地產(chǎn)策劃望陶園營銷方案(編輯修改稿)
2025-02-17 19:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 磚，涂料外墻：墻磚；大堂墻、地面：大理石區(qū)內(nèi)配套設(shè)施————————超市,銀行,中小學(xué),會所等超市,銀行,中小學(xué),會所等園林景觀中心花園上升式花園中心花園中心花園四季花園南派水景車位不足1：21：1：2待定1：11：物業(yè)管理費元/ m2月2——2智能化安防,門禁,遠(yuǎn)程抄表,寬帶網(wǎng)門禁寬帶網(wǎng)安防,門禁, 寬帶網(wǎng)安防,門禁,寬帶網(wǎng)安防,門禁,遠(yuǎn)程抄表,寬帶網(wǎng)安防,門禁,遠(yuǎn)程抄表,寬帶網(wǎng)廣告宣傳水晶之宅上升式花園————市區(qū)生榜樣南派水景 社區(qū)規(guī)劃：所調(diào)查的項目中一些原有的項目如永合馨園、悠勝美地、建予園、匯達(dá)公寓這4個項目社區(qū)規(guī)模都在10萬平方米以下，主要依托周邊現(xiàn)有的生活設(shè)施，園林設(shè)計簡單，綠化率低。而珠江駿景、天天家園這兩新項目在社區(qū)規(guī)劃方面具有明顯的優(yōu)勢，社區(qū)規(guī)模在30萬平方米以上，區(qū)內(nèi)配有多種生活設(shè)施，園林設(shè)計精心，獨具匠心。 樓型： 塔樓雖然存在著使用率低，采光、通風(fēng)效果差等弊端，但由于城內(nèi)土地資源有限，因此所調(diào)查項目中仍以塔樓所占的比例最大。但開發(fā)商已經(jīng)注意在降低塔樓的高度，已解決密度大的問題，如天天家園大多數(shù)塔樓在12—13層左右。 戶型面積：居室標(biāo)準(zhǔn)占調(diào)查比例標(biāo)準(zhǔn)占調(diào)查比例一居70平方米以下29%70平方米以上71%二居95平方米以下21%95平方米以上79%三居120平方米以下33%120平方米以上67% 從上表中的統(tǒng)計結(jié)果可以看出，95平方米以下的二居室、120平方米以下的三居室在該地區(qū)的市場供應(yīng)量較小，競爭壓力輕。 工程進(jìn)度：珠江駿景、天天家園兩個項目由于其規(guī)模大、開工時間短，因此存在著工期長的問題，珠江駿景要到2005年才能完部完工。而一些小規(guī)模的項目匯達(dá)公寓、永合馨園、建予園則為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。 智能化：所調(diào)查的項目全部配有寬帶網(wǎng)絡(luò)、門禁安防系統(tǒng)，部分項目還配有遠(yuǎn)程抄表、社區(qū)防范系統(tǒng)。可見智能化社區(qū)是目前住宅市場的一個基礎(chǔ)條件。 廣告宣傳：由于地區(qū)內(nèi)在售項目的規(guī)模及開發(fā)商實力相差懸殊，因此各個項目市場策劃能力、廣告投入方面形成兩級分化。一方面以珠江駿景、天天家園為代表的兩個大規(guī)模項目，廣告投入量很大，市場定位準(zhǔn)確，形象宣傳到位，銷售率不斷上長，甚至帶來購房熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前四個月僅珠江駿景項目的廣告投入就在二百萬元左右。另一方面以永合馨園、建予園為代表的項目廣告投入不高，項目形象不太好，銷售業(yè)績平平。四、 本案與競爭項目對比分析 社區(qū)規(guī)模：本案屬于中等規(guī)模社區(qū)，社區(qū)規(guī)模僅次于珠江駿景、天天家園兩個項目，在園林設(shè)計方面沒有特點。地理位置：本案位于西羅園社區(qū)中，天天家園、珠江駿景的以及匯達(dá)公寓的地理位置和交通情況都優(yōu)于本案。建筑形式：永合馨園、悠勝美地二期建筑形式為板樓，能更好的滿足人們結(jié)采光、通風(fēng)的要求，由于其規(guī)模小，會迅速被市場消化。因此建筑形式可以說是本案的優(yōu)勢之一。戶型面積：與其它項目相比本案戶型面積較小，所以總房款相對較少，因此有較強(qiáng)的市場競爭力。 工期：本案2已經(jīng)入住，4即將入住，目前只有3樓還在施工，社區(qū)已初具規(guī)模，比大型社區(qū)在工期具有時間優(yōu)勢。 智能化：本案與周邊項目相比缺少智能型的安防產(chǎn)品以及智能化的管理系統(tǒng)，也是本案不足之處。第五部分 市場定位一、項目定位本項目市場定位為南二環(huán)成熟生活社區(qū)。二、 目標(biāo)客戶特征描述為了能更好的了解目標(biāo)客戶的年齡、職業(yè)、收入、購買動機(jī)等具體情況，我們對已經(jīng)成交的57位客戶進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，統(tǒng)計結(jié)果見下表：年齡構(gòu)成30歲以下30—40歲40—50歲50歲以上比例19%46%26%9%職業(yè)構(gòu)成公務(wù)員公司或國企職員小私營業(yè)主——比例28%47%25%——付款方式構(gòu)成一次性付款銀行按揭公積金分期付款比例33%49%14%4%戶籍構(gòu)成外省市北京市————比例26%74%————現(xiàn)居位置構(gòu)成崇文宣武區(qū)西城區(qū)海淀區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)縣比例5128174購房原因改善居住環(huán)境。外省市私營業(yè)主在京置業(yè)。拆遷購房。 根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果，結(jié)合本項目的具體情況，本項目的目標(biāo)客房基本上為個人購房，以滿足生活居住為目的。具體的情況如下：A、年齡及家庭成員：目標(biāo)客戶的年齡主要集中在30—40之間，家庭成員在3—4人左右。B、職業(yè)：目標(biāo)客戶所從事的職業(yè)主要分為三類：第一類是國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員，主要在公安部、醫(yī)院、教育部門工作。第二類是國企或公司職員，從事貿(mào)易、科研、財務(wù)等工作。第三類是小私營業(yè)主，主要在周邊童裝、鞋業(yè)、文化用品三個批發(fā)市場從事批發(fā)經(jīng)營活動。C、收入情況：目標(biāo)客戶通常擁有穩(wěn)定的收入，但整體收入水平不高，一般家庭收入在6000元左右，大多數(shù)客戶采用銀行貸款這一付款方式。D、目標(biāo)客戶的購買動機(jī)從客戶調(diào)查分析來看，促使客戶購房的主要因素有以下幾點：①、 項目的位置鄰近南二環(huán)，交通便利。②、 依靠西羅園大型成熟社區(qū)，周邊生活配套設(shè)施比較齊全。③、 戶型設(shè)計合理，面積適中。④、 價格合理，總房款可以接受。E、客戶群體現(xiàn)居住位置：主要以馬家堡東路、沙子口為核心，向整個崇文區(qū)幅射。附帶宣武區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)。第六部分 銷售策略總體銷售策略：進(jìn)一步促銷4樓剩余房屋、主推3樓。一、 4樓銷售策略4號樓目前銷售平淡，為表現(xiàn)項目銷售情況良好，進(jìn)一步促使觀望客戶成交，可將平均價格每平方米上漲30元。價格上調(diào)時機(jī)在4樓的外裝修結(jié)束后，同時將銷控全部打開。二、3樓推廣策略3樓在2001年7月22日左右開始內(nèi)部排號保留優(yōu)先購買權(quán)，通過一個月的積累，當(dāng)客戶達(dá)到總套數(shù)的50%時開盤（否則另選開盤時機(jī)），形成旺銷的局面引起市場轟動效應(yīng)從而促進(jìn)下步的銷售。時間階段具體內(nèi)容2001年6—7月22日準(zhǔn)備階段測算面積；制定價格；VI系統(tǒng)的修改包括：LOGO的修改、樓書、宣傳資料的制作、售樓處及現(xiàn)在的重新包裝。2001年7月22日—8月22日內(nèi)部認(rèn)購期累計銷售30%2001年8月22日開盤第八屆中國北京房地產(chǎn)交易展銷會同時舉辦開盤活動2001年9月
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