【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 由于綦江距主城較近，大宗物品的消費(fèi)大多愿意去主城，因此其它類型的專業(yè)市場(chǎng)在綦江本地難以見到，也難以存活。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 現(xiàn)狀及需求情況 各板塊商業(yè)類型對(duì)比 板塊名稱 現(xiàn)有主要供應(yīng)量 板塊類型 各類商業(yè)類型所占比例 百貨 購(gòu)物中心 超市 大賣場(chǎng) 專業(yè)店 專業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)街 老城板塊 約 萬(wàn)方 副商圈 % —— % % % % 開發(fā)區(qū)板塊 約 萬(wàn)方 中心商圈 —— % % 4% % % 東部新區(qū)板塊 約 萬(wàn)方 未來(lái)商圈 —— —— —— —— —— 100% 東部新區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目均為出售，且都是街區(qū)商業(yè)，其商業(yè)類型均按商業(yè)街考慮。 目前除開發(fā)區(qū)板塊的凱旋天 街項(xiàng)目外，無(wú)其它購(gòu)物中心類型物業(yè)出現(xiàn)。 開發(fā)區(qū)板塊各類專業(yè)店較多（包括電器店、電子產(chǎn)品店、書城、家具家居建材店等），而老城板塊由于歷史較久，商業(yè)更新?lián)Q代升級(jí)較緩慢，其專業(yè)店主要為江輝汽車城及中山路電子電器專業(yè)店。 注：尚有部分內(nèi)街、次要街道的商鋪面積未計(jì)入供應(yīng)量。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及需求情況 各板塊商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比 板塊名稱 現(xiàn)有主要供應(yīng)量 板塊類型 各類商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例 服裝 餐飲 休閑娛樂(lè) 超市 美容 /康體 電子 /電器 家具 /家居 兒童用品 圖書音像 服務(wù)配套 未定業(yè)態(tài) 老城板塊 萬(wàn)方 副商圈 45% 8% 10% % 5% % % % 1% % —— 開發(fā)區(qū)板塊 萬(wàn)方 中心商圈 10% 8% 9% % 3% % 15% % % 15% % 東部新區(qū)板塊 萬(wàn)方 未來(lái)商圈 —— 27% —— 14% —— —— —— —— —— 59% —— 目前綦江休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)大多集中在開發(fā)區(qū)板塊，以九龍大道為主要分布帶（包括茶樓、洗浴、 KTV 等），老城板塊僅有部分網(wǎng)吧、茶樓等，且較為老舊。 老城板塊尚無(wú)較為成熟的主題商業(yè)街，開發(fā)區(qū)板塊則以 沙溪路、回龍路等形成家居建材專業(yè)街，雖然在半邊街規(guī)劃有美食街，但未能形成氣候，目前空置。 注：尚有部分內(nèi)街、次要街道的商鋪面積未計(jì)入供應(yīng)量。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及需求情況 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 綦江商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不太均衡，仍以街區(qū)商業(yè)為主，集中商業(yè)、大型商業(yè)相對(duì)較少，規(guī)模偏小，且主要集中在以巨龍廣場(chǎng)為商圈核心的九龍大道及其延長(zhǎng)段上。 以縣政府廣場(chǎng)周邊為核心的老城區(qū)商圈由于其年代過(guò)遠(yuǎn)，商業(yè)物業(yè)老舊、各類配套設(shè)施不太齊備，使得老城區(qū)商業(yè)發(fā)展受到一定限制，人氣不夠旺盛，乃至于新開發(fā)項(xiàng)目的配套商業(yè)也受到一定沖擊，空置量不小 。 東部新區(qū)的規(guī)劃以及開發(fā)將有可能使綦江未來(lái)數(shù)年的商業(yè)發(fā)展重心向新區(qū)集中，特別是區(qū)政府搬遷后這一趨勢(shì)將更加明顯，在一定程度上會(huì)影響現(xiàn)在老城區(qū)以及開發(fā)區(qū)商業(yè)的升級(jí)換代。 綦江與主城的距離過(guò)于接近，使得其中高端商業(yè)受到主城商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，這部分的消費(fèi)人群寧愿到主城進(jìn)行中高端消費(fèi)，因此綦江目前現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)總體檔次以中檔、中低檔為主，中高檔次商業(yè)較少。特別是未來(lái)高鐵站開通后，這一競(jìng)爭(zhēng)將更加直接，是對(duì)綦江如何提高其競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展其商業(yè)的一個(gè)考驗(yàn)。 政策環(huán)境研究 政策環(huán)境研究 經(jīng)濟(jì)增速延續(xù)回落趨勢(shì) PMI：中國(guó)物 流信息中心 12 月 1 日發(fā) 布報(bào)告稱， 11 月份，中國(guó)制造業(yè)采購(gòu) 經(jīng)理指數(shù) (PMI)為 %，運(yùn)行至臨界 點(diǎn) 50%以下，比上月回落 個(gè)百分 點(diǎn)，降至 2021 年 3 月以來(lái)的新低。 在內(nèi)外夾雜因素下， 11 月份 PMI 指數(shù)繼續(xù)回落 ,已經(jīng)低亍 50%。經(jīng)濟(jì)景氣從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮，預(yù)示未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將繼續(xù)回落。新產(chǎn)品訂單和購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)回落，反映市場(chǎng)需求總體走低，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難可能從成本提高轉(zhuǎn)向訂單不足。由亍國(guó)內(nèi)投資增長(zhǎng)仍保持較高水平，消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)中略有提高，因此未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速回調(diào)預(yù) 計(jì)仍將比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大的下滑。 值得注意的是，當(dāng)前宏觀調(diào)控已顯成效。購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)繼續(xù)回落，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月位亍５０％以下，說(shuō)明通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)大為降低，前期的物價(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響趨亍消退。 在經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，通脹回落情況下，宏觀調(diào)控主要目標(biāo)將由“抗通脹”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)增長(zhǎng)”，貨幣、財(cái)政政策應(yīng)雙管齊下，以提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力。 全國(guó) 2021 年 2021 年 11 月 PMI 指數(shù)走勢(shì)圖 CPI 大幅下降，但仍處于偏高位置 CPI： 12 月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 11 月全國(guó)居民消費(fèi)總水平（ CPI）為 %，創(chuàng)自 2021 年 10月以來(lái) 14個(gè)月新低，而 2021 年全年 CPI 指數(shù)持續(xù)高位運(yùn)行，全年上漲 % 由亍連續(xù)緊縮政策的實(shí)施以及外部環(huán)境的持續(xù)惡化，加上翹尾因素的影響， 11 月份的 CPI 有較大幅度的回落。治理通貨膨脹的工作雖然取得了一定進(jìn)展，但是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)仍將不會(huì)改變。治理通貨膨脹、穩(wěn)定物價(jià)仍然是當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率會(huì)不會(huì)再次刺激通脹 ?畢竟目前國(guó)內(nèi)的通脹水平并不低，銀行存款仍為負(fù)利率。對(duì)此，我們認(rèn)為，對(duì)通脹不用太擔(dān)心。目前國(guó)際大宗商品價(jià)格已出現(xiàn)回落，由大宗商品導(dǎo)致的國(guó)內(nèi)輸入型 通脹壓力大大緩解，同時(shí)，從人民幣近期匯率走勢(shì)可以看出，人民幣有回調(diào)趨勢(shì)，部分熱錢開始流出中國(guó)。熱錢少了，物價(jià)上漲的壓力自然也會(huì)減輕。 政策環(huán)境研究 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 2021 年 2021 年 11 月存款準(zhǔn)備金率走勢(shì)圖 央行 11 月 30 日晚間宣布，從 2021 年 12 月 5 日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。這是央 行自 2021 年 12 月以來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn) 備金率，也是在經(jīng)濟(jì)政策預(yù)調(diào)微調(diào)提出之 后的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是貨幣政策逐步放松的一 個(gè)信號(hào)，眼下全球主要經(jīng)濟(jì)體都面臨貨幣政策的拐點(diǎn)，未來(lái)開發(fā)商資金壓力有望緩解，但樓市調(diào)整大局短時(shí)間不會(huì)發(fā)生大的改變。 在 CPI 出現(xiàn)明顯回落的背景下，市場(chǎng)對(duì)貨幣政策取向的關(guān)注愈加強(qiáng)烈。我們認(rèn)為，貨幣政策全面放松的可能性并不大，但具體的發(fā)化還要看中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。貸幣政策的微調(diào)，只不過(guò)會(huì)讓調(diào)整的底部不那么深，調(diào)整時(shí)間不那么長(zhǎng)，但大的格局短時(shí)間難以改變。和其他行業(yè)一樣，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)利好。這意味著銀行放貸規(guī)模將會(huì)擴(kuò)大，企業(yè)可以從銀行獲得更多的貸款，這對(duì)亍資金鏈普遍緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái) 說(shuō)，無(wú)疑是看到了一線希望。但這一線希望并不會(huì)根本改發(fā)樓市目前的調(diào)整大局。首先房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性沒有變，樓市目前處亍調(diào)整期，之后才會(huì)再度復(fù)蘇、繁榮。二來(lái)目前穩(wěn)健的貨幣政策沒有變。第三，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策也沒有變。 政策環(huán)境研究 宏觀調(diào)控仍需鞏固 據(jù)《上海證券報(bào)》 2021 年 1 月 4 日?qǐng)?bào)道，國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師兼經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平在接受采訪時(shí)表示， 2021 年我國(guó)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速和物價(jià)漲幅雙雙小幅下降的概率較大，這將使我國(guó)宏觀調(diào)控總量政策無(wú)論進(jìn)一步收緊或放松的空間都很小。 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì) 100 個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2021 年 11 月，全國(guó) 100 個(gè)城市住宅平均價(jià)格為 8832 元 /平方米，與 10 月相比下降 %，其中 43 個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲， 57 個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)與上月基本持平，共有 6個(gè)城市環(huán)比跌幅在 1%以上。雖有部分城市房?jī)r(jià)開始下降，但始終未能大幅的松動(dòng)。 2021 年已經(jīng)過(guò)去，我們可以看到，本輪樓市調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但調(diào)控的目標(biāo)還沒有達(dá)成，房地產(chǎn)的冬天可能才剛開始。預(yù)計(jì)中央的調(diào)控措施于短期內(nèi)將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。 2021 年調(diào)控的著力點(diǎn)仍將以限購(gòu)政策為主要手段來(lái)抑 制投機(jī)、投資性需求。 政策環(huán)境研究 政策環(huán)境小結(jié) 政策環(huán)境研究 全球經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)受到歐美政府巨額債務(wù)擔(dān)憂的影響，正經(jīng)歷不明朗和動(dòng)蕩的非常時(shí)期。雖然不利影響主要集中在北美和歐洲，然而包括中國(guó)在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體亦有可能受到牽連，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需持謹(jǐn)慎態(tài)度。 CPI 的下降、銀行存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，預(yù)示著國(guó)家抑制通脹的政策初見成效，政策有了一定的松動(dòng)，但由于整體物價(jià)水平仍處于高位運(yùn)行，預(yù)計(jì) 2021 年仍不會(huì)過(guò)于放寬，仍是以保持增長(zhǎng)，抑制物價(jià)為主。 基于限購(gòu)等政策的持續(xù)影響，預(yù)計(jì) 2021 年整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)在持續(xù)低迷的行情中 糾結(jié)，同時(shí)，隨著調(diào)控的影響繼續(xù)加大，業(yè)內(nèi)的重組會(huì)不斷加劇， 2021 年可能將成為開發(fā)商資產(chǎn)重組和行業(yè)格局調(diào)整的一個(gè)重要年份，新開工項(xiàng)目以及新晉開發(fā)商需要認(rèn)真評(píng)估自身實(shí)力以及項(xiàng)目的發(fā)展，避免陷入僵局，遭受不必要損失。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 新區(qū)內(nèi)出讓地塊尚不多，且除了少量安置房以外，其它地塊均未開始進(jìn)行開發(fā)，暫時(shí)未能得到其它項(xiàng)目的具體商業(yè)開發(fā)情況，目前只能根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目預(yù)估。 市政廣場(chǎng) 學(xué)府廣場(chǎng) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（續(xù)） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目位于通惠大道延伸段，其相鄰的學(xué) 府廣場(chǎng)商業(yè)帶將會(huì)建設(shè)大量商業(yè)設(shè)施，以滿足此一區(qū)域各個(gè)社區(qū)的消費(fèi)需求。 位于新區(qū)市政廣場(chǎng)附近的商業(yè)中心將會(huì)匯聚大量中端以及中高端的商業(yè)設(shè)施，形成新區(qū)商業(yè)核心，以滿足周邊社區(qū)中高端居住人群、大量公務(wù)員等的消費(fèi)需求。 新區(qū)內(nèi)各個(gè)居住社區(qū)無(wú)論多少，均會(huì)有部分為自身居住人群提供配套設(shè)施的社區(qū)商業(yè)。 綜上所述，由于東部新區(qū)是綦江區(qū)新的開發(fā)熱點(diǎn)，參考目前已有的老城區(qū)與開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展進(jìn)程，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)大量的檔次相對(duì)較高、業(yè)態(tài)更加豐富、品類更加齊全的商業(yè)物業(yè)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成眾多的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 可比案例分析 案例選擇 可比性案例分析 根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位，位于東部新區(qū)東北角城鄉(xiāng)結(jié)合部，實(shí)質(zhì)為城郊樓盤，因此項(xiàng)目商業(yè)本質(zhì)屬于城郊型社區(qū)商業(yè)性質(zhì)。 與項(xiàng)目地塊緊密相連的能源公司地塊，由于其臨街面兩側(cè)均被本公司地塊占據(jù)，自身臨街開口面狹窄，而其臨街面較寬的位置屬背街面，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較小，故其可建商業(yè)的影響幾乎可忽略不計(jì)，因此可將能投集團(tuán)項(xiàng)目與本項(xiàng)目結(jié)合成一個(gè)開發(fā)量數(shù)十萬(wàn)方的大社區(qū)來(lái)考慮商業(yè)市場(chǎng)。 綜上所述，我們選取沙坪壩光華陽(yáng)光水城項(xiàng)目為可類比案例進(jìn)行分析，雖然在樓盤檔次、規(guī)模以及開發(fā)商實(shí)力、背景、品牌等各方面均有一 定差異，但從其作為城郊社區(qū)型商業(yè)案例的典型性來(lái)說(shuō)仍具有一定借鑒意義。 光華陽(yáng)光水城 可比性案例分析 光華陽(yáng)光水城項(xiàng)目是位于重慶沙坪壩區(qū)雙楊路的大盤（約 36萬(wàn)平米）。 其社區(qū)配套包括以下幾部分： 臨街商業(yè)：怪味一條街（各類餐飲）、面包店、銀行、茶樓、二手房門店、藥店等 內(nèi)街商業(yè)：重百超市、便利店、診所、銀行、面包店、洗衣店、美容美發(fā)等。 會(huì)所：泳池、健身房、桌球、乒乓球、棋牌室、麻將房、室外兒童游樂(lè)場(chǎng)、網(wǎng)吧等。 幼兒園：沙區(qū)第一實(shí)驗(yàn)幼兒園。 其他設(shè)施：網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身步道等。 光華陽(yáng)光水城 可 比性案例分析 社區(qū)商業(yè)概況 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 1 建筑面積 約 36 萬(wàn)方 2 總戶數(shù) 約 4500 戶 3 開發(fā)時(shí)間 20212021 年，分四期開發(fā) 4 商業(yè)街面積 約 萬(wàn)方 5 商業(yè)街分布 一期內(nèi)廣場(chǎng)兩側(cè)（內(nèi)街），一期及二期外側(cè)臨街（外街） 6 經(jīng)營(yíng)檔次 中檔消費(fèi) 7 業(yè)態(tài) 滿足社區(qū)消費(fèi)、小型超市、餐飲、社區(qū)服務(wù)等 8 代表商家 重百超市、老兵面莊、中國(guó)信合等 9 商業(yè)亮點(diǎn) 成為項(xiàng)目后期住宅成功的關(guān)鍵之一，社區(qū)餐飲配套輻射整個(gè)楊公橋片區(qū) 光華陽(yáng)光水城 可比性案例分析 社區(qū)商業(yè)特點(diǎn) 該社區(qū)商業(yè)街主 要特色為“怪味一條街”，其風(fēng)格為現(xiàn)代古典風(fēng)格，其餐飲涵蓋各類深受重慶人喜愛的江湖菜，以及品牌中餐系列，另外內(nèi)街引進(jìn)的重百超市也覆蓋了項(xiàng)目附近的大型社區(qū)華宇林泉雅舍（ 40萬(wàn)方），包括托兒所也覆蓋整個(gè)楊公橋片區(qū)。 光華陽(yáng)光水城 可比性案例分析 社區(qū)商業(yè)街分析 分布：一期內(nèi)廣場(chǎng)兩側(cè)（內(nèi)街），一期及二期外側(cè)臨街（外街）。 定位：小區(qū)居民及周邊消費(fèi)人群中檔消費(fèi)。 業(yè)態(tài)：銀行、茶樓、二手房門店、藥店、超市、便利店、餐館、診所、面包屋、洗衣店等。 光華陽(yáng)光水城 可比性案例分析 成功因素分析 目標(biāo)人群定位準(zhǔn)確：除項(xiàng)目 自身居住人群外，還瞄準(zhǔn)項(xiàng)目周邊幾個(gè)中高檔樓盤及高等院校（西政、川外）及楊公橋燈泡廠職工等大量消費(fèi)人群，高度集中的居住群體是項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的基礎(chǔ)。 采取放水養(yǎng)魚策略：開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期對(duì)“怪味一條街”采用免租 1年的政策吸引大量商家進(jìn)駐，以及支持商家經(jīng)營(yíng)，對(duì)商家采取真誠(chéng)的合作態(tài)度。 大型社區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃：商業(yè)街成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，其業(yè)態(tài)是超市等主力商家牽頭，輔以其他餐飲服務(wù)業(yè)、美容美發(fā)等側(cè)重生活配套的商業(yè)形式，形成一個(gè)功能完善、結(jié)構(gòu)合理的綜合性社區(qū)商業(yè)中心。