小區(qū)及公用建筑公用設(shè)施停車場產(chǎn)權(quán)歸屬問題小區(qū)及公用建筑及產(chǎn)權(quán)歸屬問題判斷(編輯修改稿)
2025-02-03 23:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)居民提供方便的設(shè)施 ，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè) 主所有，該認識是沒有法律依據(jù)的。小區(qū)的設(shè)施為誰服務(wù)和該設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸誰所 有是兩個完全不同的法律問題，不能混淆，這一點無論是購房人還是業(yè)主都應(yīng)加 以注意。 要想避免開發(fā)商和業(yè)主對會所、學(xué)校、幼兒園以及不座落于某幢樓內(nèi)的配電 室等設(shè)施產(chǎn)權(quán)問題發(fā)生分歧，方法之一應(yīng)是：把配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題明確地約定 于合同中，以免發(fā)生不必要的糾紛。 讓人糊涂的公攤面積 《北京晨報》2022 年 1 月 11 日第 31 版 目前在商品房交易過程中，一般都是以建筑面積做為銷售的計量單位，只有 極個別的項目采用按套計價。 到目前為止，筆者還沒有見到或聽說過北京市場上 在商品房的交易中以套內(nèi)使用面積（或稱凈使用面積）做為銷售的計量單位。一 般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房 屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（以下簡稱公攤面積）。套內(nèi)建筑面積由三部分組成，即套內(nèi)建 筑面積等于套內(nèi)使用面積加套內(nèi)墻體面積再加陽臺建筑面積。對于購房者來說， 他們關(guān)心的是套內(nèi)建筑面積的大小，更準(zhǔn)確地說，購房者關(guān)心的是套內(nèi)使用面積 的大小，即在同等單價的前提下，套內(nèi)使用面積越大，購房者越合算，反之則虧。 目前在商品房的銷售中以建筑面積做 為銷售的計量單位，消費者無法知道套內(nèi)墻 體面積、公攤面積，當(dāng)然也就無法知道自己的套內(nèi)使用面積到底是多少，無法知 道自己的權(quán)益是否受到侵害。 目前約束開發(fā)商的有關(guān)商品房銷售面積與公攤面積的法規(guī)主要有建設(shè)部《商 品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）及北京市 2022 年 9 月 26 日頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。其中北 京市的規(guī)定明確了公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不應(yīng)計入 的公用建筑空間。 分?jǐn)傇瓌t如下：（一） 商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧? 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不 得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)；（二） 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各 套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偅唬ㄈ? 公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不 得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e如下：（一）大堂、 公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機 房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變 （配）電室 、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工 休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備 用房。（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平 投影面積的一半。 不應(yīng)計入的公用建筑面積如下：（一）倉庫、機動車庫、非 機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨 立使用空間。（二）售房單位自營、自用的房屋 （三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi) 室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 雖然有了北京市的規(guī)定，購房者知道了分?jǐn)偟脑瓌t，哪些部位可以 分?jǐn)?，? 些部位不能計入分?jǐn)偟拿娣e，但購房者仍無法知道每一個具體的部位分?jǐn)偟臄?shù)值 到底是多少，分?jǐn)偢鞑课坏臄?shù)值加起來是否與購買的該套房屋總公攤面積相等。 向開發(fā)商索要相關(guān)資料，開發(fā)商不是拒絕就是顧左右而言它，使購房者一頭霧水， 最后只能糊里糊涂地簽合同，辦交接驗收，辦入住。購房者買了一套房，到底有 多大的套內(nèi)使用面積，根本無從知道，而且到最后也無法知道，因為房屋所有權(quán) 證上也不體現(xiàn)套內(nèi)使用面積。 隨著 2022 年 9 月 26 日北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于重新印發(fā) 北京市 商品房銷售面積計算及公用建筑面積 分?jǐn)倳盒幸?guī)定 的通知》 (以下簡稱通知 )的 執(zhí)行，上述公攤面積問題的爭議有所緩解，但問題依然存在。主要問題在于購房 者對銷售建筑面積及房屋竣工后實測建筑面積的分?jǐn)偨Y(jié)果不公開細節(jié)存在疑異、 爭議。雖然通知要求商品房預(yù)售面積的測量，需由本市具有測繪
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