【正文】 ................................................................39 項目優(yōu)勢（S） ..............................................................................................................39 項目劣勢（W） ............................................................................................................40 市場機會（O） .............................................................................................................40 市場威脅（T） ..............................................................................................................40 SWOT 矩陣分析 ................................................................................................................40 總體項目評價 ....................................................................................................................41 初步定位構(gòu)想 ....................................................................................................................41 物業(yè)檔次定位 ................................................................................................................41 關(guān)于項目物業(yè)形態(tài) ........................................................................................................41 項目開發(fā)模式定位 ........................................................................................................43 關(guān)于目標客戶市場 ........................................................................................................45 關(guān)于住宅戶型面積 ........................................................................................................45 關(guān)于住宅價格 ................................................................................................................452 項目投資收益分析 .................................................................................................................47 項目概況及方案要點 ........................................................................................................47 項目概況 ...............................................................................................................................47 方案要點 ...............................................................................................................................47 投資分析的目的、依據(jù)、原則及范圍 ............................................................................49 投資分析的目的 ...................................................................................................................49 投資分析的主要依據(jù) ...........................................................................................................49 投資分析的原則和范圍 .....................................................................................................49 成本預(yù)測 ............................................................................................................................49 總投資估算 .........................................................................................................................50 分期投資估算 ........................................................................................................................52 單方成本測算 .......................................................................................................................52 經(jīng)濟效益及稅務(wù)分析 ........................................................................................................54 評價方法 ...............................................................................................................................54 營銷計劃及銷售收入測算 ...................................................................................................54 總成本 ...................................................................................................................................56 稅金 .......................................................................................................................................57 項目開發(fā)經(jīng)營利潤 ...............................................................................................................57 財務(wù)效益綜合分析 ...............................................................................................................59 社會效益評價 .......................................................................................................................59 項目資金預(yù)測 ....................................................................................................................60 資金來源與運用估算 ...........................................................................................................60 現(xiàn)金流量分析 .......................................................................................................................61 不確定性分析 ....................................................................................................................63 盈虧平衡分析 .......................................................................................................................63 敏感性分析 ...........................................................................................................................63 項目投資收益分析結(jié)論 ....................................................................................................643 項目可行性分析結(jié)論 .............................................................................................................65 從市場風(fēng)險的角度 ............................................................................................................65 從當前開發(fā)時機角度 ........................................................................................................66 項目可行性發(fā)展最終結(jié)論 ................................................................................................66第一部分：市場情況研究1 洛陽宏觀市場分析 洛陽城市概況? 地理位置洛陽市位于河南省西部，地處東經(jīng) ’至 ’，北緯 ’ 至 ’之間。自公元前 770 年周平王遷都洛邑起，歷史上先后有 13 個朝代在此建都，時間長達 1500 多年。1982 年，洛陽市人大常委會正式將牡丹定為市花。1948 年，洛陽解放，洛陽市人民民主政府成立。洛陽市野生動物資源豐富，全市有陸棲脊椎動物 342 種，其中有珍稀動物190 余種，天然藥物理學(xué) 480 余種。航空：洛陽機場位于市區(qū)西北 10 公里處，設(shè)施完備，現(xiàn)有洛陽至廣州、成都、大連等多條國內(nèi)航線。 ? 人口構(gòu)成情況截至 2022 年底，洛陽市總?cè)丝跒? 萬人（2022 年末，全市總?cè)丝?萬人） 。全市共有 32 個民族，其中漢族人口占全市總?cè)丝诘?%， 其它少數(shù)民族占全市總?cè)丝诘?%，人口比較多的有回族、滿族和蒙古族。