【文章內(nèi)容簡介】 陽江商業(yè)發(fā)展概況 缺乏特色、風情、主題性強的現(xiàn)代型商業(yè)物業(yè)： ?現(xiàn)代商業(yè)是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個方向。 5 Page 38 陽江商業(yè)三大商圈 ?陽江商圈主要分為三個商業(yè)較為集中的商圈：一個市級商業(yè)中心 —— 南恩路商圈；和兩個區(qū)級商業(yè)中心 —— 銅鑼灣商圈和西平路商圈。 銅鑼灣商圈 南恩路商圈 西 平 路 商 圈 陽江商業(yè)總體布局 Page 39 陽江各大商圈市場分析 商業(yè) 地位 區(qū)域 主營業(yè)種 商品 檔次 商業(yè) 環(huán)境 典型經(jīng)營場所和品牌 說明 市級商業(yè)中心 南恩路 服飾 、 通訊 、 家電 、 日雜品 中偏低 一般 陽江商業(yè)第 1街 、 中域電訊、 國美家電 、 電影院 、 眾多服裝店如達芙妮 、 勁霸等 陽江傳統(tǒng)商業(yè)街 新華路 精品服飾 、 鞋帽、 珠寶首飾 中偏高 較好 啄木鳥 、 以純 、 佐丹奴 、 班尼路 、 Samp。K等服裝店 陽江中高檔消費集中區(qū) ， 商業(yè) （ 零售 ） 的制高點 區(qū)級商業(yè)中心 石灣南路 化妝品 、 精品服飾 、 通訊 、 休閑餐飲 、 床上用品 中 較好 銅鑼灣廣場 （ 蘇寧電器 ） 、新江電腦城 、 東珠街風味餐廳 、 永和豆?jié){ 、 柒牌 、 歌莉婭 、 古士旗等服裝店 以銅鑼灣為龍頭的中高檔商業(yè)一條街 石灣北路 建材 、 布藝 、 家裝 、 旅業(yè) 中低 一般 金濠酒家 、 嘉華酒店 、 雅居樂布藝 、 世紀燈飾等商店 因石灣村而得名的建材陶瓷街 區(qū)級商業(yè)中心 西平路 服飾 、 通訊 、 家電 、 餐飲 、 日雜 中低 一般 信誠金行 、 電腦城 、 藥店 日常居住配套型商業(yè) 陽江商業(yè)總體布局 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 40 陽江各大商圈市場分析 ?陽江現(xiàn)有主要的商業(yè)網(wǎng)點大多分布于以銅鑼灣百貨、人民廣場為龍頭的南恩路、石灣路附近，依賴于舊城區(qū)密集的居住人群而存在，該區(qū)域實際上已成為陽江的核心商業(yè)中心。 陽江商業(yè)總體布局 ?南恩路商圈 ?南恩路是陽江傳統(tǒng)的商業(yè)街， 02年經(jīng)景觀改造后，百年舊街重新煥發(fā)青春，業(yè)已成為陽江最熱鬧的商業(yè)街，其商業(yè)地位不亞于廣州的上下九。 ?01年初新建的新華北路、新華南路，由于在建設中注重特色建設和品牌集聚，吸引了眾多的品牌服裝進駐，已成為市民休閑、購物、娛樂的好去處。 ?整體商業(yè)環(huán)境一般。南恩路禁止汽車通行，但是并沒有禁止摩托車，因此南恩路既是繁華的商業(yè)街也是繁忙的交通干道。 ?位于南恩路東端的陽江商業(yè)第 1街，目前首層臨街商鋪已經(jīng)經(jīng)營，但是二、三層的開業(yè)率幾乎為零。另據(jù)悉，新一佳已進駐該項目，將于 08年元月底開業(yè)。 ?東門路形成摩托車展銷一條街。 Page 41 陽江各大商圈市場分析 ?銅鑼灣商圈 ?石灣南商業(yè)街所經(jīng)營的商品與新華北相似，也多為精品服飾，其中不乏國內(nèi)服裝品牌，如柒牌男裝、李寧等。石灣南另一主營的業(yè)態(tài)則是通訊產(chǎn)品和床上用品。 ?新江電腦城 5層高，目前僅是首層開業(yè)。 ?從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，陽江現(xiàn)時大型的購物中心僅有銅鑼灣百貨一間，陽江商業(yè)發(fā)展進程較為緩慢。 ?西平路商圈 ?由于區(qū)內(nèi)人口密集，西平路的商業(yè)氛圍也較為成熟，但該路段所經(jīng)營的多為生活配套型商品，經(jīng)營品種較為分散，集聚效應差。 ?其他 ?此外，在城區(qū)外圍，也初步形成多個專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)，如汽車展周邊的雅典娜富民服裝皮具批發(fā)市場、中國刀具城等。 陽江商業(yè)總體布局 Page 42 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率） 商圈 地址 主力商鋪 租金 （元 /月 /平方米） 街鋪總量（間） 出租率 備注 開間 進深 高 面積 南恩路商圈 南恩路 3 10 30 80150 約 160 100% 自建房 新華北 4 1012 3 4048 50150 約 180 98% 小區(qū)臨街商業(yè)；頂手費 36萬 /間 新華南 5 12 60 40150 約 90 95% 銅鑼灣商圈 石灣南 13 4 58 100120 約 180 99% 小區(qū)臨街商業(yè)；頂手 費 3萬 /間 石灣北（安寧路 漠江路段） 4 12 4 48 1540 約 120 85% 自建房為主 西平路商圈 西平路（北環(huán)路 漠江路段） 4 8 32 3060 約 100 70% 自建房為主 其他 區(qū)域 安寧路 6 6 4 36 1830 約 200 約70% 自建房為主 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 43 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率） ?租金 ?經(jīng)營狀況與商鋪租金有著密切的聯(lián)系。租金越高，經(jīng)營狀況越好。 ?各大商業(yè)街中，租金最貴的是南恩路和新華路交匯的路段，該區(qū)域的租金在 40150元 /月 /平方米之間；由于人流量的關系，租金沿著新華路向兩邊銳減，因此該路段的租金區(qū)間比較大。 ?石灣南路屬于新興商圈，由于銅鑼灣百貨的帶動，該區(qū)域的檔次提升，且迅速成熟，目前的街鋪租金也比較高，首層商鋪在 100120元 /月 /平方米之間，二層商鋪租金在 1520元 /月 /平方米。 ?石灣南路一幢 5層半， 320平方米左右的商住兩用房現(xiàn)售價 170萬，假設住宅按現(xiàn)在市價 2800元 /平方米計算，則首層商鋪售價約 12800元 /平方米，二層商鋪售價約 6400元 /平方米。 ?主力商鋪和出租率 ?目前街鋪首層比較旺的街區(qū)出租率都在 85%以上；但是二層出租率非常低，如石灣南路的二層商鋪僅有幾家開業(yè)，大部分作為住宅使用。 ?石灣北、西平路、安寧路等臨街商鋪多是自建房出租，多為一、二層一起出租。 ?市場上的臨街商鋪的主要面積在 4060平方米之間，層高較高，通常在 4米以上，方便使用。 典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析 Page 44 在售商業(yè)項目銷售情況 項目 地址 開間 進深 面積 層數(shù) 租金 (元 /月 /㎡ ) 售價（元 / ㎡ ) 數(shù)量（ 間） 商業(yè)總面 積 (㎡ ) 租售情況 備注 商業(yè) 第 1街 人民路 5 18 180 3 首層 2340 二層 1618 一二層聯(lián)賣 8800； 三層 6400 一層 45間，共三層 約 12022 一二層85%； 三層 20% 帶租約發(fā)售 加州 湖庭 創(chuàng)業(yè)路 20 215 2 2025 一二層聯(lián)賣 4500 30 約 7000 70% 開業(yè) 愉景 花園 石灣路 20 180 2 2328 一二層聯(lián)賣 4500 42 約 8000 基本售罄 開業(yè) 碧桂園 陽東湖 濱路 5 6 30 1 1230 7800 50 約 2022 售罄 基本開業(yè) 創(chuàng)業(yè) 名苑 東風三路 18 162 2 2532 一二層聯(lián)賣 5680 13 約 2022 售罄 部分開業(yè) 華港 豪庭 北環(huán)路 4. 7 240 2 首層 70；二層 28 一二層聯(lián)賣 8500 32 約 8000 基本售罄 部分開業(yè) 在售商業(yè)項目銷售情況 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 45 在售商業(yè)項目銷售情況 ?整體銷售均價從 4500起到 8800元 /平方米，其中北環(huán)路等中心城區(qū)地段商鋪售價相對較高，一二層聯(lián)賣在 8500元 /平方米以上且售出率較高。 ?整體商鋪銷售情況良好，但是建成項目的商鋪開業(yè)率相對較低，反映商鋪投資較旺盛但承租力相對較弱。 ?市場供應商鋪面積大多在 180平方米以上，普遍開間 \進深比較小，小于 1： 3；而商鋪的開間\進深之比一般在 1： 2~1： 3之間。 ?小區(qū)形式的臨街商鋪主要以兩層的形式出售。 ?東城板塊新興項目如碧桂園的商鋪出現(xiàn)了小面積、單層化的趨勢，通過出售層數(shù)變革及控制面積以提高單位售價。 ?商鋪普遍以自發(fā)經(jīng)營為主，但部分非商業(yè)旺區(qū)項目引入了主題專營及返租概念，市場反映良好。 ?商鋪的投資回報率多為 ~7％之間，市場上出現(xiàn)帶租約出售的營銷策略，如陽江商業(yè)第 1街。 在售商業(yè)項目銷售情況 Page 46 陽江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 百貨業(yè) ?代表性商場：銅鑼灣廣場 ?營業(yè)面積： 3萬平方米（總建 ） ?首層租金： 20%25%（保底扣點，約110150元 /月 /平方米） ?業(yè)態(tài)：超市、化妝皮、皮具、餐飲、服裝、電器、娛樂、家具等。 ?總結：目前陽江市內(nèi)現(xiàn)代百貨商場較少，僅此一家。其他的商場如大東門百貨商場、南大永安百貨主要是以超市為主。 銅鑼灣廣場 陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 47 陽江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 超市 陽江主要超市一覽表 超市名稱 地址 規(guī)模（ ㎡） 備注 大東門百貨商場（ 南大超市） 東門路 600 新一佳超市 人民路 3000 08年元月底開業(yè) 全家樂超市 銅鑼灣廣場 2022 南大西平路超市 西平路 500 南大永安百貨（超 市） 東風二路 600 南大萬興隆超市 東風三路 700 萬興隆二環(huán)路分店 二環(huán)路 400 農(nóng)科路南大超級市 場 環(huán)山西路與寧正路交界 800 南大愉景超市 石灣北路 400 南大（富民）超市 汽車總站旁 2500 尚未開業(yè) 陽江超市特點： ?以本地超市為主； ?規(guī)模偏??； ?大型連鎖超市的發(fā)展存在較大市場空間。 陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 48 陽江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 商業(yè)街 特點： ?南恩路和新華路屬于傳統(tǒng)商圈，零售業(yè)態(tài)較為齊全，人流最大，租金也最貴。 ?石灣南路周邊購物環(huán)境較好，餐飲比例較高。 ?西平路屬于周邊小區(qū)配套型商業(yè)較多，以醫(yī)藥、銀行網(wǎng)點、數(shù)碼產(chǎn)品等居多，商鋪空臵率較好。 商業(yè)街名稱 租金 （元 /月 / ㎡ ） 臨街商鋪總面積（ ㎡ ） 南恩路 80150 4800 新華路 50150 13500 石灣南 100120 10440 石灣北（安寧路 漠江路段） 1540 5760 西平路（北環(huán)路 漠江路段） 3060 3200 安寧路 1830 7200 陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 49 陽江商業(yè) /業(yè)態(tài)分析 —— 餐飲娛樂業(yè) 陽江市主要中高檔餐飲 餐飲名稱 地址 規(guī)模（㎡） 備注 雨田酒店餐飲 石灣南路 6400 長江大酒店餐飲 東風一路 4500 麥田咖啡 石灣南路 1000 3家連鎖店 洺豪酒店 東風二路 20220 海陸空火鍋城 東風二路 25000 肯德基 東風二路 600 2家連鎖店 麥當勞 南恩路 800 凱旋門大酒店（餐飲） 東風三路 12022 景湖酒店餐飲 東風二路 3000 河西白切雞 漠江路 2022 ?陽江中高檔餐飲主要分布在東風路兩邊。 陽江市民對于吃喝比較講究，喜歡中餐粵菜系居多。 陽江的大型娛樂多分布在中高星級酒店內(nèi)，如雨田酒店、景湖酒店和鳳凰城酒店。 陽江市內(nèi)較好的酒吧有法蘭仕酒吧 、印尼酒吧、金色年華酒吧、蘭桂坊酒吧、迷城 DISCO等。 陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析 Page 50 雨田銅鑼灣廣場 典型商業(yè)項目個案分析 ?概況 ?項目名稱：雨田銅鑼灣廣場 ?項目位臵：陽江市東風一路與石灣南路交界 ?發(fā)展商：雨田臵業(yè) ?總建筑面積： （包括 米的雨田酒店） ?開業(yè)時間： 2022年 12月 25日 ?項目定位：首家 shopping mall和最大的購物中心 Page 51 雨田銅鑼灣廣場 ?功能業(yè)態(tài)組合 ?以購物為主的百貨加超市組合。 樓層 主要 經(jīng)營范圍 代表品牌 租金水平（保底扣點） 負一層 超市、文化用品 全家樂超市、陽江書城 —— 一 化妝品、皮具、鞋帽、飾品、飲食 玉蘭油、達芙妮、德克士 2025% 二 女裝、電器 自由鳥、蘇 寧電器 2030% 三 男裝 喬士、才子 1825% 四 體育用品、 娛樂 康威、游戲 室 1520% 五 家具城 —— ?消費者特征 ?陽江市中高收入人士。 ?經(jīng)營模式 ?百貨型經(jīng)營模式，由銅鑼灣百貨統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。 ?租金水平 ?采用保底扣點的形式收取租金，租金不包含稅費在內(nèi)。各層租金如左表所示。 ?保底租金根據(jù)營業(yè)面積不同而不同，一般保底銷售額是 3~10萬元之間。 ?首層租金換算后，在 110150元 /月 /平方米之間。 ?商場的整體出租率比較高，達 95%。蘇寧電器將于 08年元月底開業(yè)。 典型商業(yè)項目個案分析 資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計 Page 52 雨田銅鑼灣廣場