【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ..................................................................60 資金來(lái)源與運(yùn)用估算 ...........................................................................................................60 現(xiàn)金流量分析 .......................................................................................................................61 不確定性分析 ....................................................................................................................63 盈虧平衡分析 .......................................................................................................................63 敏感性分析 ...........................................................................................................................63 項(xiàng)目投資收益分析結(jié)論 ....................................................................................................643 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 .............................................................................................................65 從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的角度 ............................................................................................................65 從當(dāng)前開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)角度 ........................................................................................................66 項(xiàng)目可行性發(fā)展最終結(jié)論 ................................................................................................66第一部分：市場(chǎng)情況研究1 洛陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析 洛陽(yáng)城市概況? 地理位置洛陽(yáng)市位于河南省西部，地處東經(jīng) ’至 ’，北緯 ’ 至 ’之間。亞歐大陸橋東段，橫跨黃河中游兩岸， “居天下之中”，素有 “九州腹地 ”之稱。東鄰鄭州，西接三門峽，北跨黃河與焦作接壤，南與平頂山、南陽(yáng)相連。? 歷史人文洛陽(yáng)，因?yàn)榈靥幝逅?yáng)而得名，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城，是中國(guó)著名的歷史文化名城和重點(diǎn)旅游城市，是華夏文明的主要發(fā)祥地之一。自公元前 770 年周平王遷都洛邑起，歷史上先后有 13 個(gè)朝代在此建都，時(shí)間長(zhǎng)達(dá) 1500 多年。漢魏以后，洛陽(yáng)逐漸成為國(guó)際大都市，隋唐時(shí)人口百萬(wàn)，四方納貢，百國(guó)來(lái)朝，盛極一時(shí)。自古以來(lái)，這里墨客騷人云集，因此有“詩(shī)都” 之稱，牡丹香氣四溢，又有“花都”的美譽(yù)。洛陽(yáng)牡丹久負(fù)盛名，馳名中外，每年 4 月 15 日至 25 日舉辦的“牡丹花會(huì) ”游人如潮 。1982 年，洛陽(yáng)市人大常委會(huì)正式將牡丹定為市花。悠久的歷史留給洛陽(yáng)光彩奪目的文化遺產(chǎn)和取之不盡的旅游資源。洛陽(yáng)有豐富的人文景觀，其中龍門石窟是中國(guó)三大石窟之一，白馬寺是中國(guó)第一座官辦佛教寺院，洛陽(yáng)古墓博物館是世界上最大的古墓群，此外還有二程墓、白園、關(guān)林等一大批歷史遺跡。洛陽(yáng)也是中華民族文化的搖籃， 《道德經(jīng)》 、 《漢書》 、 《資治通鑒》等歷史巨作無(wú)不在此著成。1948 年，洛陽(yáng)解放，洛陽(yáng)市人民民主政府成立。1954 年，洛陽(yáng)市升格為河南省直轄市。? 行政區(qū)劃洛陽(yáng)現(xiàn)轄偃師市、孟津、新安、洛寧、宜陽(yáng)、伊川、嵩縣、欒川、汝陽(yáng)一市八縣和澗西、西工、老城、廛河、洛龍區(qū)、吉利六個(gè)城市區(qū)，總面積15208 平方公里，市區(qū)面積 544 平方公里。? 自然資源洛陽(yáng)位于豫西山區(qū)，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌復(fù)雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始森林等風(fēng)景名勝。洛陽(yáng)市野生動(dòng)物資源豐富，全市有陸棲脊椎動(dòng)物 342 種，其中有珍稀動(dòng)物190 余種，天然藥物理學(xué) 480 余種。水資源也很豐富，境內(nèi)有黃河、洛河、伊河、廛河、澗河等河流和陸渾、故縣兩座大型水庫(kù)。洛陽(yáng)物產(chǎn)資源豐富，已探明有鉬、鋁、金、銀、鎢、煤、鐵、鋅、水晶、鉛等甲類礦產(chǎn)資源 26 種，其中鉬礦儲(chǔ)量居全國(guó)首位，為世界三大鉬礦之一。? 交通情況洛陽(yáng)交通便利，是古代絲綢之路的起點(diǎn)，素有“九州腹地，十省通衢” 之稱，如今是我國(guó)重要的交通樞紐。航空：洛陽(yáng)機(jī)場(chǎng)位于市區(qū)西北 10 公里處，設(shè)施完備，現(xiàn)有洛陽(yáng)至廣州、成都、大連等多條國(guó)內(nèi)航線。 鐵路：洛陽(yáng)市內(nèi)有隴海鐵路橫穿全市，東可到西安，西可到鄭州、開(kāi)封；南北方向有焦枝鐵路縱貫全境，南可到湖北襄樊等地。公路：境內(nèi)有從洛陽(yáng)經(jīng)鄭州到開(kāi)封的高速公路，洛陽(yáng)經(jīng)三門峽到潼關(guān)的高速公路也已投入使用。通過(guò)洛陽(yáng)的國(guó)道主要有 20310，這兩條國(guó)道和隴海、焦枝兩條鐵路相輔相成，使洛陽(yáng)的交通更加完善。 ? 人口構(gòu)成情況截至 2022 年底，洛陽(yáng)市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人（2022 年末，全市總?cè)丝?萬(wàn)人） 。其中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%，居住在鄉(xiāng)村的人口為 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。2022 年全市總?cè)丝谥校?14 歲人口為 萬(wàn)人，占 %；1564 歲人口為 萬(wàn)人，占 %；65 歲及以上人口為 萬(wàn)人，占 %。洛陽(yáng)是個(gè)多民族聚居的地方。全市共有 32 個(gè)民族，其中漢族人口占全市總?cè)丝诘?%， 其它少數(shù)民族占全市總?cè)丝诘?%，人口比較多的有回族、滿族和蒙古族。根據(jù)《“十一五 ”洛陽(yáng)市人口發(fā)展規(guī)劃 》 ，到“十一五”末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到665 萬(wàn)。其中，市區(qū)人口 260 萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口 405 萬(wàn)。 洛陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)情況 洛陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)情況2022 年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，較上年增長(zhǎng) %，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 萬(wàn)元。其中，第一產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) 7%；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。全市完成地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %；地方財(cái)政支出 億元，增長(zhǎng) %。其中，一般預(yù)算收入 億元，一般預(yù)算支出 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。一般預(yù)算收入中，增值稅 億元，增長(zhǎng) %；營(yíng)業(yè)稅 %；企業(yè)所得稅 億元，增長(zhǎng) %。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況2022 年，全年完成工業(yè)投資 209 億元，同比增長(zhǎng) %，超額完成年初預(yù)定的 180 億元目標(biāo)。全年完成工業(yè)增加值 566 億元，同比增長(zhǎng)%，工業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到 51%。 其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到 億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1078 億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，分別增長(zhǎng) %、% 和 %。全年新批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè) 50 個(gè)；外商直接投資合同金額 億美元；實(shí)際利用外資 億美元，增長(zhǎng) %；引進(jìn)市外境內(nèi)資金 億元，增長(zhǎng) %。全年進(jìn)出口總額達(dá) 96015 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %。其中，出口總額72374 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口總額 23641 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。2022 年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增加 億元。其中：企業(yè)存款余額為 億元，比年初增加 億元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為 億元，比年初增加 億元。其中：短期借款余額為 億元，比年初增加 億元；中長(zhǎng)期貸款余額為 億元，比年初增加 億元。金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，現(xiàn)金支出 億元，雙雙比上年增長(zhǎng) %，收支相抵，凈回籠貨幣 億元。旅游業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，全年接待境內(nèi)外游客 2145 萬(wàn)人次，旅游總收入 105億元，比上年同比分別增長(zhǎng) %和 %。 全社會(huì)固定投資情況2022 年，全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 480 億元，比上年增長(zhǎng) %，投資總量刷新歷史最高紀(jì)錄。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。全年第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中，交通運(yùn)輸業(yè)投資 億元，少洛、濟(jì)洛、西南環(huán)城 3 條高速相繼通車，洛界高速大安至平頂山市界段已經(jīng)建成，全市高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到 221 公里；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；文教、衛(wèi)生業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) 倍。工業(yè)投資快速增長(zhǎng)。2022 年，在建工業(yè)項(xiàng)目 438 個(gè)，竣工項(xiàng)目 273 個(gè)，完成投資 億元，增長(zhǎng) %，成為拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的主要力量。其中冶金、電力、機(jī)械、建材等行業(yè)投資分別增長(zhǎng)%、 %、%和 %。新區(qū)開(kāi)發(fā)取得新成果。截至 2022 年底新區(qū)已累計(jì)完成投資 180 億元，其中 2022 年完成投資 80 多億元。市政道路累計(jì)開(kāi)工 48 條、76 公里，竣工 34 條、45 公里，并配套建設(shè)了水、電、熱、氣、通訊等設(shè)施。新區(qū)園林綠化面積已達(dá) 210 萬(wàn)平方米。房建工程累計(jì)開(kāi)工 591 棟 462 萬(wàn)平方米，竣工 282 棟 194 萬(wàn)平方米。市四大班子遷入新區(qū)辦公，體育館、游泳館建成投用。老市區(qū)各項(xiàng)建設(shè)順利推進(jìn)?？偼顿Y 7 億元、全長(zhǎng) 公里的王城大道全線貫通。紗廠東西路、延安路、天津路等 11 條道路改造竣工通車。房屋開(kāi)發(fā)和商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。商品房竣工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，下降 %，銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況2022 年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 人均可支配性收入2022 年，城市居民人均可支配收入達(dá)到 10175 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 2903 元，增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 億元。 教育產(chǎn)業(yè)情況2022 年，全市普通高校 4 所，招生 萬(wàn)人，在校生 萬(wàn)人。普通高中 86 所，招生 43 萬(wàn)人，在校生 萬(wàn)人。普通初中 369 所，招生 萬(wàn)人，在校生 萬(wàn)人。小學(xué) 2558 所，招生 萬(wàn)人，在校生 萬(wàn)人。幼兒園在園兒童 萬(wàn)人。中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校 108 所，招生 萬(wàn)人，在校生 萬(wàn)人。普通初中入學(xué)率 %，小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率 %。 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 金融政策分析? 2022 年 5 月 24 日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等 9 部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知。通知內(nèi)容之一為嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件——為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。分析：政策旨在健全房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響是，淘汰實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商，促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“洗牌 ”，從而降低消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。此規(guī)定，在一定程度上將有效抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，今后項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)將遭遇融資困境。? 中國(guó)人民銀行 7 月 21 日決定，從 2022 年 8 月 15 日起再度小幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。分析：這是在 7 月 5 日起提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)后，央行一個(gè)月內(nèi)再次實(shí)施同樣的貨幣政策手段。自此，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到 %。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是固定資產(chǎn)投資的持續(xù)過(guò)熱，金融信貸政策的趨緊將是必然選擇，今后也不排除央行采取加息手段控制經(jīng)濟(jì)的可能。 金融信貸政策的趨緊，對(duì)于資金高度依賴銀行信貸的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是不利的，必將加速開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和優(yōu)化重組、以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的多元化探索。? 8 月初，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》 （銀監(jiān)發(fā)[2022]54 號(hào)） ，要求銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。《通知》要求，信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》 （銀監(jiān)辦發(fā)[2022]212 號(hào)）有關(guān)規(guī)定。資本金比例達(dá)不到 35%、 “四證” 不全等不符合條件的房地產(chǎn)公司，通過(guò)信托公司融資的大門正在逐步關(guān)閉。 《通知》明確規(guī)定，銀行等金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開(kāi)發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過(guò)程監(jiān)控開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房） 、 “四證” 不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)