【正文】 80 貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 100 貸：公允價值變動損益 100 借：公允價值變動損益 50 貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 50 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 借：投資性房地產(chǎn) — XX（成本） 公允價值 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 賬面價值 貸：投資性房地產(chǎn) — XX 盈余公積 /利潤分配 — 未分配利潤 留存收益 投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式！ 案例分析 ? 甲企業(yè)將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。 該寫字樓的原造價為 90 000 000元，已計提折舊 2 700 000元，賬面價值為 87 300 000元。 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的 l0%計提盈余公積。 ? （ 1）土地使用權(quán)和建筑物在投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換時，三個科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn) 即可。 （ 3）成本模式下的結(jié)轉(zhuǎn)不產(chǎn)生損益。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至 20 7年 7月 31日，賬面價值為 37 650 000元，其中，原價 50 000 000元，累計已計提折舊 12 350 000元。20 7年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 20 7年 4月 15日，為期 5年。已計提折舊 3 000 000元。 ? 甲企業(yè) 20 7年 4月 15日的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 450 000 000 累計折舊 3 000 000 貸：固定資產(chǎn) 450 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 3 000 000 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) ? 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“ 投資性房地產(chǎn) ” 科目；原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記 “ 存貨跌價準(zhǔn)備 ” 科目，按其賬面余額，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 等科目。 20 7年 4月 15日，該寫字樓的賬面余額 450 000 000元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量。 p207 ? 20 8年 10月 15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為47 500 000元，其中，成本為 45 000 000元，公允價值變動為增值 2 500 000元。該建筑物的原值為 2 200 000元，累計計提折舊余額為 600 000元，已計提減值準(zhǔn)備 50 000元，在轉(zhuǎn)換日公允價值為 2 500 000元。 ? 根據(jù)公允價值的變動作會計分錄如下。 處置收入 —— 計入 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” ， 投資性房地產(chǎn)的 賬面價值 —— 計入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 公允價值變動損益 計入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 資本公積 — 其他資本公積 （ 1）實際收到的金額 借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （ 2）賬面價轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本 借：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 其他業(yè)務(wù)成本 （差額） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） （ 1）實際收到的金額 借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （ 2）按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)（成本） 貸：或借投資性房地產(chǎn)（公允價值變動） 同時，借：公允價值變動損益 貸：其他業(yè)務(wù)成本 （ 3）按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額 借：資本公積 —— 其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)成本 p208【 例 712】 仍承上例，假設(shè) 20 8年 2月公司將該建筑物出售，實得款項為 3 000 000元。 ? 借：銀行存款 3 000 000 ? 其他業(yè)務(wù)收入 3 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 2 800 000 ? 貸：投資性房地產(chǎn) —— 建筑物 (成本 ) 2 500 000 ? 投資性房地產(chǎn) —— 建筑物 (公允價值變動 )300 000 ? 同時 ? 借：公允價值變動損益 300 000 ? 資本公積 —— 其他資本公積 950 000 ? 貸：其他業(yè)務(wù)成本 1 250 000 上一頁 下一頁 返回 案 例 甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （ 1）假定這棟寫字樓原采用成本模式計量。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 30 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 280 000 000 （ 2）假定這棟樓原采用公允價值模式計量。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 210 000 000 —— （公允價值變動） 40 000 000 同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本 借：公允價值變動損益 40 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)成本 40 000 000 投資性房地產(chǎn)進行改良或裝修 ? 1. 資本化后續(xù)支出 ? 借：在建工程 ? 投資性房地產(chǎn)（公允價值變動） ? 貸：投資性房地產(chǎn)（成本） ? 投資性房地產(chǎn)（公允價值變動） ? 費用化后續(xù)支出 —— 計入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 上一頁 下一頁 返回 投資性房地產(chǎn)的信息披露 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息。 ? （ 2）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計提情況。 ? （ 4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響。 上一頁 返回 商譽 ? 一、商譽的性質(zhì)及其價值決定 ? 商譽 是指企業(yè)由于擁有得天獨厚的地理位置，或由于信譽好而獲得了顧客的信任，或由于組織得當(dāng)、生產(chǎn)經(jīng)營效益高，或由于技術(shù)先進、掌握了生產(chǎn)的訣竅以及由于有效的廣告宣傳等原因而形成的無形價值。 下一頁 返回 商譽 ? 商譽的 特點 ? （ 1）商譽與作為整體的企業(yè)有關(guān)，因而它不能單獨存在，也不能與企業(yè)其他各種可辨認(rèn)的資產(chǎn)分開來單獨出售。因此商譽的價值只有在把企業(yè)作為一個整體來看時才能按總額加以確定。商譽的存在未必一定有為建立它而發(fā)生的成本。帶來超額利潤的能力越強，商譽的價值越大；反之，則越小。帶來超額利潤持續(xù)的時間越長，商譽的價值越大；反之，則越小。隨著科學(xué)技術(shù)的進步及競爭的加劇，商譽創(chuàng)造超額收益的能力不可能永遠(yuǎn)存在，即使這種能力長久存在，其所創(chuàng)造的超額利潤數(shù)額也不會固定不變。 ? ，企業(yè)自行培養(yǎng)形成商譽過程中所支付的各種款項應(yīng)于支付時作為當(dāng)期費用處理。 ? 如果四海公司與振興公司達成的收購價是 520萬元。 ? 收購價格 520萬元減去振興公司凈資產(chǎn)的現(xiàn)行價值 488萬元，商譽的價值為 32萬元。 ? 借：銀行存款 1 000 000 ? 應(yīng)收賬款 1 360 000 ? 存貨 2 000 000 ? 固定資產(chǎn) (凈 ) 6 420 000 ? ? 商譽 320 000 ? ? 貸：流動負(fù)債 1 800 000 ? 非流動負(fù)債 4 100 000 ? ? 銀行存款 5 200 000 上一頁 下一頁 返回 資產(chǎn)的公允價 收購價 凈資產(chǎn)公允價 負(fù)債的公允價 收購價 商譽 ? 在非同一控制下的企業(yè)合并中，購買方對合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽。 ? 非同一控制下的 吸收合并 ，購買方在購買日應(yīng)當(dāng)按照合并中取得的被購買方各項可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價值確定其入賬價值，確定的企業(yè)合并成本與取得被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值的差額，應(yīng)確認(rèn)為商譽或計入當(dāng)期損益。 上一頁 下一頁 返回 商譽 ? 企業(yè)合并成本小于合并中取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，在購買日合并資產(chǎn)負(fù)債表中調(diào)整盈余公積和未分配利潤。 ? 分步實現(xiàn)的企業(yè)合并。 ? 購買方在購買日，應(yīng)當(dāng)按照以下步驟進行處理： ? ①將原持有的對被購買方的投資賬面價值調(diào)整恢復(fù)至最初取得成本，相應(yīng)調(diào)整留存收益等所有者權(quán)益項目。 ? ③購買方在購買日確認(rèn)的商譽（或計入損益的金額）應(yīng)為每一單項交易產(chǎn)生的商譽（或應(yīng)予確認(rèn)損益的金額）之和。 上一頁 下一頁 返回 商譽 ? 【 例 77】 甲公司于 20 4年 3月取得乙公司 20%的股份，成本為 10 000萬元，當(dāng)日乙公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值為40 000萬元。 20 4年確認(rèn)投資收益 800萬元，在此期間，乙公司未宣告發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤，不考慮相關(guān)稅費影響。 ? (1)對原按照權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資進行追溯調(diào)整 (假定甲公司按凈利潤的 10%提取盈余公積 )。 ? 借：長期股權(quán)投資 300 000 000 ? 貸：銀行存款 300 000 000 ? (3)商譽的計算。持這種觀點的理由如下。 ? （ 2）在商譽存續(xù)期內(nèi)，企業(yè)為了維持商譽的存在，往往要付出許多代價，這些支出均作為當(dāng)期費用處理，若再對商譽進行攤銷，勢必造成雙重負(fù)擔(dān)，因此不應(yīng)分期攤銷。因此不應(yīng)分期攤銷。商譽發(fā)生減值的，可以單獨設(shè)置 “ 商譽減值準(zhǔn)備 ” 科目，比照 “ 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ” 科目進行處理。 ? “ 商譽 ” 科目期末借方余額，反映企業(yè)商譽的價