【文章內(nèi)容簡介】 期的財務(wù)報告、抵押物或質(zhì)押物清單及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、保證人的保證材料、項目建議書及可行性研究報告等。 （ 2）貸款人對借款人的信用等級評估。貸款人會根據(jù)借款人的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、經(jīng)濟實力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營效益和發(fā)展前景等因素，評定借款人的信用等級。 （ 3）貸款人對借款人進行貸款調(diào)查。貸款人受理借款人的借款申請后，會對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、營利性等情況進行調(diào)查，核實抵押物、質(zhì)押物、保證人的情況，測定貸款的風(fēng)險度。 （ 4）貸款審批。銀行采取審貸分離、分級審批的貸款管理制度。審查人員會對借款人提供的資料進行核實，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出意見，按規(guī)定權(quán)限報批。 附件：某商業(yè)銀行中小企業(yè)一般類業(yè)務(wù)調(diào)查報告 31 納稅人俱樂部 4006509936 貸款新規(guī)與流動資金貸款的測算 貸款新規(guī) 流動資金貸款需求量的測算 流動資金貸款測算表 32 納稅人俱樂部 4006509936 貸款成本 銀行借款成本的影響因素主要有以下幾個： ? 開戶行與貸款行的選擇 ? 貸款擔(dān)保方式 ? 貸款期限 ? 預(yù)扣利息貸款與留置 /相稱存款余額貸款 ? 稅盾作用 33 納稅人俱樂部 4006509936 實例：銀行借款成本的計算 ? S公司向銀行借入長期借款，借款合同規(guī)定，借款額 40萬元，期限 7年，借款利率（年） %，相稱存款余額 15%。公司所得稅率是 25%。在此條件下，計算 S公司向銀行借款的融資成本。 第一步，首先計算公司每年向銀行支付的借款利息額： 40萬 %＝ 25600元／年 第二步，計算因利息計入財務(wù)費用而減少的所得稅支付額： 25600 25%＝ 6400元／年 第三步，計算借款所支付的實際成本： 256006400＝ 19200元／年 第四步，計算扣除相稱存款余額后可供實際使用的資金： 40萬 （ 115%） ＝ 34萬元 最后，計算該筆借款的融資成本： 19200247。 340000＝ % 可見，該筆借款的實際融資成本是 %，低于名義利率。 34 納稅人俱樂部 4006509936 要想融到錢 就要明白三個基本點 保證 抵押 質(zhì)押 納稅人俱樂部 4006509936 抵押擔(dān)保貸款 ? 抵押，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。 ? 抵押擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定處理。 ? 抵押的法律特征 （ 1）抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)。抵押權(quán)以抵押財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，抵押權(quán)人對于抵押物享有法定的權(quán)利。這些法定權(quán)利表現(xiàn)為：抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得處分抵押財產(chǎn)；抵押權(quán)人在抵押財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期而未受清償，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，有權(quán)依照法律規(guī)定，以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。 （ 2）抵押權(quán)是債務(wù)人或者第三人以其所有的或者有權(quán)處分的特定的財產(chǎn)設(shè)定的物權(quán)。 （ 3）抵押權(quán)是指不轉(zhuǎn)移標的物占有的物權(quán)。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人仍享有對抵押物的占有、使用、收益的權(quán)利，而不必將抵押物轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人。 （ 4）抵押權(quán)人有權(quán)就抵押財產(chǎn)折價、拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。所謂優(yōu)先受償指的是，當(dāng)債務(wù)人有多個債權(quán)人，而其財產(chǎn)又不足清償所有債權(quán)的時候，有抵押權(quán)的債權(quán)人可以優(yōu)先于普通債權(quán)人受到清償。 36 納稅人俱樂部 4006509936 抵押物范圍的限制 ? 抵押物，是指由債務(wù)人或第三人享有的，用于設(shè)置抵押權(quán)的標的物。抵押物是用來擔(dān)保特定債權(quán)的財產(chǎn)，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)，都可以作為抵押物。 ? 抵押物可以是動產(chǎn)、不動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)的用益物權(quán)。 ? 《 物權(quán)法 》 第 180條規(guī)定了可以設(shè)定抵押的財產(chǎn)： （ 1）建筑物和其他土地附著物； （ 2）建設(shè)用地使用權(quán)； （ 3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)； （ 4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （ 5）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （ 6）交通運輸工具； （ 7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 ? 《 物權(quán)法 》 第 181條又規(guī)定，經(jīng)協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品抵押。 這說明不但現(xiàn)有的資產(chǎn)可以抵押，未來資產(chǎn)也可以抵押，這主要包括正在建造的建筑物、船舶、航空器，將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品。 37 納稅人俱樂部 4006509936 不得設(shè)定抵押的財產(chǎn) ? 《 物權(quán)法 》 第 184條明確了不得設(shè)定抵押的財產(chǎn) （ 1）土地所有權(quán)。 （ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。 注：當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效。 ? “除外”情況主要是： 1）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外； 2）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押的除外； 3）以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押的除外； 4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押的除外。 38 納稅人俱樂部 4006509936 不得設(shè)定抵押的財產(chǎn) （ 3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。 （ 4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。 （ 5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。 ? 依法被查封、扣押的財產(chǎn)是指人民法院或者行政機關(guān)采取強制措施過程中查封、扣押的財產(chǎn)。 ? 依法被監(jiān)管的財產(chǎn)是指行政機關(guān)依照法律規(guī)定而監(jiān)督、管理的財產(chǎn)。 ? 但是，已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)被采取查封、扣押、監(jiān)管等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。 （ 6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。 ? 以自己不享有所有權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定抵押無效； ? 以法定程序確認為違法的建筑物抵押的，抵押無效； ? 憲法規(guī)定的屬于國家所有的礦藏、水流、山嶺、草原、水面、灘涂等財產(chǎn)，不得抵押。 納稅人俱樂部 4006509936 實例：抵押物不符合規(guī)定，給貸款人造成損失 ? A為了經(jīng)營鋼材生意，與 B銀行簽訂了一份借款合同，向該銀行借款 20萬元。簽借款合同同日，農(nóng)民 C與 B銀行簽訂了一份抵押擔(dān)保合同，約定以 C所有的集體土地使用權(quán)為該 20萬元借款提供抵押擔(dān)保，同時， C向 B提供了集體土地建設(shè)用地許可證。另查明， C簽訂合同時已在該集體土地上建有一層民房，該房價值 10萬元，其中，土地使用權(quán)的價值評估為 5萬元。 ? 上述借款逾期一年， A因經(jīng)營不善，無力償還銀行借款及利息，為此，銀行 B起訴到法院，要求判令 A償還借款及利息，并判令 C承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 法院認為， C與銀行簽訂的擔(dān)保合同因違反法律的規(guī)定而無效。銀行在擔(dān)保合同中僅享有要求承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的權(quán)利，不承擔(dān)任何義務(wù)，且其是在管理自己的債權(quán)，本應(yīng)盡到善良管理人的充分注意。為此，銀行作為金融部門，相對于農(nóng)民 C，其應(yīng)充分注意法律的相關(guān)規(guī)定。而本案中，銀行連抵押物是否符合法律規(guī)定的一般審查義務(wù)都未盡到，應(yīng)視為其明知或應(yīng)知合同無效，對此造成的損失，銀行將喪失請求 C賠償?shù)臋?quán)利，相應(yīng)損失由其自行承擔(dān)。故判決駁回銀行要求 C承擔(dān)賠償責(zé)任的請求。 40 納稅人俱樂部 4006509936 抵押手續(xù)不完備 未依法辦理審批手續(xù) ? 對于法律、法規(guī)要求經(jīng)過批準才能抵押的財產(chǎn)，未經(jīng)批準，則抵押無效。 第一，國務(wù)院制定的 《 全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例 》 第 15條規(guī)定：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，對企業(yè)的關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物可以抵押、有償轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)政府主管部門批準。 第二，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押，應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準，否則抵押無效。 第三，以劃撥土地上的建筑物與劃撥土地一并設(shè)定抵押的，若國有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準，則土地使用權(quán)抵押及其地上建筑物抵押都無效。 41 納稅人俱樂部 4006509936 未依法辦理登記手續(xù) （ 1）一些特定抵押物的抵押權(quán)是要經(jīng)過抵押登記方能生效的。 ? 以建筑物和其他土地附著物； ? 建設(shè)用地使用權(quán)； ? 以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)或者正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。 ? 抵押權(quán)自登記時設(shè)立。也就是說，對于上述特定的抵押物的抵押合同，雖然自合