職業(yè)學(xué)院藥學(xué)畢業(yè)論文-腳踏實(shí)地從零學(xué)起，做最好的自己—華盛資產(chǎn)評(píng)估畢業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-17 18:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 山區(qū)青年路交易日期交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格3830/㎡ 3979元/㎡3800元/㎡區(qū)域因素交通條件交通便利交通便利交通便利交通便利公共服務(wù)配套教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設(shè)施較完備教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設(shè)施較完備教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設(shè)施較完備教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設(shè)施較完備基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平商服繁華度一般一般一般一般位置天山區(qū)青年路26號(hào)天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路個(gè)別因素結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混所在樓層二樓四樓三樓一樓朝向南北南北南北南北修建年代2001200020022005臨街道路主干道主干道主干道主干道小區(qū)環(huán)境較好較好較好較好以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將可比實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)。因素條件指數(shù)表房產(chǎn)名稱估價(jià)對(duì)象日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)坐落天山區(qū)青年路26號(hào)天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素交通條件100100100100公共服務(wù)配套100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100商服繁華度100100100100位置100100100100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)100100100100所在樓層1009810296朝向100100100100修建年代100102臨街道路100100100100小區(qū)環(huán)境100100100100表中有關(guān)修正說明如下：⑴交易日期修正可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象交易日期相近，則交易日期不作修正。⑵交易情況修正可比實(shí)例的交易情況均屬正常因此不作修正。⑶區(qū)域因素修正情況見因素比較修正系數(shù)表。⑷個(gè)別因素修正情況，見因素比較修正系數(shù)表。因素比較修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)交易價(jià)格3830/㎡ 3979元/㎡3800元/㎡交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素交通條件100/100100/100100/100公共服務(wù)配套100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100商服繁華度100/100100/100100/100位置100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100所在樓層100/98100/102100/96朝向100/100100/100100/100修建年代100/100/100/102臨街道路100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/100100/100100/100修正價(jià)格權(quán)重值1/31/31/3則：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=（++）/3 =房地產(chǎn)評(píng)估值==278800元（取整至百位）收益法測(cè)算過程收益法公式： P= 式中：P——房地產(chǎn)的價(jià)格 ai——房地產(chǎn)未來每年的凈收益（假設(shè)均發(fā)生在年末） r——房地產(chǎn)資本化率 n——房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年限①年租金收入的測(cè)算評(píng)估人員依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該區(qū)域住宅較易出租，房產(chǎn)空置率確定為5％。則預(yù)測(cè)年租金總收益為：365(15％) =②支出測(cè)算⑴管理費(fèi)： 管理費(fèi)和政府管理部門費(fèi)用等按年總收入的3%取費(fèi)，；⑵房屋維持修繕費(fèi)：按年總收入的2%計(jì)算，⑶保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置成本的2‰取費(fèi)，此次估價(jià)對(duì)象重置成本為1200元/平方米，其已使用8年，建筑物尚可使用42年，根據(jù)孰短原則，房地產(chǎn)尚可使用年限取42年，；⑷稅金烏魯木齊市個(gè)人出租房屋，稅率按6％計(jì)算。年總支出=1+2+3+4=③純收益純收益=年租金收入年總支出==④還原利率還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，％，住宅風(fēng)險(xiǎn)較小，經(jīng)評(píng)估人員綜合評(píng)定后，取風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％，取整為5％。⑤評(píng)估值的確定根據(jù)烏魯木齊住宅用房產(chǎn)租金年上漲水平，預(yù)計(jì)該房產(chǎn)租金收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上每年遞增2%。房地產(chǎn)評(píng)估值= A247。（rg）[1（1+g）n247。(1+r)n] =247。（5%2%）[1（1+2%）42247。(1+5%)42]=281600元（取整至百位）評(píng)估對(duì)象的最終評(píng)估值因兩種評(píng)估方法測(cè)算的評(píng)估值較為接近故采用算術(shù)平均法確定最終的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估值=（比準(zhǔn)價(jià)格+收益價(jià)格）247。2 =(278800+281600) 247。2 =280200元單位建筑面積評(píng)估值=房地產(chǎn)評(píng)估值247。建筑面積 =280200247。 =（4）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、負(fù)債結(jié)構(gòu)
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