【文章內(nèi)容簡介】 47202F2460900022143F12304000492合計6050122747426電動工程車（臺灣）第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計一、產(chǎn)品設(shè)計的說明本案定位為電動車商場，其產(chǎn)品規(guī)劃主要是以電動車商場設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)，功能規(guī)劃上結(jié)合了區(qū)域地理位置、區(qū)域環(huán)境及項(xiàng)目的特點(diǎn)。二、項(xiàng)目功能規(guī)劃建議樓層功能規(guī)劃3F電動車維修中心（各品牌）、電動車個性裝飾賣場、GPS定位系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、電動車塑料和零配件、裝飾件、動力電池和充電系統(tǒng)賣場2F電動三輪車、電動自行車大賣場1F電動汽車賣場、電動游覽車賣場、電動工程車賣場、電動滑板車賣場、電動高爾夫球車賣場、精品電動自行車賣場說明：i. 1F主要以高檔電動自行車為主，高檔電動車賣場及概念展場為輔，1F電動自行車品牌鎖定為阿米尼、捷安特等高檔知名品牌，電動車賣場以電動游覽車、電動高爾夫球車、電動工程車等為主，概念展場以電動汽車、電動滑板車等新類型的電動車為主。ii. 2F主要以電動自行車賣場為主，電動三輪車為輔。iii. 3F主要以1F、2F的電動自行車各品牌的維修中心為主，以電動車個性裝飾賣場、GPS定位系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、電動車塑料和零配件、裝飾件、動力電池和充電系統(tǒng)賣場為主輔。三、總體規(guī)劃及設(shè)施設(shè)備建議1. 商場布局合理，外觀具有一定的特色。2. 建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。3. 由于電動自行車的重量較大，貨運(yùn)電梯1部。4. 電扶梯采用平緩的電扶梯，不要使用有梯步的電扶梯。5. 有商場相適應(yīng)的計算機(jī)管理系統(tǒng)，采用微機(jī)服務(wù)器或小型機(jī)服務(wù)器，并由商場統(tǒng)一設(shè)收銀臺。6. 先進(jìn)的消防控制系統(tǒng)。7. 先進(jìn)的安全保衛(wèi)監(jiān)視系統(tǒng)，能對商場各出入口及重要部位進(jìn)行24小時監(jiān)控和錄像。8. 軟件的功能具有模塊豐富、功能強(qiáng)大的計算機(jī)管理信息系統(tǒng)（前后臺電腦聯(lián)網(wǎng)，具有決策支持、銷售管理、多媒體信息服務(wù)、人事勞資管理、工程設(shè)備及固定資產(chǎn)管理、辦公自動化及文檔管理等模塊），并且具有計算機(jī)日常業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)。9. 有背景音樂系統(tǒng)。10. 自備發(fā)電系統(tǒng)。11. 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。12. 設(shè)置顧客休息區(qū)、會員中心、售后服務(wù)中心、總服務(wù)臺等。13. 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。14. 2F設(shè)置電動自行車專用試車道一條，長度約100米。15. 商品豐富很重要，但排列過多如同倉庫一樣則會適得其反，使主推產(chǎn)品不能突出。因此，應(yīng)按主次有序、類別分明的原則決定排列臺數(shù)。16. 商場動線規(guī)劃合理且具有連續(xù)性，通道寬度最少要有80cm，讓顧客可在店內(nèi)自由走動。17. 價格表應(yīng)簡單易懂。18. 利用照明，可以使商品更突出。商品及展臺需要射燈照明、頂棚照明時。從下向上照射的腳燈，可以有效地使展示場及櫥窗等的商品突出。19. 在陳列方面也要下工夫，可經(jīng)常變換商品位置，讓人有店內(nèi)商品暢銷不斷的感覺。20. 外墻應(yīng)有34個戶外廣告位，以營造商場的氛圍。21. 裙樓（商場）的夜晚燈光的設(shè)置。22. 室內(nèi)裝修設(shè)計以簡約設(shè)計為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開闊、明亮、時尚濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能，經(jīng)營特色。23. 所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均由商場統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。24. 商場門口設(shè)置一個電動車充電站，充電站只提供給在本商場內(nèi)購車的VIP會員免費(fèi)使用，其他則按規(guī)定收取費(fèi)用。四、銷售及招商面積劃分1. 銷售戶型劃分：鋪面單個面積應(yīng)控制在515m2，單個商鋪總價在10萬元以內(nèi)的占80%，20萬至10萬間的商鋪占20%，動線規(guī)劃應(yīng)利于投資者自營。2. 招商戶型劃分：鋪面單個面積應(yīng)在40 100m2，一層的鋪面面積可劃大，吸引高檔品牌及大商家的入駐；二層的鋪面面積應(yīng)分割較小，主要以經(jīng)營中低檔電動車為主。五、人員素質(zhì)（軟件）n 管理u 營業(yè)員由商場統(tǒng)一招聘，統(tǒng)一培訓(xùn)。u 營業(yè)員上下班管理、規(guī)章制度由商場統(tǒng)一制定，且除了遵守商場的規(guī)章制度外，還應(yīng)遵守各商家及各品牌的管理制度。（2）表形氣質(zhì)1. 端莊大方、姿態(tài)挺立，聲音清亮、悅耳；統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一的工作證。2. 具有良好的傾聽品德和耐性。3. 具有優(yōu)秀的溝通能力4. 時刻保持禮貌、熱情和真誠的神態(tài)，保持清亮、悅耳、中速的語調(diào)，絕對避免與顧客及其他店員的爭吵。5. 保持對顧客的興趣，適時地給予顧客贊美，取得顧客的好感。6. 保持對產(chǎn)品的信心，不卑不亢地維護(hù)產(chǎn)品形象和尊嚴(yán)。7. 要求絕對避免帶有消極、諷刺、貶損、惡意中傷等意味的不雅語言和儀容神態(tài)。（3）專業(yè)素質(zhì)2. 要求熟知電動自行車各型號電動車性能及原理。3. 要求熟知電動自行車售后服務(wù)各項(xiàng)政策和要求。4. 專業(yè)知識過硬，熟知本崗位職能，服務(wù)態(tài)度好，有敬業(yè)精神。第五部分 項(xiàng)目經(jīng)營管理及招商策略一、經(jīng)營機(jī)構(gòu)組織策略專業(yè)商場經(jīng)營管理對購買投資者獲取投資回報有著重大的關(guān)系，而經(jīng)營機(jī)構(gòu)的選擇及建立也成為了專業(yè)商場銷售中重要的環(huán)節(jié)。我們建議采用以下三種方式：a) 自行組建商場經(jīng)營管理公司，建議在國外或香港注冊。b) 引入本土或國內(nèi)知名專業(yè)商場經(jīng)營管理公司。c) 大型商家入住自營管理，如：國美、蘇寧等。三種方式的優(yōu)劣勢比較：方 式優(yōu) 勢劣 勢自行管理自主性較強(qiáng)，能和樓盤的推廣緊密結(jié)合；能通過本案積累一定的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，利于公司今后產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大；且對商業(yè)的操作能較好的控制，能較好地把握未來；品牌成熟后，可把機(jī)制推廣開。開發(fā)商對商業(yè)經(jīng)營管理無經(jīng)驗(yàn)，加大投資回報的風(fēng)險；經(jīng)營管理工作較繁雜，管理難度較大；招商難度較大。知名經(jīng)營管理公司管理經(jīng)驗(yàn)豐富，能讓商場的管理及推廣迅速進(jìn)入正軌；經(jīng)營管理公司的知名度可加強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)銷售。聘請專業(yè)公司費(fèi)用較高，加大前期的成本；經(jīng)營失敗的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商處，且電動車城的經(jīng)營管理尚為空白；開發(fā)商對經(jīng)營過程的控制難度較大。大型商家入住經(jīng)營管理不需要開發(fā)商投入費(fèi)用；加強(qiáng)投資信心，利于銷售。租金較低，對投資者回報補(bǔ)貼較多。大型商家入住門檻較低，且難度較大。二、經(jīng)營介入時機(jī)建議專業(yè)商場經(jīng)營管理公司應(yīng)在11月份以前確定，或迅速組建，介入時機(jī)應(yīng)越早越好，利于招商及商場管理。三、經(jīng)營管理的建議及招商概念提示1. 原則上按三權(quán)分離的形式進(jìn)行電動車城的管理，即商鋪的所有權(quán)歸投資者、經(jīng)營權(quán)歸經(jīng)營管理公司、使用權(quán)歸租鋪商家；2. 注重整體形象，從建筑外部及室內(nèi)商場形象保持統(tǒng)一；3. 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局；4. 車城由發(fā)展商組織的專業(yè)商場經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，各樓層設(shè)統(tǒng)一收銀處，開具統(tǒng)一發(fā)票，方便日常管理，商家每月月初到商場結(jié)算，收取經(jīng)營所得，經(jīng)營所得為扣除當(dāng)月房租或5%經(jīng)營分成；5. 宣傳推廣由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一進(jìn)行；6. 購物停車優(yōu)惠；7. 零售商優(yōu)惠；8. 電動車售后服務(wù)由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)，各品牌電動車提供技術(shù)支持及零配件；9. 電動車城一樓設(shè)立概念賣場及著名電動車品牌專營店；二樓設(shè)立一般品牌電動自行車專營店；三樓主要是售后服務(wù)區(qū)和電動車維修、裝飾區(qū)，較好的位置可以安排一部分電動車專營店。10. 商場提供電動車4S服務(wù)。11. 成立VIP購物消費(fèi)會員制。為VIP會員提供免費(fèi)店外充電服務(wù)和終身維修服務(wù)。12. 店外提供電動車沖電站，并聯(lián)合“成都通”，在全市成都通處設(shè)置電動車沖電站。13. 開業(yè)1個月內(nèi)所銷售的電動自行車或電動車免費(fèi)加裝GPS防盜系統(tǒng)。14. 每年舉行23次精品電動車展示會，讓本商場成為西部權(quán)威的電動車城，且產(chǎn)品為最齊全的，最具有潮流引導(dǎo)性，且每周推出特價或打折商品。15. 節(jié)假日慶典活動推廣，大節(jié)大過、小節(jié)小過。充分利用元旦、五一、十一、婦女節(jié)、教師節(jié)等公歷節(jié)假日；具有農(nóng)歷風(fēng)俗的春節(jié)、元宵、端午、七夕、中秋等節(jié)日；利用圣誕節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)、情人節(jié)等其他節(jié)日，舉辦相應(yīng)的優(yōu)惠促銷活動，進(jìn)行一次電動車精品展示活動，營造關(guān)注氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)行為。16. 周末雙休舉行電動車知識技巧有獎問答。以條幅或海報增強(qiáng)周圍幅射氣勢。對于興趣強(qiáng)烈的居民，可推行登記、試騎的促銷方式，以前十名購買者優(yōu)惠一定幅度的方式有效的抓住消費(fèi)者動心的一瞬。17. 每年舉行23次精品電動車展示會，讓本商場成為西部權(quán)威的電動車城，且產(chǎn)品為最齊全的，最具有潮流引導(dǎo)性，且每周推出特價或打折商品。四、投資回報策略制定針對本項(xiàng)目投資回報比例制定，我們將位于太升南路、玉沙路及本公司代理萬里號的產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查與資料收集，選取了具有可比性的商鋪進(jìn)行投資回報率的比較。周邊商業(yè)物業(yè)年投資回報率比較表樓盤名大發(fā)百度城鐵通太升通訊城蜀泰商廈太升通訊中心萬里號位置玉雙路太升南路太升南路一環(huán)路漿洗街年投資回報8%凈收益簽一年9%；簽三年7%。含稅，直接從房款中扣除8%凈收益8%凈收益經(jīng)營合同時間十年合約最多簽三年三年合約十年合約據(jù)我們調(diào)查得出，成都市商業(yè)項(xiàng)目的年投資回報率為8%，而委托經(jīng)營合同期為十年期，我們建議項(xiàng)目也采用同樣的方式，年投資回報率為8%，10年委托經(jīng)營合同期，讓項(xiàng)目在短時間內(nèi)迅速銷售完畢，其明細(xì)表如下：樓層面積㎡售價元/㎡8%年返租回 報返租回報8%10年（萬元）1F23602000037760003776萬2F2460900017712003F12304000393600合計6050122745940800五、招商策略確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃?；I備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對商家宣傳商場經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢，投資前景。先主力后散戶首先將具號召力的電動車品牌龍頭商戶引入（如阿米尼、捷安特、小飛哥）給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢，帶動其他中低檔品牌進(jìn)場。先收緊后放松 遵守“高品味，低門檻”策略，對目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級中低檔品牌（散戶），力求“滿場開業(yè)”效果，若在開業(yè)前招商尚未完成，則由經(jīng)營管理公司自行經(jīng)營。六、招商目標(biāo)群體成都各品牌電動自行車代理商；品牌連鎖電動車行；電動車經(jīng)銷商；各大品牌電動車生產(chǎn)廠商。七、招商優(yōu)惠政策1. 合約保證金：按2個月租金作為按金，合同期滿無息退還。2. 入駐租金優(yōu)惠：入駐商戶第一年免前半年租金，后半年租金只交納50%；第二年租金按當(dāng)年的營業(yè)額5%收取。（國美目前對大型電器經(jīng)銷商按營業(yè)額的5%收取租金）3. 宣傳費(fèi)用：本商場第一年預(yù)計投入宣傳費(fèi)用200萬元。4. 其他費(fèi)用：物管費(fèi)或管理費(fèi)按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算分?jǐn)偅珊糠謴V告推廣費(fèi)。5. 經(jīng)營