物業(yè)管理的組織形態(tài)與特征(編輯修改稿)
2025-02-07 10:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不合法理。 觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。 觀點(diǎn)四：以責(zé)定法。 停車丟車案例歸納： 主管部門核準(zhǔn)營業(yè)收費(fèi)的停車場，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營業(yè)。 物價(jià)部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)：單方格式合同無效。 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號丟車，需負(fù)責(zé)任。 給人印象明確是無人看管的收費(fèi)停車場，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。 二、物業(yè)管理公司 （一）物業(yè)管理公司的性質(zhì) 物業(yè)管理公司是物業(yè)管理的實(shí)施機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理工作的 承擔(dān)者和執(zhí)行者 。 物業(yè)管理公司是依據(jù) 《 公司法 》 設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的具有 獨(dú)立企業(yè)法人地位 的經(jīng)濟(jì)組織。 物業(yè)管理公司接受全體業(yè)主委托，以有償服務(wù)的方式，為該區(qū)域公共服務(wù)提供綜合性、專業(yè)性的具有公益性的管理和服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)分為 有限責(zé)任公司 和 股份有限公司。 有限責(zé)任公司： 有限責(zé)任公司的股東，僅以其 出資額為限 對公司承擔(dān) 責(zé)任 。 有限責(zé)任公司的股東人數(shù)，有最高人數(shù)的限制， 我國 《 公司法 》 規(guī)定，有限責(zé)任公司由 2個(gè)以上 50個(gè)以下 股東共同出資設(shè)立。 有限責(zé)任公司不能公開募集股份，不能發(fā)行 股票 。 有限責(zé)任公司是將人合公司與資合公司的優(yōu)點(diǎn)綜合起來的公司形式。 股份有限公司是 獨(dú)立的 經(jīng)濟(jì)法人； 股份有限公司的股東人數(shù)不得少于法律規(guī)定的數(shù)目，如法國規(guī)定，股東人數(shù) 最少為 7人 ； 股份有限公司的股東對公司債務(wù)負(fù)有限責(zé)任，其限度是股東應(yīng)交付的股金額； 股份有限公司的全部資本劃分為等額的股份，通過向社會公開發(fā)行的辦法籌集資金，任何人在繳納了股款之后，都可以成為公司股東，沒有資格限制； 公司股份可以自由轉(zhuǎn)讓，但不能退股； 公司賬目須向社會公開，以便于投資人了解公司情況，進(jìn)行選擇； 公司設(shè)立和解散有嚴(yán)格的法律程序，手續(xù)復(fù)雜。 股份有限公司： 總則。主要包括公司的正確命名（全稱）、地址等 企業(yè)的經(jīng)營宗旨。 經(jīng)營范圍。 公司的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)及組織形式。 注冊資金。 公司內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)。 財(cái)務(wù)會計(jì)制度。 利潤分配方式。 職工錄用方式、待遇、管理方法。 企業(yè)各種規(guī)章制度。 （二）物業(yè)管理公司的章程內(nèi)容 根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理方法。 依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理。 依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 有權(quán)要求業(yè)務(wù)委員會協(xié)助管理。 有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 （三）物業(yè)管理公司的權(quán)利 履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營； 接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督； 重大管理措施是應(yīng)提交業(yè)務(wù)委員會審議批準(zhǔn)； 接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)； 至少每 6個(gè)月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目； 提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化； 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告； 物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)。 （四）物業(yè)管理公司的義務(wù) （一）房地產(chǎn)行政主管部門 《 條例 》 規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)和監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！? 房地產(chǎn)行政主管部門按所處地位和作用分為三個(gè)層次： 建設(shè)部；省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）； 市建委、房地產(chǎn)管理局； 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作。 三、物業(yè)管理行業(yè)行政管理部門 房地產(chǎn)行政主管部門的主要職能： 規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國物業(yè)管理工作的實(shí)施； （ 1）各級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全國性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實(shí)施細(xì)則，并貫徹執(zhí)行。 （ 2）制定和貫徹落實(shí)全國性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)文本或示范文本。 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作，實(shí)行行業(yè)歸口管理。 協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的關(guān)系，制造有利物業(yè)管理運(yùn)行和發(fā)展的良好的外部環(huán)境。 物業(yè)所在地人們政府 不直接介入 物業(yè)管理的具體業(yè)務(wù)，而是通過物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)的職能主管部門，來對物業(yè)管理公司的各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，是一種 間接的 管理。 相關(guān)行政主管部門： 工商行政管理部門 稅務(wù)管理部門 物價(jià)管理部門 安全和消防管理部門 城市環(huán)衛(wèi)和園林管理部門 （二）政府各相關(guān)部門 （ 1）物業(yè)管理公司是企業(yè)，在開業(yè)前必須向工商行政主管部門申請注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照； （ 2）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)； （ 3）工商行政主管部門每年依法對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年檢和年審； （ 4）工商行政主管部門通過上面幾項(xiàng)措施打擊和懲處違法經(jīng)營的同時(shí)保護(hù)合法經(jīng)營，維護(hù)物業(yè)管理市場的正常秩序。 工商行政管理部門 稅務(wù)管理部門 （ 1）物業(yè)管理公司必須接受稅務(wù)管理部門定期
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