【文章內(nèi)容簡介】 款支付 0. 72萬元。申請專利的過程中發(fā)生專利登記費 30 000元，律師費6 000元，該專利權(quán)按 5年平均攤銷 (假設(shè)不考慮殘值 )。若用了 2年后計提減值準備 6 000元。假定不考慮所得稅及其他相關(guān)稅費的影響。 上一頁 下一頁 返回 ? 應(yīng)編制如下會計分錄。 ? 發(fā)生研制費時 ? 借：研發(fā)支出 71 000 ? 貸：原材料 5 000 ? 應(yīng)付職工薪酬 22 800 ? 銀行存款 43 200 ? 資本化為專利權(quán)時 ? 借：無形資產(chǎn) —— 專利權(quán) C 71 000 ? 貸：研發(fā)支出 71 000 ? 每年攤銷時 ? 借：管理費用 —— 無形資產(chǎn)攤銷 14 200 ? 貸：累計攤銷 —— 專利權(quán) C 14 200 上一頁 下一頁 返回 ? 計提減值準備時 ? 借：資產(chǎn)減值損失 —— 計提的無形資產(chǎn)減值準備 6 000 ? 貸：無形資產(chǎn)減值準備 6 000 ? 計提減值準備后每年應(yīng)攤銷的無形資產(chǎn)金額為 ? (71 000－ 14 200 2－ 6 000)247。 (6－ 2)＝ 9 150(元 ) ? 借：管理費用 —— 無形資產(chǎn)攤銷 9 150 ? 貸：累計攤銷 —— 專利權(quán) C 9 150 上一頁 返回 任務(wù)四 投資性房地產(chǎn) 下一頁 返回 ? 重點 ? 產(chǎn)的確認和計量 ? 產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的會計處理 ? 難點 續(xù)計量 和處置的會計處理 與自用房地產(chǎn)的范圍及會計處理 一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 （一）投資性房地產(chǎn)的定義與特征 ? 定義 ? 投資性房地產(chǎn) ， 是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 ? 特征 ? （ 1）目的是為賺取租金或資本增值，或兩 者兼有； ? （ 2）能夠 單獨計量和出售 （或轉(zhuǎn)讓）。 （二）投資性房地產(chǎn)的范圍 已出租的土地使用權(quán) 【 注意 】 （轉(zhuǎn)租）對于以經(jīng)營租賃方式租入建筑物，再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。 已出租的建筑物 【 注意 】 轉(zhuǎn)租 建筑物 不能確認為投資性房地產(chǎn)；經(jīng)營出租的 空置建筑物 作為投資性房地產(chǎn)。（ 空置建筑物指 購入、自建或開發(fā)完工未使用） 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) (閑置土地除外 )，如企業(yè)廠址搬遷，土地使用權(quán)停止使用，管理當局書面決議繼續(xù)持有，增值后轉(zhuǎn)讓。 ，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分 能夠單獨計量和出售 的，可以確認為投資性房地產(chǎn)。 ? ，按租賃協(xié)議向承租入提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中 不重大的，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。比如，企業(yè)將辦公樓出租并向承租入提供保安、維修等輔助服務(wù)。 上一頁 下一頁 返回 案 例 ? 1】 甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有使用權(quán)的一塊土地出租給甲企業(yè)，以賺取租金，為期 10年。甲企業(yè)又將這塊土地轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價，為期 3年。假設(shè)不違反國家有關(guān)規(guī)定。（乙企業(yè)？甲企業(yè)？） ? 2】 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，有福利性質(zhì)，間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。 ? 又如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時，還提供餐飲、娛樂等其他服務(wù)，其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當屬于自用房地產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量 （一）投資性房地產(chǎn)的確認 將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足下列條件的，才能予以確認： 很可能流入企業(yè)； 計量。 上一頁 下一頁 返回 （二）投資性房地產(chǎn)的初始計量 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量 。 對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 （ 2） 自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 （ 3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確定。 上一頁 下一頁 返回 三、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理 上一頁 下一頁 返回 成本模式 公允價值模式 科目設(shè)置 投資性房地產(chǎn) 投資性房地（成本） 投資性房地產(chǎn)（公允價值變動） 是否計提折舊（攤銷） 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 否 資產(chǎn)負債表日 減值： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 不計減值 按公允價值計量 成本模式與公允價值模式的相同點 設(shè)置 “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目核算； 投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。 （一）成本模式計量投資性房地產(chǎn) ? 成本模式的會計處理，主要涉及 “ 投資性房地產(chǎn) ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)減值準備 ” 等科目?？杀日?“ 固定資產(chǎn) ” 、 “ 無形資產(chǎn)等相關(guān)科目進行處理。 固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 累計折舊 投資性房地產(chǎn)累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 投資性房地產(chǎn)減值準備 采用成本模式進行后續(xù)計量，應(yīng)當 遵循以下會計處理： ? 按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月） 計提折舊或進行攤銷 時： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ? 取得的 租金收入 時： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 ? 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當計提減值準備 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 ? 已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后會計期間 不得轉(zhuǎn)回 。 p205（例 78， 79） 例： 2022年 1月 1日甲公司自行建造并裝修完工一幢廠房，準備對外出租，公司采用成本模式進行核算。 （ 1）廠房建造成本為 500萬元，裝修費為100萬元，款項全部以存款支付。 （ 2） 1月 1日，以每月 2萬元的租金將廠房出租給乙公司， 1月份的租金以收到，租期為一年。 （ 3）每月提取折舊 ，試進行相應(yīng)的會計處理。 ? 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1）借：在建工程 6 000 000 貸：銀行存款 6 000 000 （ 2）借：投資性房地產(chǎn) 6 000 000 貸：在建工程 6 000 000 借： 銀行存款 20 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 20 000 （ 3）借：其他業(yè)務(wù)成本 15 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 15 000 例：甲公司于 2022年 1月 1日以存款 1000萬元取得一項土地使用權(quán)并準備對外出租。1月 3日將其對外出租，每年獲得租金 200萬元，公司采用成本模式核算。該土地使用權(quán)按 20年分攤。 2022年 12月，由于土地降價，提取 20萬元減值準備。試進行相應(yīng)會計處理。 ? 1月 1日，取得時 借：無形資產(chǎn) 10 000 000 貸：銀行存款 10 000 000 ? 1月 3日，出租時 借：投資性房地產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 10 000 000 貸：無形資產(chǎn) 10 000 000 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 2 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 000 000 借：其他應(yīng)業(yè)務(wù)成本 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 500 000 ? 12月，降價時 借：資產(chǎn)減值損失 200 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 200 000 （二）采用公允價值模式計量 ： ? 有 確鑿證據(jù) 表明投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得 的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。 ? 企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 ： （ 1）投資性房地產(chǎn) 所在地 存在活躍交易市場 （ 2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得 同類或類似房地產(chǎn) 的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對 投資性房地產(chǎn)的公允價值 作出合理的估計。 ? 不計提 折舊或攤銷，企業(yè)應(yīng)當以期末公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。 ? 公允價值大于賬面價值 借：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動 貸：公允價值變動損益 ? 公允價值小于賬面價值，則做相反分錄 ? 取得租金收入的會計處理同成本模式。 案例分析 ? 2022年 1月 1日甲公司自行建造并裝修完工一幢廠房，準備對外出租，公司采用公允價值模式進行核算。廠房建造成本為 900萬元，裝修費為 100萬元，款項全部以存款支付。 當年租金收入為 80萬元。 2022年 12月 31日，該投資性房地產(chǎn)期末公允價值為 1100萬元。 2022年 12月 31日，