房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇(編輯修改稿)
2024-11-14 15:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最佳方案（已知 ic=10%） 方案 年份 0 1~10 A 170 44 B 260 59 C 300 68 解：我們先來(lái)用凈現(xiàn)值法對(duì)方案進(jìn)行比選。 根據(jù)各個(gè)方案的現(xiàn)金流量情況，可計(jì)算出其 NPV分別為： NPVA=170+44 (P/A,10%,10)= 萬(wàn)元 NPVB=260+59 (P/A,10%,10)= 萬(wàn)元 NPVC=300+68 (P/A,10%,10)=117,79 萬(wàn)元 由于 NPVC最大，因此根據(jù)凈現(xiàn)值法，以方案 C為最佳方案。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 采用內(nèi)部收益率指標(biāo)來(lái)對(duì)上面這個(gè)題目進(jìn)行比選 根據(jù) IRR的定義及各個(gè)案的現(xiàn)金流量情況，有： 170+44 (P/A, IRRA ,10)=0→ IRR A=% 260+59 (P/A, IRRB ,10)=0→ IRR B=% 300+68→(P/A, IRR C ,10)=0→ IRR C=% 可見(jiàn)： IRRAIRRCIRRB,且 IRRA、 IRRB、 IRRC均大于 ic。 即方案 A為最佳方案。這個(gè)結(jié)論與采用凈現(xiàn)值法計(jì)算得出的結(jié)論是矛盾的。那么為什么兩種方法得出的結(jié)論會(huì)產(chǎn)生矛盾？究竟哪一個(gè)方法正確？這個(gè)問(wèn)題可通過(guò)下面的圖來(lái)加以說(shuō)明。 ： ；:； ： 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 圖中兩條線分別是方案 A和方案 C的凈現(xiàn)值函數(shù)曲線，由兩條曲線的形狀可以看出，兩條曲線在 i=%處相交。 5% 10% % i% NPVA NPVC NPV 當(dāng)折現(xiàn)率小于 %時(shí)，NPVCNPVC。也就是說(shuō)，當(dāng)我們?nèi)《ǖ臉?biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率 iC大于 %時(shí)，采用凈現(xiàn)值指標(biāo)與采用內(nèi)部收益率指標(biāo)對(duì)方案進(jìn)行比選得出相同的結(jié)論；當(dāng)取定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率小于%時(shí)，兩種方法會(huì)得出相反的結(jié)論。 產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根本原因在于凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率這兩個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)含義有所不同。 返回 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 總費(fèi)用現(xiàn)值是指各方案中全部費(fèi)用的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為： 式中： I —— 各年投資額 C’—— 各年經(jīng)營(yíng)成本 —— 計(jì)算期末回收的固定資產(chǎn)余值 W —— 計(jì)算期末回收的流動(dòng)資金 n —— 計(jì)算期 該指標(biāo)適用于以出租經(jīng)營(yíng)為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案 比選分析中，而且各方案效益相同，計(jì)算期相同。 ??????ntv tiFPtWSCPC1),/()39。1(vS 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 年費(fèi)用是指各個(gè)方案等額年費(fèi)用（ AC）。 其計(jì)算公式為： 年費(fèi)用指標(biāo)適用于各方案效益相同，計(jì)算期 相同或不同的項(xiàng)目，且項(xiàng)目是以出租性經(jīng)營(yíng)為主的。 ??????nttv niPAtiFPWSCIAC1),/)](,/()39。[( 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 投資方案比選指標(biāo)的應(yīng)用范圍 一般來(lái)講，內(nèi)部收益率比較直觀，能直接反映項(xiàng)目投資的盈利能力，但當(dāng)項(xiàng)目有大量追加投資時(shí)，則可能有多個(gè)內(nèi)部收益率，從而失去實(shí)際意義。 在方案比較中，一般不采用內(nèi)部收益率指標(biāo)比較， 而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率作為比較指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值 C i1 △ IRR i2 IRRA IRRB NPV 方案 A 方案 B NPVA NPVB NPV” NPV ‘ 某項(xiàng)目有 A， B兩個(gè)方案，其凈現(xiàn)值曲線如圖所示。由于 IRRA和 IRRB均大于折現(xiàn)率 i1和 i2，且IRRAIRRB，如果按內(nèi)部收益率的大小選擇方案，則應(yīng)選 B；但是，若按凈現(xiàn)值來(lái)選擇，就會(huì)出現(xiàn)相反結(jié)論。若折現(xiàn)率為 i1，則 NPVANPVB，應(yīng)選方案 A。 圖中兩條凈現(xiàn)值曲線的交點(diǎn) C所對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)，即為差額投資內(nèi)部收益率 (△ IRR)。采用△ IRR來(lái)進(jìn)行方案比選，無(wú)論是 i1,i2,其結(jié)論均與以凈現(xiàn)值作為指標(biāo)時(shí)相同。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個(gè)指標(biāo)在方案比選時(shí)，有時(shí)也會(huì)得出相反的結(jié)論。 在進(jìn)行方案比選時(shí)，若無(wú)資金限制條件，此時(shí)可以采用凈現(xiàn)值作為比選指標(biāo)； 當(dāng)事先明確了資金限定范圍時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步用凈現(xiàn)值率來(lái)衡量。
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