【文章內(nèi)容簡介】 1） 綠色行銷是消費層次高級化的必然產(chǎn)物。生活水準提高，由買住房向買環(huán)境方向發(fā)展。 2） 競爭的需要。 市場變?yōu)橘I方市場之后，企業(yè)產(chǎn)品定位決策已部分轉(zhuǎn)移到消費者手中，消費者求新求異，永恒追求綠色產(chǎn)品。 3） 城市規(guī)劃要求。 現(xiàn)代城市規(guī)劃注重生態(tài)環(huán)境代生系統(tǒng)的生成與維護，必然引導地產(chǎn)商行銷行為綠色化。園林綠化和生物工程技術的發(fā)展，奠定基礎。 深圳綠色行銷分類： 1） 造綠。地塊周邊綠化不足，后天來補，如百仁達。 2） 借綠。借助周邊景觀提高物業(yè)價值，如國都高爾夫花園； 3） 社區(qū)綠化。優(yōu)良社區(qū)規(guī)劃，營造成布局合理的綠化，如蛇口工業(yè)區(qū)。 經(jīng)驗： 環(huán)境超前規(guī)劃，綠化先行。 綠色行銷全程化，體現(xiàn)發(fā)展商周到服務。建村選取，小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)布局，通風采光，陽臺綠化等，關注環(huán)保。 開盤樓價怎樣定？ 過低或過高的定價均會使發(fā)展商處于被動的狀況。 定價必須遵循市場規(guī)律，講究定價策略。不同時期，不同的競爭環(huán)境下，可用不同的定價策略。 滲透定價策略 在能有效控制成本的時候，采取‘低開高走’的方式，也可采用始終低價的方式，旨在以先以制人的低價攻勢，在消費者心目樹立價兼物美的形象。 高價策略 對樓盤品質(zhì)及產(chǎn)品差異化優(yōu)勢的自信，有意將產(chǎn)品價格定得較高，以期在盡可能短的時間里，獲得高額利潤。 折扣策略 對已定價的樓盤實行規(guī)定日期以內(nèi)降價或憎送其他商品的形式，吸引消費者。如在某日前‘一次付款可享受6折優(yōu)惠’，‘展銷會期間可獲贈高級廚房設備’等 滿意價策略 讓消費者自己定價來取勝。良心開價是種在房地產(chǎn)銷售中標新立異的銷售方法，曾獲得一定程度成功。 心理定價策略 滿足消費者求廉心理，如每平方米3980元而不是4000元，讓人感到這個價是經(jīng)過細致核算的，也可采用讓零的方法，即以40萬元整成交。 綠色住宅新概念 東方半島花園開發(fā)商深圳恒兆基實業(yè)公司表示，房地產(chǎn)事關公眾生活質(zhì)量，更應講環(huán)保，開發(fā)之初就提出‘綠色住宅’創(chuàng)意，并在選址，設計，裝修各環(huán)節(jié)上認真落實。 ，群山環(huán)抱，綠樹成林，花香滿徑，實為居家寶地。住宅用低密度合圍布局，綠以覆蓋率達47%以上。區(qū)內(nèi)人車分流，園林密布，亭臺處處，還有戶外游泳池，中央公園，法式噴泉。 負責人說：“綠色住宅是我們進軍房地產(chǎn)業(yè)的不懈追求。 白領：要繁華有繁體，要寧靜有寧靜，這是現(xiàn)代生活不可缺少的。東方半島花園就是這樣的地方。 樓市綜述 福田區(qū)樓花供應量大； 羅湖區(qū)上市幾個新盤多是辦公，商服樓；作為舊城區(qū)，已無多少開發(fā)空間； 商服仍以舊盤居多，估計售價租金會有較大跌幅。 南山區(qū)的華僑城與蛇口新盤密集； 關外布吉，龍華，寶安新城購房入戶逐漸成為開發(fā)商和購房者樂意關注的地方。 關外是多層供應大戶，市內(nèi)多層集中于南山與關口二線區(qū)域內(nèi)。 5000元/平方米以下價位的新盤增多； 關外甚至有1960元/平方米的低價樓；福田中心區(qū)的中央花園以14000元高價推出。 超過境60%的樓盤營造大面積的中庭綠化。 98深圳樓市面面觀 今年樓市有明顯走低表現(xiàn)，經(jīng)濟波浪性的過程，未來大勢如何？ 1）片區(qū)效應，你方唱罷我登場 幾大熱點片區(qū)將從翠竹北，石廈南轉(zhuǎn)向梅林，景田，華僑城和南山。 首次購房，二次置業(yè)，投資炒作， 銀湖，香蜜湖，蛇口會成為三足鼎立的高尚住宅區(qū)。 2）品牌和文化，長袖善舞 不遠的將來，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品和服務等方面會進入‘無差別’時代，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴重。由此企業(yè)的差別化競爭，更多地體現(xiàn)在企業(yè)信息的傳遞上，通過多種媒體向社會公眾傳達企業(yè)文化的特質(zhì)，企業(yè)形象感性訴求，使公眾對企業(yè)產(chǎn)生信賴和偏好，品牌力。 發(fā)展商和代理商出現(xiàn)品牌形象的‘馬太效應’，一流品牌的企業(yè)，其業(yè)績會幾何級數(shù)增長，品牌力差的企業(yè)會萎縮。競爭乏力退出 市場。 3）聯(lián)動開發(fā)，規(guī)模營運 規(guī)劃限制，條塊分割，出現(xiàn)重復建設卻配套不全現(xiàn)象，如歐風一條街，十多家發(fā)展商惡性競爭的結(jié)果，客戶分流。 從經(jīng)濟學角度看，政府應介入，形成強有力的聯(lián)動開發(fā)模式，從配套設施共享，到宣傳費用分攤，從品牌形象的塑造到價格共議。 4）市場細分，營銷整合 97年一陣豪宅風過，98年即轉(zhuǎn)入中小型的市場。 整合營銷是近年來地產(chǎn)營銷一特征，以消費者為核心重組企業(yè)行為和市場行為，綜合協(xié)調(diào)使用各種形式的傳播方式，以統(tǒng)一的目標和傳播形式，傳遞一致的產(chǎn)品信息。 專業(yè)分工：設計單位，物業(yè)管理，代理公司，廣告公司等連橫，強調(diào)合作，一元化的營銷整合，制造優(yōu)勢賣點。 5）硬件之后看軟件 深圳小區(qū)建設，智能化系統(tǒng)的導入到環(huán)保節(jié)能的延展，不斷更新新技術，新材料和新觀念。 社會文化是發(fā)展商和物業(yè)管理公司的軟性投資，目的為了塑造理想生活方式。 通過經(jīng)常性的聯(lián)誼活動，促進住戶交流，培養(yǎng)集體家園的參與意識。增進業(yè)主間的融洽和睦，親和力強調(diào)小區(qū)人情化的管理和服務。 奧美電視廣告三要素： 表現(xiàn)目的；表現(xiàn)手法；制作文案 深圳白領，龐大的地產(chǎn)消費市場 98年，百仕達，東?；▓@，匯展閣成為明星樓盤。開創(chuàng)地產(chǎn)史上新里程，提升新水準。引來二次置業(yè)，驚人利潤。豪宅物業(yè)售價回落，銷售速度放緩。 鵬興花園，碧清園，碧云天中檔類型物業(yè)大行其道，價格不降反升，表明下階段主力買家是中等收入階層。屬于收入相對穩(wěn)定，5萬元左右，平均年齡3040歲之間 然而地處金字塔頂端的消費階層畢竟少數(shù)，年薪約在5萬元左右的白領階層，占地產(chǎn)消費50%左右。大部分為首次置業(yè)，都成立小家庭，不愿意屈就價高又配套又少的廉價租屋，希望價位合適，一般首期款在15萬元左右，如7成10年按揭，月供在此30005000元之間水平，位置雖然偏，但交通要方便。 目前，住宅分布地段，蓮塘，梅林，龍華，布吉，車公廟，竹子林，南油等地是發(fā)展中檔物業(yè)的良好地段。目前這些地段配套尚不齊全，但交通日漸完善，有一定品味的社區(qū)，適中價位和長年限按揭，都是優(yōu)勢。 中等收入的白領階層大量入市是下半年的趨勢。 房地產(chǎn)市場進入理性調(diào)整期 投資規(guī)模，投資方向，銷售市場，租賃市場，房地產(chǎn)消費市場，進入理性調(diào)整期。 1） 投資規(guī)模保持穩(wěn)步增長，投資方向明顯向住宅傾斜； 全年完成150億元，前幾年深圳房地產(chǎn)市場一度膨漲，高檔酒店，賓館，寫字樓，商場的投資額偏大，當前這類商品房已步入低迷，諸多開發(fā)商的投資方向向住宅傾斜。%。 2） 銷售市場依慣性平穩(wěn)過渡，部分樓宇價位明顯下降，開發(fā)商的暴利時代已經(jīng)結(jié)束。 基本表現(xiàn)無熱點平和現(xiàn)象。大勢影響下，一些高價待市的樓宇開始采取壓價促銷戰(zhàn)略，最高壓價幅度達一成以上，寫字樓平均下調(diào)幅度達23成，由單純銷售向租售并舉轉(zhuǎn)化。 隨著深圳土地管理制度的規(guī)范化以及市場逐漸趨于理性化，過去開發(fā)商低價獲取土地，高額獲取利潤的暴利時代已經(jīng)結(jié)束。 房地產(chǎn)市場按揭開始走俏，居民消費能力漸有提高。盲目購房率明顯降低。 受中央金融政策影響，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸開始由向開發(fā)商信貸向房地產(chǎn)消費信貸傾斜。在中國人民銀行深圳市分行關于《深圳市個人住宅擔保貸款管理方法》出臺后，各商業(yè)銀行已紛紛搶灘住房按揭市場，并適當延長了住房按揭年期，以真正提高居民的購房能力。 購樓者多會選擇多處桉宇對比之后才會下訂單。 4）地價飆升乏力，地產(chǎn)市場商品房總體平均價格和平均利潤將維持在一個適當