【文章內(nèi)容簡介】 都市人越來越忙由單純購物轉(zhuǎn)向假日度假休閑娛樂購物一體化消費(fèi)，因為賺錢就要享受的觀念變得普遍由個人購物轉(zhuǎn)向全家一起出游、娛樂與購物，購物變成一種享受、文化、交流由徒步就近消費(fèi)轉(zhuǎn)向驅(qū)車到喜歡的地方消費(fèi)，有車一族越來越多，消費(fèi)觀念隨著改變。四、相關(guān)重要因素對本項目的影響分析宏觀經(jīng)濟(jì)因素（1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好和房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮為大商業(yè)開發(fā)增加了底氣：近幾年長沙的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)都保持較高的增長率，社會商品零售總額節(jié)節(jié)攀升，為購物經(jīng)濟(jì)提供了足夠保障。（2）汽車普及使城郊綜合消費(fèi)成為趨勢：隨著汽車消費(fèi)日益走進(jìn)尋常百姓家，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)模式被打破，工作之余或周末駕車一家人到城郊度假兼購物成為時尚。（3）假日經(jīng)濟(jì)有巨大的需求：隨著雙休的實行和長沙人生活水平的提高，周末及節(jié)假日的假日經(jīng)濟(jì)商機(jī)無限，而目前長沙可供市民完成吃、喝、玩、樂、游、購的一站式齊全消費(fèi)場所根本沒有，一邊是有巨大的消費(fèi)需求，一邊是沒有相關(guān)的服務(wù)配套項目。城市規(guī)劃與發(fā)展因素（1）大盤大商業(yè)向城郊擴(kuò)張的趨勢：長沙市區(qū)土地越來越少的瓶頸要得到突破，只有立足于有著更廣闊土地的城郊，而這一趨勢也是國內(nèi)外發(fā)達(dá)城市正在走過的必經(jīng)之路。因為城郊土地成本低，生活環(huán)境好，更適合集結(jié)大居住大商業(yè)。（2）城市一體化趨勢使超大型商業(yè)有足夠消費(fèi)人流支持：長（沙）、株（洲）、（湘）潭城市一體化的實施為大商業(yè)形成以長沙為中心的周邊地區(qū)聚集在一起的大商圈提供了強(qiáng)大的市場基礎(chǔ)。（3）省內(nèi)高速公路的發(fā)展為跨區(qū)消費(fèi)打開了便利之門：長沙與外界溝通的高速公路基本全線貫通，使得城市之間的距離大大縮短，除長（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵陽、婁底、衡陽、益陽、郴洲等城市也通過高速公路與長沙密切聯(lián)系在一起，2小時經(jīng)濟(jì)商圈初步形成。市場競爭因素（1）目前長沙大型的綜合性商業(yè)還基本屬于空白（黃興南步行街是另一特殊的商業(yè)類型），這主要受市區(qū)中心大面積土地稀少，而郊區(qū)有大面積土地又習(xí)慣做專業(yè)市場影響有關(guān)，而長沙即使出現(xiàn)了一些大型商業(yè)中心，也多半業(yè)態(tài)規(guī)劃單一傳統(tǒng)，缺乏進(jìn)行業(yè)態(tài)有效區(qū)分和組合的現(xiàn)代商業(yè)機(jī)構(gòu)的科學(xué)有效的規(guī)劃。如平和堂作為老牌商業(yè)的代表只有百貨商業(yè)的單一業(yè)態(tài)，新興商業(yè)代表王府井也同樣是以百貨業(yè)態(tài)為主，眾多的專業(yè)市場更是集中于某一行業(yè)的經(jīng)營。（2）目前長沙有不少以著名主力商家?guī)诱w商業(yè)項目的成功案例，但多是以一個主力商家來起羊群效應(yīng)的，缺乏以眾多國內(nèi)外著名主力商家形成集群優(yōu)勢來帶動整體商業(yè)項目成功的大氣魄、大魅力，而這一模式在國內(nèi)其它發(fā)達(dá)城市被證明是更有效、更具市場殺傷力。（3）綜觀長沙，二環(huán)以內(nèi)占地1000畝以上的大型商業(yè)地塊，除了本項目已經(jīng)沒有第二個，這給本項目以很大的發(fā)揮空間。本篇小結(jié)大型綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)時機(jī)成熟，呼之欲出，一旦出現(xiàn)填補(bǔ)這一空白的項目，將改變長沙現(xiàn)有商業(yè)的格局，衍生無比巨大的商機(jī)。當(dāng)然，本項目開發(fā)的難度與機(jī)遇同樣巨大，對開發(fā)商和代理商都是一個世紀(jì)挑戰(zhàn)。《項目定位篇》本篇解決以下問題：依據(jù)本項目商業(yè)定位的原則進(jìn)行準(zhǔn)確的項目品質(zhì)定位、市場定位、項目目標(biāo)客戶群定位、項目主題形象定位。一、項目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫長沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結(jié)束長沙北無大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補(bǔ)長沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集效應(yīng)的空白。 甚至要在中南地區(qū)的商業(yè)歷史中具里程碑意義。 要建立在可以引導(dǎo)整個開福區(qū)城市發(fā)展的高度。 要具有帶動整個開福區(qū)經(jīng)濟(jì)走向的重大意義。二、項目商業(yè)品質(zhì)檔次定位：不但是長沙而且是中南地區(qū)商業(yè)的一面代表旗幟、一顆璀璨明珠。三、項目市場定位：長沙第一個真正具有SHOPING MALL功能的主題式現(xiàn)代商業(yè)衛(wèi)星城。長沙最大規(guī)模、綜合業(yè)態(tài)最全、匯聚國內(nèi)外知名商家最多的現(xiàn)代商業(yè)中心，是集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗式一站齊消費(fèi)中心。四、項目目標(biāo)客戶群定位項目商圈輻射的目標(biāo)客戶群范圍：輻射公里 覆蓋區(qū)域 商圈經(jīng)濟(jì)人口情況 車程10公里經(jīng)常性消費(fèi)商圈本區(qū)域的長沙北商圈：覆蓋長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以南、麗臣路以北、湘江以東、東二環(huán)以西的區(qū)域 預(yù)計約萬消費(fèi)人口GDP近億元全社會消費(fèi)零售總額億元 5—15分鐘40公里基本性消費(fèi)商圈長沙市商圈：覆蓋整個長沙市區(qū)和項目北邊、東邊的郊區(qū) 預(yù)計約萬消費(fèi)人口GDP近億元全社會消費(fèi)零售總額億元 15—45分鐘100公里輻射性消費(fèi)商圈大長沙商圈：覆蓋長沙周邊市屬縣（長沙縣、望城縣、黃花市）和圍繞長沙的主要中等城市（湘潭、株洲、瀏陽、平江、汨羅、湘陰、岳陽、寧鄉(xiāng)） 萬消費(fèi)人口GDP億元社會零售總額億元 45—80分鐘300公里省城旅游性消費(fèi)商圈 湖南省級商圈：覆蓋高速公路可直達(dá)的常德、邵陽、婁底、衡陽、益陽、郴洲等城市 萬消費(fèi)人口GDP億元社會零售總額億元 80—120分鐘目標(biāo)客戶群保證分析：（1）長沙北商圈的消費(fèi)群能提供本項目怎樣的經(jīng)常消費(fèi)保證？長沙北區(qū)域目前無上檔次的商業(yè)，而隨著開發(fā)區(qū)高消費(fèi)居住人群的增加和區(qū)域內(nèi)金霞新區(qū)等高尚居住小區(qū)的開發(fā)，未來三年內(nèi)將有超過萬人口成為本項目的經(jīng)常性消費(fèi)客源。（2）長沙市商圈的消費(fèi)群憑什么來本項目消費(fèi)？規(guī)模就是吸引力，特色就是消費(fèi)力，人無我有，特色地位無可替代，綜合性多主力商家的業(yè)態(tài)在長沙絕無僅有。（3）長沙以外龐大的消費(fèi)群憑什么慕名來本項目消費(fèi)？長沙作為省城，本省其它城市的工作人員經(jīng)常要前往省城辦事和旅游，因此只要征服長沙就等于征服湖南，本項目作為長沙商業(yè)典范和不可不去的旅游景點(diǎn)的地位，將成為領(lǐng)袖長沙、輻射湖南乃至整個中南地區(qū)的集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住