【文章內(nèi)容簡介】 郊區(qū)調(diào)整u 成都正處于城市功能外擴階段拉力：u 居住郊區(qū)化趨勢已基本明朗u 郊區(qū)自然環(huán)境好，土地資源豐富支持力：成都市快速軌道交通線網(wǎng)絡(luò)建成后，郊區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系更便利 成都已經(jīng)具備商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展的經(jīng)濟條件根據(jù)國際慣例，隨著人均GDP的增長，會帶動商業(yè)模式的發(fā)展，當(dāng)GDP達(dá)到30004000美元時，商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展。成都GDP已經(jīng)超過3000美元，具備了商業(yè)郊區(qū)化的經(jīng)濟條件。居住郊區(qū)化促進成都商業(yè)地產(chǎn)向城區(qū)邊緣擴散，田園生態(tài)環(huán)境、娛樂休閑與商業(yè)的融合是成都郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢新建小區(qū)社區(qū)型商圈更加明顯。隨各新興小區(qū)而建設(shè)的公建配套設(shè)施正在形成一個個新的次商圈，光華大道、南沿線板塊等都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新興熱點。特別是大型住宅組團的城市郊區(qū)化、外圍化令這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)本案具有巨大發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)商業(yè)是這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主力。 成都城市功能外擴能夠為本案帶來的城市功能需求 成都城市功能外擴——郊區(qū)生態(tài)化辦公條件已經(jīng)具備 郊區(qū)生態(tài)化辦公的產(chǎn)生原因新興制造業(yè)和貿(mào)易中心條件下的制造業(yè)的發(fā)展趨勢——產(chǎn)業(yè)的非生產(chǎn)性環(huán)節(jié)從產(chǎn)業(yè)鏈中分離出來，企業(yè)的非生產(chǎn)性部門從生產(chǎn)中心分離出來。 郊區(qū)生態(tài)化辦公在城市郊區(qū)化進程中所處的階段郊區(qū)生態(tài)化辦公是辦公功能的發(fā)展趨勢之一目前國際產(chǎn)業(yè)正由勞動密集型向資本和技術(shù)密集型轉(zhuǎn)移，而資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)辦公更多的要求辦公環(huán)境的生態(tài)化、人性化和獨立化，形成“腦體分離”的辦公新格局。 當(dāng)一個國家或地區(qū)人均GDP達(dá)到3000美元，到人均GDP10000美元前，有一個較長的經(jīng)濟高速增長時期。此時整個城市功能進入擴展階段，由此帶動郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)展。 成都辦公市場還有待進一步的細(xì)分，但是以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)有集中辦公、生態(tài)辦公的需求 國內(nèi)一線城市郊區(qū)生態(tài)化辦公發(fā)展案例——北京市城市發(fā)展已進入郊區(qū)生態(tài)化辦公階段1950年到90年代——城市化階段：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以重化工為主，人口向市中心聚集,工業(yè)布局集中在市區(qū)。 90年代至今——郊區(qū)化階段：第三產(chǎn)業(yè)比重增加,工業(yè)布局和人口向郊區(qū)擴散。 成都市郊區(qū)生態(tài)化辦公的客觀條件已經(jīng)具備成都工業(yè)增長快速，強調(diào)工業(yè)向園區(qū)集中的概念郊區(qū)辦公園與中心商務(wù)區(qū)分離產(chǎn)業(yè)服務(wù)園與工業(yè)園區(qū)分離在服務(wù)業(yè)時代，在大都市的近郊，依托大制造園區(qū)或者交通樞紐的區(qū)位，將會興起“郊區(qū)辦公園+產(chǎn)業(yè)服務(wù)園”的科、工、貿(mào)為一體的新型綜合產(chǎn)業(yè)型城鎮(zhèn) 成都會展業(yè)發(fā)展迅猛，已成為中國第四大會展城市2005年成都展會的活動達(dá)到近200個，年創(chuàng)造直接產(chǎn)值8億元以上，間接產(chǎn)值60億元以上。來蓉參展赴會的國內(nèi)外客商超過80萬，拉動消費超過120億元。2006年舉辦大型會展活動20個以上，整個西南地區(qū)62%的會展都在成都舉行，成都已成為中國第四大會展城市，年收入15億元，帶動經(jīng)濟增長約150億元。2006年，成都市會議及展覽服務(wù)業(yè)新增法人單位40個，比2005年增長60% 。成都會展業(yè)發(fā)展迅速，全國第四，仍有潛力可挖。成都會展業(yè)起步較早成都會展業(yè)起步于1984年的全國糖酒交易會，到目前為止成都已有全國糖酒會、全國體博會、西部國際博覽會、中國—歐盟投資貿(mào)易合作洽談會等等。會展經(jīng)濟：西部第一到目前為止成都已舉辦過300多個規(guī)模展覽會和1500多場大型會議。成都每年舉辦大中型會展150余次，年均舉行全國或國際性大中型會展70多個，年參加會展嘉賓、客商40余萬人。案例——會展產(chǎn)業(yè)是溫江持續(xù)釋放發(fā)展能量的內(nèi)核“溫江花博會”迅速提升溫江地區(qū)土地價值溫江地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，住宅價格走高“溫江花博會”——如何深究自身可持續(xù)發(fā)展能力會展主場館利用率較高，據(jù)悉至2008年7月之前會展中心的日程已經(jīng)排滿，但花博會部分設(shè)施的荒廢顯示出項目生命力匱乏的現(xiàn)象。在經(jīng)歷的“花博會”期間和會后一段時期的興盛態(tài)勢，溫江地區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)均得到了很大程度的提升，城市價值和土地價值迅速增長；但同時也出現(xiàn)了花博會項目本身的生命力匱乏現(xiàn)象，商業(yè)設(shè)施的萎靡和交易活動的減少反映出溫江花博會項目的后續(xù)發(fā)展能力受到了考驗，“溫江花博會項目”亟待深究自身可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。在形成會展品牌的同時，設(shè)施綜合利用效率偏低 “溫江花博會”采用的BOO融資模式BOO（BuildingOwningOperation建設(shè)、擁有、運營）模式是由企業(yè)投資并承擔(dān)工程的設(shè)計、建設(shè)運行、維護、培訓(xùn)等工作，硬件設(shè)備及軟件系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè)，而由政府部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào)、創(chuàng)建環(huán)境、提出需求，政府部門每年只需向企業(yè)支付系統(tǒng)使用費即可擁有硬件設(shè)備和軟件系統(tǒng)的使用權(quán)。優(yōu)勢是將民間資金通過政府主導(dǎo)的具有產(chǎn)業(yè)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)的主要項目轉(zhuǎn)化為民間資本，投資方與政府能夠產(chǎn)生雙贏的效應(yīng)。投資方通過政府項目提升區(qū)域價值，政府有效的解決了融資瓶頸的問題。劣勢是建設(shè)者擁有經(jīng)營權(quán)，但不具有市場話語權(quán)，受政府控制和依賴性較強，后續(xù)經(jīng)營的風(fēng)險需要建設(shè)者自身承擔(dān)，政府在后續(xù)經(jīng)營上給予的支持往往是有限的和時效性的?；ú度肱c回收由于場館的后續(xù)經(jīng)營以及土地后繼開發(fā)乏力，07年花博會場館連同其周邊580畝地塊一起轉(zhuǎn)讓。花博會場館定位不利于后期場館使用花博會整個場地的打造除了主場館及戶外場館，并未打造相應(yīng)的商業(yè)、酒店、辦公等配套設(shè)施， 導(dǎo)致其在會后舉辦其它會議時缺乏競爭力結(jié)論一：花博會場館配套難以達(dá)到高端會展標(biāo)準(zhǔn)，難以產(chǎn)生高端競爭力結(jié)論二：花博會場館不具備特色，易被低端市場以價格優(yōu)勢取代。“溫江花博會”對于花橋項目的啟示：u 大型會展項目對于區(qū)域價值提升具有很強的拉動效應(yīng)u 必須要考慮主題會展后的場館的綜合利用問題，避免資源的浪費u 溫江花博會的BOO融資模式使投資者承擔(dān)很大的經(jīng)營風(fēng)險u 會展主題的選定必須注意其可持續(xù)性發(fā)展和穩(wěn)定性，一旦會展移址則需要新的機會和自身的產(chǎn)業(yè)升級 成都餐飲業(yè)發(fā)達(dá)成都餐飲消費占GDP比重較大，高于國內(nèi)其他一線城市，餐飲消費力強勁。成都餐飲業(yè)產(chǎn)值保持穩(wěn)步增長成都餐飲消費穩(wěn)步上漲，形成了以特色餐飲為主的餐飲市場。在成都餐飲20強企業(yè)中，有15家為特色餐飲，3家快餐中的2家為麥當(dāng)勞和德克士。本案在進行項目定位同時，也應(yīng)該適當(dāng)考慮特色餐飲對外部消費的吸引。 成都旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)成都是三大最佳旅游城市中的試點城市之一，大成都、成都周邊有著充足的旅游資源，成都可作為周邊旅游景區(qū)的中間站。2006年成都旅游重大產(chǎn)業(yè)化項目，總投資額1379000萬元，年內(nèi)已完成投資104850萬元。 ，%，%，%。成都旅游規(guī)劃促使成都旅游產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展1. 在重大旅游項目建設(shè)上突破，全市建成12個重大旅游項目，加快建設(shè)16個重大旅游項目，儲備包裝10個重大旅游項目。 2. 加快國際旅游目的地建設(shè)。繼續(xù)實施A級景區(qū)倍增計劃，促進景區(qū)提檔升級 。3. 努力建設(shè)旅游型村鎮(zhèn)。在全市開展一村一品、一鎮(zhèn)一色的旅游行村鎮(zhèn)建設(shè)，力爭建成1個全國農(nóng)業(yè)旅游示點、1個工業(yè)旅游示范點；大力推行農(nóng)家樂旅游服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，新評星級農(nóng)家樂100家。4. 拓展境內(nèi)外旅游市場。積極參加國際性、專業(yè)化、影響力大的旅游促銷和博覽活動；借國家旅游局駐外辦事處平臺，建立成都市境外旅游促銷機構(gòu)。5. 辦好重大旅游節(jié)慶活動。充分調(diào)動各區(qū)（市、縣）政府的積極性，舉辦豐富多彩的旅游節(jié)慶活動，建立一套完整的獎勵辦法，年終對各區(qū)（市、縣）舉辦的旅游節(jié)慶活動給與表彰和獎勵。成都旅游業(yè)產(chǎn)值增長快速（03年受非典影響）由于旅游資源豐富，成都每年旅游產(chǎn)值增長快速，近幾年增長率基本達(dá)到20%成都——農(nóng)家樂發(fā)源地1987年首個農(nóng)家樂在郫縣農(nóng)科村產(chǎn)生。截至2005年，全市農(nóng)家樂數(shù)量已達(dá)5596家，帶動相關(guān)就業(yè)人員29萬人；，農(nóng)家樂已成為成都旅游的特色品牌。 成都農(nóng)家樂模式的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯截至2005年，全市農(nóng)家樂數(shù)量已達(dá)5596家，帶動相關(guān)就業(yè)人員29萬人；。農(nóng)家樂已成為成都旅游的特色品牌。農(nóng)家樂應(yīng)該采用統(tǒng)一管理，豐富業(yè)態(tài)組合目前一些市場上的小規(guī)模農(nóng)家樂，從以往親近大自然為主要賣點逐漸變成了把KTV搬到農(nóng)家、把麻將館搬到農(nóng)家，把臺球室般農(nóng)村來為賣點的怪圈.... 現(xiàn)在的農(nóng)家樂更多成了KTV、麻將館、臺球室、 一個便宜的普通娛樂場所！面對市場競爭低檔次農(nóng)家樂難以在市場競爭中存活。農(nóng)家樂要想在市場中存活，應(yīng)當(dāng)向規(guī)?；泄芾?，并更多的賦予其內(nèi)涵，如很多農(nóng)家樂都與各區(qū)縣的傳統(tǒng)節(jié)日相結(jié)合的方式。成都主題公園——成都游樂園占地：面積為165畝性質(zhì)：以現(xiàn)代游樂設(shè)施為主，兼體育、游樂性質(zhì)的多功能綜合性大型公園。游樂設(shè)施：大、中型游樂設(shè)備28項和小項目60余項。建立時間：始建于1985年，1986年6月1日正式開放，到目前為止已開放22年。經(jīng)營現(xiàn)狀：該項目位于市中區(qū)，在周末時對學(xué)生有一定吸引力，但由于國色天香的崛起，給該項目帶來了一定沖擊。結(jié)論：休閑旅游產(chǎn)業(yè)是成都市的支柱產(chǎn)業(yè)之一u 成都市休閑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，%。，占大成都經(jīng)濟圈GDP的12%。u 休閑是成都人日常生活的重要組成部分利用假日或者雙休日或全家出游或邀上三五好友上成都郊縣休閑放松是成都人日常生活的重要組成部分，也是支撐成都休閑旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的主力客群。u 觀光農(nóng)家樂非常受人們的喜愛觀光農(nóng)家樂項目以其獨特的休閑生活品味、親近大自然、較低的消費水平吸引著成都人靈敏的休閑消費嗅覺。目前成都有農(nóng)家樂經(jīng)營戶7895家，其中星級“農(nóng)家樂”已達(dá)到160家，今年還將新增100家，另外還有5家星級鄉(xiāng)村酒店。 成都將成為養(yǎng)老人群的首選地，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。成都老年人口占多，養(yǎng)老生活費用便宜，環(huán)境適合養(yǎng)老，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大有可為！成都老年市場消費力較強，郊區(qū)為其主要消費點成都養(yǎng)老市場消費需求旺盛 成都創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟等。指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和活動天分中獲取發(fā)展動力的企業(yè)，以及那些通過對知識產(chǎn)權(quán)的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)！通常包括、藝術(shù)品和、數(shù)字娛樂、手工藝品、時尚設(shè)計、電影與錄像、交互式互動軟件、音樂、表演藝術(shù)、軟件及計算機服務(wù)等。目前成都創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以數(shù)字娛樂為主，我們重點研究數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)。成都數(shù)字娛樂業(yè)發(fā)展環(huán)境良好人才環(huán)境基礎(chǔ)：成都軟件和信息服務(wù)業(yè)人才資源豐富、成本低廉、優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。成都有高校29所，在校大學(xué)生35萬余人，在校研究生上萬人。電子科大在全國首先招收數(shù)字娛樂方向的碩士研究生，培養(yǎng)高端人才；四川大學(xué)、四川音樂學(xué)院、西華大學(xué)和成都大學(xué)等10余所所高校開設(shè)有數(shù)字娛樂的相關(guān)院系或?qū)I(yè)，數(shù)字娛樂軟件學(xué)院、藍(lán)谷數(shù)碼藝術(shù)學(xué)院、新加坡峰升多媒體學(xué)院等社會辦學(xué)力量共同為數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)提供大批實用人才 。市場環(huán)境基礎(chǔ)：成都“科技一條街”成為中國IT產(chǎn)品的重要聚散地。數(shù)字娛樂市場發(fā)達(dá)，現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)消費群體超過250萬人，僅天府熱線數(shù)據(jù)中心就架設(shè)了近3000臺游戲服務(wù)器，代理了國內(nèi)外近80款數(shù)字娛樂產(chǎn)品。數(shù)字娛樂消費市場每月有數(shù)千萬元。信息化環(huán)境：成都是中國西部地區(qū)的通訊樞紐，是國家信息產(chǎn)業(yè)部確定的信息化試點城市之一。國家信息化辦公室組織的中國副省級和省會城市門戶網(wǎng)站評比成都列第6位；《中國城市發(fā)展報告》(2005)中，成都市信息化水平就已達(dá)到全國第六位。政策環(huán)境：國家相關(guān)部委為成都數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了極大的政策支持?？萍疾俊⑿侣劤霭婵偸?、文化部、信息產(chǎn)業(yè)部等都把成都作為數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地加以扶持。僅05年，科技部的“創(chuàng)新基金”和863計劃項目等支持資金約700萬元，信息產(chǎn)業(yè)部的電子信息產(chǎn)業(yè)基金支持資金800萬元。同時，還積極爭取了國家網(wǎng)絡(luò)出版重點工程、民族游戲重點工程等數(shù)字娛樂專項項目支持。成都—動漫產(chǎn)業(yè)集中于孵化園一帶2005年，盛大、金山、騰訊、智樂等知名企業(yè)先后入駐成都高新孵化園。同年5月，成都市數(shù)字娛樂軟件園成為國家新聞出版總署首家授予的“國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”。目前，這里已經(jīng)聚集數(shù)字娛樂相關(guān)企業(yè)60余家，2006年有60多項產(chǎn)品投入運營，完成銷售收入超過10億元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約50億元。 關(guān)于成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)政策的理解土地整理/拆院并院/小拆院并院土地綜合整治=拆院并院+土地整理（田、水、路、林、村）關(guān)于成都市“296號文件”的解讀一名詞解釋：成都市“296號文件”是指成都市于2007年7月27號頒發(fā)的《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》原文：第十六條集體建設(shè)用地使用權(quán)作價（出資）入股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股，參與分紅的行為。解讀：1. 使用權(quán)作價入股，最大限度的保障了農(nóng)民的基本權(quán)益，并使之資本化、資產(chǎn)化、股份化。2. 合法的股份具有繼承權(quán)，這也就認(rèn)可了集體建設(shè)用地所有者的使用年限無期限。以“四化”最大限度保證農(nóng)民的基本權(quán)益關(guān)于成都市“296號文件”的解讀二原文：第二十條集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途以及有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)進入土地有形市場采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式公開交易。解讀：1. 集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)，其中協(xié)議出讓是國有土地出讓中不容易實現(xiàn)的出讓方式，是本案可考慮選擇的方式2. 集體建設(shè)用地可用于開發(fā)工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途 關(guān)于成都市“296號文件”的解讀三第十二條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價（出資）入股、聯(lián)營、抵押等形式 第二十三條集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃性經(jīng)營房屋，不得用于商品住宅開發(fā)。解讀：1. 集體建設(shè)用地可以正常流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)方式多樣2. 集體建設(shè)用地不得用于開發(fā)商品住宅項目，小產(chǎn)權(quán)房仍未解禁關(guān)于成都市“296號文件”的解讀四原文：第二十五條集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)最高年限不得超