【文章內(nèi)容簡介】 0。城市房屋拆遷補償與安置一、房屋拆遷補償制度 二、房屋拆遷安置 三、特殊情況下的拆遷補償、安置第二節(jié) 城市房屋拆遷補償與安置一、房屋拆遷補償制度 拆遷補償?shù)膶ο蟆⒎秶蜆藴剩ǘ┎疬w補償?shù)男问剑ㄈㄒ唬?拆遷補償?shù)母拍睿ㄒ唬?拆遷補償?shù)母拍畈疬w人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經(jīng)濟損失，根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定給予被拆遷人的一定的 經(jīng)濟賠償 。（二） 拆遷補償?shù)膶ο?、范圍和標準拆遷補償?shù)膶ο蟛疬w補償?shù)膶ο笫?產(chǎn)權人或稱為所有權人 （注意不是使用人）。《 拆遷條例 》 規(guī)定的所有權人包括兩種代管人： （ 1） 私有房屋的代管人 ，即私房的產(chǎn)權人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權代理人。 （ 2）是國家授權的國家房屋及其附屬物的管理人，即 房地產(chǎn)管理局。（二） 拆遷補償?shù)膶ο?、范圍和標準拆遷補償?shù)姆秶?被拆除的房屋及其附屬物 。但拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準期限的臨時建筑應給予適當補償。 拆遷補償?shù)臉藴什疬w貨幣補償標準確定的基本原則是 等價有償 ，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定?！暗纫蛩?”包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等．第二節(jié) 城市房屋拆遷補償與安置 一、房屋拆遷補償制度 （三）補償形式（三）補償形式 產(chǎn)權調(diào)換貨幣補償產(chǎn)權調(diào)換與貨幣補償相結合 1 產(chǎn)權調(diào)換拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行 調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結算 調(diào)換差價的行為。以異地或者原地再建的房屋與被拆遷房屋進行產(chǎn)權交換，按照市場價格進行差價結算，多退少補。注：拆除非公益事業(yè)房屋的 附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換 ，由拆遷人給予貨幣補償?！?等價交換案例 1? 某市于 2022年實施舊城改造工程，拆遷人該市長興投資公司在某街進行拆遷，談某擁有的建筑面積為 95m2住宅拆遷，該住宅評估價為 1850元 /m2。經(jīng)雙方協(xié)商，拆遷人采用 產(chǎn)權調(diào)換的形式 對談某進行拆遷補償。拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換房屋的建筑面積為 90m2，含樓梯間面積 6m2，評估價為 1750元 /m2。問：長興投資公司向談某支付多少房屋產(chǎn)權調(diào)換差結算款？? ： 95m21850元 /m2=175750元；? ： 90m21750元 /m2=157500元；? ，長興投資公司應付的 調(diào)換差價結算款 ：175750元 75750元 =18250元。最后，長興投資公司應向談某支付 18250元房屋產(chǎn)權調(diào)換差價結算款。：異地或原地：有償?shù)葍r原則確定：產(chǎn)權調(diào)換的具體內(nèi)容：4.產(chǎn)權調(diào)換后的抵押關系換，由拆遷人給予貨幣補償。? 拆遷租賃房屋 ，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。? 被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。這種產(chǎn)權調(diào)換是法定的，既是拆遷人的義務也是被拆這種產(chǎn)權調(diào)換是法定的，既是拆遷人的義務也是被拆遷人的權利和義務。遷人的權利和義務。《《 城市拆遷管理條例城市拆遷管理條例 》》 第二十七條：第二十七條：? 對拆除設有抵押權的房屋，抵押權人與抵押人在拆遷規(guī)定期限內(nèi) 達成協(xié)議達成協(xié)議 的 ：1. 選擇實行 產(chǎn)權調(diào)換產(chǎn)權調(diào)換 ，該抵押權對調(diào)換后的房屋繼續(xù)有效。抵押人應該以償還的房屋作為抵押標的物與抵押權人重新簽訂抵押協(xié)議，而不能以房屋拆除為借口擅自解除原抵押關系。2. 選擇實行 貨幣補償貨幣補償 ，如果抵押雙方不能提前清償或者抵押人不能變更抵押房地產(chǎn)的，拆遷人應當依法將相當于債權擔保部分的貨幣補償金額向公證機關提存。? 如果抵押權人與抵押人在拆遷主管部門公布的規(guī)定期限之內(nèi) 達不成協(xié)議達不成協(xié)議 的：– 由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。– 拆遷前，房屋拆遷主管部門組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據(jù)保全。5. 拆除非公益事業(yè)房屋附屬物不實行產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。原告在某街有私房原告在某街有私房 5間，建筑面積間，建筑面積 120平方米平方米 ，其中原告自己居住，其中原告自己居住兩間，建筑面積兩間，建筑面積 43平方米，其余用于出租。平方米，其余用于出租。 2022年年 2月，第三人月，第三人即房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)被告即房管局批準，對該地區(qū)進行開發(fā)，即房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)被告即房管局批準，對該地區(qū)進行開發(fā)，需要拆遷。第三人與原告達成協(xié)商，原告同意進行產(chǎn)權調(diào)換，需要拆遷。第三人與原告達成協(xié)商，原告同意進行產(chǎn)權調(diào)換，同時提出要求第三人辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。但此后由于第三人與同時提出要求第三人辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。但此后由于第三人與他人合建房屋發(fā)生爭議，房產(chǎn)管理部門不同意辦理該房屋的產(chǎn)他人合建房屋發(fā)生爭議，房產(chǎn)管理部門不同意辦理該房屋的產(chǎn)權登記。因此，第三人即對原告進行貨幣補償，在未征得原告權登記。因此，第三人即對原告進行貨幣補償，在未征得原告同意的情況下，對原告的承租人分別作了安置。原告與第三人同意的情況下，對原告的承租人分別作了安置。原告與第三人就貨幣補償事宜未達成一致，第三人申請被告裁決，被告在受就貨幣補償事宜未達成一致，第三人申請被告裁決，被告在受理裁決申請后，經(jīng)查發(fā)現(xiàn)第三人提供的產(chǎn)權調(diào)換房未作產(chǎn)權登理裁決申請后，經(jīng)查發(fā)現(xiàn)第三人提供的產(chǎn)權調(diào)換房未作產(chǎn)權登記，因此以沒有可供調(diào)換的產(chǎn)權房為由，裁決由第三人向原告記，因此以沒有可供調(diào)換的產(chǎn)權房為由，裁決由第三人向原告支付拆遷補助費；由第三人對原告私產(chǎn)房進行作價補償。裁決支付拆遷補助費；由第三人對原告私產(chǎn)房進行作價補償。裁決后原告不服，向人民法院提出訴訟。后原告不服，向人民法院提出訴訟。案情一簡介：原告：李某 被告：某市房地產(chǎn)管理局第三人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司《《 城市拆遷管理條例城市拆遷管理條例 》》 第二十七條第二十七條因此，租賃房屋的被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)因此，租賃房屋的被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換形式作為補償?shù)模瑧柚С謸Q形式作為補償?shù)?，應予支持法院判決如下：? 撤消被告即房管局作出的拆遷裁決，并判決房管局在一個月內(nèi)重新作出拆遷裁決。李某是某市李某是某市 A區(qū)居民，在區(qū)居民，在 A區(qū)有住宅一套，因距離區(qū)有住宅一套，因距離其工作單位其工作單位 B區(qū)較遠，便在區(qū)較遠，便在 B區(qū)重新購買一套商區(qū)重新購買一套商品房，同時將品房，同時將 A區(qū)的住房租給張某使用。區(qū)的住房租給張某使用。 2022年年12月，李某因患病在月，李某因患病在 A區(qū)某醫(yī)院住院，出院后，區(qū)某醫(yī)院住院，出院后，要求張某將租住自己的住房的一間供其暫住一要求張某將租住自己的住房的一間供其暫住一個月，張某表示同意。一個月期滿后，張某以個月，張某表示同意。一個月期滿后，張某以李某占用了承租房屋的一間，要求減少當月租李某占用了承租房屋的一間，要求減少當月租金。李某對此非常不高興，宣布與張某解除租金。李某對此非常不高興，宣布與張某解除租賃關系，張某以租期未滿為由，不同意解除租賃關系，張某以租期未滿為由，不同意解除租賃合同，并一直向李某交付租金。李某拒絕接賃合同，并一直向李某交付租金。李某拒絕接受，張某只好將應交租金向有關機關提存。受，張某只好將應交租金向有關機關提存。案情二簡介案情二簡介 2022年年 6月，李某在月，李某在 A區(qū)的住房面臨拆遷，張某區(qū)的住房面臨拆遷，張某知道后以承租人的身份主張予以安置。李某認知道后以承租人的身份主張予以安置。李某認為自己早已宣布與張某解除租賃關系，張某無為自己早已宣布與張某解除租賃關系，張某無權要求予以安置。權要求予以安置。根據(jù) 《《 城市拆遷管理條例城市拆遷管理條例 》》 第二十七條第二十七條 的規(guī)定，房屋承的規(guī)定，房屋承租人應該得到安置。租人應該得到安置。本案的關鍵在于李某和張某之間的房屋租賃關系是否解本案的關鍵在于李某和張某之間的房屋租賃關系是否解除。除。1. 首先，雙方之間最初成立的私房租賃關系是合法首先，雙方之間最初成立的私房租賃關系是合法有效的；有效的；2. 其次，李某在生病期間經(jīng)張某同意，暫住一間，對其次，李某在生病期間經(jīng)張某同意，暫住一間，對張某行使房屋使用權造成影響，張某有權要求減少張某行使房屋使用權造成影響，張某有權要求減少相應的租金。李某因張某要求減少租金單方面宣布相應的租金。李某因張某要求減少租金單方面宣布解除合同沒有法律依據(jù)解除合同沒有法律依據(jù) ；；3. 再次，李某單方面宣布解除合同后，在租賃合同期再次，李某單方面宣布解除合同后，在租賃合同期屆滿之前，張某在李某拒絕收租金的情況下，將租屆滿之前，張某在李某拒絕收租金的情況下，將租金向有關部門提存，符合法律有關履行的規(guī)定。金向有關部門提存，符合法律有關履行的規(guī)定。案例分析：案例分析：結 論張某和李某的房屋租賃合同仍然合法有效，張某是合法的承租人，按相關法規(guī)應該得到安置。2 貨幣補償拆遷人 以支付貨幣的方式 ，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟損失。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的 區(qū)位、用途、建筑面積等因素 ，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！?等價有償3 產(chǎn)權調(diào)換與貨幣補償相結合拆遷人對被拆遷人部分采取產(chǎn)權調(diào)換、部分采取作價補償 。案例 2? 某市于 2022年進行沙河整治，由市干道指揮部作為拆遷人進行拆遷，補償方案是評估價上浮 10% ，搬家獎勵 5000元?，F(xiàn)王某有沙河鋪上一營業(yè)房，面積 35m2，評估價為 4500/m2，有 3個從業(yè)人員，停產(chǎn)業(yè)損失按每人每月 917元， ，四通（水，電，氣，電話）、天然氣補償按每戶 3200元計算，電話移機按線部 58元計算。問：如果王某要求貨幣補償，可以拿多少補償金？? ： 35m24500元 /m2=173250元；? ： 917元 /人 月 3人 =；? 5000元。? 、天然氣每戶 3200元。? 58元。最后，王某可以拿到 。二、房屋拆遷安置 拆遷安置的標準（二）拆遷安置補助費（三）（一） 拆遷安置的含義與對象指由于在用地范圍拆除房屋，使被拆遷人（使用人）喪失生活、生產(chǎn)、經(jīng)營空間時，拆遷人按規(guī)定向