南京物管新政熱點問題(編輯修改稿)
2025-02-11 07:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 標準選擇三級的，公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)應(yīng)在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務(wù)標準選擇四或五級的，公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)等級應(yīng)在三類中選擇。 新標準的適用范圍包括哪些？適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域采用包干制結(jié)算形式的物業(yè)服務(wù)及收費，由建設(shè)單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)照本標準實施。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發(fā)改委、建委立項為高檔住宅的物業(yè)服務(wù)收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務(wù)與收費標準由當事人合同約定。 對1998年12月1日前建成、配套不全、設(shè)施設(shè)備老化的舊住宅小區(qū)，可參照本標準選擇五項服務(wù)中的若干項目組合確定，并委托社區(qū)、專業(yè)公司或原管房單位等提供服務(wù)。 如物管企業(yè)按建設(shè)單位或業(yè)主大會要求提供新標準中未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容，收費標準如何調(diào)整？ 如果物管企業(yè)提供新標準中未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容，在經(jīng)價格主管部門核準或業(yè)主大會同意后，也可按照上浮幅度不超過新標準最高等級組合收費標準的10％的額度提高收費標準。 小區(qū)業(yè)主將住宅改為非住宅怎么辦？《江蘇省物業(yè)管理條例》第31條規(guī)定：物業(yè)應(yīng)當按照設(shè)計用途使用。因特殊需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報有關(guān)主管部門批準。業(yè)主公約可以約定：業(yè)主和使用人應(yīng)按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業(yè)；合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規(guī)劃部門核準的設(shè)計用途使用物業(yè)；業(yè)主和使用人不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。 共有房產(chǎn)出租須全體業(yè)主同意有業(yè)主反映：由于部分業(yè)主的利益需要或業(yè)委會出于個人需要將小區(qū)物管用房對外轉(zhuǎn)讓、出租的行為在近年來并不少見。對此，該負責人表示，現(xiàn)實中這樣的情況確定存在，但今后包括物業(yè)管理用房、屬于小區(qū)業(yè)主公用的車位車庫等全體業(yè)主共有物業(yè)的處置，將越來越困難。因為在即將出臺的《南京市業(yè)主大會導(dǎo)則》中將規(guī)定這樣一條：“處分屬于業(yè)主共有的共用財產(chǎn)必須經(jīng)全體業(yè)主通過?！?據(jù)介紹，共有物業(yè)既然是小區(qū)全體業(yè)主共有的，每個業(yè)主對其都擁有產(chǎn)權(quán)，那么如何處置也必須由每位業(yè)主同意；如果小部分人或者業(yè)委會私自將其轉(zhuǎn)讓、出租必將給其他業(yè)主帶來損害。而將物業(yè)用房等共有財產(chǎn)規(guī)定為全體業(yè)主通過后，由于小區(qū)業(yè)主很難聚齊，小區(qū)共有財產(chǎn)處分的操作性實際上已經(jīng)很小。有的人可能會質(zhì)疑，這個規(guī)定操作性難，但事實上只有這樣，才能更好地保護業(yè)主的利益。盡量不轉(zhuǎn)讓、不處分，才能讓物業(yè)用房等共用物業(yè)真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用?！∧暇┤請笥浾摺『铄\陽 南京物管新政熱點問題解讀【南京日報報道】編者按：我市新的普通住宅物業(yè)管理服務(wù)收費等級標準（試行），已經(jīng)從本月1日起實施。為讓廣大業(yè)主進一步了解我市物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，提高業(yè)主自覺遵守相關(guān)法規(guī)的意識，增進物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的相互理解，本月4日上午，南京市房產(chǎn)管理局、南京市物價局組織江南八區(qū)房產(chǎn)管理局在山西路廣場、鄭和公園廣場舉辦“南京市物業(yè)管理新政宣傳咨詢活動”；同時，我市蘇寧物業(yè)、仁恒物業(yè)、棲霞建設(shè)物業(yè)、鵬基物業(yè)、城南物業(yè)等物業(yè)管理企業(yè)分別在千秋情緣、梅花山莊、匯林綠洲、上花園、康安里等21個實施物業(yè)管理的小區(qū)舉行“一切為了業(yè)主滿意”義務(wù)服務(wù)活動。據(jù)不完全統(tǒng)計，此次活動在2個廣場和21個小區(qū)共發(fā)放《南京市物業(yè)管理辦法》、《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標準》等資料近4000份。其中，山西路廣場、鄭和公園廣場現(xiàn)場接待新政咨詢近500人，21個物管小區(qū)提供小家電維修、自行車修理、醫(yī)療保健等義務(wù)服務(wù)10000多人次。在各個咨詢點，許多小區(qū)業(yè)主就我市最新的“物業(yè)管理服務(wù)收費等級標準”等，與老百姓生活密切相關(guān)的熱點政策反響熱烈。昨天，市物業(yè)管理辦公室負責人就市民提出的一些熱點問題進行了解讀。業(yè)主如何對照新標準選擇最適合本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和收費標準？業(yè)主應(yīng)根據(jù)本小區(qū)物業(yè)的硬件和大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求，按標準分項組合原則逐項選擇服務(wù)等級，并在合同中約定具體的服務(wù)標準和收費標準。新標準實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)（前期物業(yè)服務(wù)）合同的，服務(wù)和收費標準如何執(zhí)行？ 新標準實施前，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本《標準》重新約定。新標準實施時，尚未成立業(yè)主大會且前期物業(yè)服務(wù)收費標準已經(jīng)價格主管部門核準或備案的，仍按原收費標準執(zhí)行。在業(yè)主大會成立前未經(jīng)價格主管部門同意不得擅自提高收費標準。新標準實施前已以招投標方式確定前期物業(yè)服務(wù)收費標準的，仍按原中標價報價格主管部門備案。 電梯、水泵運行電耗費是否包含在新標準價格中？ 電梯、水泵運行電耗費不包含在物業(yè)管理公共服務(wù)費中，應(yīng)單獨列賬，按實際發(fā)生費用和使用情況由使用人合理分攤。 新標準實施中，如果物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達到約定的標準怎么辦？ 新標準正式實施后，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)企業(yè)服務(wù)有未達到約定的標準的情況，可向物業(yè)管理企業(yè)提出意見要求其整改；也可向行政主管部門投訴，由行政主管部門督促物業(yè)管理企業(yè)整改，如企業(yè)拒不整改的，將記入企業(yè)誠信檔案
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