業(yè)主投票權(quán)數(shù)及確定及問題(第三章案例)-全文預覽
【正文】 過半數(shù)的業(yè)主同意，即采取一般多數(shù)決原則。但是，對于該區(qū)分所有人全體的規(guī)約的設(shè)定、變更或廢止，如果共有該一部共有部分區(qū)分所有權(quán)人逾 1/4 或其表決權(quán)逾 1/4 反 對時，不得為之。例如，日本法就要求規(guī)約的設(shè)定、變更和廢止要求所有權(quán)人及表決權(quán)各 3／ 4 以上的集會的決議。在此背景之下，一種能夠協(xié)調(diào)各方權(quán)利和義 務(wù)、既體現(xiàn)民主原則也周全保護小業(yè)主的表決權(quán)計算規(guī)則將會引導業(yè)主及其團體逐步形成一種平等、民主、相互尊重，同時又能夠達成集體行動的共同關(guān)系。此種在建筑物的構(gòu)造及權(quán)利歸屬和使用上的不可分割的相互關(guān)系，使全體區(qū)分所有權(quán)人間形成一種共同體關(guān)系，更使區(qū)分所有權(quán)人相互之間形成了在整體生活中所必須履行的建筑物的存在及生活秩序的義務(wù)。 第二種類型，地方性法規(guī)規(guī)定的或者管理規(guī)約約定的投票權(quán)計算方法與本司法解釋規(guī)定的不同，同時也影響到業(yè)主投票權(quán)的權(quán)重。其原因在于，這里的建筑面積無論是指業(yè)主的專有部分面積還是指其專有部分和共有部分面積之和，由于各個業(yè)主的標準是相同的，因此，最后計算決議是否通過的比例也應(yīng)當是相同的。第二，按照建設(shè)面積計算，一建設(shè)面積單位即一平方米為一票，或者按照某一數(shù)量為標準，滿足該數(shù)量即為一票， 以此累計。建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù)?！都质?物業(yè)管理條例 》第 9 條規(guī)定：住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有 物業(yè)的建筑面積計算，物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五人計算。例如，《山東省物業(yè)管理條例》第 33 條規(guī)定：業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。也正是因為這些原因，本司法解釋未采納上述第三種意見。因此，本條應(yīng)當對此類業(yè)主是否算人《物權(quán)法》第 76 條規(guī)定的 業(yè)主人數(shù) 作出明確規(guī)定。 對于前述第一、二條建議，我們認為其存在一定的合理性，應(yīng)當吸收。比例限制是當一個業(yè)主擁有的專有部分個數(shù)超過專有部分總數(shù)的一定比例時，超過部分不予計算；個數(shù)限制則主要采取一個業(yè)主最多只有一個表決權(quán)的方法。換言之，每個受托人接受委托的投票權(quán)不得超過全部專有部分數(shù)量的 1/5，否則僅按 1／ 5 的數(shù)量計算。我國臺灣地區(qū)關(guān)于表決權(quán)的計算，基本原則是按照專有部分計算，每一專有部分一個投票權(quán)，數(shù)人共有一專有部分的，表決權(quán)應(yīng)推由一人行使。 在 業(yè)主人數(shù) 或者表決權(quán)的計算上，《德國住宅所有權(quán)法》第 25 條第（ 2）項和《瑞士民法》第 712 條之十五規(guī)定，各住宅所有權(quán)人或分 層建筑物所有權(quán)人有一表決權(quán)。本條即是對上述問題如何處理的規(guī)定。 【條文主旨】 為了使《物權(quán)法》第 76 條第 1 款規(guī)定的事項進行表決時更具有合理性，本條對 業(yè)主人數(shù)及總?cè)藬?shù) 的計算方法作出了規(guī)定。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二） 總?cè)藬?shù) ，按照前項的統(tǒng)計總和計算。本條意在解決三個問題：第一，業(yè)主人數(shù)的計算標準是什么？如果說本司法解釋第 8 條是對 “ 一人一票 ” 中票的表決能力大小如何確定的規(guī)定，則本條即是對 “ 一人一票 ” 中的人數(shù)如何確定的規(guī)定；第二，如果出現(xiàn)兩人以上共有一個專有部分，則 業(yè)主人數(shù) 或者票數(shù)如何計算；第三，如果出現(xiàn)一人擁有兩個以上的專有部分的所有權(quán)，則 業(yè)主人數(shù) 或者說投票權(quán)如何計算。表決權(quán)雖然仍然是一人一票，但是由于表決規(guī)則不僅要求一定比例的區(qū)分所有權(quán)人，而且要求一定比例的專有所有權(quán)比例，因此， 表決權(quán)的表決能力即存在差別，各個表決權(quán)表決能力的計算標準乃是根據(jù)各區(qū)分所有權(quán)人專有部分的面積與專有部分全部面積總和之比計算（臺灣地區(qū)），或者按照各區(qū)分所有權(quán)人專有部分面積與共有部分面積之和與建筑物的總面積之比計算（日本），或者按照各區(qū)分所有權(quán)人專有部分同全部建筑物價值的比率（法國）確定。由于日本法是按照專有部分來計算表決權(quán)，因此，當數(shù)人共有一專有部分時，其表決權(quán)仍然只有一個，但是一人擁有數(shù)專有部分時，其表決權(quán)如何計算，尚待解釋。同時，如果區(qū)分所有權(quán)人書面委托他人代理出席區(qū)分所有權(quán)人會議的，受托人接受委托的表決權(quán)也不能超過全部區(qū)分所有權(quán)人數(shù)的 1/5 的，超過部分也不予計算。在限制的方法上，則采取比例限制或個數(shù)限制。 對于該條的意見和建議主要為：第一，一戶的表述容易與戶籍意義上的一戶混淆，應(yīng)當在用語上修改為一個專有部分； 第二，不僅僅應(yīng)當限制建設(shè)單位未出售的專有部分超過兩個的情況，還應(yīng)當對購買兩個或者兩個以上專有部分的業(yè)主的表決權(quán)進行限制，規(guī)定此類業(yè)主按照一人計算；第三，對建設(shè)單位尚未出售或者已經(jīng)出售但尚未交付的部分，按一人計算是可以的，但同一買受人的情況不同于建設(shè)單位，應(yīng)當按照專有部分的數(shù)量計算人數(shù)。其原因在于，首先，由于本司法解釋第 1 條規(guī)定，業(yè)主不僅指已經(jīng)登記的專有部分的所有權(quán)人，
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