職業(yè)學院藥學畢業(yè)論文-腳踏實地從零學起，做最好的自己—華盛資產(chǎn)評估畢業(yè)實習報告(編輯修改稿)
2025-02-17 18:07 本頁面
【文章內容簡介】 山區(qū)青年路交易日期交易情況正常正常正常正常交易價格3830/㎡ 3979元/㎡3800元/㎡區(qū)域因素交通條件交通便利交通便利交通便利交通便利公共服務配套教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設施較完備教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設施較完備教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設施較完備教育、醫(yī)療、銀行、郵局、文體娛樂等設施較完備基礎設施七通一平七通一平七通一平七通一平商服繁華度一般一般一般一般位置天山區(qū)青年路26號天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路個別因素結構磚混磚混磚混磚混所在樓層二樓四樓三樓一樓朝向南北南北南北南北修建年代2001200020022005臨街道路主干道主干道主干道主干道小區(qū)環(huán)境較好較好較好較好以估價對象的各因素條件為基礎，相應指數(shù)為100，將可比實例相應因素條件與估價對象相比較，確定相應的指數(shù)。因素條件指數(shù)表房產(chǎn)名稱估價對象日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)坐落天山區(qū)青年路26號天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路天山區(qū)青年路交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素交通條件100100100100公共服務配套100100100100基礎設施100100100100商服繁華度100100100100位置100100100100個別因素結構100100100100所在樓層1009810296朝向100100100100修建年代100102臨街道路100100100100小區(qū)環(huán)境100100100100表中有關修正說明如下：⑴交易日期修正可比實例與估價對象交易日期相近，則交易日期不作修正。⑵交易情況修正可比實例的交易情況均屬正常因此不作修正。⑶區(qū)域因素修正情況見因素比較修正系數(shù)表。⑷個別因素修正情況，見因素比較修正系數(shù)表。因素比較修正系數(shù)表估價對象及可比實例比較因素日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)日月星光小區(qū)交易價格3830/㎡ 3979元/㎡3800元/㎡交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素交通條件100/100100/100100/100公共服務配套100/100100/100100/100基礎設施100/100100/100100/100商服繁華度100/100100/100100/100位置100/100100/100100/100個別因素結構100/100100/100100/100所在樓層100/98100/102100/96朝向100/100100/100100/100修建年代100/100/100/102臨街道路100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/100100/100100/100修正價格權重值1/31/31/3則：估價對象比準價格=（++）/3 =房地產(chǎn)評估值==278800元（取整至百位）收益法測算過程收益法公式： P= 式中：P——房地產(chǎn)的價格 ai——房地產(chǎn)未來每年的凈收益（假設均發(fā)生在年末） r——房地產(chǎn)資本化率 n——房地產(chǎn)自估價時點起至未來可獲收益的年限①年租金收入的測算評估人員依據(jù)市場調查，該區(qū)域住宅較易出租，房產(chǎn)空置率確定為5％。則預測年租金總收益為：365(15％) =②支出測算⑴管理費： 管理費和政府管理部門費用等按年總收入的3%取費，；⑵房屋維持修繕費：按年總收入的2%計算，⑶保險費：按房屋重置成本的2‰取費，此次估價對象重置成本為1200元/平方米，其已使用8年，建筑物尚可使用42年，根據(jù)孰短原則，房地產(chǎn)尚可使用年限取42年，；⑷稅金烏魯木齊市個人出租房屋，稅率按6％計算。年總支出=1+2+3+4=③純收益純收益=年租金收入年總支出==④還原利率還原利率為安全利率加風險報酬率，％，住宅風險較小，經(jīng)評估人員綜合評定后，取風險報酬率為3％，取整為5％。⑤評估值的確定根據(jù)烏魯木齊住宅用房產(chǎn)租金年上漲水平，預計該房產(chǎn)租金收益會在上一年的基礎上每年遞增2%。房地產(chǎn)評估值= A247。（rg）[1（1+g）n247。(1+r)n] =247。（5%2%）[1（1+2%）42247。(1+5%)42]=281600元（取整至百位）評估對象的最終評估值因兩種評估方法測算的評估值較為接近故采用算術平均法確定最終的房地產(chǎn)評估價值。房地產(chǎn)評估值=（比準價格+收益價格）247。2 =(278800+281600) 247。2 =280200元單位建筑面積評估值=房地產(chǎn)評估值247。建筑面積 =280200247。 =（4）資產(chǎn)結構、負債結構
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