟名稱定位 吉安是個重視教育,科舉興盛的地方，在教育上，歷史上出現(xiàn)過許多文人仕官。在吉福城市花園中引入歷史名人中的各界科舉狀元，作為每棟的名稱，吉安市及地市狀元名單如下：“王克貞、何昌言、董德元、文天祥、胡 廣、曾 棨、蕭時中陳循、曾鶴齡、劉 儼、彭 時、彭 教、羅 倫、曾 彥、楊 慎羅洪先、劉同升、劉繹、劉福姚 ”篩選出為人正派、有杰出成就者，用其字、號或能識別出這位名人的等。除此之外，還可以在一個組團綠化上作一個狀元聚會雕塑。雕塑方案如下：狀元回鄉(xiāng)（四人圖）曾 棨(13721432) 永豐縣 明成祖永樂二年甲申(公元 1404年) 蕭時中 吉安縣 明成祖永樂九年辛卯(公元 1411 年) 陳 循(13851462) 泰和縣 明成祖永樂十三年乙未(公元1415 年) 曾鶴齡(13831441) 泰和縣 明成祖永樂十九年辛丑(公元1421 年) 以上四人年紀(jì)相仿，中狀元的時間基上是連續(xù)的。可四人放在一個雕塑圖里。賜教圖劉 儼(13941457) 吉水縣 明英宗正統(tǒng)七年壬戌(公元 1442 年)◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 27 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email： 彭 時(14161475) 安福縣 明英宗正統(tǒng)十三年戊辰(公元 1448年) 彭 教(14381480) 吉水縣 明英宗天順八年甲申(公元 1464 年) 劉儼較為年長，彭時與彭教請劉儼賜教 讀書圖文天祥(12361283) 吉安縣(今青原區(qū)) 宋理宗寶佑四年丙辰(公元 1256 年) “升級”：升級的戶型、升級的景觀、升級的生活品質(zhì)、升級的品味 吉福路坐標(biāo)性建筑吉福路區(qū)域首席高尚社區(qū)吉安精英領(lǐng)地歸屬地◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 28 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：三、市場定位 目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)客戶群的種類（1）團購（政府機關(guān)、有實力的企業(yè)團體）購買用途：居家、休閑客戶特征：吉安一些公司效益較好，存在一定的購房潛在需求。另外，可利用發(fā)展商自己的社會資源優(yōu)勢，去網(wǎng)羅一些政府機關(guān)單位，這些政府機關(guān)具備強大的購買力，再加吉安有實力的企業(yè)團體，構(gòu)成了本案的團購消費群體。他們崇尚高品位的生活，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、品味較高、有特色的小區(qū)。這部分人選擇的住宅面積多在 80m2 至160m2之間，戶型為二房二廳或三房二廳，購房大多為居住用途，購房注重私密性?？蛻絷P(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、配套設(shè)施、優(yōu)惠的價格等是他們考慮的重點。（2）吉安本地的私營業(yè)主（吉州區(qū)）購買用途：居家、投資客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在吉州區(qū)，他們正處于事業(yè)的黃金時期，◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 29 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：平時工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活。有著強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。作為長期在外的經(jīng)商人士，對江西樓市自然十分關(guān)注，價格經(jīng)濟實惠而樓盤品質(zhì)不錯的樓盤是他們考慮的重點，他們購買的目的是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點，購房注重身份的體現(xiàn)。客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、通透的景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)是他們購買的重要因素。（3）政府官員（吉州區(qū)、青原區(qū)）購買用途：居家、休閑客戶特征：以吉州區(qū)政府官員為主。隨著制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機會越來越少，而隨著公務(wù)員的薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們的購買力越來越強，他們將選擇三房或更大的用于居家。有些身居要職的政府官員，急需住房，他們會為子女交納首期款，或者有人替他們的子女交納。他們選擇的住房一般為兩房或面積較小的三房?？蛻絷P(guān)注：地段、自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理、優(yōu)惠的價格。（4）自由職業(yè)人士（主要集中于高層）購買用途：居家、辦公客戶特征：自由職業(yè)人士，如律師、建筑師、證券從業(yè)人士、獨立策劃人、◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 30 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：藝術(shù)從業(yè)人士等，他們工作不受嚴格的作息時間的影響，思想較為前衛(wèi)，對精品的東西占有欲特別強，有一定的獵奇心理。客戶關(guān)注：本項目與其他房地產(chǎn)項目是否真有差別，家庭辦公環(huán)境能否滿足他們的要求，如有沒有 ISDN 或?qū)拵?，委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)能否滿足他們隨意的生活等。（5）企業(yè)員工及白領(lǐng)購買用途：居家、休閑客戶特征：這部分人消費能力一般，消費意識不是太超前，容易接受新生事物，但對價格及面積要求較高。如果他們已有住房，那他們一般就是為了子女購房或者因拆遷而不得不購房，這部分客戶相對來說比較挑剔，他們對居家是第一位，但休閑又必不可少?？蛻絷P(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、運動設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較為優(yōu)惠的價格。（6）外地人士（吉安各縣市與吉安有經(jīng)貿(mào)往來的人）購買用途：居家客戶特征：在吉安或生意較成功的外地人或外地駐吉安機構(gòu)的外地人士，他們屬于人在吉安，但思想、生活方式并不能完全融于吉安的，然而不想再回到他們原來生活地方，希望找一處相對理想的居所安定下來?？蛻絷P(guān)注：他們會選擇在價格適中、配套齊全的地方安家，價格、教育、物業(yè)管理是他們關(guān)注較多的?！?南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 31 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email： 目標(biāo)客戶群的年齡本項目的目標(biāo)客戶群為 30～55 歲為主，估計占 70%，55 歲以上的占15%以上。30 歲以下的，由于收入的原因，其在目標(biāo)客戶群中所占比重在15%左右。 目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布初步估計，整個項目 80%用于居家，20%用于投資（高層） 。較大部分的目標(biāo)客戶群來自于吉州區(qū)和各地縣，因該吉安市中心樓市競爭也十分激烈，客源相對集中，這就需要推廣銷售期增加宣傳力度，盡量縮短本項目的認知過程，迅速建立市場知名度和良好的口碑。 目標(biāo)客戶群潛力分析根據(jù)市場調(diào)查得知，吉州區(qū)總?cè)丝跒?314142 共 90850 戶。從非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口中的比例看。吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口占了兩區(qū)總非農(nóng)業(yè)人口的86%，意謂著吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口是購買的絕對主力。即：56040 戶。從對居民進行的兩次市調(diào)摸底看，居民在一年內(nèi)購房的比例為 18%。如圖所示：◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 32 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：按總量計算，則吉安市今明兩年的市場總量應(yīng)為 1 萬余戶，按每套100㎡計，則總開發(fā)量不能超過 100 萬㎡，從這個總量上看，吉州區(qū)開發(fā)總量不會超出這個數(shù)據(jù)，但加上青原區(qū)及目前存量房，則很可能會空置一部分。針對本項目的客戶容量只需在 300 戶，占總量的 3%，故本項目的客戶群分額占得較小，市場壓力不會很大。四、產(chǎn)品定位 吉福城市花園總用地面積 21600㎡，其中多層住宅 17120㎡，容積率為 ，建筑密不大于 30%，綠地率不小于 32%；高層 4500㎡，容積率為，建筑密度不大于 %，綠地率不小于 20%。垃圾站、公廁 105㎡，托兒所用地 1500㎡。吉福城市花園： 畝， 規(guī)劃建筑面積：46224㎡住宅：24792㎡ （6+1） 多層占總建的 54%公寓式寫字樓： 18900㎡ 小高層占總建的 41%您 若 計 劃 買 房 ， 購 房 的 時 間 為一 年 之 內(nèi)18%兩 年 以 內(nèi)16%暫 時 沒 考 慮29%說 不 準(zhǔn)37%◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室 第 33 頁 共 61 頁電話：07966690375傳真：07966690375Email：配套：2532㎡ 配套占總建的 5% 多層布局以坐北南為基本。利用地勢高低起伏設(shè)計每棟間排列方位。主入口設(shè)置于與吉安四中相鄰的規(guī)劃路，次入口設(shè)置為高層與吉安公路局宿舍間。高層沿沿地塊西北角弧型布置吉福大廈。沿規(guī)劃路設(shè)置底商。 多層 現(xiàn)代風(fēng)格 小高層 后現(xiàn)代風(fēng)格輕靈、簡潔、色彩明快。多層住宅面積取向：2 房：85~90 ㎡ 套數(shù)：90 套 面積總和：8100㎡3 房：110~120 ㎡ 套數(shù)：84 套 面積總和：10080㎡ 4 房：140~150 ㎡ 套數(shù)：14 套 面積總和：2100㎡ 復(fù)式：160~180 ㎡ 套數(shù)：16 套 面積總和：2880㎡ 面積合計：23160㎡以上各占總量的 44%、41%、7%、8%?！?南昌智原地產(chǎn)公司 ◆地址：南昌市沿江路華財大廈 A115室