【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） ， 低于乙商品的成本140萬(wàn)元 ， D材料應(yīng)當(dāng)按照原材料的可變現(xiàn)凈值計(jì)量： D材料可變現(xiàn)凈值 =乙商品的估計(jì)售價(jià) — 將 D材料加工成乙商品估計(jì)將要發(fā)生的成本 — 估計(jì)的乙商品銷售費(fèi)用及相關(guān)稅金 =135407=88（ 萬(wàn)元 ） ， D材料的成本為 100萬(wàn)元 ， 計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備 12元： 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 56 注意： 為執(zhí)行銷售合同或者勞務(wù)合同而持有的存貨，其可變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)以 合同價(jià)格 為基礎(chǔ)計(jì)算。 企業(yè)持有數(shù)量多于合同訂購(gòu)數(shù)量的， 超出部分的可變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)以一般銷售價(jià)格 為基礎(chǔ)計(jì)算。 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)按照 單個(gè)存貨項(xiàng)目 計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定存貨的可變現(xiàn)凈值。 以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失的，減記的金額應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)，并在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 57 企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用 一次轉(zhuǎn)銷法 或者 五五攤銷法 對(duì)低值易耗品和包裝物進(jìn)行攤銷，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益。 企業(yè)發(fā)生的存貨毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。存貨的 賬面價(jià)值是存貨成本扣減累計(jì)跌價(jià)準(zhǔn)備后的金額。 存貨盤虧造成的損失，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 58 披露 應(yīng)當(dāng)在附注中披露與存貨有關(guān)的下列信息 ：（ 一 ） 各類存貨的期初和期末 賬面價(jià)值 。 （ 二 ） 確定 發(fā)出存貨成本所采用的方法 。 （ 三 ） 存貨可變現(xiàn)凈值的 確定依據(jù) ， 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的 計(jì)提方法 ， 當(dāng)期計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的 金額 ， 當(dāng)期轉(zhuǎn)回的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的金額 ，以及計(jì)提和轉(zhuǎn)回的有關(guān)情況 。 （ 四 ） 用于 擔(dān)保 的存貨賬面價(jià)值 。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 59 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則名稱 主要變化 對(duì)企業(yè)的影響 會(huì)計(jì)處理 備注 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 1號(hào) —存貨 借款費(fèi)用 在一定條件下可以資本化 貨的 后進(jìn)先出法 的 采購(gòu)費(fèi)用 計(jì)入采購(gòu)成本 4跌價(jià)準(zhǔn)備在原計(jì)提金額內(nèi) 可以轉(zhuǎn)回 長(zhǎng)的行業(yè)影響大 ,影響 財(cái)務(wù)費(fèi)用和毛利率 ,原材料等 存貨不斷上漲時(shí) ,影響毛利率和期末存貨成本 1. 計(jì) 入 存貨成本 3. 計(jì)入存貨成本 期損益 首次執(zhí)行 , 會(huì)計(jì)政策變更不追溯調(diào)整 ♂ 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 60 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào) — 投資性房地產(chǎn) 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 61 制定背景： 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資觀念改變，將房地產(chǎn)作為投資手段已非常普遍，甚至成為一些企業(yè)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。過去， 非房地產(chǎn)企業(yè) 將以投資為目的而持有的土地使用權(quán)及房屋建筑物分別作為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)核算，并分別進(jìn)行攤銷和折舊。但是這些資產(chǎn)的凈值不能反映其真實(shí)價(jià)值，甚至其市場(chǎng)價(jià)值大大高于賬面價(jià)值。 房地產(chǎn)企業(yè) 按照財(cái)政部的規(guī)定（解答四），對(duì)出租的開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品、出租產(chǎn)品攤銷”。期末，對(duì)意圖出售而暫時(shí)出租的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值作為“存貨”項(xiàng)目；對(duì)于以出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值作為“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目，反映在報(bào)表中，但本質(zhì)沒有變化。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 62 投資性房地產(chǎn)， 是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn) (即：不是自用，而是用于投資）。 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 列入 “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目進(jìn)行反映，在會(huì)計(jì)報(bào)表中將單列 “ 投資性房地產(chǎn) ” 項(xiàng)目。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 63 ? 本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)： ㈠已出租的土地使用權(quán)。 ㈡長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 ㈢企業(yè)擁有并已出租的建筑物。 下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)： （一） 自用 房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。 （二） 作為存貨的 房地產(chǎn)。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 64 確認(rèn)： 投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： （一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； （二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 65 ? 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng) 按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。 （一） 外購(gòu) 投資性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 （二） 自行建造 投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 （三） 以其他方式 取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 66 投資性房地產(chǎn)增加的舉例 ： 科目設(shè)置： “ 投資性房地產(chǎn) ” （ 1）外購(gòu)方式取得 例 1 甲公司是一家商貿(mào)企業(yè)，為了拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模， 繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)樓，并當(dāng)即進(jìn)行招租。支付買價(jià) 600萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi) 30萬(wàn)元。 借：投資性房地產(chǎn) 630 貸：銀行存款 630 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 67 （ 2）自行建造方式取得 例 2 乙企業(yè)是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，于 行建造商務(wù)辦公樓，擬用于招租。工期 1年，于 。工程建造期間發(fā)生人工費(fèi) 600萬(wàn)元，投入工程物資3000萬(wàn)元，假定無(wú)相關(guān)稅費(fèi)。工程開工時(shí)，所占地皮的賬面價(jià)值 4000萬(wàn)元，在無(wú)形資產(chǎn)中核算。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 68 ? 借：在建工程 4000 ? 貸：無(wú)形資產(chǎn) 4000 ? 借：在建工程 3600 ? 貸：工程物資 3000 ? 應(yīng)付工資 600 ? 借：投資性房地產(chǎn) 7600 ? 貸：在建工程 7600 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 69 （ 3）其他方式取得 例 3 丙公司是一家工業(yè)企業(yè)， 受丁公司投入的土地使用權(quán)，該土地在丁公司的賬面價(jià)值 4000萬(wàn)元，雙方協(xié)商按照評(píng)估價(jià)值作為投資的價(jià)值入賬。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的公允價(jià)值 5000萬(wàn)元。丙公司取得土地后， 擬于適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。 借：投資性房地產(chǎn) 5000 貸：實(shí)收資本 5000 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 70 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 計(jì)量模式的選擇 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日 采用 “ 成本模式 ”對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量， 但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。 采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4號(hào) —— 固定資產(chǎn) 》 。 采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6號(hào) —— 無(wú)形資產(chǎn) 》 。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 71 ? 第十條 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用 “ 公允價(jià)值模式 ” 進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng) 同時(shí)滿足下列條件： （一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)； （二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 72 注意問題： 采用 “ 公允價(jià)值模式 ” 計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更， 按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28 號(hào) —— 會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正 》處理。 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 73 采用成本模式舉例： 成本模式 比照固定資產(chǎn)（建筑物）、無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán) )處理。 例 4 上接例 3。 假定法律規(guī)定有效年限 50年。丙公司 ，比照無(wú)形資產(chǎn)，進(jìn)行攤銷。 =5000/50*6/12=50萬(wàn)元 借：投資收益 50 貸：投資性房地產(chǎn) 50 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 74 例 5 上接例 1 假設(shè)甲公司從 ，每月租金 10萬(wàn)元。預(yù)計(jì)使用 30年，凈殘值 30萬(wàn)元，采用直線法計(jì)提折舊。 每月收租金時(shí) 借：銀行存款 10 貸：投資收益 10 每月計(jì)提折舊時(shí) 借：投資收益（ 63030） /360 貸：累計(jì)折舊 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 75 采用公允價(jià)值模式舉例 公允價(jià)值模式 — 不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 例 6 戊公司 ，重組當(dāng)日戊公司的應(yīng)收賬款 3000萬(wàn)元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房抵償債務(wù)。假定房產(chǎn)的公允價(jià)值也是3000萬(wàn)元，手續(xù)當(dāng)日辦理完畢，無(wú)其他稅費(fèi)。 戊公司將樓房用于出租 ，于 議，租期 10年，年租金 120萬(wàn)元，每年年末結(jié)清，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)行情，該樓房 允價(jià)值 3200萬(wàn)元， 3120萬(wàn)元。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 76 取得時(shí)： 借：投資性房地產(chǎn) 3000 貸：應(yīng)收賬款 3000 06年末： 借：銀行存款 30（ 120/12*3） 貸：投資收益 30 由于公允價(jià)值大于賬面價(jià)值 200，確認(rèn)收益 借：投資性房地產(chǎn) 200 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 07年末： 由于公允價(jià)值 3120小于賬面價(jià)值 3200，確認(rèn)損失。 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 80 貸：投資性房地產(chǎn) 80 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 77 后續(xù)支出： 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的， 應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本 （如對(duì)出租用房的改良），比照固定資產(chǎn)的改良處理（將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程）； 不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益 （如對(duì)出租用房的日常修理），比照固定資產(chǎn)的修理處理。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 78 轉(zhuǎn)換 有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變， 滿足下列條件 之一 的，應(yīng)當(dāng) 將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) ： （一）投資性房地產(chǎn) 開始自用 。 （二）作為存貨的房地產(chǎn)， 改為出租。 （三）自用土地使用權(quán) 停止自用 ，用于賺取租金或資本增值。 （四）自用建筑物停止自用， 改為出租。 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 79 轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)注意： 在成本模式下， 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值（即相互轉(zhuǎn)換時(shí)不能改變賬面價(jià)值）。分錄： ⑴由 “ 自用 ” 該為 “ 投資性房地產(chǎn) ” 時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)） 累計(jì)折舊 貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨 ) ⑵ 由 “ 投資性房地產(chǎn) ” 該為 “ 自用 ” 時(shí) 借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨 )（賬面價(jià)） 貸：投資性房地產(chǎn) 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 80 采用公允價(jià)值模式的 （ 1） 投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的 公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值 ，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的 差額計(jì)入當(dāng)期損益。 借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)等 )（公允價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)小于賬面價(jià)） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)大于賬面價(jià)） 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 81 （ 2） 自用 房地產(chǎn)或存貨 轉(zhuǎn)換為 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的 投資性房地產(chǎn)時(shí) ，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換 當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià) ，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入當(dāng)期損益； 轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的 公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入所有者權(quán)益。 分錄： 借：投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)） 累計(jì)折舊（及減值準(zhǔn)備） 營(yíng)業(yè)外支出 （公允價(jià)小于賬面價(jià)的差） 貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)等 )(賬面價(jià)） 資本公積（公允價(jià)大于賬面價(jià)的差） 石家莊鐵道學(xué)院李志遠(yuǎn) 82 投資性房地產(chǎn)的處置： 當(dāng)投資性房地產(chǎn)