【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)模〇CBD的發(fā)展?jié)摿Ι栔心艿钠放苾?yōu)勢 機(jī)會: 〇島城樓市精品項目缺乏〇項目處于前期規(guī)劃階段產(chǎn)品并未成型,可塑空間大〇浮山后板塊的啟動〇在售樓盤規(guī)劃傳統(tǒng)，缺乏開發(fā)主題,鮮有亮點(diǎn)威脅: 〇非飽和性買方市場趨勢凸現(xiàn)〇經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā) 〇區(qū)域樓盤的競爭〇政府有可能再出臺調(diào)控政策 圖示：中能 ? 嘉合興園項目SWOT 便利的周邊環(huán)境 ■ 步行5分鐘即可進(jìn)入“家世界”購物中心，購物極為便利■ 周邊遍布餐飲、酒店，方便家庭聚餐■ 港口醫(yī)院10分鐘車程，就醫(yī)便利■ 周邊配套成熟、可見，生活便利 超越 各競爭性樓盤適中的地塊規(guī)模 ■ 8——9萬平米的社區(qū)規(guī)模，既有人氣有避免嘈雜，適宜居住■ 地塊方正，極易圍合形成鬧中取靜的社區(qū)■ 3的容積率，易做景觀■ 封閉式管理非常容易實現(xiàn)，安全性和物管品質(zhì) 超越 各競爭性樓盤```CBD蘊(yùn)藏的發(fā)展?jié)摿? ■ 島城唯一的中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃，具有排他性■ 規(guī)劃剛剛啟動，預(yù)示著將來更大的升值潛力■ 發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)示著更為便利的生活■投資價值 超越 各競爭性樓盤以上足見中能 ? 嘉合興園在地段、生活配套、規(guī)模和發(fā)展?jié)摿λ膫€方面的優(yōu)勢是完全超越主、次競爭板塊內(nèi)各樓盤的，這四個優(yōu)勢為項目提供了一個良好的基礎(chǔ)，在這一客觀基礎(chǔ)之上，規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部配套、項目營銷、物業(yè)管理的水平?jīng)Q定著項目能否成為精品的關(guān)鍵！項目開發(fā)主題——更是這一切的核心！同時，我司認(rèn)為中能背后的足球背景是項目又一個潛力極大的資源，是開發(fā)商獨(dú)一無二的優(yōu)勢，挖掘得當(dāng)對項目營銷和收益有巨大的帶動作用。三、足球——項目背后隱藏的巨大資源中能2005年介入足球行業(yè)，擁有國內(nèi)14支中超球隊之一的青島中能隊，具有強(qiáng)大的市場號召力和關(guān)注度，同時足球作為一項體育項目非常貼近運(yùn)動、健康，我司規(guī)劃將足球資源轉(zhuǎn)變?yōu)閷\(yùn)動、健康理念的倡導(dǎo)引入到中能。嘉合興園的營銷中，并在三個方面挖潛。中能足球引入項目營銷引入品牌塑造引入項目規(guī)劃足球——運(yùn)動——健康 球隊——球星 球隊——球星為樓盤作形象代言參加開盤、推廣等活動運(yùn)動社區(qū)、健康社區(qū)概念圖示：足球概念在項目中的應(yīng)用示意（關(guān)于具體的形式，我司在后續(xù)部分中在行詳訴。）第四部分 項目開發(fā)主題設(shè)計“開發(fā)主題”是房地產(chǎn)項目的靈魂綱領(lǐng)，主導(dǎo)整個項目的風(fēng)格、特征，（開發(fā)主題的概念見本案第三部分）。競爭使然，成功的地產(chǎn)項目運(yùn)作講求規(guī)劃設(shè)計、形象包裝、營銷推廣、宣傳設(shè)計及物業(yè)服務(wù)5個環(huán)節(jié)均與項目的開發(fā)主題一致，形成綜合競爭優(yōu)勢，達(dá)到利潤、資金回收速度和品牌的三贏，而青島市場目前還鮮有做前期主題設(shè)計的項目！從本項目的特點(diǎn)可以看到，本項目有塑造成為區(qū)域性客觀精品物業(yè)的客觀條件，加之面對各樓盤在這一層面的缺失，我司建議將開發(fā)主題的概念引入項目，打造項目的綜合優(yōu)勢。一、中能嘉合興園的概念理解【概念理解】嘉合——家合、人和興——興盛、興旺、興達(dá)中能——足球——運(yùn)動——健康 【概念延展】 理念一——家庭和睦、鄰里和諧 （1）中能信奉“家和萬事興”的理念，倡導(dǎo)家庭和睦、鄰里和諧的生活氛圍，并將之作為開發(fā)理念引入嘉合興園的開發(fā)中。 （2）為此，中能將一個和睦、和諧的社區(qū)作為開發(fā)目標(biāo)，努力在社區(qū)中為業(yè)主創(chuàng)造盡可能多的交流、溝通場所，共享天倫之樂的場所，為鄰里彼此熟悉、家庭彼此溝通提供機(jī)會，并在后續(xù)的物業(yè)服務(wù)中組織多種形式的活動，為業(yè)主服務(wù)。理念二——倡導(dǎo)運(yùn)動、鍛煉、健康（1） 借助中能背景里的足球概念向運(yùn)動社區(qū)、健康社區(qū)的拉進(jìn)，宣揚(yáng)健康社區(qū)的主張，是有品牌說服力的。 （2）為此，中能將盡可能多的在社區(qū)內(nèi)部建設(shè)運(yùn)動設(shè)施，為每一位業(yè)主提供健身、鍛煉的場所，如設(shè)置小型足球場、陽光泳池、利用商業(yè)部分建設(shè)運(yùn)動會所等。 倡導(dǎo)運(yùn)動、健康和家庭和睦、和諧的理念是統(tǒng)一的，利用運(yùn)動、鍛煉的機(jī)會可以更好的交流、溝通，同時對運(yùn)動項目的重視超越傳統(tǒng)社區(qū)中單純的注重綠化、建筑小品的規(guī)劃設(shè)計理念，借此將更多的景觀設(shè)計與運(yùn)動結(jié)合起來，如水景部分可設(shè)計為陽光泳池、步行小路科規(guī)劃為晨跑小徑等，強(qiáng)調(diào)景觀設(shè)計的可參與性，是我們的一個突破，對運(yùn)動概念的引入目前在市場上是非常受歡迎的，這一主題將使我項目成為在和睦和諧理念下的第一運(yùn)動社區(qū)！二、項目開發(fā)主題設(shè)計家庭和睦、家人健康、鄰里和諧——中能嘉合興園的開發(fā)理念島城首個運(yùn)動社區(qū)——中能。嘉合興園的規(guī)劃主題從觀景到參景——中能。嘉合興園的實用主義設(shè)計理念三、開發(fā)理念/主題概念——融入規(guī)劃設(shè)計示意圖運(yùn)動、和睦大堂/前臺露天籃球場5人制足球場兒童游樂場晨跑小徑棋牌場設(shè)計交通導(dǎo)示設(shè)計車位比入口人車分流 涂鴉墻的設(shè)計建筑小品親水中央泳池小區(qū)綠化架空底層設(shè)計戶型設(shè)計方案二方案一8000平米運(yùn)動城首創(chuàng)參與式景觀設(shè)計理念完全獨(dú)立銷售或出租提供常見的運(yùn)動項目、創(chuàng)造運(yùn)動健康空間在小區(qū)室外空間提供多種形式的交流、溝通空間，創(chuàng)造和諧氣氛總體規(guī)劃園林景觀交通系統(tǒng)運(yùn)動設(shè)施規(guī)劃布局建筑設(shè)計會 所業(yè)主專享/對外營業(yè)羽毛球館 壁球室攀巖壁搏擊館咖啡廳住宅3層沿街商業(yè)，與住宅部分剝離金融、餐飲、酒店、娛樂、其他商業(yè)部分純 商 業(yè)更衣房/淋浴第五部分 項目規(guī)劃建議 在明確項目的定位以后，最關(guān)鍵的工作就是規(guī)劃布局。很多成功的開發(fā)商在建材、施工、廣告、銷售等方面都可以與當(dāng)?shù)氐墓竞献?，而唯有在?guī)劃設(shè)計方面卻一定要耗費(fèi)巨資聘請國內(nèi)外著名的設(shè)計公司，不惜一擲百萬金，其意義就在于規(guī)劃設(shè)計是實現(xiàn)成功銷售的重要前提。一、項目總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃布局設(shè)計我司建議地塊在總體規(guī)劃布局時采用“弧形圍合”模式。 規(guī)劃布局在大體上說，不外乎行列式、圍合式、半圍合式、散點(diǎn)式、組合式這幾種模式。行列式是中國內(nèi)地最流行的、也是房地產(chǎn)界批評最多的一種布局，主要是他缺乏變化，單調(diào)重復(fù)，類似軍營，缺少令人賞心悅目的美感，而且缺少院落空間的感受；而中國人是非常注重院落感的，無論北京的四合院還是江南水鄉(xiāng)的小鎮(zhèn)，無論徽派民居或是嶺南民居，都證實了我們這個民族深深刻印在血脈里的對院落空間的追求。院落空間是一種私密性的保護(hù)，一種領(lǐng)域感、歸屬感的提示，一種溫馨感、家園感的寄托。只要有可能，我們應(yīng)當(dāng)盡力在小區(qū)的規(guī)劃布局中營造院落空間，而減少行列式布局帶給人們的單調(diào)感、機(jī)械感。營造院落空間的主要手段是圍合與半圍合。（可參看圖例展示）但這種圍合就是具有一些東西廂房，使得朝向上作出一些犧牲。而在北方各地，對朝向的執(zhí)著追求使得開發(fā)商不敢追求圍合。那么是否有可能既造成院落空間，又不犧牲朝向的規(guī)劃布局呢？答案是肯定的，由于中國北方城市對朝向的追求根深蒂固（我們曾在青島市做市場調(diào)查，99%的受訪者要求住房一定朝南），因而在營造院落感時受到很大限制，不得不退而求其次，于是產(chǎn)生了所謂“眼皮”模式。（可參看圖例展示）把行列式略加彎曲，變成弧形，兩兩對扣，也營造出一定的院落感，同時家家戶戶也基本上都是東南、西南朝向，在某種程度上還可以保證建筑面積的增加，另外考慮到地塊的形狀和上也部分的布局我司也建議采用此種規(guī)劃布局模式。建筑設(shè)計 建筑設(shè)計相當(dāng)于人的臉，是給予別人最直觀的第一眼印象。因此一個小區(qū)的檔次高低基本上就應(yīng)該在建筑設(shè)計上首先體現(xiàn)出來。幾乎沒有人不重視建筑設(shè)計，只是由于人的審美情趣有高下之分，對建筑設(shè)計的選擇也就有了千變?nèi)f化。 （1）、建筑外立面風(fēng)格設(shè)計（可參考圖示）我司建議外立面設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格。如果用一個詞來形容和概括現(xiàn)代風(fēng)格，那就只能用“簡潔”。現(xiàn)代風(fēng)格針對古典風(fēng)格而言，是舍棄了傳統(tǒng)的三段式、羅馬柱、山花、穹頂、哥特式尖頂?shù)鹊认嘌爻梢?guī)的建筑符號，外立面決無多余的雕飾，剩下來的只有窗、陽臺和橫平豎直的簡潔線條。對于我項目的高層建筑而言，現(xiàn)代風(fēng)格比較合適，由于體量較大，古典主義風(fēng)格會產(chǎn)生堆砌雕飾之感?，F(xiàn)代風(fēng)格的表現(xiàn)令人有輕松明快、燦然一新的印象這對于小區(qū)整體主題的展示也是非常貼切。（2）、立面色彩設(shè)計現(xiàn)代風(fēng)格的色彩有兩種截然不同的趨向，一種是銀、白、灰之類的淺色系，另一種是紅、黃、藍(lán)之類的艷麗色系。而窗玻璃用藍(lán)、綠兩色也是現(xiàn)代風(fēng)格的慣常手法。我司建議項目采用后一種立面顏色。（見圖示）闡釋：由于城市的購房者正在迅速年輕化，從以往的50歲的平均年齡下降到30歲、40歲，因此針對這個年齡層的消費(fèi)群喜好，開發(fā)商和設(shè)計院都在尋找外立面上的變化，首先找到的是色彩的吸引力。我司建議在外立面的個別部位做框板，以醒目的色彩予以突出，并在大面積使用白色和淺灰的基礎(chǔ)上，局部運(yùn)用淺藍(lán)、檸檬黃、橙色、淺紅的不同組合來賦予組團(tuán)的各自個性，同時使整個小區(qū)的色調(diào)更趨于統(tǒng)一，富于清新、明快的運(yùn)動氣息，體現(xiàn)項目主題理念。（可參考圖示）（3）、窗墻比在樓房外立面上，窗所占的比例究竟多大合適？這個問題以前從來不成為一個重要的問題。但是今年來隨著房地產(chǎn)開發(fā)實踐的深入，這個問題已引起廣泛的重視，并且成為劃分樓盤檔次的直接依據(jù)之一。我司建議項目的窗墻比在40%～50%。窗墻比在40%～50%已經(jīng)是非常好的比例，既可采光通風(fēng)，從外立面看上去也賞心悅目。玻璃窗的散熱性強(qiáng)，保溫性差，冬季在市內(nèi)有暖氣的情況下，窗前的溫度一般會比室內(nèi)其他地方低2度左右。因此北方地區(qū)千萬不要盲目效仿南方樓盤，夸大窗子的比例以求單純的美觀。另外考慮到窗的造價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實墻。尤其是較好的玻璃，成本每平方米要比普通的實墻（磚砌、水泥）高出四倍以上。這也是我司建議選擇此窗墻比的重要原因。戶型設(shè)計（1）、戶型設(shè)計建議n 采用“四明”設(shè)計，明廳、明衛(wèi)、明櫥、明臥；n 戶型設(shè)計要講究方正、實用，不要有無謂的空間浪費(fèi)；n 每種戶型室內(nèi)最好有一定的自由度，留有自行組合空間的余地；n 各房間大小適度，動靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；n 強(qiáng)調(diào)廚衛(wèi)的人性化設(shè)計，充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間均有良好的采光及通