嘉聯(lián)地產-中博置業(yè)溫江項目產品調整建議(編輯修改稿)
2025-02-14 12:30 本頁面
【文章內容簡介】 以及 70~80㎡； ?從供銷比來看，呈現(xiàn)出面積越小，供銷比越高的態(tài)勢。 注：區(qū)域大面積供應較多，是因為片區(qū)內為高校教師修建的房源（如天府原里）面積普遍較大，實際銷售價格較低，并非市場真實反映。 區(qū)域產品供銷狀況研究 重點樓盤分析 小結 ?目前溫江光華大道片區(qū)住宅供應量最大，其次為大學城片區(qū)，老城區(qū)供應量極少； ?在戶型面積上，大學城片區(qū)的戶型面積偏大，但是這主要是由于天府原里這類面向特定客戶群低價銷售的樓盤戶型較大，面向普通客群的樓盤 120㎡以下戶型則占到了絕大多數(shù)； ?在銷售價格上，大學城片區(qū)樓盤在近期價格有較大調整的情況下，價格仍是溫江三大板塊中最低的，且價格穩(wěn)定性差； ?從供銷比上看，各個片區(qū)均呈現(xiàn)出戶型面積越小，供銷比越高的趨勢； ?從溫江整體供應的戶型來看 ,以 70~90㎡套二和 100~120㎡套三為主； ?在建筑風格和景觀風格上，光華大道和老城區(qū)以歐陸風格為主，大學城片區(qū)則以現(xiàn)代簡約風格為主，品質感有所欠缺； 啟示 ?中小戶型的產品，市場接受度更好，去化率也高于大面積戶型； ?在周邊項目價格普遍較低，且價格穩(wěn)定性差的情況下，打造高品質樓盤風險較大； ?由于片區(qū)項目外立面風格和園林景觀都缺乏特色，本項目可以通過對外立面造型和景觀節(jié)點進行特色化打造，來突顯項目風格，以小投入來提升項目在客戶心中的品質感； ?戶型選擇應當以套二戶型為主，同時套三戶型要注意控制面積； 面積段 比例 60㎡以下 5% 60~70㎡ 70~80㎡ 20% 80~90㎡ 40% 90~100㎡ 10% 100~110㎡ 10% 110~120㎡ 10% 120~130㎡ 5% 130~140㎡ 140㎡以上 基于市場產品研究的產品配比建議如下： 溫江市場產品研究 溫江購房客戶研究 項目研究 項目產品調整建議 購房客戶特征研究 購房客戶需求研究 客戶研究方式及目的 在對溫江市場，特別是大學城片區(qū)市場，各個樓盤的產品進入深入研究分析后。我們希望能夠從區(qū)域購房客戶的需求上為項目產品調整尋求一定依據。 客戶研究我們通過在?？泼恰⒔饛姶髮W城等的 100組高意向客戶信息進行分析，得到了大學城片區(qū)客戶特征和需求上的一些規(guī)律，作為產品調整建議的部分依據。 購房客戶居住區(qū)域 購房客戶工作區(qū)域 購房客戶特征研究 意向購房客戶中居住在溫江本地和大城西區(qū)域的占到了 65%；而從工作區(qū)域來看，在成都其他區(qū)域工作的比例有所上升。 區(qū)域購房客戶以溫江本地和大城西客戶為主。 購房客戶特征研究 購房客戶年齡結構 購房客戶工作性質 購房客戶以中青年為主，工作性質多樣，教師購房群體比較龐大，高端群體比例不高。 意向購房客戶以中青年為主，其中比例最大的為 30~40歲的群體，占到了41%的比例。 從職業(yè)來看，區(qū)域購房客戶中，企業(yè)普通員工和教師比例最高，高端人群比例較低。 購房客戶特征研究 購房客戶家庭結構 購房客戶家庭年收入 家庭結構以兩人和三人為主，購買能力有限。 家庭結構以兩人和三人為主，都站到了 30%以上，其次四人以上的也占到了 20%。 家庭年收入集中在 5~10萬每年，占到 44%，家庭年收入超過 20萬的僅 9%。 溫江市場產品研究 溫江購房客戶研究 項目研究 項目產品調整建議 購房客戶需求研究 購房客戶特征研究 購房客戶需求研究 購房客戶置業(yè)次數(shù) 購房客戶置業(yè)目的 區(qū)域購房客戶目前以剛性需求客戶為主，投資比例不高。 首次置業(yè)和再次置業(yè)的客戶分別占到了 33%和 43%，三次以上購房的客戶只占 9%。 自住和自住兼投資的客戶超過了 80%占到了絕大多數(shù)，完全以投資為目的比例較低。 購房客戶需求研究 購房客戶戶型選擇 購房客戶面積段選擇 購房客戶在戶型選擇上套二占到了近一半，其次是套三，占到38%，套一和套四以上的戶型需求比例較低。 從選擇面積段來看，選擇 80~90㎡的客戶數(shù)量最多，其次是 70~80㎡和 100~110㎡，也反映出了客戶在選擇套二、套三戶型時的主力面積需求。 購房客戶主要需求為 70~90㎡套二，以及 90~110㎡套三。 0%5%10%15%20%25%30%購房客戶需求研究 功能空間需求 購房關注點 在功能空間上，客戶普遍重視生活陽臺和觀景陽臺，其次則是書房。 在購房過程中客戶最為關注的依次是，價格、戶型、景觀、交通和配套。 購房客戶需求研究 承受單價 承受總價 在價格承受方面，超過 65%的客戶承受單價在 4200及以下，承受單價在 4500以上的僅占 7%。 從總價上看， 30~35萬總價段的客戶比例最高，接近 30%；其次則是 35~40萬、 40萬 ~50萬， 50萬以上客戶比例較少。 單價 4200以下，總價 50萬以內，客戶接受程度較高。 客戶小結 ?區(qū)域購房客戶以溫江本地和大城西客戶為主； ?購房客戶以中青年為主，工作性質多樣，教師購房群體比較龐大，高端群體比例不高； ?家庭結構以兩人和三人為主，購買能力有限； ?區(qū)域購房客戶目前以剛性需求客戶為主，投資比例不高； ?購房客戶主要需求為 80~90㎡ 套二，以及 110~120㎡ 套三； ?在功能空間上，客戶普遍重視生活陽臺和觀景陽臺，其次則是書房； ?在購房過程中客戶最為關注的依次是，價格、戶型、景觀、交通和配套； ?單價 4200以下，總價 50萬以內，客戶接受程度較高 啟示 面積段 比例 60㎡以下 3% 60~70㎡ 5% 70~80㎡ 16% 80~90㎡ 26% 90~100㎡ 10% 100~110㎡ 12% 110~120㎡ 7% 120~130㎡ 6% 130~140㎡ 3% 140㎡以上 5% 基于客戶分析得到的產品配比如下： ?在產品配比調整上，需要大幅增加 70~80㎡面積段的產品，同時要減少 110㎡以上產品的配比。 ?片區(qū)購房客戶經濟實力普通，在產品面積段選擇上需要注意總價控制，總價最高控制在 50萬以下，增加 30~35萬總價段的產品； ?本項目還是應當以套二、套三產品為主，套一和套四產品少量分布。 溫江市場產品研究 溫江購房客戶研究 項目本體研究 項目產品調整建議 項目所在區(qū)域分析 南北區(qū)規(guī)劃對比 地塊本體分析 區(qū)域交通分析 柳臺大道 南熏大道 學府路 金府
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