房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇(編輯修改稿)
2024-11-14 15:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 最佳方案（已知 ic=10%） 方案 年份 0 1~10 A 170 44 B 260 59 C 300 68 解：我們先來用凈現(xiàn)值法對方案進行比選。 根據(jù)各個方案的現(xiàn)金流量情況，可計算出其 NPV分別為： NPVA=170+44 (P/A,10%,10)= 萬元 NPVB=260+59 (P/A,10%,10)= 萬元 NPVC=300+68 (P/A,10%,10)=117,79 萬元 由于 NPVC最大，因此根據(jù)凈現(xiàn)值法，以方案 C為最佳方案。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 采用內(nèi)部收益率指標來對上面這個題目進行比選 根據(jù) IRR的定義及各個案的現(xiàn)金流量情況，有： 170+44 (P/A, IRRA ,10)=0→ IRR A=% 260+59 (P/A, IRRB ,10)=0→ IRR B=% 300+68→(P/A, IRR C ,10)=0→ IRR C=% 可見： IRRAIRRCIRRB,且 IRRA、 IRRB、 IRRC均大于 ic。 即方案 A為最佳方案。這個結(jié)論與采用凈現(xiàn)值法計算得出的結(jié)論是矛盾的。那么為什么兩種方法得出的結(jié)論會產(chǎn)生矛盾？究竟哪一個方法正確？這個問題可通過下面的圖來加以說明。 ： ；:； ： 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 圖中兩條線分別是方案 A和方案 C的凈現(xiàn)值函數(shù)曲線，由兩條曲線的形狀可以看出，兩條曲線在 i=%處相交。 5% 10% % i% NPVA NPVC NPV 當折現(xiàn)率小于 %時，NPVCNPVC。也就是說，當我們?nèi)《ǖ臉藴收郜F(xiàn)率 iC大于 %時，采用凈現(xiàn)值指標與采用內(nèi)部收益率指標對方案進行比選得出相同的結(jié)論；當取定的標準折現(xiàn)率小于%時，兩種方法會得出相反的結(jié)論。 產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根本原因在于凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率這兩個評價指標的經(jīng)濟含義有所不同。 返回 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 總費用現(xiàn)值是指各方案中全部費用的現(xiàn)值。其計算公式為： 式中： I —— 各年投資額 C’—— 各年經(jīng)營成本 —— 計算期末回收的固定資產(chǎn)余值 W —— 計算期末回收的流動資金 n —— 計算期 該指標適用于以出租經(jīng)營為主的房地產(chǎn)投資項目的方案 比選分析中，而且各方案效益相同，計算期相同。 ??????ntv tiFPtWSCPC1),/()39。1(vS 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 年費用是指各個方案等額年費用（ AC）。 其計算公式為： 年費用指標適用于各方案效益相同，計算期 相同或不同的項目，且項目是以出租性經(jīng)營為主的。 ??????nttv niPAtiFPWSCIAC1),/)](,/()39。[( 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 投資方案比選指標的應(yīng)用范圍 一般來講，內(nèi)部收益率比較直觀，能直接反映項目投資的盈利能力，但當項目有大量追加投資時，則可能有多個內(nèi)部收益率，從而失去實際意義。 在方案比較中，一般不采用內(nèi)部收益率指標比較， 而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率作為比較指標。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值 C i1 △ IRR i2 IRRA IRRB NPV 方案 A 方案 B NPVA NPVB NPV” NPV ‘ 某項目有 A， B兩個方案，其凈現(xiàn)值曲線如圖所示。由于 IRRA和 IRRB均大于折現(xiàn)率 i1和 i2，且IRRAIRRB，如果按內(nèi)部收益率的大小選擇方案，則應(yīng)選 B；但是，若按凈現(xiàn)值來選擇，就會出現(xiàn)相反結(jié)論。若折現(xiàn)率為 i1，則 NPVANPVB，應(yīng)選方案 A。 圖中兩條凈現(xiàn)值曲線的交點 C所對應(yīng)的橫坐標，即為差額投資內(nèi)部收益率 (△ IRR)。采用△ IRR來進行方案比選，無論是 i1,i2,其結(jié)論均與以凈現(xiàn)值作為指標時相同。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個指標在方案比選時，有時也會得出相反的結(jié)論。 在進行方案比選時，若無資金限制條件，此時可以采用凈現(xiàn)值作為比選指標； 當事先明確了資金限定范圍時，應(yīng)進一步用凈現(xiàn)值率來衡量。
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