【文章內(nèi)容簡介】 誠和物業(yè)管理有限公司、合肥藍(lán)鼎國際大酒店有限公司 。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 。 （ 2）國家及合肥市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 。 （ 3）合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 。 （ 4）合肥市城市總體規(guī)劃大綱（ 2020— 2020 年） 。 （ 5）濱湖新 區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 。 （ 7）《合肥市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 。 （ 8）合肥市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 。 （ 9）其他有關(guān)依據(jù)資料 。 地理位置 位于合肥市 廣西路與長沙路交匯處， 濱湖新區(qū)第一人民醫(yī)院東南 面。 如下圖所示 : 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地 。合肥作為皖江城市帶的核心，未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)得到進(jìn)一步提高。同時(shí)， 為了加快濱湖新區(qū)建設(shè)步伐，推進(jìn)合肥建設(shè)發(fā)展的 進(jìn)程 ，充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，促進(jìn)濱湖新 區(qū) 經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，提高公司 的 開發(fā)效益。因此，建設(shè)本項(xiàng)目是十分必要的。 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 用地面積 17065 平方米 容積率 總建筑面積 平方米 地上建筑面積 39444 平方米 其中 住宅 32444 平方米 會(huì)所 4000 平方米 物業(yè)及其他 3000 平方米 地下建筑面積 平方米 建筑密度 23% 戶均面積 120 平方米 總戶數(shù) 270 戶 車位配比 :1 汽車位個(gè)數(shù) 360 個(gè) 自行車位個(gè)數(shù) 400 個(gè) 注：考慮完善 會(huì)所配套，設(shè)置餐廳、健身等功能 。 3 表 12 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 戶數(shù) 125 以上 四室兩廳 10% 130 24 100— 120 三室兩廳 35% 110 84 80— 100 兩室兩廳 40% 90 96 80 以下 兩室一廳 25% 70 60 結(jié)論與建議 可行性研究初步結(jié)論 本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且具有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建議本項(xiàng)目要 充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力建筑公 司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目整體檔次定位 是需要 重點(diǎn)考慮因素： （ 1）地理 位置： 位于濱湖新區(qū)中心位置 ， 是正在高速發(fā)展的新區(qū)，該區(qū)域高端定位明確，并且已經(jīng) 凸顯商業(yè)、住宅型用房的稀缺性，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源。 （ 2）競爭概況： 該項(xiàng)目周圍住宅 項(xiàng)目 不是很多 ，現(xiàn)已開盤，對(duì)預(yù)期作為以住宅為主體的本項(xiàng)目競爭威脅不大。 （ 3）合肥市 市場狀況： 2020 年的合肥樓市，成交量日漸其下。第一季度合肥市持續(xù)了2020 年的較好勢頭，月成交量較好。繼新國八條出臺(tái)以后，受政策影響，樓市迅速降溫，逐漸低迷，價(jià)格泡沫逐漸擠出房地產(chǎn)市場，進(jìn)入十二月以后，在合肥市政策微調(diào)之下，成交量正在緩緩回升。 因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初 步定為于中高檔的精品住宅 。 4 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境市場的可行性分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 安徽省國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展 全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總量 1511 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三 產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 14∶ ∶ 變化為 ∶ ∶ ，其中工業(yè)增加值占 GDP的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率為 36986 元／人，比上年增加 6234 元。人均 GDP 達(dá) 25340 元 (折合 3923 美元 )，比上年增加 4452 元。 圖 21 2020— 2020 年全省生產(chǎn)總值及其增長速度圖 數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào) — （ 2020— 2020） 合肥市發(fā)展概況 2020 年合肥市 全年 生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ： ： 調(diào)整為 ： ：。 其中 ， 工業(yè)增加值占 GDP 的比 重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 合肥市相關(guān) 規(guī)劃 大 合肥整體布局 :其中“ 1419”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟(jì)圈的城市現(xiàn)狀 。 其中 ， “1419” 新型城鎮(zhèn)體系中的 “1” ，是指 1 個(gè)中心城區(qū)（含濱湖新區(qū)）， “4”是指 4 個(gè)新城，即北部新城、西部新城、西南新城、東部新城， “19” 是指 19 個(gè)新市鎮(zhèn)，即：水湖鎮(zhèn)、下塘鎮(zhèn)、吳山鎮(zhèn)、井崗鎮(zhèn)、八斗鎮(zhèn)、梁園鎮(zhèn)、石塘鎮(zhèn)、橋頭集鎮(zhèn)、長臨河鎮(zhèn)、 5 高劉鎮(zhèn)、三河鎮(zhèn)、山南鎮(zhèn)、紫蓬鎮(zhèn)、小廟鎮(zhèn)、大興鎮(zhèn)、淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)、崗集鎮(zhèn)、大楊鎮(zhèn)。 濱湖新 區(qū)功能布局 區(qū)域概況 （ 1）濱湖新區(qū)行政區(qū)劃 目前，濱湖新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)體制是建設(shè)指揮部代表市委、市政府負(fù)責(zé)建設(shè)和招商引資工作，而建成區(qū)域的城市管理和社會(huì)管理則由當(dāng)?shù)卣?—— 包河區(qū)負(fù)責(zé)。建管分離模式，使指揮部有更多的精力實(shí)施建設(shè)和招商，也使城市管理和社會(huì)管理得到的了充分保障。 （ 2）濱湖新區(qū)交通狀況 濱湖新區(qū)已 建成市政道路 76 公里，路網(wǎng)圍合面積 30 平方公里，一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備、社會(huì)事業(yè)初具規(guī)模、拆遷群眾安定和諧、人氣逐步匯集的新城區(qū)初展英姿。 濱湖新 區(qū)地處全國交通規(guī)劃的樞紐位置，公路、航空、通訊基礎(chǔ)設(shè)施完備。 方興大道建設(shè)工程今年底有望 貫通，屆時(shí)市民從濱湖新區(qū)驅(qū)車半個(gè)小時(shí)左右即可直達(dá) 合肥新橋國際機(jī)場 —— 國內(nèi)4E級(jí)樞紐干線機(jī)場 。此外，該工程中我省最大的互通式立交 —— 方興大道下穿京臺(tái)高速公路互通立交也將隨之亮相。 資源概況 （ 1） 自身優(yōu)勢 藍(lán)鼎 濱湖 假日周邊配套設(shè)施齊備，超大型 購物超市 、娛樂城、市中心醫(yī)院、人民銀行、國際會(huì)展中心、國際金融中心、合肥市第 46 中本部、屯溪路小學(xué)等分布四周。 濱湖新區(qū)正在建的 安徽省第一高樓 安徽藍(lán)鼎國際商務(wù) 七星級(jí) 酒店 ，以及五星級(jí)酒店高速 濱湖時(shí)代廣場。 （ 2） 區(qū)位優(yōu)勢 作為合肥新區(qū)，濱湖新區(qū)以 交通通訊便捷、科教優(yōu)勢突出、人居環(huán)境極佳、服務(wù)設(shè)施完善等特點(diǎn)。 （ 3） 人口規(guī)模 濱湖新區(qū)： 312 國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 平方公里，人口控制在 56 萬左右。人流比較密集，較大的消費(fèi)潛力和空間支撐著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 合肥宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況綜述 合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國務(wù)院批準(zhǔn)的全國對(duì)外開放城市，是一座具有 2020 多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接 連中原、貫通南北的重要地位。近年來城市建設(shè)出現(xiàn)了飛 6 躍發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢，城市面貌日新月異。 合肥是中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較有活力的地方，在中部城市中經(jīng)濟(jì)增長 也 在前幾名 ， 比較有發(fā)展前景 。 合肥市濱湖新區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向 合肥市近期重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。濱湖新區(qū)是合肥市城市空間發(fā)展格局的重要組成部分，實(shí)施高起點(diǎn)和高標(biāo)準(zhǔn)超前規(guī)劃，一次規(guī)劃，分步實(shí)施，集中建設(shè)，快節(jié)奏推進(jìn)，打造區(qū)域性國際金融后臺(tái)服務(wù)基地和行政辦公中心、旅游會(huì)展中心、 文化體育中心、研發(fā)創(chuàng)意中心和商業(yè)居住中心，建設(shè)生態(tài)環(huán)保和獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化新城區(qū)。 總結(jié) 從安徽省及合肥市市的 整體經(jīng)濟(jì)水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品質(zhì)生活過度，對(duì)住房的主要要求也從剛性需求向改善性需求為主 轉(zhuǎn)變 。 從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域， 從功能上看，濱湖新 區(qū)布局合理，各項(xiàng)配套齊全；從綠化上看，本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，是合肥市國家級(jí) 生態(tài)園林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，濱湖新 區(qū)交通便利 。 綜上所述，合肥市 濱湖新 區(qū)的 未來 規(guī)劃將促進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展，提高本項(xiàng)目的整體效益。 7 第三章 市場可行性分析 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展概況 2020年合肥市住宅用地 2020年合肥市經(jīng)營性用地成交總額 ，共 畝，成交均價(jià) 萬元 /畝，相比較 2020 年 億元下跌 億元，跌幅達(dá)%。在合肥市 9個(gè)區(qū)域中，濱湖區(qū)以總成交量 畝摘得頭魁，政務(wù)區(qū) 畝排名第二，蜀山區(qū) 畝列居第三。 表 31 20202020 年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì) 20202020 年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì) 2020 年成交量 2020 年成交量 同比 成交面積 畝 畝 % 成交單價(jià) 430 萬元 /畝 338 萬元 /畝 % 相較而言，在市區(qū)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域中， 濱湖新區(qū)仍是土地成交較為重要的陣地 ，具有無限發(fā)展?jié)摿?。 合肥這兩年的大建設(shè)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)的飛躍發(fā)展， 據(jù) 統(tǒng)計(jì)在合肥市買住房的人，其中 52%是持有外地身份證的人。那就說明合肥的城市也在變化， 52%其中有 7%都是外省市，其它都是安徽省的，這說明安徽的變化帶動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也說明了合肥市的住房品質(zhì)吸引著全省的客戶，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，房地產(chǎn)投資快速增長，房產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，未來幾年合肥的城市化水平還將逐步提高，今后合肥房地產(chǎn)市場 也會(huì) 穩(wěn)步發(fā)展。 在降價(jià)、觀望的惡性循環(huán)中， 2020 年的合肥樓市從一開始即不被看好，房價(jià)是否下跌已不是問題，問題只在于跌多少。據(jù)合房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年，合肥樓市將在 53710 套住宅庫存的基礎(chǔ)上起步，在沒有新盤入市的情 況下，其消化周期仍然需要約 16個(gè)月。對(duì)于 2020 年的合肥樓市，一個(gè)實(shí)實(shí)在在的數(shù)據(jù)則是其住宅庫存量已經(jīng)達(dá)到 53710 套，較 2020 年所面臨的 44255 套壓力更甚，增長幅度達(dá)到 %。按照合肥 2020年最后三個(gè)月的成交數(shù)據(jù)套來算，在沒有新盤入市的情況下，合肥住宅市場的庫存需要約16個(gè)月的時(shí)間來消化。 8 2020 年合肥市共銷售了住宅類商品房 56324 套、銷售面積為 萬㎡。與 2020 年作比較 ， 2020 年合肥住宅的銷售量同比去年出現(xiàn)了明顯幅度的下跌 。2020 年合肥市住 宅的銷售均價(jià)為 元 /㎡，同比去年的 元 /㎡上漲了 元 /㎡ ， 漲幅達(dá) %， 可以看到今年的住宅均價(jià)較之去年實(shí)際上還是出現(xiàn)了明顯幅度的上漲。 表 32 2020 年合肥市住宅類商品房銷售及同比銷售情況 套數(shù)（套） 面積（㎡） 金額（億元） 均價(jià)（元 /㎡） 2020年年 78832 2020年年 56324 同比 % % % % 圖 31 近五年合肥住宅類商品房年度銷售情況 9 102654669824221843724 3645340547884113 41093051 30000202040006000800010000120201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 單 位：套 圖 32 2020 年合肥市住宅類商品房分月銷售走勢 圖 33 2020 年合肥市住宅類商品房分月銷售及同比變化 2020 年的單月銷售均價(jià)變化幅度很大，其中單月最低一月和單月最高一月的差額已經(jīng)超過了 1000 元 /㎡，在今年的單月銷售均價(jià)中， 3 月份期間受到了大量的集資房備案影響，銷售均價(jià)是低于 6000 元 /㎡，而 5月份以后的銷售均價(jià)單月的波動(dòng)幅度減小，但是銷售均價(jià)雖然受到了集資房備案的影響仍保持在單月 6000 元 /㎡以上。 10 圖 34 2020 年合肥市分月住 宅銷售均價(jià)走勢 濱湖新 區(qū)房地產(chǎn)市場研究 濱湖新區(qū)總體概況 濱湖新區(qū)是合肥 “141 9” 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即 “ 一個(gè)主城區(qū) （含濱湖新區(qū)） ，四個(gè)城市組團(tuán)， 19 個(gè)新市鎮(zhèn) ” 的重要組成部分，依照規(guī)劃，其南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河、合安高速，東臨南淝河，總面積約 196 平方公里，是合肥未來通過巢湖、走入長江、融入長三角的水上門戶，將引領(lǐng)合肥從 “ 環(huán)城時(shí)代 ” 闊步邁入 “ 濱湖時(shí)代 ” 。 該項(xiàng)目 位于濱湖新區(qū)中心位置，東臨廬州大道，西接廣西路，北臨長沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作為南北和東西方向的十字線將地塊 劃分為 4個(gè)完整分區(qū) 。 附近樓盤情況 該項(xiàng)目附 近