【文章內(nèi)容簡介】 深層次的矛盾和問題，對經(jīng)濟的穩(wěn)定運行造成一定的威脅。盡管如此，經(jīng)濟復(fù)蘇的力量仍然正在逐漸積聚，并主要體現(xiàn)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和微觀企業(yè)效益的改善上，而不是體現(xiàn)在經(jīng)濟增速的明顯提高上，從而經(jīng)濟運行的內(nèi)在穩(wěn)定性也會進一步得到加強。產(chǎn)能過剩、政策效應(yīng)遞減、結(jié)構(gòu)性通貨膨脹和潛在金融風(fēng)險等，是影響 2022 年經(jīng)濟運行的主要不利因素。首先，產(chǎn)能過剩將降低經(jīng)濟運行中的投資乘數(shù)效應(yīng)，致使終端需求的增加只能提高現(xiàn)有生產(chǎn)能力的利用率，卻不能有效引致新的投資；其次，政策邊際效應(yīng)遞減將弱化投資促進政策的作用，因為電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，以及水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)等三個行業(yè)，是政府投資促進政策的重要著力點，2022 年其投資增速已達 %，很難進一步提升；第三，食品類、勞務(wù)類和居住類項目價格仍然可能會出現(xiàn)較大幅度的上漲，并驅(qū)使央行在貨10幣政策操作方面更加趨于緊縮，進而對實體經(jīng)濟造成一定影響；最后，地方政府債務(wù)的增加和房地產(chǎn)價格的上漲威脅著經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，必須采取一定的措施予以妥善管理，但從短期來看，這些舉措?yún)s可能造成房地產(chǎn)投資及地方政府投資的下降。全球經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇、制造業(yè)投資調(diào)整充分、投資消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和微觀企業(yè)效益改善等，則是促進經(jīng)濟復(fù)蘇的主要積極因素。首先，全球經(jīng)濟復(fù)蘇力度逐漸增強，將為中國對外貿(mào)易特別是一般貿(mào)易的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，而一般貿(mào)易的發(fā)展將比加工貿(mào)易產(chǎn)生更大的增長效應(yīng)；其次，制造業(yè)投資的調(diào)整較為充分，只有飲料制造業(yè)、廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)投資增速高于 30%，其他行業(yè)已經(jīng)全部降低到 30%以下，制造業(yè)投資增速難以再有回落；第三，投資消費結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)換，2022年以來連年流入的外商直接投資、高儲蓄下銀行對企業(yè)信貸的過度擴張以及包括資產(chǎn)價格在內(nèi)的較高通貨膨脹率等因素，促成了中國抑制消費、刺激投資的發(fā)展模式的形成，但隨著全球化、城鎮(zhèn)化和重工業(yè)化“三化疊一”時代旺盛的需求出現(xiàn)趨勢性回落，中國儲蓄率下降、消費率上升將逐漸變成一種趨勢；最后，微觀企業(yè)效益有所改善，除了部分行業(yè)企業(yè)因產(chǎn)能過剩嚴(yán)重而資產(chǎn)負債表繼續(xù)惡化外，大多數(shù)企業(yè)資產(chǎn)負債表狀況正在趨于良好，借貸能力和投資信心也相應(yīng)得到提高。2022 年 12 月召開的中央經(jīng)濟工作會議，在認(rèn)為 2022 年經(jīng)濟運行存在下行壓力的同時，也更加強調(diào)推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量效益。因此，為了應(yīng)對經(jīng)濟運行中各種可能的風(fēng)險和不確定性，2022 年宏觀調(diào)控就需要更加重視前瞻性、及時性和針對性，爭取以最小的成本實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定的目的，為經(jīng)濟體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造更加寬松的宏觀環(huán)境。具體來說：財政政策方面，需適度提高赤字率，穩(wěn)定政府主導(dǎo)投資，引導(dǎo)和擴大社會投資，避免投資的再度下滑；稅收政策方面，要繼續(xù)加快推進“營改增” ，同時，通過現(xiàn)有稅種的調(diào)整、新稅種的開征和企業(yè)效益的提升，逐步提高直接稅的比重和降低流轉(zhuǎn)稅的比重，以減輕中小微企業(yè)和居民的稅收負擔(dān)；貨幣政策方面，應(yīng)適度增加貨幣供給的力度，并通過利率市場化改革和金融體系建設(shè)，優(yōu)化資金特別是增量資金的配置結(jié)構(gòu)；城鎮(zhèn)化政策方面，宜將促進中小城鎮(zhèn)發(fā)展作為推動新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容，以中小城鎮(zhèn)為主體來統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，與此同時，也要進一步擴大城市棚戶區(qū)改造和環(huán)境治理方面的投資。11二、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場運行情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2022 年 13 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 15339 億元，同比名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %） ，增速比 12 月份回落 個百分點。其中，住宅投資10530 億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。13 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 9139 億元，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點；中部地區(qū)投資 2916 億元，增長 %，增速回落 個百分點；西部地區(qū)投資 3285 億元，增長 %，增速回落 個百分點。13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 547030 萬平方米，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點；其中，住宅施工面積 393206 萬平方米，增長 %。房屋新開工面積 29090 萬平方米，下降 %，降幅收窄 個百分點；其中，住宅新開工面積 21238 萬平方米，下降 %。房屋竣工面積 18520 萬平方米，下降%，降幅收窄 個百分點；其中，住宅竣工面積 13910 萬平方米，下降 %。13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 5990 萬平方米，同比下降 %，12月份為增長 %；土地成交價款 1556 億元，增長 %，增速提高 個百分點。12（2）商品房銷售和待售情況13 月份，商品房銷售面積 20221 萬平方米，同比下降 %；降幅比 12 月份擴大 個百分點；其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。商品房銷售額 13263 億元，下降 %，降幅比 12 月份擴大 個百分點；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷售額下降 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。13 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 9699 萬平方米，同比下降 %，降幅比12 月份擴大 4 個百分點 ；銷售額 7981 億元，下降 %，降幅擴大 個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積 5323 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；銷售額 2653 億元，增長 %，增速回落 個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積 508913萬平方米，下降 %，降幅收窄 個百分點；銷售額 2629 億元，增長 %，增速提高 個百分點。3 月末，商品房待售面積 52163 萬平方米，比 2 月末增加 766 萬平方米。其中，住宅待售面積增加 492 萬平方米，辦公樓待售面積減少 2 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加 222 萬平方米。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 28731 億元，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點。其中，國內(nèi)貸款 6226 億元，增長 %；利用外資 84 億元，下降 %；自籌資金 11093 億元，增長 %；其他資金 11327 億元，下降 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 6837 億元，下降 %；個人按揭貸款 3161 億元，增長 %。（4）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)3 月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)” ）為 ，比上月回落 點。表 1　2022 年 13 月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況14表 2　2022 年 13 月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況影響房地產(chǎn)市場的因素分析（1）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化。 宏觀經(jīng)濟：堅持穩(wěn)中求進總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟合理增長。圖：2022 年以來全國主要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)走勢 2022 年以來，國內(nèi)外形勢錯綜復(fù)雜，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨近年少有嚴(yán)峻局面，一季度 GDP 增速下滑至 %，自 2022 年三季度以來的復(fù)蘇趨勢出現(xiàn)停滯，二季度經(jīng)濟增速繼續(xù)下滑至 %，三季度 GDP 增速回升至 %，1011 月的經(jīng)濟指標(biāo)均顯示中國經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)中向好的態(tài)勢，短期內(nèi)并無明顯的下行風(fēng)險。2022 年 12 月中央經(jīng)濟會議明確明年經(jīng)濟工作，會議指出明年經(jīng)濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求進，改革創(chuàng)新。雖然總基調(diào)延續(xù)了上年的“穩(wěn)中求進 ”，但同時強調(diào)要堅持“改革創(chuàng)新” ，并要求把改革創(chuàng)新貫穿于經(jīng)濟社會發(fā)展各個領(lǐng)域各個環(huán)節(jié)，這是繼十八屆三中全會提出全面深化改革的總目標(biāo)后再度明確“改革 ”將成為未來經(jīng)濟工作的重中之重。同時，會議指出要全面認(rèn)識持續(xù)健康發(fā)展和生產(chǎn)總值增長的關(guān)系，抓住機遇保持國內(nèi)生產(chǎn)總值合理增長、推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。 “合理增長 ”表明未來經(jīng)濟的發(fā)展要追求質(zhì)量與效益并重，不再片面追求高增長，經(jīng)濟增長要與調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生協(xié)調(diào)均衡。國家信息中心、15中國社科院等機構(gòu)預(yù)計明年的經(jīng)濟增長目標(biāo)會確定在 %，2022 全年經(jīng)濟增長將呈現(xiàn)前高后低的局面。不再單純追求經(jīng)濟增長，表明新一屆政府將更多地通過調(diào)結(jié)構(gòu)和深化改革來釋放經(jīng)濟活力，單純通過信貸增長刺激經(jīng)濟增長的時代一去不復(fù)返。 貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟增長 截至 2022 年 11 月末，貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長 %，明顯高于年初設(shè)定的13%左右的調(diào)控目標(biāo)。111 月人民幣新增貸款 萬億元，同比增長 10%，已超過去年全年的 萬億。從當(dāng)前經(jīng)濟運行來看，宏觀增長指標(biāo)偏穩(wěn)，通脹預(yù)期稍有消減，短期經(jīng)濟維持平穩(wěn)增長，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議，2022 年貨幣政策仍將保持穩(wěn)健取向，依靠信貸和社會融資額規(guī)模合理增長以維持經(jīng)濟增長（不再是過去多年的高速增長） ，房地產(chǎn)市場量價仍將受到正面推動，只是力度大不如前。此外，今年經(jīng)濟工作會議首次將“著力防控債務(wù)風(fēng)險 ”單列任務(wù)，表明地方政府必須強化防控債務(wù)風(fēng)險，謹(jǐn)防風(fēng)險失控給經(jīng)濟帶來的潛在風(fēng)險。圖：2022 年至今 M2 和人民幣貸款余額同比增速（月度） 需要注意的是，2022 年下半年貸款利率的放開以及“貸款基礎(chǔ)利率”的公布標(biāo)志著利率市場化的改革更進一步，2022 年將繼續(xù)推進利率市場化和人民匯率形成機制改革。利率市場化的本質(zhì)是為了解決金融抑制下資本的低效配置，理順政府與市場之間在金融資源配置方面的關(guān)系，實現(xiàn)金融資源配置的市場化，是新屆政府所倡導(dǎo)的理順“市場與政府的界限”中非常關(guān)鍵的一環(huán)，這也將成為新屆政府經(jīng)濟穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型思路下的重要一筆。對房地產(chǎn)業(yè)而言，金融業(yè)改革深化不僅對供需雙方的資金狀況產(chǎn)生顯著影響，更重要的是將改變整個經(jīng)濟的流動性，而這恰恰是過去多年房地產(chǎn)市場量價上行的關(guān)鍵推力。16 房地產(chǎn)調(diào)控：“一刀切”調(diào)控不復(fù)存在，長效機制逐步建立 2022 年房地產(chǎn)市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代” ，進一步促使調(diào)控政策的差異化。1011 月，一線城市和部分房價漲幅較快的二線城市在面臨無法完成年初房價控制目標(biāo)的情況下進一步收緊調(diào)控政策，而三四線城市如溫州和徐州，則對限購政策有所放松。三中全會提出的市場在資源配置中起決定性作用的核心思想，正引導(dǎo)著各地調(diào)控機制的穩(wěn)步建立。展望 2022 年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產(chǎn)稅等相關(guān)長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。中長期來看，不動產(chǎn)登記、財產(chǎn)公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，明年乃至中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。 （2）市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 模型預(yù)測：銷售量價繼續(xù)增長但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長 根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型” ，結(jié)合中國人民大學(xué)、中國社科院、北大“朗潤預(yù)測”等機構(gòu)對 2022 年經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策走向和中央經(jīng)濟工作會議精神，對 2022 年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)： 假設(shè) 1：宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長（GDP 增長 %） ； 假設(shè) 2：貨幣政策穩(wěn)中趨緊（M2 增長 13%，貸款余額增長 13%，新增貸款約 萬億元，社會融資額 20 萬億） ； 假設(shè) 3：城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步向前（2022 城鎮(zhèn)化率為 55%） ； 假設(shè) 4：調(diào)控政策繼續(xù)有效實施，限購等抑制性政策不放松。 在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，根據(jù)“動態(tài)模型” ，2022 年房地產(chǎn)市場預(yù)測結(jié)果如下：17圖：2022 年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測結(jié)果 2022 年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點：在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，預(yù)計 2022 年全國商品房銷售面積為 億平方米，同比增長 %%；商品房銷售均價為67056746 元/平方米，同比上漲 %%，銷售面積和均價同比增速均較 2022 年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 萬億元，同比增長 %%；房屋新開工面積為 億平方米，同比增長 %%，低于 2022 年全年。 需求：銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩 新增貸款增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但信貸擴張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速趨緩圖：2022 年至今商品房銷售額與社會融資額增速對比182022 年新增貸款和社會融資額繼續(xù)增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢，商品房銷售增速趨緩。信貸政策對商品房需求影響顯著，商品房銷售額的變化通常滯后于社會融資額變化 12 個季度，如社會融資額同比增速在 2022 年一季度達到階段性高點，之后商品房銷售額同比增幅在當(dāng)年三季度達到峰值。2022 年，社會融資額增速持續(xù)下行，從一季度 %下降至三季度 %，四季度也將保持在 14%左右。同時，人民幣貸款和 M2 同比增速均處歷史低位，今年前三季度新增人民幣貸款分別為 萬億元、 萬億元和 萬億元，預(yù)計四季度新增貸款約為 萬億元，全年新增貸款 萬億。M2 同比增速自一季度高點連續(xù)下降，預(yù)計四季度仍將在歷史較低水平。展望 2022 年，貨幣政策將保持穩(wěn)健，盡管新增貸款和社會融資額仍將增長，但總體增速趨緩，推動商品房銷售增長的動力有所減弱。此外，預(yù)計 2022 年全年全國商品房銷售面積將接近 13 億平米，規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，增速也處