【文章內(nèi)容簡介】 的供給量將非常小，有利于上京國際項目的快速消化。 別墅市場營銷特色 — 未來趨勢 從開發(fā)模式來看，大盤操作將成為未來幾年別墅開發(fā)的主流模式。 大盤操作要求開發(fā)商的資金更加雄厚，各類配套設施更加充分，物業(yè)服務體系更加完備，中心景觀的面積更加擴大。 開發(fā)小盤（只有 100套左右）將在如今激烈的市場競爭中處于不利地位。 別墅市場需求特點 —客戶群劃分 獨棟：購買人群年齡在 3545歲之間的約占53%， 4555歲的約占 24%。其中在中心區(qū)擁有高檔公寓的占 90%以上。 聯(lián)排別墅：吸引了一大批能夠買得起總價 150萬左右住宅的城市白領人士。 項目 SWOT分析 項目基本情況 產(chǎn)品形式：獨棟別墅、雙拼別墅 總 戶 數(shù)： 108幢（一期） 風 格：北美風格 剩余戶數(shù)： 40余套 項目 SWOT分析 產(chǎn)品已接近現(xiàn)房，對形象的展示有較大推動作用。 良好的周邊自然環(huán)境，對產(chǎn)品的塑造形成有力保障。 高速公路對交通暢達性提供重要支持。 社區(qū)及周邊配套、休閑服務功能設施較為全面。 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃，為項目的升值提供了可能。 優(yōu)勢： 項目 SWOT分析 劣勢： 區(qū)域小環(huán)境商業(yè)配套不足 ， 生活便利性有待提高 。目前 ， 就學 、 購物相對不便利 。 別墅氛圍 （ 景觀與環(huán)境 ） 的營造有待改善 。 目前交通動線暢達性較差 ， 對購買決策產(chǎn)生影響 。 物業(yè)管理服務有待提高 。 土地利用面積較為浪費 ， 對開發(fā)利潤的提高未能形成有力支撐 。 項目 SWOT分析 機會點： 產(chǎn)品本身的戶型面積、總價控制得宜。 “ 納帕 ” 品牌知名度的可傳承性，使本案獲得借力提升知名度的良好機會。 區(qū)域內(nèi)多為多年尾盤銷售項目，社區(qū)規(guī)劃、外立面、硬件配置等，與本案不可同日而語，對客戶的吸引力較差，使本案脫穎而出的勝算機會加大。 全獨棟庭院別墅，客戶層次接近，利于塑造獨特的社區(qū)文化氛圍。 組院式庭院設計增加鄰里感，對群體購房的吸引力較大。 項目 SWOT分析 問題點： 離城區(qū) （ 三元橋 ） 較遠 ， 堵車嚴重 ， 行車時間較長（ 超過大部分客戶能承受的 1小時車程 ） 。 建筑密度 、 容積率略高 。 多層次庭院面積過小 。 建筑風格區(qū)分不明顯 ， 戶型產(chǎn)品同質性過高 。 社區(qū)內(nèi)建筑排列 、 道路系統(tǒng)過于刻板 ， 與環(huán)境有機結合不夠 。 大門主入口略顯局促 。 營銷戰(zhàn)略與市場定位 房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天已由原來的買住所到買產(chǎn)品規(guī)劃 ， 到買景觀環(huán)境已經(jīng)升級為購買生活方式這一更高的居住理念 ， 尤其是別墅項目更加尤為珍貴 ！ 自從泛地產(chǎn)和復合地產(chǎn)概念的推出至今 ， 房地產(chǎn)已不是簡單原來居住空間的升級換代 ， 不僅只是居住面積的簡單擴大 ， 而是上升為生活品質的層面 ， 如環(huán)境生態(tài)的升級 、 建筑生態(tài)的升級 、人文生態(tài)的升級 。 總之應是生活質量的升級 。 居住空間的改變可以出于一種個性的選擇 ， 也可以是一種生活方式的徹底升級 ， 是 “ 這套房子適合我 ” 與“ 我適合這套房子 ” 的對等滿足 。 從市場需求的角度 ， 應該不僅是客戶買得起的問題 ，而是值不值得買 、 擁有它是否可以很體面的問題 。 作為別墅項目雖然抓住這兩點不易 ， 但是非常關鍵的事情 ！ 只有我們讓客戶真正感覺到值得買且愿意為了他的生活夢想付出更多的成本與金錢的時候 ， 我們才獲得了成功 ！ 前言 通過上述的市場分析和統(tǒng)計數(shù)字，我們得出：別墅項目 欲獲得市場的認同、贏得市場競爭的優(yōu)勢、形成良好品牌效應 。應具備三大核心價值。三大價值相輔相成，缺一不可！ 營銷戰(zhàn)略 價值觀 品牌及產(chǎn)品價值 人文生活價值 未來價值（投資） 核心價值 營銷戰(zhàn)略 針對三大核心價值，回歸本項目找尋我們的價值趨向。 本項目具有的價值 “凡奇上京國際” 市場地位 自然環(huán)境優(yōu)勢 產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢 建筑細節(jié)優(yōu)勢 社區(qū)會所、配套優(yōu)勢 品牌價值 人文價值 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品附加價值 可以看出，本項目具有的品牌及產(chǎn)品價值可以滿足市場需求，恰恰應進一步提升別墅應具備的人文生活價值（氛圍營造）！從而增加未來的投資價值。 營銷戰(zhàn)略 贏得戰(zhàn)爭！贏得市場競爭優(yōu)勢！贏得客戶！我們著重提升項目的人文與生活內(nèi)涵。充分利用可改善并可善加利用的資源： 本案可善加利用和 改善調(diào)配的資源 人性化物業(yè)管理 家庭休閑場館使用 高尚運動的有力發(fā)揮 社區(qū)環(huán)境景觀的優(yōu)化 區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展全體業(yè)主為高爾夫俱樂部的當然會員，進一步增強業(yè)主的歸屬感，同時促進項目的銷售。 進一步優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，多層面增加綠植的栽種。提高戶戶間的私密性，同時營造良好社區(qū)環(huán)境 通過貼心管家式的物業(yè)服務理念，營造良好的社區(qū)鄰里氛圍，并設立社區(qū)班車，提供接送服務。 每個家庭成為滑雪場 VIP會員，業(yè)主參與各項活動享受各種優(yōu)惠。提高生活價值。 通過對本案周邊未來發(fā)展狀況的塑造，使業(yè)主產(chǎn)生良好的愿景，提升項目的投資價值。 營銷戰(zhàn)略 通過對上述資源的善加利用，加之產(chǎn)品本身強大的內(nèi)涵訴求，最終形成本項目的六大推廣訴求主題，形成本項目強大的產(chǎn)品競爭力！ 價值體現(xiàn) 人文 運動 生活 安全