【文章內(nèi)容簡介】 還剩多少。 A\一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適也不能賣。 B\要注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是不是同一個(gè)人，驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證是一定要查看正本并且要記住號碼有時(shí)間到有關(guān)房產(chǎn)部門查詢。 C\已購公房要了解此房中有無戶口，夫妻雙方是否同意出售此房，房屋中有戶口的有沒有未滿十八周歲的，有無不在本地的或出國的。 (2）對房屋結(jié)構(gòu)情況的了解。 A\房屋的建成年代，建筑面積和使用面積和產(chǎn)權(quán)證上的是否一致。 B\房屋的布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私拆、改建等造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。 (3）對房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備的考察。 A\人們的生活水平的提高對居住環(huán)境要求越來越高，因此要了解周邊有無噪音，小區(qū)的安全保安設(shè)施有無，衛(wèi)生清潔是否定期有打掃得，有無污染源等其他情況。 （ 4） 對房屋配套設(shè)施的考察。 A\要了解水質(zhì)、水壓、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)、和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有線等其他設(shè)施。要注意觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24小時(shí)服務(wù)，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多地深入了解。 （ 5）對房屋物業(yè)管理的考察。 A\考察保安人員的基本素質(zhì)、保安設(shè)備、管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)的環(huán)境（衛(wèi)生、綠化等）是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常。 B\要了解物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，以后的維修和養(yǎng)護(hù)都由誰來管理。 出售房源 日期 來源： 電話 上門 網(wǎng)絡(luò) ： 姓名： 聯(lián)系電話： 辦公室： 其它 詳細(xì)地址： 建成年代： 出售原因： 權(quán)狀：□ 房改房 □ 商品房 □ 舊村改造 □ 購房合同 □ 其它 稅費(fèi)由 承擔(dān)；更名費(fèi)由 承擔(dān)多少 ；其他 證過五年 配套：□暖氣□天然氣□煤氣□三線□車位 報(bào)價(jià)： 底價(jià)： 朝向： 房型： 建筑面積： 樓層： 采光： 房屋類型：□多層 □高層 □別墅 □其它 裝修及配套設(shè)施和附帶家具情況： 其他情況： 其他登記中介： 看房時(shí)間： 戶型圖 室：室：室：廳：廚房：衛(wèi)：室：室：室：廳：廚房：衛(wèi)： 房屋配對回訪記錄日期配對回訪客戶需求現(xiàn)需求結(jié)果經(jīng)紀(jì)人日期配對回訪客戶需求現(xiàn)需求結(jié)果經(jīng)紀(jì)人 客源開發(fā) （一）客戶開發(fā)的渠道和方法 客源的構(gòu)成要素主要有如下三方面 A、需求者 B、需求意向 C、需求能力 客源的基本特征 A、有效性 B、指向性 C、時(shí)效性 D、潛在性 客源和房源的關(guān)系 A、互為條件 ，互相依存 B、互為目標(biāo)，相得益彰 客戶開發(fā)法的渠道 門店接待、廣告搜索、咨詢電話、人際網(wǎng)絡(luò)、聚集場所、互聯(lián)網(wǎng)等 客戶開發(fā)的方法 A、門店接待攬客法 B、網(wǎng)絡(luò)獲取法 C、熟識商圈尋找 D、客戶推薦法 E、聚集場所利用法 F、廣告開拓法 G、信息采集法 H、委托助手法 I、其他方法等（陌拜法、上門） 客戶開發(fā)的策略 A、了解客戶 B、隨時(shí)尋找客戶的信息 C、致力于潛在客戶變成現(xiàn)實(shí)客戶 D、吸引最有價(jià)值客戶直接回應(yīng) 經(jīng)營良好的客戶關(guān)系 A、把客戶的利益放在第一位 B、讓客戶對自己產(chǎn)生好感 C、培養(yǎng)終身客戶 D、建立客戶檔案 E、了解客戶的需求狀況 F、給客戶合理的分類 G、主動(dòng)積極的跟進(jìn) （二）帶看流程及注意事項(xiàng) 目的： 從分了解客戶需求以便提高成交積率 讓客戶充分了解它所需房屋的大致情況以便產(chǎn)生有效的帶看 建立良好的客戶關(guān)系，定期回訪客戶，以便讓客戶作出正確的選擇。 工具： 名片、帶看協(xié)議、鞋套、指南針、卷尺、計(jì)算機(jī)、讓客戶帶有效證件、做好 看房前的相關(guān)準(zhǔn)備（稅費(fèi)、客戶有可能提到的問題、你的解說順序等） 流程： 給客戶推薦有效的房源（準(zhǔn)備 1－ 2套） 配 對 通過電話介紹簡單情況（當(dāng)面） —— 約定帶看時(shí)間、地點(diǎn)叮囑客戶帶有效的證件 —— 簽訂帶看協(xié)議 現(xiàn)場帶看和客戶進(jìn)行溝通 —— 了解客戶更詳細(xì)的需求 —— 與客戶一起離開 —— 了解客戶真實(shí)的意向和疑慮給以答復(fù)，后期進(jìn)行回訪做好記錄 （三）房地產(chǎn)消費(fèi)的類型 （ 1）投資型 :不是為了使用，而是為投資對象，通過投入資金，勞動(dòng)力，技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。 （ 2）生產(chǎn)型： 不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營的場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動(dòng)空間或場地。 （ 3）消費(fèi)型： 主要是由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用，此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。 （四）房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn) 普遍性： 房地產(chǎn)即是生活資料，又是生產(chǎn)資料是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。 多樣性： 可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等等。 不可替代與差別性： 房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)之間的差別性。 連續(xù)性與間斷性 :房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性的不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性，從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展人口在增長，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性，不會(huì)像其他消費(fèi)品一樣，需要不斷的反復(fù)的和連續(xù)的到市場購買，他是間斷的。 消費(fèi)彈性的差異性： 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平成正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比的。 增長性： 一般情況下房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平的提高來決定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次，生理上的消費(fèi)，安全的消費(fèi)，社會(huì)交往的消費(fèi)，價(jià)值欲望的消費(fèi)等。 （五）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說是這因素交互影響匯聚而成的。 供求狀況與房地產(chǎn)價(jià)格 物理因素與房地產(chǎn)價(jià)格（位置、地勢、面積、日照、通風(fēng)、設(shè)備） 環(huán)境因素與房地產(chǎn)價(jià)格（噪音、空氣、污染、大環(huán)境、） 行政因素與房地產(chǎn)價(jià)格（土地、規(guī)劃、稅收、城市發(fā)展、利用、行政隸屬變更、特殊改變） 經(jīng)濟(jì)因素與房地產(chǎn)價(jià)格（儲蓄、消費(fèi)、收入、財(cái)政、物價(jià)水平） 人口因素與房地產(chǎn)價(jià)格 社會(huì)因素與房地產(chǎn)價(jià)格 心理因素與房地產(chǎn)價(jià)格（購買、出售、門號、時(shí)尚、風(fēng)水等） 國際因素與房地產(chǎn)價(jià)格（政策、經(jīng)濟(jì)、軍事等） 其他因素（外國人口、外來人口） 其它相關(guān)知識 （一）對客戶雙方報(bào)價(jià)的方法 對房主的報(bào)價(jià)方式 （ 1） 行情的比較法 （ 2） 均數(shù)減少法 （ 3） 成本計(jì)算法（稅費(fèi)過高） 對客戶的報(bào)價(jià)的方式 （ 1） 加價(jià)法（在原有的基礎(chǔ)上略加一點(diǎn)，提高客 戶的心理價(jià)位）切忌報(bào)底價(jià) （ 2） 市場行情的比較法（不計(jì)稅費(fèi)）投資回報(bào)率 （二）如何與客戶建立長久的關(guān)系 （ 1） 未成交（保持聯(lián)系 ―― 跟進(jìn)回訪帶看 ―― 尋找切入點(diǎn) ―― 使之成為朋友） （ 2） 成交（關(guān)心客戶 ―― 相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢 ―― 節(jié)假日的問候 ―― 經(jīng)常溝通 ―― 成為朋友 （ 3） 對公司、企業(yè)行為的客戶（代理人） ●提供給是最佳的服務(wù) ●提供最完美可靠的資料以及市場調(diào)查報(bào) ●提供