【文章內(nèi)容簡介】 于發(fā)展型 企業(yè)，雖然規(guī)模不大，但 業(yè)主積極進取，企業(yè)發(fā)展迅速； ?著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識； ?員工數(shù)在 50200人之間； ?需求廠房面積在 3002020平方米之間； 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 18 ?對物業(yè)總需求 5003500之間； ?企業(yè)可支配用于購買生產(chǎn)車間之資金在 50－ 400 萬之間。 第二大客戶群體： 蘆淞商圈服飾品牌經(jīng)銷商。主要特點是，需要現(xiàn)代化的辦公形象，有較大的倉儲空間，交通便利，便于與客戶的交流。 第三大客戶群體： 投資客。本項目用地離市場群近，地段升值潛力很大，物業(yè)可用來租賃經(jīng)營，投資回報率很高，其主要特點是熟悉服飾產(chǎn)業(yè)，自身從事 服飾加工或營銷代理，對服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展及項目升值潛力看好。 配套住宅客戶群體 ： 蘆淞市場小老板、中高檔服飾企業(yè)中層管理人員 。 ?在蘆淞市場群內(nèi)工作，自己擁有小型攤位或擔任品牌銷售員及以上職位 ； ?個人月收入在 1500 元以上 ； ?對生活環(huán)境品質(zhì)比較挑剔 ； ?屬于首次置業(yè)人群，具備一定投資意識 。 次主力客戶：合泰大街中小型服飾加工企業(yè)老板和大型企業(yè)中高層管理人員 。 ?事業(yè)略有成就 ； ?不滿意合泰地區(qū)居住環(huán)境 ； ?對住宅位置要求距離工作地點較近 ； 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 19 ?重視住宅的生活便利性 ； ?較注重住宅性價 比 。 ：株洲市的年輕消費一族 ?有穩(wěn)定的工作，月收入在 2020元以上 ； ?對生活品質(zhì)較為挑剔 ； ?善于精打細算，謀劃自己的生活 。 二、市場營銷措施 我們堅持以“市場為導向”的理念，重點在市場營銷方面開展了許多工作： 整合資源，讓政府與行業(yè)協(xié)會共同參與招商 我們與“株洲市服裝行業(yè)協(xié)會”等行業(yè)組織及其主要負責人緊密聯(lián)系，吸引他們參與到我們項目中來，在項目規(guī)劃建設、房型、面積、配套等方面廣泛聽取他們建議和意見。同時協(xié)同政府組織招商會。 加強溝通，采用訂制式營銷模式 我們有針對性的與重點 客戶進行溝通，給他宣傳我們項目的理念、定位與規(guī)劃，積極運用口碑傳播的途徑，吸引、穩(wěn)定我們的客戶群體。項目采有量身定作的方式，根據(jù)不同企業(yè)特點專項設計。現(xiàn)在，本項目的開發(fā)規(guī)劃與定位已經(jīng)引起了準客戶的高度關注與極大興趣，紛紛來電來訪咨詢項目情況，市場前景較為樂觀。 用現(xiàn)代營銷思維進行整合的推廣 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 20 我們將組織專業(yè)的營銷人從員從市場預熱期、培育期、強銷期、持續(xù)期、收尾期采取不同的營銷策略，不僅采用概念整合推廣手法，同時將運用各種公共關系手段，確保銷售目標。 現(xiàn)在我們組織專業(yè)的市場研究人員對蘆淞服裝加工企業(yè)業(yè)主進行 更廣泛細致的研究，認真研究他們購買廠房的真正 需求與愿望 ；分析項目滿足他們需求與愿望付出的成本，了解他們的 購買力 ；分析他們想通過 什么方式在什么時機購買 標準廠房等。堅持市場導向，通過調(diào)查準確無誤把握產(chǎn)品、定價、渠道、促銷等實施執(zhí)行要素。 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 21 第三章 經(jīng)營計劃 一、經(jīng)營思路 本項目采用房地產(chǎn)的開發(fā)模式，通過兩期滾動開發(fā)，并重點在前期的市場研究與客戶群體的摸底調(diào)查上加大工作力度，爭取在開工前，爭取到 60%左右客戶群體的認同。 本項目主要通過出售廠房和配套住宅物業(yè)為主回籠項目的建設資金，對配套住宅及其它配 套物業(yè)將采用非常靈活的銷售策略。 針對部分業(yè)主需求的廠房方案，可以以委托代建的方式來運作，同時將開發(fā)建設部分標準廠房單層或整體發(fā)售 。 本項目同時可為入園企業(yè)及時辦理產(chǎn)權證、辦理銀行按揭等業(yè)務。 根據(jù)市場情況，考慮到長期利益，本項目可將增值快、位置好的單元保留，可以以租賃模式來贏得長期投資回報。 后期通過物業(yè)管理公司與政府相關職能部門相結合的綜合管理形式， 在物業(yè)管理、人才培訓、品牌整合推廣、投資創(chuàng)業(yè)服務等方面創(chuàng)新園區(qū)管理模式 。 二、組織機構 本項目建設由株洲市愛拼房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司發(fā)起，組織專門的領導 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 22 班子負責本項目的開發(fā)經(jīng)營管理。并根據(jù)項目建設的需要組成相關的職能部門、配備相關的管理和技術人員。 根據(jù)現(xiàn)階段業(yè)務情況需要 ,暫定公司組織結構圖如下： 三、建設進度 在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設進程中各項管理工作，編好營銷推廣計劃、資金流計劃、施工組織計劃，使項目盡快竣工受益。實施進度總體安排如下表所示： 總經(jīng)理 工程部 營銷策劃部 財務部 人事行政部 總經(jīng)辦 策劃廣告 銷售主管 工程師 造價師 會計主管 融資主管 人事主管 行政主管 總經(jīng)理秘書 報建員 法律顧問 副總經(jīng)理 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 23 序號 工程內(nèi)容 開發(fā)期 2020 年 （月） 2020 年 （ 月） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 立項、征地 2 五通一平 3 規(guī)劃設計、報批、 報建 4 標準廠房招商 5 廠房工程建設 6 廠房竣工驗收、交房 7 二期工程開工、VIP 認籌 8 二 期主體完工、發(fā)售 9 二期竣工驗收、交房 10 尾房租售 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 24 第四章 投資分析 一、說明 本盈利預測系根據(jù)充分考慮國內(nèi)外同類行業(yè)的發(fā)展目標及市場的發(fā)展趨勢、預期市場容量以及下列各項基本假設的前提下，本著謹慎的原則編制的。 對成本以上限范圍預算； 對可實限收入在保守下限范圍預算； 沒有計算項目可享受優(yōu)惠政策稅費減免。 收益采用當時可參照銷售單價計算 二、 項目經(jīng)濟技術指標 概況土地總面積（平方米） 98, 建成面積 201, 容積率 擬建物業(yè)類型 占地面積（畝） 建筑面積庭院式廠房 ( 內(nèi)庭院 ) 61 80620庭院式廠房 ( 沿果園路 ) 15 18800庭院式廠房 ( 沿涵洞 ) 9 14144標準廠房及宿舍 24 31040住宅 30 30528商鋪 0 4000綜合公寓樓 8 20200其他附屬設施 2020經(jīng)濟技術指標 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 25 三、項目成本分析 成本構成 金額 ( 萬元）開發(fā)成本 22,一、預計地價總額 土地成本單價（萬元 / 畝） 土地面積（畝） 6, 1 、工業(yè)用地 40 117 4, 2 、住宅用地 45 30 1,二、建安工程費 單價（元 / 平方米） 建筑面積（平方米） 13,庭院式廠房(內(nèi)庭院) 800 80620 6,庭院式廠房(沿果園路)庭院式廠房(沿涵洞)標準廠房及宿舍 800 31040 2,住宅 550 30528 1,商鋪 550 4000 綜合公寓樓 1000 20200 2,其他附屬設施 2500 2020 三、前期工程費 (一＋二） 3% 四、城市基礎設施配套費 收費標準 ( 元 / 平方米 ) 建筑面積 住宅 42 30528 非住宅 60 137660 五、室外配套工程費(道路、管網(wǎng)、綠化等) 按照建筑面積(元/平方米) 80 1,六、不可預見費（萬元） （一 + 二 + 三 + 四＋五） 2% 開發(fā)費用（萬元） 基數(shù) 比例 1,七、管理費用 （一 + 二 + 三 + 四＋五） 2% 八、銷售費用 銷售收入 3% 九、財務費用 （一+二+三+四＋五） 3% 合計 2 4 ,93 6 .23成本分析取費標準及說明 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 26 四、銷售收入估算 售 租1 庭院式廠房(內(nèi)庭院 ) 80620 100% 0% 1700 13, 13, 2 庭院式廠房(沿果園路 ) 15 100% 0% 1000000 1, 1, 3 庭院式廠房(沿涵洞 ) 9 100% 0% 950000 4 標準廠房及宿舍 31040 60% 40% 1700 10 149 3, 5, 5 住宅 30528 100% 0% 1650 5, 5, 6 住宅首層車庫 2500 100% 0% 1650 7 住宅儲物間 2500 100% 0% 800 8 商鋪 4000 70% 30% 3500 35 1, 9 綜合公寓樓 20200 60% 40% 2200 20 192 2, 5, 10 其他附屬設施 2020 0% 100% 0 28, 33, 收入估算租售比例項目總面積（平方米，畝）銷售單價（元 / 平方米，元 /畝）合計租賃單價（元 / 平方米月）年租賃收入（萬元）項目銷售總收入（萬元）序號全部物業(yè)價值合計（萬元）