物業(yè)管理小知識匯集(編輯修改稿)
2025-02-14 08:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 利嘉圖文出品 19 1 業(yè)主大會與業(yè)主委員會 《 物業(yè)管理條例 》 中對業(yè)主大會的相關(guān)定義和規(guī)定如下： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 利嘉圖文出品 20 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／ 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／ 2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 利嘉圖文出品 21 《 物業(yè)管理條例 》 中對業(yè)主委員會的相關(guān)定義和規(guī)定如下： 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 利嘉圖文出品 22 1公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，基金用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護，不足時由產(chǎn)權(quán)人分攤續(xù)籌。 維修基金維修范圍包括：住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備兩個方面保修期滿后的大修、更新。 利嘉圖文出品 23 根據(jù)建設(shè)部、財政部 [1998]213號 《 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 第三條明確了共用部位共用設(shè)施設(shè)備具體內(nèi)涵如下： 1）共用部位 指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 2）共用設(shè)施設(shè)備 指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、曖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 3）維修基金的管理：在銀行專項存儲，?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會成立前動用維修基金，由行業(yè)主管部門審批；業(yè)主委員會成立后動用維修基金，由業(yè)主委員會審批。 利嘉圖文出品 24 1 物業(yè)管理公司與街道辦事處和派出所 物業(yè)管理公司是企業(yè)，街道辦事處和派出所是政府基層組織。 在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司負責(zé)按物業(yè)管理合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，進行企業(yè)經(jīng)營；而街道和派出所是履行作為國家公共機構(gòu)組織維護公共秩序的義務(wù)。 物業(yè)公司在管理物業(yè)時接受街道和派出所的指導(dǎo)，并進行協(xié)作搞好所管理的物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護比如治安工作。 在很多的時候，由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，在比如制止損毀破壞物業(yè)等行為時，必須依靠政府相關(guān)部門，及時向他們報告，由他們進行強制執(zhí)行，達到做好物業(yè)管理服務(wù)的目的。 利嘉圖文出品 25 1 物業(yè)管理招投標 物業(yè)管理招投標實際上是物業(yè)項目的物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式 。 《 物業(yè)管理條例 》 中闡述了國家提倡業(yè)主通過公開 、 公平 、 公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的立法原則 。 為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動 ， 保護招標投標當(dāng)事人的合法權(quán)益 ， 促進物業(yè)管理市場的公平競爭 ， 建設(shè)部制定了 《
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