【文章內(nèi)容簡介】 的惡性市場競爭。：本項目區(qū)塊擁有的自然和當?shù)厝宋穆糜钨Y源，在周圍區(qū)域的旅游業(yè)態(tài)中存在同質(zhì)的產(chǎn)品，導致客源市場類似，難以形成相互交錯和相對固定的客源，也影響市場的擴大，使得由此引發(fā)的市場競爭更為激烈。：花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)旅游區(qū)在營銷宣傳上相對滯后，形象強度和推廣力度不足，需要有創(chuàng)意的策劃和行之有效的營銷宣傳體系，來推動營銷宣傳，打造品牌形象。營銷宣傳手段和力度的欠缺，將直接影響旅游景區(qū)的生命力，間接影響景區(qū)周邊的旅游效應(yīng)和房產(chǎn)價值。第二部分 項目策劃3．旅游地產(chǎn)策劃思路：:花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)的高端房產(chǎn)不應(yīng)將工作和生活捆綁銷售，而應(yīng)把生活與工作徹底剝離，只銷售“綠肺”中的養(yǎng)生雅致生活。不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實，還要活得理想；不但要生活有檔次，還要生活有品質(zhì)?；ㄉ缴鷳B(tài)養(yǎng)生度假區(qū)的高端別墅和酒店，不僅僅是建筑概念，更是一種生活方式和生活態(tài)度，一種將生活與休閑、夢想與現(xiàn)實結(jié)合的現(xiàn)實載體。本項目應(yīng)該是為提升花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)五星級酒店、高端房產(chǎn)的環(huán)境品質(zhì)和市場競爭力，樹立品味憩居、修身養(yǎng)性的生活理念；打造典雅、精致、和諧的生活空間；倡導健康、時尚、閑適的生活方式；由此供高尚住宅擁有者、五星級度假酒店賓客以及個性化旅游者棲居、體驗與感悟。：：：旅游房產(chǎn)因涵蓋酒店、住宅、景區(qū)而涉及大眾、分眾和受眾，因此，旅游房產(chǎn)及其開發(fā)商的價值取向?qū)︿N售、經(jīng)營具有重要影響。引導和強調(diào)目標客戶對本項目的價值認同，將能達到銷售和增值的目的。花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)項目應(yīng)該體現(xiàn)以下價值：u 引領(lǐng)時尚品質(zhì)：花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)項目應(yīng)在度假方式、高尚住宅生活方式、休閑旅游方式等方面，追尋現(xiàn)代生活需求和未來發(fā)展趨勢，在精神、健康層面具有一定的高度和適度的超前，引導目標人群的生活居住、休閑游覽趨向健康、文化、時尚、品位。u 彰顯財富增值：財富蘊含著物質(zhì)的和精神的兩種存在和需求。花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)項目不但要為社會、為個體提供高品質(zhì)的物質(zhì)框架，更應(yīng)提供高品位的精神載體；高品質(zhì)的五星級度假酒店、住宅以及環(huán)境、景觀是業(yè)主物質(zhì)財富保值增值的發(fā)動機，高品位的文化內(nèi)涵則是酒店、住宅保值增值的助推器。應(yīng)通過這“兩高”體現(xiàn)花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)項目的價值。u 回饋時代社會：一個好的項目、一個高素質(zhì)的開發(fā)商都將對社會和大眾做出有益的貢獻。著名的香港正御集團打造的高品質(zhì)、高品位的花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)項目的建成將提升花山旅游與房產(chǎn)的檔次和知名度，為當?shù)氐慕?jīng)濟做出一定的貢獻，為市場需求群體提供消費需求、度假休閑服務(wù)，對滁州乃至南京地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、人們生活質(zhì)量產(chǎn)生重大的和深遠的影響。：隨著時代的發(fā)展進步，經(jīng)濟的發(fā)展進程，生活水平的大幅度提升，現(xiàn)代國人的世界觀、價值觀呈現(xiàn)飛躍和超前的態(tài)勢，就生活居住和旅游休閑來說，具有以下共性：u 返璞歸真：與社會經(jīng)濟的發(fā)展、生活水平的提高共生的是高樓大廈、車水馬龍、繁華喧鬧、環(huán)境污染以及加快的生活工作節(jié)奏、浮躁的心態(tài)、緊張的精神。因此，經(jīng)濟條件、閑暇時間具備的本項目的目標人群，人心趨靜，意欲遠離都市，絕塵脫俗，追求簡單、自然、生態(tài)、健康、文化的生活環(huán)境和生活方式。u 財富傳承：現(xiàn)代人在職場、商場的艱辛奮斗，積聚了豐富的物質(zhì)和精神財富，就有保值增值和傳延后代的需求。就本項目而言，他們會考慮物業(yè)現(xiàn)代和未來的價值以及傳世的價值，也會考慮其對后代的教育培養(yǎng)價值。u 自我實現(xiàn)：本項目目標客戶主要是事業(yè)有成、生活無憂群體，這類群體已經(jīng)滿足了基本需求，正趨向人類的最高需求。因此，他們追求自我實現(xiàn)，尋求自我實現(xiàn)感，也就是說，精神的、文化的需求日益膨脹，同時，也有自我反省、自我感悟、人心向善，回饋新朋好友、回饋社會的意愿。：一般旅游景區(qū)的價值主要體現(xiàn)于景區(qū)的自然形態(tài)和人文內(nèi)涵對于游人感受度，而本項目旅游景區(qū)則應(yīng)具有雙重價值和效益。u 增色與增值：作為花山五星級生態(tài)養(yǎng)生酒店和高端旅游房產(chǎn)的大環(huán)境配套或者說后花園形態(tài)，具有為旅游房產(chǎn)錦上添花、提供優(yōu)雅環(huán)境和休閑康體服務(wù)、提升旅游房產(chǎn)市場吸引力、競爭力乃至附加價值的作用。u 游閑與教育：作為旅游景區(qū)形態(tài)，具有為游人、度假者、居住者提供觀賞、休閑、娛樂、健身、養(yǎng)生、學習、教育等功效。u 經(jīng)濟效益：本項目經(jīng)濟效益將主要反映于保障五星級生態(tài)養(yǎng)生度假酒店和高尚生態(tài)養(yǎng)生住宅的投入產(chǎn)出；僅就本旅游景區(qū)而言，因其高端配套的特征，其經(jīng)濟效益以立足于保障運營成本為底線。u 社會效益：本項目的社會效益將立志于提升南京與滁州市旅游與房產(chǎn)的檔次，以及南京與滁州市的整體形象，同時為市民提供高層次的、有益于身心健康的休閑旅游度假地。：：任何一個旅游景區(qū)都應(yīng)有其主題，高尚旅游房產(chǎn)的相應(yīng)旅游景區(qū)更應(yīng)該確立一個有思想深度的主題，而文化則是深厚思想的提煉。本項目旅游景區(qū)應(yīng)該從符合高端旅游房產(chǎn)的檔次，順應(yīng)目標客戶群高層次需求的需要出發(fā)，選擇具有至高境界而又通俗易懂的養(yǎng)生文化作為主題。文化賦予人們內(nèi)涵，也賦予景區(qū)生命，自然和人的文化交流融合才能使景區(qū)具有吸引力和生命力。本項目必須著重環(huán)境景區(qū)層次的提升，通過有深度的養(yǎng)生文化注入，使環(huán)境景區(qū)內(nèi)涵豐富、生機盎然；通過有深厚養(yǎng)生文化的景區(qū)打造，烘托酒店、房產(chǎn)和景區(qū)自身的品質(zhì)，從而達到吸引酒店消費者、房產(chǎn)投資者以及景區(qū)旅游者的目的。：每一個好的景區(qū)要有亮點來提綱挈領(lǐng)，是景區(qū)規(guī)劃應(yīng)該著意強調(diào)的地方，反映在不同層次上的節(jié)點。節(jié)點是聚合視線和輻射視線的地方，突出節(jié)點將起到畫龍點睛的效果。由于本項目地塊割裂、地形復(fù)雜，地域廣闊，可用地塊較少的特點，不允許有規(guī)模聯(lián)片開發(fā)，因此，必須突出節(jié)點的效應(yīng)，以節(jié)點為亮點，以節(jié)點為聚散，以點連線，以點帶面，形成景區(qū)游線和規(guī)模效應(yīng)。：整個規(guī)劃區(qū)，地形起伏，鱗次櫛比的酒店和別墅建筑，與旖旎的湖光山色交相輝映，動靜相宜。如果和養(yǎng)生文化旅游相結(jié)合，最適宜的應(yīng)是布置小體量古典建筑點綴山體，但聞人語響，空靈蘊藉。通過景觀營造，又能處處是景，步步入畫、情景交融。：本項目在功能定位上主要考慮三大功能塊，主要功能性質(zhì)仍是為酒店度假區(qū)服務(wù)，以及房產(chǎn)品牌提升。一塊用地作為景區(qū)的入口區(qū)；一塊用地主要是服務(wù)于酒店，為酒店區(qū)提供配套設(shè)施及外延服務(wù)；另一塊用地則主要為結(jié)合高檔旅游房產(chǎn)區(qū)，為其提供居住以外的養(yǎng)生、保健、休閑、健身運動、享樂的空間。：a．注重因地制宜，根據(jù)不同地形設(shè)置不同類型和規(guī)模的項目。b．遵循延續(xù)酒店和房產(chǎn)的規(guī)劃方案，使功能布局與之相互協(xié)調(diào)，相得益彰。c．針對不同功能區(qū)的空間形態(tài)，滿足不同人群對景觀空間的需求。d．呼應(yīng)原則，項目大小呼應(yīng)，空間開合呼應(yīng)，人們活動動靜呼應(yīng)。：健康：山林SPA、森林氧吧……運動：徒步、登山……閑游：茶館、看林、觀鳥……勞作：生態(tài)果園、菜園、竹園……學習：棋院、書畫廊、琴樂……感悟：空靈構(gòu)筑、文化景觀小品……：：鑒于現(xiàn)代人和花山度假區(qū)項目目標群體的高層次需求，開發(fā)商的品牌形象和物業(yè)品質(zhì)/價值追求，以及旅游景區(qū)開發(fā)的內(nèi)涵要求，根據(jù)本項目區(qū)位、功能、地形地貌、旅游資源現(xiàn)狀等特性，通過對比選擇和深入思考，項目組決定將發(fā)源于中國、體現(xiàn)傳統(tǒng)中國風格、在國外已經(jīng)作為時尚，并廣泛運用于人生哲理、建筑美學等的禪學思想作為深層次的文化導入擬規(guī)劃旅游景區(qū)，營造清新淡雅、曲徑通幽的“禪意空間”和觸景生情的“感悟氛圍”，實現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生旅游的功效。：“山光悅鳥性，潭影空人心”　唐常建禪宗提倡心性本凈、講究空靈，它由最初使人擺脫外界干擾、心神安寧的精神修持方式，發(fā)展成為信奉者的一種體悟真理或最高實在的方法和眾多普通人的一種修身養(yǎng)性方式。中國美學傳統(tǒng)中最為核心的范疇——“境界”也誕生于此?！熬辰纭币詷O其精致、細膩、豐富、空靈的精神體驗，重新塑造了中國人的審美經(jīng)驗，并把中國人的審美活動推向成熟?！岸U意”雖然源于佛教禪宗文化思想，但是其中的生活態(tài)度、處世哲學、空靈意念等思想理念已為人們所感悟、所運用，逐漸成為人們的座右銘和美學觀，得到了歐美中產(chǎn)階級的呼應(yīng)，對促進新時期共建和諧社會也具有現(xiàn)實意義和輔助作用，主體上正合社會與新時期人們所需的傳統(tǒng)回歸。我們所說的“禪意空間”正是這種思想理念的外在的、文化的表現(xiàn)，而本規(guī)劃范圍內(nèi)似斷非斷的地塊分布，相對幽閉的空間感，與虛實結(jié)合、自由、精致、空靈的禪宗美學正相吻合，客觀上也給了我們打造禪意養(yǎng)生文化主題提供了合適的空間。暗線：禪學思想、禪意空間本規(guī)劃擬將“禪意空間”作為景區(qū)規(guī)劃的主要指導思想，通過游線組織、景觀小品、建筑格局、功能布局等的以實襯虛、移步換景、虛實掩映、似斷非斷的規(guī)劃設(shè)計，深化本項目的文化內(nèi)涵，使人們在不知不覺中體會感悟到“禪的意境”。明線：人生三境界、人生七雅文化本規(guī)劃擬用“人生三境界”（攀登之路、成就之境、頓悟之界）和“琴棋書畫、詩酒花茶”人生雅韻作為本規(guī)劃主題文化的明線和具體元素，來闡釋人生的真意，并充分考慮到地塊條件，用逐層遞進的人生三境界將地理上相對獨立的區(qū)塊聯(lián)系起來，打造具有深層文化和多層形態(tài)的高端旅游景區(qū)。通過“禪意空間”的營造，確立清新淡雅、曲徑通幽的主題基調(diào)。4．策劃定位：：人生境界，湖畔意景棲居的詩意，人生的真意享受生活雅致，感悟人生境界一人一畝地，一湖一青山 景區(qū)定位與項目概念：（酒店區(qū)旅游用地）：（奮斗之初，樸實）：◆ 攀登之路引導隔斷：隔斷是限定空間，同時又不完全割裂空間的手段，能夠在設(shè)計功能區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)劃分區(qū)域。隔斷仿似隔與不隔的意境，與禪意空間相符，采用木材、石材營造古樸、清幽的意境，上書“攀登之路”，讓游人自己去體味第一重人生境界。◆ 瑯琊名人雕像廊：瑯琊、滁州、南京名人層出不窮，如文化界的 等；教育界的 ；經(jīng)濟界的 ；金融界的 ；商界的 ；科技界的 等。南京知名企業(yè)亦有很多，如 等。規(guī)劃設(shè)計一條介紹瑯琊、江淮、南京名人和知名企業(yè)奮斗之路的名人雕像廊，從而激勵游人奮斗拼搏，朝著成就之境邁進。名人廊的名人不涉及健在名人。（SPA區(qū)，優(yōu)雅）◆ 成就之境引導隔斷：上書“成就之境”?！?隨性SPA會所（引爆項目）“鳶天戾飛者，望峰息心；經(jīng)綸世務(wù)者，窺谷忘返?！爆F(xiàn)代城市人工作繁忙、經(jīng)綸世務(wù)，本次策劃的引爆項目——隨性SPA會所，可以給他們以凝華自然的呵護，疲憊煩惱將會蕩然無存，身心放松。規(guī)劃在山頂最高處平坦地區(qū)建設(shè)隨性SPA館，其規(guī)劃充分考慮到游客休閑康體及觀景需要，在徽派建筑的基礎(chǔ)上進行改良，采用半開放式的露天設(shè)計。浴池采用半懸空設(shè)計，以自然山水景色為背景，充分融入自然，營造雅致、脫俗的氛圍，體驗魚相忘乎江湖的禪意空間。以容納六人左右的小茶室作為配套，提供健康茶飲等配套服務(wù)。讓游人在享受美容與養(yǎng)生的SPA服務(wù)同時，移情山水，感悟人生。楹聯(lián)可用“寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，望天上云卷云舒”。在隨性SPA會所入口處設(shè)置一間會所用房，配備會議室、健身設(shè)施等，供會議游客使用。在會所庭院內(nèi)設(shè)置小型酒吧臺、室內(nèi)SPA和插花臺。插花是用花型來表達心態(tài)的一門造型藝術(shù)，可運用“佛祖拈花，釋迦微笑”的典故，強調(diào)以心傳心的境界，插花臺安排插花表演及講授。教授內(nèi)容除包括插花的技巧外，還包括對人生的感悟。用富有人生哲理的小故事來體現(xiàn)“包容一切，以喜悅的態(tài)度看待一切事物的本質(zhì)”這一觀點?！?心語休閑廣場：“無窮般若心自在，語默動靜體自然”。心語休閑廣場位于地勢較平坦的區(qū)域，主要作為別墅區(qū)居民修身養(yǎng)性的場所，為游人提供一個山頂聚會的空間。配備音樂播放設(shè)備，居民可在此感悟人生、瑜伽、太極、舞劍等。心語廣場置景觀小品，游客可在此凝神靜氣、修心養(yǎng)性，聆聽心語。可設(shè)露天電影，攜手愛人或孩童，漫步其中，看看電影，傾訴心語，悠閑自在，不亦樂乎?！?空中健身中心：在地勢較高的平坦區(qū)域設(shè)置空中網(wǎng)球場和壁球場，作為別墅區(qū)居民、酒店客人的運動場所。（天人合一之境界，空靈）:◆ 頓悟之界引導隔斷上書“頓悟之界”?！?觀鳥亭在風景優(yōu)美的地方設(shè)置觀鳥亭，體現(xiàn)親近自然的設(shè)計理念?！?頓悟臺設(shè)置一個山頂觀景臺，取名“頓悟臺”，上書慧能禪師的“菩提本無樹，明鏡亦非臺，本來無一物，何處惹塵埃?！痹O(shè)置夜景燈光，增強吸引力。游客可在此感悟人生，回顧過往，展望未來，達到頓悟之境界?！?微塵軒游客可在此欣賞風景、休憩玩賞。◆ 歷史人物景觀小品花山有著 的傳說，設(shè)置 歷史人物景觀小品，從而提升本項目的地域文化底蘊。◆ 頓悟主題景觀小品及游步道規(guī)劃區(qū)域的各部分均有游步道相連，游步道旁設(shè)置頓悟主題石刻，上書有頓悟主題的語句或小故事，如“迷聞經(jīng)累劫，悟則剎那間”、“眾里尋他千百度，驀然回首，那人卻在燈火闌珊處”；還可設(shè)頓悟的代表人物雕像，如“龍場頓悟”王陽明、六祖惠能等。（暫名，別墅區(qū)旅游用地）：◆ 詩詞雅韻：“何必絲與竹，山水有清音”，清新雅致的意境是中華民族文化精神生命的心源之美，而中國傳統(tǒng)山水詩詞根植于民族文化精神的生命境界，以自然特有的山水清音、水月清照、窗牖清光和花影清魂等意象，唯美浪漫地呈現(xiàn)了傳統(tǒng)文化清新雅致的意境。山水詩詞可謂中國古典詩詞中獨秀一支的奇葩，古代的許多文人墨客都致力于創(chuàng)作山水詩，如王維、孟浩然、陸游、常建、韋應(yīng)物、柳宗元等，都有膾炙人口的山水詩問世，為子孫后代留下一筆豐厚的遺產(chǎn)。在入口附近設(shè)置一處山水詩文化主題景墻，可在景墻上雕刻介紹山水詩歷史淵源及發(fā)展歷程的文字，雕刻山水清音、水月清照、窗牖清光和花影清魂等意象，以及雕刻介紹山水詩代表人物王維、孟浩然、陸游等人的生平、詩文等的內(nèi)容，營造花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)詩風詞韻的雅文化氛圍。：◆ 瑤琴巧韻設(shè)置一個琴文化主題苑，命名為瑤琴苑，用雕刻、景觀小品等介紹古代的“四大名琴”，即齊桓公的“號鐘”、楚莊王的“繞梁”、司馬相如的“綠綺”和蔡邕的“焦尾”，在瑤琴苑中間放置一張石制古琴，播放空靈、悠揚的琴樂，給人以舒適感。：◆ 棋魂玄韻古代善下圍棋是高尚文雅、多才多藝的一種表現(xiàn)，圍棋的趣味就在“玄”、“妙”之中。下棋能給人以高雅的藝術(shù)享受，通過興味濃郁的情趣，即使憂思煩惱得以解除，促進思維能力，