【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到銷(xiāo)售一舉的成功； 2．無(wú)造市不入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此平平淡淡的態(tài)勢(shì)下 ，我們認(rèn)為 “無(wú)造市即無(wú)市場(chǎng) ”，所以入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢(shì)，而且還要費(fèi)勁心機(jī)的造好勢(shì)； 3．銷(xiāo)售旺季入市：通過(guò)銷(xiāo)售旺季（ 10 月）火熱的銷(xiāo)售氣氛來(lái)實(shí)現(xiàn)城南新天項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷(xiāo)售；而且臨近過(guò)年，很多在外工作的人都會(huì)回家，是辦家置業(yè)的大好時(shí)機(jī)。 4．有控制的入市：根據(jù)工程進(jìn)度、推廣策略、銷(xiāo)售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一涌而上，好房、好鋪迅速被搶盡、劣房積壓的局面，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷(xiāo)售目標(biāo)。 二、總體安排 根 據(jù)工程進(jìn)展程度，配合銷(xiāo)售節(jié)驟，以及對(duì)工作安排的準(zhǔn)備情況，我司正安項(xiàng)目推廣組認(rèn)為入市時(shí)機(jī)選擇為： 9 月初步入市，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，接受誠(chéng)意金登記。 10 月全面開(kāi)展市場(chǎng)推廣。 依項(xiàng)目在市場(chǎng)上的知名度、形象及前期充分準(zhǔn)備的工作，大節(jié)點(diǎn)的時(shí)間定為：9 月底開(kāi)始銷(xiāo)售， 10 月 18 開(kāi)盤(pán)。 通過(guò)一個(gè)多月的市場(chǎng)醞釀，城南新天項(xiàng)目已處于市場(chǎng)成熟階段，加上前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒，前期積市已到了一個(gè)完全可以開(kāi)盤(pán)的階段 10 月 18 日（周六）為公開(kāi)發(fā)售日，舉行開(kāi)盤(pán)儀式，到來(lái)年為前期銷(xiāo)售階段。 三、 階段性廣告策略制定 前提 根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性和廣告活動(dòng)自身的特點(diǎn)，同時(shí)基于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及項(xiàng)目特征，我們考慮可按 導(dǎo)入期、行銷(xiāo)期（成熟期）、持續(xù)期、促銷(xiāo)期 四個(gè)階段展開(kāi)全程廣告的推廣工作。廣告策略的制定就是要解決在四個(gè)階段中，在不同的銷(xiāo)售進(jìn)度情況下，廣告活動(dòng)如何配合銷(xiāo)售開(kāi)展的問(wèn)題。 四、階段性廣告策略安排 第一階段：導(dǎo)入期 （市場(chǎng)啟動(dòng)期） 時(shí)間： 2022 年 9 月 ~10 月 階段特征 ：一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)新的項(xiàng)目的介入，市場(chǎng)的反應(yīng)必然是非常謹(jǐn)慎的。在 “以我為主 ”的前提下，對(duì)市場(chǎng)可能發(fā)生 的變化也絕不可等閑視之，從某種意義上講，導(dǎo)入期的推廣工作是帶有一些試探性質(zhì)的，也可以這樣說(shuō)，廣告推廣策略到傳播手法在此階段中對(duì)市場(chǎng)反饋的敏感程度和應(yīng)變能力是決定以后整個(gè)推廣計(jì)劃成功與否的關(guān)鍵。 廣告目標(biāo) ：推出物業(yè)形象，刺激引發(fā)關(guān)注，營(yíng)造熱賣(mài)氣氛，達(dá)到市場(chǎng)的預(yù)熱，引發(fā)市場(chǎng)良性啟動(dòng)。 廣告主題 ： 新城 新生活 —— 全力打造貴州縣級(jí)小康住宅樣板工程 南門(mén) 萬(wàn)商匯 —— 傾情體驗(yàn)都市購(gòu)物休閑娛樂(lè)時(shí)尚生活 分階段訴求新天商業(yè)印象和新天家園 印象 訴求賣(mài)點(diǎn)：正安新都市新生活的闡釋?zhuān)】禈影骞こ痰捏w現(xiàn)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)集貿(mào)中心和商機(jī)。 工作內(nèi)容： 以 “365 天的新城新生活 ”為主題，在前期地區(qū)級(jí)報(bào)紙投放軟性文章，以新聞炒作同步。這也是做好 “三老 ”（老頭子、老板、老百姓）工作的體現(xiàn)。 臨近開(kāi)盤(pán)投放硬性廣告 ——熱烈祝賀城南新天盛大開(kāi)盤(pán) ，做到媒體互動(dòng)。 出示政府《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)搬遷至城南新天的通告》，預(yù)召商業(yè)文化城將形成，正形成新的商機(jī)。 做好現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻包裝工作，售樓處包裝工作，營(yíng)造 濃厚的熱銷(xiāo)氣氛。 完成地盤(pán)售樓處形象包裝，戶(hù)外廣告等設(shè)計(jì)部分的工作。在現(xiàn)場(chǎng)道路交匯處設(shè)廣告牌，入正安 主干道設(shè)立廣告牌，建立形象通路。 完成售樓書(shū)、戶(hù)型平面圖、價(jià)格表、認(rèn)購(gòu)合同、宣傳單張、模型、展板等銷(xiāo)售配套工作。 ■引導(dǎo)階段 （公開(kāi)發(fā)售期） 時(shí)間： 2022 年 10 月 ~12 月 階段特征 ：經(jīng)過(guò)前期的宣導(dǎo)工作，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位已 “呼之欲出 ”。部分消費(fèi)者正式形成購(gòu)買(mǎi)。 廣告目標(biāo) ：進(jìn)一步提升項(xiàng)目鮮明的個(gè)性形象，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，從銷(xiāo)售上完成從良好的市場(chǎng)預(yù)期到銷(xiāo)售實(shí)效的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)首期預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo)。 廣告主題 ： 南門(mén) 萬(wàn)商匯 —— 城南新天地，創(chuàng)富新時(shí)代 配合銷(xiāo)售進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，分階段訴求百分百鋪王、百分百淘金夢(mèng)、百分百大學(xué)夢(mèng)。 訴求賣(mài)點(diǎn) ：以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為龍頭，訴求城南的發(fā)展趨勢(shì) + 新城創(chuàng)富時(shí)代，項(xiàng)目具有無(wú)限升值潛力 工作內(nèi)容 ： 下鄉(xiāng)投放項(xiàng)目的形象廣告牌、下鄉(xiāng)發(fā)放宣傳單張、下鄉(xiāng)接送入城免費(fèi)看樓及電視形象廣告 投放賦予創(chuàng)新創(chuàng)富的賣(mài)點(diǎn)廣告 對(duì)廣告效果進(jìn)行追蹤評(píng)估，及時(shí)調(diào)查策略 工作建議： 希望發(fā)展商能及時(shí)準(zhǔn)確報(bào)告工程進(jìn)度，便于把握推廣節(jié)奏，盡快進(jìn)入成熟期，迅速進(jìn)入旺銷(xiāo) 希望及時(shí)準(zhǔn)確地反饋銷(xiāo)售狀況及銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，有利于及時(shí)調(diào)整推廣策略，達(dá)到最為理想的廣告效果。 積極籌備開(kāi)展相應(yīng)的 PR 公關(guān)活動(dòng)（如舉行開(kāi)盤(pán)慶典），邀請(qǐng)政府部門(mén)縣領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)參與剪彩， 約請(qǐng)三流明星（費(fèi)用經(jīng)濟(jì)，效果出奇）助陣。 ■ 強(qiáng)化階段 階段特征 ：有了良好的市場(chǎng)形象，有了 賣(mài)點(diǎn)的充分渲染，成熟期的到來(lái)已是 “弓成滿(mǎn)月，引而待發(fā) ”了。若干極具誘惑力的強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)手段出臺(tái)，一層薄薄的面紗正在撩起。 廣告目標(biāo) ：依據(jù)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間階段強(qiáng)化銷(xiāo)售主張，擴(kuò)大物業(yè)知名度，進(jìn)一步培養(yǎng)物業(yè)良好的市場(chǎng)形象，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)，以提高銷(xiāo)售率為目的。 廣告主題 ：新城新生活 訴求重點(diǎn) ：看尹珍廣場(chǎng) + 看戶(hù)型 工作內(nèi)容 ： 大量純銷(xiāo)售性廣告的集中投放。 對(duì)主要賣(mài)點(diǎn)繼續(xù)穿插推出廣告單張，強(qiáng)化在觀眾中的印象。 利用有償新聞、優(yōu)惠廣告誘發(fā)受眾的趨同心理，引導(dǎo)其做出購(gòu)買(mǎi)行為。 間歇性投放電視廣告。 對(duì)推廣過(guò)程做全程跟蹤。 工作建議 ： 利用公關(guān)活動(dòng)等事件行銷(xiāo)方式，適度炒作銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 考慮大量舉辦 “新城文化周 ”上山下鄉(xiāng)宣傳推廣活動(dòng)，再結(jié)合單張配合。 第三階段：持續(xù)期 時(shí)間： 04 年元 ~6 月 階段特征 ：在銷(xiāo)售推廣過(guò)程中出現(xiàn)銷(xiāo)售矛盾，即時(shí)進(jìn)行修正調(diào)整。 廣告目標(biāo) ：提升銷(xiāo)售率，修正營(yíng)銷(xiāo)主張，完善物業(yè)形象形成物業(yè)美譽(yù)度。