業(yè)主投票權(quán)數(shù)及確定及問(wèn)題(第三章案例)(編輯修改稿)
2025-02-07 02:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算， 100 平方米以下（含本數(shù)）的有一票投票權(quán)，每超過(guò) 100 平方米再計(jì)一票。《浙江省 物業(yè)管理?xiàng)l例 》第 10 條規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一票原則確定，建筑面積超過(guò) 200 平方米的部分，每滿 200平方米另計(jì)一票。但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過(guò)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的 30％。建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計(jì)投票權(quán)數(shù)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計(jì)算；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未作約定的，按照上述規(guī)定計(jì)算。 從上面列舉的地方性法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，對(duì)于投票權(quán)的計(jì)算，有幾種與本條及本司法解釋第 8 條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不同的規(guī)定。第一，按照 “ 戶 ” 或 “ 套 ” 為單位計(jì)算投票權(quán)的，一戶或者一套為一票。第二，按照建設(shè)面積計(jì)算，一建設(shè)面積單位即一平方米為一票，或者按照某一數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，滿足該數(shù)量即為一票， 以此累計(jì)。第三，限制單個(gè)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)量，即該單個(gè)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)量超過(guò)總投票權(quán)數(shù)量的一定比例時(shí)，超出部分不予累計(jì)。 對(duì)于前述仍然施行的地方性法規(guī)的規(guī)定，還可以從另外的角度區(qū)分為兩種類型：第一種類型是，該規(guī)定雖然與本司法解釋第 8 條和第 9 條的規(guī)定的表決權(quán)的計(jì)算方法不同，但是兩相比較，并不影響業(yè)主的投票權(quán)在決議大會(huì)投票中的權(quán)重。例如，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 物業(yè)管理?xiàng)l例 》關(guān)于業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑 面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算的規(guī)定，該規(guī)定與本司法解釋第 8 條和第 9 條規(guī)定的計(jì)算方法就不存在實(shí)質(zhì)的差別。其原因在于，這里的建筑面積無(wú)論是指業(yè)主的專有部分面積還是指其專有部分和共有部分面積之和，由于各個(gè)業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)是相同的，因此，最后計(jì)算決議是否通過(guò)的比例也應(yīng)當(dāng)是相同的。其次，上述規(guī)定雖然與本司法解釋規(guī)定的 “ 一人一票，票有大小 ” 的原則不同，但是，實(shí)質(zhì)上是將本司法解釋關(guān)于面積決定投票權(quán)的表決能力的規(guī)定轉(zhuǎn)化為了面積決定投票權(quán)數(shù)量的規(guī)定。因此，在實(shí)質(zhì)上并不存在差別，也未影響業(yè)主的表決權(quán)及其表決能 力。同理，如果業(yè)主的管理規(guī)約作出類似的約定的，與本司法解釋并不存在實(shí)質(zhì)上的差別，應(yīng)當(dāng)有效。 第二種類型，地方性法規(guī)規(guī)定的或者管理規(guī)約約定的投票權(quán)計(jì)算方法與本司法解釋規(guī)定的不同，同時(shí)也影響到業(yè)主投票權(quán)的權(quán)重。例如，業(yè)主的投票權(quán)按每一專有部分一票原則確定，建筑面積超過(guò) 200 平方米的部分，每滿 200 平方米另計(jì)一票。按照此類規(guī)定所計(jì)算出的某個(gè)業(yè)主的投票權(quán)的權(quán)重與本司法解釋規(guī)定的計(jì)算方法之下的權(quán)重就會(huì)存在差別，有時(shí)甚至是較大的差別。那么，對(duì)于此類規(guī)定如何評(píng)價(jià)？在適用上應(yīng)當(dāng)如何處理？ 首先，按照 建筑物區(qū)分所有權(quán) 三元論的理論構(gòu)造，由于各區(qū)分所有權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)使用專有部分的目的，而必須使用共有部分；各區(qū)分所有權(quán)人在行使專有部分權(quán)利時(shí)，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分的使用，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。此種在建筑物的構(gòu)造及權(quán)利歸屬和使用上的不可分割的相互關(guān)系，使全體區(qū)分所有權(quán)人間形成一種共同體關(guān)系，更使區(qū)分所有權(quán)人相互之間形成了在整體生活中所必須履行的建筑物的存在及生活秩序的義務(wù)。由此，在處理共同事務(wù)的表決規(guī)則設(shè)計(jì) 方面，既要充分體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，又要充分考慮到該團(tuán)體內(nèi)擁有專有部分面積較小的成員的利益；既要充分體現(xiàn)多數(shù)人及占有較大專有部分的成員的共同意志，又要使少數(shù)人及專有部分面積較小的成員的權(quán)利免予受到漠視，避免 “ 多數(shù)人的暴政 ” 這一民主悖論的發(fā)生。依此角度看，《物權(quán)法》第 76 條第 2 款的規(guī)定充分體現(xiàn)了民主原則，本條司法解釋規(guī)定的主要目的在于使大業(yè)主的表決權(quán)受到一定的限制，從而充分保護(hù)小業(yè)主的權(quán)利。 其次，雖然在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，已經(jīng)有《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》和各種地方性法規(guī)對(duì)業(yè)主的表決權(quán)作出了規(guī)定，但是，從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)來(lái)看， 建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)行使、大業(yè)主與小業(yè)主之間的權(quán)利平衡以及 建筑物區(qū)分所有權(quán) 人所構(gòu)成團(tuán)體如何集體行動(dòng)等等方面在實(shí)踐中還處于摸索的階段，不成熟、不完善，不少案件中，當(dāng)事人的沖突和矛盾也比較激烈。在此背景之下，一種能夠協(xié)調(diào)各方權(quán)利和義 務(wù)、既體現(xiàn)民主原則也周全保護(hù)小業(yè)主的表決權(quán)計(jì)算規(guī)則將會(huì)引導(dǎo)業(yè)主及其團(tuán)體逐步形成一種平等、民主、相互尊重，同時(shí)又能夠達(dá)成集體行動(dòng)的共同關(guān)系。在此意義上，對(duì)法律的邏輯解釋、學(xué)理解釋應(yīng)當(dāng)適度讓位于現(xiàn)實(shí)考量。 最后，由于管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的客觀化了的自治法規(guī)，如同國(guó)家的憲法、公司的章程，具有區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體根本性自治規(guī)則的性質(zhì)，是區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范。因此，基于此種性質(zhì)及地位，管理規(guī)約的通過(guò)或變更在不少國(guó)家和地區(qū)的立法上都對(duì)該業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)規(guī)定特別要求或者決議規(guī)則
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