【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 47202F2460900022143F12304000492合計(jì)6050122747426電動(dòng)工程車（臺(tái)灣）第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的說(shuō)明本案定位為電動(dòng)車商場(chǎng)，其產(chǎn)品規(guī)劃主要是以電動(dòng)車商場(chǎng)設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，功能規(guī)劃上結(jié)合了區(qū)域地理位置、區(qū)域環(huán)境及項(xiàng)目的特點(diǎn)。二、項(xiàng)目功能規(guī)劃建議樓層功能規(guī)劃3F電動(dòng)車維修中心（各品牌）、電動(dòng)車個(gè)性裝飾賣場(chǎng)、GPS定位系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、電動(dòng)車塑料和零配件、裝飾件、動(dòng)力電池和充電系統(tǒng)賣場(chǎng)2F電動(dòng)三輪車、電動(dòng)自行車大賣場(chǎng)1F電動(dòng)汽車賣場(chǎng)、電動(dòng)游覽車賣場(chǎng)、電動(dòng)工程車賣場(chǎng)、電動(dòng)滑板車賣場(chǎng)、電動(dòng)高爾夫球車賣場(chǎng)、精品電動(dòng)自行車賣場(chǎng)說(shuō)明：i. 1F主要以高檔電動(dòng)自行車為主，高檔電動(dòng)車賣場(chǎng)及概念展場(chǎng)為輔，1F電動(dòng)自行車品牌鎖定為阿米尼、捷安特等高檔知名品牌，電動(dòng)車賣場(chǎng)以電動(dòng)游覽車、電動(dòng)高爾夫球車、電動(dòng)工程車等為主，概念展場(chǎng)以電動(dòng)汽車、電動(dòng)滑板車等新類型的電動(dòng)車為主。ii. 2F主要以電動(dòng)自行車賣場(chǎng)為主，電動(dòng)三輪車為輔。iii. 3F主要以1F、2F的電動(dòng)自行車各品牌的維修中心為主，以電動(dòng)車個(gè)性裝飾賣場(chǎng)、GPS定位系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、電動(dòng)車塑料和零配件、裝飾件、動(dòng)力電池和充電系統(tǒng)賣場(chǎng)為主輔。三、總體規(guī)劃及設(shè)施設(shè)備建議1. 商場(chǎng)布局合理，外觀具有一定的特色。2. 建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。3. 由于電動(dòng)自行車的重量較大，貨運(yùn)電梯1部。4. 電扶梯采用平緩的電扶梯，不要使用有梯步的電扶梯。5. 有商場(chǎng)相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，采用微機(jī)服務(wù)器或小型機(jī)服務(wù)器，并由商場(chǎng)統(tǒng)一設(shè)收銀臺(tái)。6. 先進(jìn)的消防控制系統(tǒng)。7. 先進(jìn)的安全保衛(wèi)監(jiān)視系統(tǒng)，能對(duì)商場(chǎng)各出入口及重要部位進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控和錄像。8. 軟件的功能具有模塊豐富、功能強(qiáng)大的計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)（前后臺(tái)電腦聯(lián)網(wǎng)，具有決策支持、銷售管理、多媒體信息服務(wù)、人事勞資管理、工程設(shè)備及固定資產(chǎn)管理、辦公自動(dòng)化及文檔管理等模塊），并且具有計(jì)算機(jī)日常業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)。9. 有背景音樂(lè)系統(tǒng)。10. 自備發(fā)電系統(tǒng)。11. 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。12. 設(shè)置顧客休息區(qū)、會(huì)員中心、售后服務(wù)中心、總服務(wù)臺(tái)等。13. 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。14. 2F設(shè)置電動(dòng)自行車專用試車道一條，長(zhǎng)度約100米。15. 商品豐富很重要，但排列過(guò)多如同倉(cāng)庫(kù)一樣則會(huì)適得其反，使主推產(chǎn)品不能突出。因此，應(yīng)按主次有序、類別分明的原則決定排列臺(tái)數(shù)。16. 商場(chǎng)動(dòng)線規(guī)劃合理且具有連續(xù)性，通道寬度最少要有80cm，讓顧客可在店內(nèi)自由走動(dòng)。17. 價(jià)格表應(yīng)簡(jiǎn)單易懂。18. 利用照明，可以使商品更突出。商品及展臺(tái)需要射燈照明、頂棚照明時(shí)。從下向上照射的腳燈，可以有效地使展示場(chǎng)及櫥窗等的商品突出。19. 在陳列方面也要下工夫，可經(jīng)常變換商品位置，讓人有店內(nèi)商品暢銷不斷的感覺(jué)。20. 外墻應(yīng)有34個(gè)戶外廣告位，以營(yíng)造商場(chǎng)的氛圍。21. 裙樓（商場(chǎng)）的夜晚燈光的設(shè)置。22. 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、時(shí)尚濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能，經(jīng)營(yíng)特色。23. 所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均由商場(chǎng)統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。24. 商場(chǎng)門口設(shè)置一個(gè)電動(dòng)車充電站，充電站只提供給在本商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)車的VIP會(huì)員免費(fèi)使用，其他則按規(guī)定收取費(fèi)用。四、銷售及招商面積劃分1. 銷售戶型劃分：鋪面單個(gè)面積應(yīng)控制在515m2，單個(gè)商鋪總價(jià)在10萬(wàn)元以內(nèi)的占80%，20萬(wàn)至10萬(wàn)間的商鋪占20%，動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)利于投資者自營(yíng)。2. 招商戶型劃分：鋪面單個(gè)面積應(yīng)在40 100m2，一層的鋪面面積可劃大，吸引高檔品牌及大商家的入駐；二層的鋪面面積應(yīng)分割較小，主要以經(jīng)營(yíng)中低檔電動(dòng)車為主。五、人員素質(zhì)（軟件）n 管理u 營(yíng)業(yè)員由商場(chǎng)統(tǒng)一招聘，統(tǒng)一培訓(xùn)。u 營(yíng)業(yè)員上下班管理、規(guī)章制度由商場(chǎng)統(tǒng)一制定，且除了遵守商場(chǎng)的規(guī)章制度外，還應(yīng)遵守各商家及各品牌的管理制度。（2）表形氣質(zhì)1. 端莊大方、姿態(tài)挺立，聲音清亮、悅耳；統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一的工作證。2. 具有良好的傾聽(tīng)品德和耐性。3. 具有優(yōu)秀的溝通能力4. 時(shí)刻保持禮貌、熱情和真誠(chéng)的神態(tài)，保持清亮、悅耳、中速的語(yǔ)調(diào)，絕對(duì)避免與顧客及其他店員的爭(zhēng)吵。5. 保持對(duì)顧客的興趣，適時(shí)地給予顧客贊美，取得顧客的好感。6. 保持對(duì)產(chǎn)品的信心，不卑不亢地維護(hù)產(chǎn)品形象和尊嚴(yán)。7. 要求絕對(duì)避免帶有消極、諷刺、貶損、惡意中傷等意味的不雅語(yǔ)言和儀容神態(tài)。（3）專業(yè)素質(zhì)2. 要求熟知電動(dòng)自行車各型號(hào)電動(dòng)車性能及原理。3. 要求熟知電動(dòng)自行車售后服務(wù)各項(xiàng)政策和要求。4. 專業(yè)知識(shí)過(guò)硬，熟知本崗位職能，服務(wù)態(tài)度好，有敬業(yè)精神。第五部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理及招商策略一、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)組織策略專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)購(gòu)買投資者獲取投資回報(bào)有著重大的關(guān)系，而經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的選擇及建立也成為了專業(yè)商場(chǎng)銷售中重要的環(huán)節(jié)。我們建議采用以下三種方式：a) 自行組建商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，建議在國(guó)外或香港注冊(cè)。b) 引入本土或國(guó)內(nèi)知名專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。c) 大型商家入住自營(yíng)管理，如：國(guó)美、蘇寧等。三種方式的優(yōu)劣勢(shì)比較：方 式優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)自行管理自主性較強(qiáng)，能和樓盤的推廣緊密結(jié)合；能通過(guò)本案積累一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，利于公司今后產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大；且對(duì)商業(yè)的操作能較好的控制，能較好地把握未來(lái)；品牌成熟后，可把機(jī)制推廣開(kāi)。開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理無(wú)經(jīng)驗(yàn)，加大投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)管理工作較繁雜，管理難度較大；招商難度較大。知名經(jīng)營(yíng)管理公司管理經(jīng)驗(yàn)豐富，能讓商場(chǎng)的管理及推廣迅速進(jìn)入正軌；經(jīng)營(yíng)管理公司的知名度可加強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)銷售。聘請(qǐng)專業(yè)公司費(fèi)用較高，加大前期的成本；經(jīng)營(yíng)失敗的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到開(kāi)發(fā)商處，且電動(dòng)車城的經(jīng)營(yíng)管理尚為空白；開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制難度較大。大型商家入住經(jīng)營(yíng)管理不需要開(kāi)發(fā)商投入費(fèi)用；加強(qiáng)投資信心，利于銷售。租金較低，對(duì)投資者回報(bào)補(bǔ)貼較多。大型商家入住門檻較低，且難度較大。二、經(jīng)營(yíng)介入時(shí)機(jī)建議專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)在11月份以前確定，或迅速組建，介入時(shí)機(jī)應(yīng)越早越好，利于招商及商場(chǎng)管理。三、經(jīng)營(yíng)管理的建議及招商概念提示1. 原則上按三權(quán)分離的形式進(jìn)行電動(dòng)車城的管理，即商鋪的所有權(quán)歸投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸經(jīng)營(yíng)管理公司、使用權(quán)歸租鋪商家；2. 注重整體形象，從建筑外部及室內(nèi)商場(chǎng)形象保持統(tǒng)一；3. 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局；4. 車城由發(fā)展商組織的專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，各樓層設(shè)統(tǒng)一收銀處，開(kāi)具統(tǒng)一發(fā)票，方便日常管理，商家每月月初到商場(chǎng)結(jié)算，收取經(jīng)營(yíng)所得，經(jīng)營(yíng)所得為扣除當(dāng)月房租或5%經(jīng)營(yíng)分成；5. 宣傳推廣由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行；6. 購(gòu)物停車優(yōu)惠；7. 零售商優(yōu)惠；8. 電動(dòng)車售后服務(wù)由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)，各品牌電動(dòng)車提供技術(shù)支持及零配件；9. 電動(dòng)車城一樓設(shè)立概念賣場(chǎng)及著名電動(dòng)車品牌專營(yíng)店；二樓設(shè)立一般品牌電動(dòng)自行車專營(yíng)店；三樓主要是售后服務(wù)區(qū)和電動(dòng)車維修、裝飾區(qū)，較好的位置可以安排一部分電動(dòng)車專營(yíng)店。10. 商場(chǎng)提供電動(dòng)車4S服務(wù)。11. 成立VIP購(gòu)物消費(fèi)會(huì)員制。為VIP會(huì)員提供免費(fèi)店外充電服務(wù)和終身維修服務(wù)。12. 店外提供電動(dòng)車沖電站，并聯(lián)合“成都通”，在全市成都通處設(shè)置電動(dòng)車沖電站。13. 開(kāi)業(yè)1個(gè)月內(nèi)所銷售的電動(dòng)自行車或電動(dòng)車免費(fèi)加裝GPS防盜系統(tǒng)。14. 每年舉行23次精品電動(dòng)車展示會(huì)，讓本商場(chǎng)成為西部權(quán)威的電動(dòng)車城，且產(chǎn)品為最齊全的，最具有潮流引導(dǎo)性，且每周推出特價(jià)或打折商品。15. 節(jié)假日慶典活動(dòng)推廣，大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)。充分利用元旦、五一、十一、婦女節(jié)、教師節(jié)等公歷節(jié)假日；具有農(nóng)歷風(fēng)俗的春節(jié)、元宵、端午、七夕、中秋等節(jié)日；利用圣誕節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)、情人節(jié)等其他節(jié)日，舉辦相應(yīng)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，進(jìn)行一次電動(dòng)車精品展示活動(dòng)，營(yíng)造關(guān)注氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)行為。16. 周末雙休舉行電動(dòng)車知識(shí)技巧有獎(jiǎng)問(wèn)答。以條幅或海報(bào)增強(qiáng)周圍幅射氣勢(shì)。對(duì)于興趣強(qiáng)烈的居民，可推行登記、試騎的促銷方式，以前十名購(gòu)買者優(yōu)惠一定幅度的方式有效的抓住消費(fèi)者動(dòng)心的一瞬。17. 每年舉行23次精品電動(dòng)車展示會(huì)，讓本商場(chǎng)成為西部權(quán)威的電動(dòng)車城，且產(chǎn)品為最齊全的，最具有潮流引導(dǎo)性，且每周推出特價(jià)或打折商品。四、投資回報(bào)策略制定針對(duì)本項(xiàng)目投資回報(bào)比例制定，我們將位于太升南路、玉沙路及本公司代理萬(wàn)里號(hào)的產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查與資料收集，選取了具有可比性的商鋪進(jìn)行投資回報(bào)率的比較。周邊商業(yè)物業(yè)年投資回報(bào)率比較表樓盤名大發(fā)百度城鐵通太升通訊城蜀泰商廈太升通訊中心萬(wàn)里號(hào)位置玉雙路太升南路太升南路一環(huán)路漿洗街年投資回報(bào)8%凈收益簽一年9%；簽三年7%。含稅，直接從房款中扣除8%凈收益8%凈收益經(jīng)營(yíng)合同時(shí)間十年合約最多簽三年三年合約十年合約據(jù)我們調(diào)查得出，成都市商業(yè)項(xiàng)目的年投資回報(bào)率為8%，而委托經(jīng)營(yíng)合同期為十年期，我們建議項(xiàng)目也采用同樣的方式，年投資回報(bào)率為8%，10年委托經(jīng)營(yíng)合同期，讓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)迅速銷售完畢，其明細(xì)表如下：樓層面積㎡售價(jià)元/㎡8%年返租回 報(bào)返租回報(bào)8%10年（萬(wàn)元）1F23602000037760003776萬(wàn)2F2460900017712003F12304000393600合計(jì)6050122745940800五、招商策略確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃。籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景。先主力后散戶首先將具號(hào)召力的電動(dòng)車品牌龍頭商戶引入（如阿米尼、捷安特、小飛哥）給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)其他中低檔品牌進(jìn)場(chǎng)。先收緊后放松 遵守“高品味，低門檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)中低檔品牌（散戶），力求“滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)”效果，若在開(kāi)業(yè)前招商尚未完成，則由經(jīng)營(yíng)管理公司自行經(jīng)營(yíng)。六、招商目標(biāo)群體成都各品牌電動(dòng)自行車代理商；品牌連鎖電動(dòng)車行；電動(dòng)車經(jīng)銷商；各大品牌電動(dòng)車生產(chǎn)廠商。七、招商優(yōu)惠政策1. 合約保證金：按2個(gè)月租金作為按金，合同期滿無(wú)息退還。2. 入駐租金優(yōu)惠：入駐商戶第一年免前半年租金，后半年租金只交納50%；第二年租金按當(dāng)年的營(yíng)業(yè)額5%收取。（國(guó)美目前對(duì)大型電器經(jīng)銷商按營(yíng)業(yè)額的5%收取租金）3. 宣傳費(fèi)用：本商場(chǎng)第一年預(yù)計(jì)投入宣傳費(fèi)用200萬(wàn)元。4. 其他費(fèi)用：物管費(fèi)或管理費(fèi)按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算分?jǐn)?，可含部分廣告推廣費(fèi)。5. 經(jīng)營(yíng)