【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 陽(yáng)江商業(yè)發(fā)展概況 缺乏特色、風(fēng)情、主題性強(qiáng)的現(xiàn)代型商業(yè)物業(yè)： ?現(xiàn)代商業(yè)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向。 5 Page 38 陽(yáng)江商業(yè)三大商圈 ?陽(yáng)江商圈主要分為三個(gè)商業(yè)較為集中的商圈：一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心 —— 南恩路商圈；和兩個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 —— 銅鑼灣商圈和西平路商圈。 銅鑼灣商圈 南恩路商圈 西 平 路 商 圈 陽(yáng)江商業(yè)總體布局 Page 39 陽(yáng)江各大商圈市場(chǎng)分析 商業(yè) 地位 區(qū)域 主營(yíng)業(yè)種 商品 檔次 商業(yè) 環(huán)境 典型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和品牌 說(shuō)明 市級(jí)商業(yè)中心 南恩路 服飾 、 通訊 、 家電 、 日雜品 中偏低 一般 陽(yáng)江商業(yè)第 1街 、 中域電訊、 國(guó)美家電 、 電影院 、 眾多服裝店如達(dá)芙妮 、 勁霸等 陽(yáng)江傳統(tǒng)商業(yè)街 新華路 精品服飾 、 鞋帽、 珠寶首飾 中偏高 較好 啄木鳥(niǎo) 、 以純 、 佐丹奴 、 班尼路 、 Samp。K等服裝店 陽(yáng)江中高檔消費(fèi)集中區(qū) ， 商業(yè) （ 零售 ） 的制高點(diǎn) 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 石灣南路 化妝品 、 精品服飾 、 通訊 、 休閑餐飲 、 床上用品 中 較好 銅鑼灣廣場(chǎng) （ 蘇寧電器 ） 、新江電腦城 、 東珠街風(fēng)味餐廳 、 永和豆?jié){ 、 柒牌 、 歌莉婭 、 古士旗等服裝店 以銅鑼灣為龍頭的中高檔商業(yè)一條街 石灣北路 建材 、 布藝 、 家裝 、 旅業(yè) 中低 一般 金濠酒家 、 嘉華酒店 、 雅居樂(lè)布藝 、 世紀(jì)燈飾等商店 因石灣村而得名的建材陶瓷街 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 西平路 服飾 、 通訊 、 家電 、 餐飲 、 日雜 中低 一般 信誠(chéng)金行 、 電腦城 、 藥店 日常居住配套型商業(yè) 陽(yáng)江商業(yè)總體布局 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) Page 40 陽(yáng)江各大商圈市場(chǎng)分析 ?陽(yáng)江現(xiàn)有主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大多分布于以銅鑼灣百貨、人民廣場(chǎng)為龍頭的南恩路、石灣路附近，依賴于舊城區(qū)密集的居住人群而存在，該區(qū)域?qū)嶋H上已成為陽(yáng)江的核心商業(yè)中心。 陽(yáng)江商業(yè)總體布局 ?南恩路商圈 ?南恩路是陽(yáng)江傳統(tǒng)的商業(yè)街， 02年經(jīng)景觀改造后，百年舊街重新煥發(fā)青春，業(yè)已成為陽(yáng)江最熱鬧的商業(yè)街，其商業(yè)地位不亞于廣州的上下九。 ?01年初新建的新華北路、新華南路，由于在建設(shè)中注重特色建設(shè)和品牌集聚，吸引了眾多的品牌服裝進(jìn)駐，已成為市民休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)的好去處。 ?整體商業(yè)環(huán)境一般。南恩路禁止汽車通行，但是并沒(méi)有禁止摩托車，因此南恩路既是繁華的商業(yè)街也是繁忙的交通干道。 ?位于南恩路東端的陽(yáng)江商業(yè)第 1街，目前首層臨街商鋪已經(jīng)經(jīng)營(yíng)，但是二、三層的開(kāi)業(yè)率幾乎為零。另?yè)?jù)悉，新一佳已進(jìn)駐該項(xiàng)目，將于 08年元月底開(kāi)業(yè)。 ?東門路形成摩托車展銷一條街。 Page 41 陽(yáng)江各大商圈市場(chǎng)分析 ?銅鑼灣商圈 ?石灣南商業(yè)街所經(jīng)營(yíng)的商品與新華北相似，也多為精品服飾，其中不乏國(guó)內(nèi)服裝品牌，如柒牌男裝、李寧等。石灣南另一主營(yíng)的業(yè)態(tài)則是通訊產(chǎn)品和床上用品。 ?新江電腦城 5層高，目前僅是首層開(kāi)業(yè)。 ?從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)江現(xiàn)時(shí)大型的購(gòu)物中心僅有銅鑼灣百貨一間，陽(yáng)江商業(yè)發(fā)展進(jìn)程較為緩慢。 ?西平路商圈 ?由于區(qū)內(nèi)人口密集，西平路的商業(yè)氛圍也較為成熟，但該路段所經(jīng)營(yíng)的多為生活配套型商品，經(jīng)營(yíng)品種較為分散，集聚效應(yīng)差。 ?其他 ?此外，在城區(qū)外圍，也初步形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)，如汽車展周邊的雅典娜富民服裝皮具批發(fā)市場(chǎng)、中國(guó)刀具城等。 陽(yáng)江商業(yè)總體布局 Page 42 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率） 商圈 地址 主力商鋪 租金 （元 /月 /平方米） 街鋪總量（間） 出租率 備注 開(kāi)間 進(jìn)深 高 面積 南恩路商圈 南恩路 3 10 30 80150 約 160 100% 自建房 新華北 4 1012 3 4048 50150 約 180 98% 小區(qū)臨街商業(yè)；頂手費(fèi) 36萬(wàn) /間 新華南 5 12 60 40150 約 90 95% 銅鑼灣商圈 石灣南 13 4 58 100120 約 180 99% 小區(qū)臨街商業(yè)；頂手 費(fèi) 3萬(wàn) /間 石灣北（安寧路 漠江路段） 4 12 4 48 1540 約 120 85% 自建房為主 西平路商圈 西平路（北環(huán)路 漠江路段） 4 8 32 3060 約 100 70% 自建房為主 其他 區(qū)域 安寧路 6 6 4 36 1830 約 200 約70% 自建房為主 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) Page 43 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率） ?租金 ?經(jīng)營(yíng)狀況與商鋪?zhàn)饨鹩兄芮械穆?lián)系。租金越高，經(jīng)營(yíng)狀況越好。 ?各大商業(yè)街中，租金最貴的是南恩路和新華路交匯的路段，該區(qū)域的租金在 40150元 /月 /平方米之間；由于人流量的關(guān)系，租金沿著新華路向兩邊銳減，因此該路段的租金區(qū)間比較大。 ?石灣南路屬于新興商圈，由于銅鑼灣百貨的帶動(dòng)，該區(qū)域的檔次提升，且迅速成熟，目前的街鋪?zhàn)饨鹨脖容^高，首層商鋪在 100120元 /月 /平方米之間，二層商鋪?zhàn)饨鹪?1520元 /月 /平方米。 ?石灣南路一幢 5層半， 320平方米左右的商住兩用房現(xiàn)售價(jià) 170萬(wàn)，假設(shè)住宅按現(xiàn)在市價(jià) 2800元 /平方米計(jì)算，則首層商鋪售價(jià)約 12800元 /平方米，二層商鋪售價(jià)約 6400元 /平方米。 ?主力商鋪和出租率 ?目前街鋪首層比較旺的街區(qū)出租率都在 85%以上；但是二層出租率非常低，如石灣南路的二層商鋪僅有幾家開(kāi)業(yè)，大部分作為住宅使用。 ?石灣北、西平路、安寧路等臨街商鋪多是自建房出租，多為一、二層一起出租。 ?市場(chǎng)上的臨街商鋪的主要面積在 4060平方米之間，層高較高，通常在 4米以上，方便使用。 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析 Page 44 在售商業(yè)項(xiàng)目銷售情況 項(xiàng)目 地址 開(kāi)間 進(jìn)深 面積 層數(shù) 租金 (元 /月 /㎡ ) 售價(jià)（元 / ㎡ ) 數(shù)量（ 間） 商業(yè)總面 積 (㎡ ) 租售情況 備注 商業(yè) 第 1街 人民路 5 18 180 3 首層 2340 二層 1618 一二層聯(lián)賣 8800； 三層 6400 一層 45間，共三層 約 12022 一二層85%； 三層 20% 帶租約發(fā)售 加州 湖庭 創(chuàng)業(yè)路 20 215 2 2025 一二層聯(lián)賣 4500 30 約 7000 70% 開(kāi)業(yè) 愉景 花園 石灣路 20 180 2 2328 一二層聯(lián)賣 4500 42 約 8000 基本售罄 開(kāi)業(yè) 碧桂園 陽(yáng)東湖 濱路 5 6 30 1 1230 7800 50 約 2022 售罄 基本開(kāi)業(yè) 創(chuàng)業(yè) 名苑 東風(fēng)三路 18 162 2 2532 一二層聯(lián)賣 5680 13 約 2022 售罄 部分開(kāi)業(yè) 華港 豪庭 北環(huán)路 4. 7 240 2 首層 70；二層 28 一二層聯(lián)賣 8500 32 約 8000 基本售罄 部分開(kāi)業(yè) 在售商業(yè)項(xiàng)目銷售情況 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) Page 45 在售商業(yè)項(xiàng)目銷售情況 ?整體銷售均價(jià)從 4500起到 8800元 /平方米，其中北環(huán)路等中心城區(qū)地段商鋪售價(jià)相對(duì)較高，一二層聯(lián)賣在 8500元 /平方米以上且售出率較高。 ?整體商鋪銷售情況良好，但是建成項(xiàng)目的商鋪開(kāi)業(yè)率相對(duì)較低，反映商鋪投資較旺盛但承租力相對(duì)較弱。 ?市場(chǎng)供應(yīng)商鋪面積大多在 180平方米以上，普遍開(kāi)間 \進(jìn)深比較小，小于 1： 3；而商鋪的開(kāi)間\進(jìn)深之比一般在 1： 2~1： 3之間。 ?小區(qū)形式的臨街商鋪主要以兩層的形式出售。 ?東城板塊新興項(xiàng)目如碧桂園的商鋪出現(xiàn)了小面積、單層化的趨勢(shì)，通過(guò)出售層數(shù)變革及控制面積以提高單位售價(jià)。 ?商鋪普遍以自發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，但部分非商業(yè)旺區(qū)項(xiàng)目引入了主題專營(yíng)及返租概念，市場(chǎng)反映良好。 ?商鋪的投資回報(bào)率多為 ~7％之間，市場(chǎng)上出現(xiàn)帶租約出售的營(yíng)銷策略，如陽(yáng)江商業(yè)第 1街。 在售商業(yè)項(xiàng)目銷售情況 Page 46 陽(yáng)江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 百貨業(yè) ?代表性商場(chǎng)：銅鑼灣廣場(chǎng) ?營(yíng)業(yè)面積： 3萬(wàn)平方米（總建 ） ?首層租金： 20%25%（保底扣點(diǎn)，約110150元 /月 /平方米） ?業(yè)態(tài)：超市、化妝皮、皮具、餐飲、服裝、電器、娛樂(lè)、家具等。 ?總結(jié)：目前陽(yáng)江市內(nèi)現(xiàn)代百貨商場(chǎng)較少，僅此一家。其他的商場(chǎng)如大東門百貨商場(chǎng)、南大永安百貨主要是以超市為主。 銅鑼灣廣場(chǎng) 陽(yáng)江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 47 陽(yáng)江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 超市 陽(yáng)江主要超市一覽表 超市名稱 地址 規(guī)模（ ㎡） 備注 大東門百貨商場(chǎng)（ 南大超市） 東門路 600 新一佳超市 人民路 3000 08年元月底開(kāi)業(yè) 全家樂(lè)超市 銅鑼灣廣場(chǎng) 2022 南大西平路超市 西平路 500 南大永安百貨（超 市） 東風(fēng)二路 600 南大萬(wàn)興隆超市 東風(fēng)三路 700 萬(wàn)興隆二環(huán)路分店 二環(huán)路 400 農(nóng)科路南大超級(jí)市 場(chǎng) 環(huán)山西路與寧正路交界 800 南大愉景超市 石灣北路 400 南大（富民）超市 汽車總站旁 2500 尚未開(kāi)業(yè) 陽(yáng)江超市特點(diǎn)： ?以本地超市為主； ?規(guī)模偏?。? ?大型連鎖超市的發(fā)展存在較大市場(chǎng)空間。 陽(yáng)江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 48 陽(yáng)江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 商業(yè)街 特點(diǎn)： ?南恩路和新華路屬于傳統(tǒng)商圈，零售業(yè)態(tài)較為齊全，人流最大，租金也最貴。 ?石灣南路周邊購(gòu)物環(huán)境較好，餐飲比例較高。 ?西平路屬于周邊小區(qū)配套型商業(yè)較多，以醫(yī)藥、銀行網(wǎng)點(diǎn)、數(shù)碼產(chǎn)品等居多，商鋪空臵率較好。 商業(yè)街名稱 租金 （元 /月 / ㎡ ） 臨街商鋪總面積（ ㎡ ） 南恩路 80150 4800 新華路 50150 13500 石灣南 100120 10440 石灣北（安寧路 漠江路段） 1540 5760 西平路（北環(huán)路 漠江路段） 3060 3200 安寧路 1830 7200 陽(yáng)江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 49 陽(yáng)江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 餐飲娛樂(lè)業(yè) 陽(yáng)江市主要中高檔餐飲 餐飲名稱 地址 規(guī)模（㎡） 備注 雨田酒店餐飲 石灣南路 6400 長(zhǎng)江大酒店餐飲 東風(fēng)一路 4500 麥田咖啡 石灣南路 1000 3家連鎖店 洺豪酒店 東風(fēng)二路 20220 海陸空火鍋城 東風(fēng)二路 25000 肯德基 東風(fēng)二路 600 2家連鎖店 麥當(dāng)勞 南恩路 800 凱旋門大酒店（餐飲） 東風(fēng)三路 12022 景湖酒店餐飲 東風(fēng)二路 3000 河西白切雞 漠江路 2022 ?陽(yáng)江中高檔餐飲主要分布在東風(fēng)路兩邊。 陽(yáng)江市民對(duì)于吃喝比較講究，喜歡中餐粵菜系居多。 陽(yáng)江的大型娛樂(lè)多分布在中高星級(jí)酒店內(nèi)，如雨田酒店、景湖酒店和鳳凰城酒店。 陽(yáng)江市內(nèi)較好的酒吧有法蘭仕酒吧 、印尼酒吧、金色年華酒吧、蘭桂坊酒吧、迷城 DISCO等。 陽(yáng)江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 50 雨田銅鑼灣廣場(chǎng) 典型商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析 ?概況 ?項(xiàng)目名稱：雨田銅鑼灣廣場(chǎng) ?項(xiàng)目位臵：陽(yáng)江市東風(fēng)一路與石灣南路交界 ?發(fā)展商：雨田臵業(yè) ?總建筑面積： （包括 米的雨田酒店） ?開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2022年 12月 25日 ?項(xiàng)目定位：首家 shopping mall和最大的購(gòu)物中心 Page 51 雨田銅鑼灣廣場(chǎng) ?功能業(yè)態(tài)組合 ?以購(gòu)物為主的百貨加超市組合。 樓層 主要 經(jīng)營(yíng)范圍 代表品牌 租金水平（保底扣點(diǎn)） 負(fù)一層 超市、文化用品 全家樂(lè)超市、陽(yáng)江書城 —— 一 化妝品、皮具、鞋帽、飾品、飲食 玉蘭油、達(dá)芙妮、德克士 2025% 二 女裝、電器 自由鳥(niǎo)、蘇 寧電器 2030% 三 男裝 喬士、才子 1825% 四 體育用品、 娛樂(lè) 康威、游戲 室 1520% 五 家具城 —— ?消費(fèi)者特征 ?陽(yáng)江市中高收入人士。 ?經(jīng)營(yíng)模式 ?百貨型經(jīng)營(yíng)模式，由銅鑼灣百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。 ?租金水平 ?采用保底扣點(diǎn)的形式收取租金，租金不包含稅費(fèi)在內(nèi)。各層租金如左表所示。 ?保底租金根據(jù)營(yíng)業(yè)面積不同而不同，一般保底銷售額是 3~10萬(wàn)元之間。 ?首層租金換算后，在 110150元 /月 /平方米之間。 ?商場(chǎng)的整體出租率比較高，達(dá) 95%。蘇寧電器將于 08年元月底開(kāi)業(yè)。 典型商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) Page 52 雨田銅鑼灣廣場(chǎng)