【正文】 ................................................................39 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S） ..............................................................................................................39 項(xiàng)目劣勢(shì)（W） ............................................................................................................40 市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O） .............................................................................................................40 市場(chǎng)威脅（T） ..............................................................................................................40 SWOT 矩陣分析 ................................................................................................................40 總體項(xiàng)目評(píng)價(jià) ....................................................................................................................41 初步定位構(gòu)想 ....................................................................................................................41 物業(yè)檔次定位 ................................................................................................................41 關(guān)于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài) ........................................................................................................41 項(xiàng)目開發(fā)模式定位 ........................................................................................................43 關(guān)于目標(biāo)客戶市場(chǎng) ........................................................................................................45 關(guān)于住宅戶型面積 ........................................................................................................45 關(guān)于住宅價(jià)格 ................................................................................................................452 項(xiàng)目投資收益分析 .................................................................................................................47 項(xiàng)目概況及方案要點(diǎn) ........................................................................................................47 項(xiàng)目概況 ...............................................................................................................................47 方案要點(diǎn) ...............................................................................................................................47 投資分析的目的、依據(jù)、原則及范圍 ............................................................................49 投資分析的目的 ...................................................................................................................49 投資分析的主要依據(jù) ...........................................................................................................49 投資分析的原則和范圍 .....................................................................................................49 成本預(yù)測(cè) ............................................................................................................................49 總投資估算 .........................................................................................................................50 分期投資估算 ........................................................................................................................52 單方成本測(cè)算 .......................................................................................................................52 經(jīng)濟(jì)效益及稅務(wù)分析 ........................................................................................................54 評(píng)價(jià)方法 ...............................................................................................................................54 營銷計(jì)劃及銷售收入測(cè)算 ...................................................................................................54 總成本 ...................................................................................................................................56 稅金 .......................................................................................................................................57 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營利潤(rùn) ...............................................................................................................57 財(cái)務(wù)效益綜合分析 ...............................................................................................................59 社會(huì)效益評(píng)價(jià) .......................................................................................................................59 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) ....................................................................................................................60 資金來源與運(yùn)用估算 ...........................................................................................................60 現(xiàn)金流量分析 .......................................................................................................................61 不確定性分析 ....................................................................................................................63 盈虧平衡分析 .......................................................................................................................63 敏感性分析 ...........................................................................................................................63 項(xiàng)目投資收益分析結(jié)論 ....................................................................................................643 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 .............................................................................................................65 從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的角度 ............................................................................................................65 從當(dāng)前開發(fā)時(shí)機(jī)角度 ........................................................................................................66 項(xiàng)目可行性發(fā)展最終結(jié)論 ................................................................................................66第一部分：市場(chǎng)情況研究1 洛陽宏觀市場(chǎng)分析 洛陽城市概況? 地理位置洛陽市位于河南省西部，地處東經(jīng) ’至 ’，北緯 ’ 至 ’之間。自公元前 770 年周平王遷都洛邑起，歷史上先后有 13 個(gè)朝代在此建都，時(shí)間長(zhǎng)達(dá) 1500 多年。1982 年，洛陽市人大常委會(huì)正式將牡丹定為市花。1948 年，洛陽解放，洛陽市人民民主政府成立。洛陽市野生動(dòng)物資源豐富，全市有陸棲脊椎動(dòng)物 342 種，其中有珍稀動(dòng)物190 余種，天然藥物理學(xué) 480 余種。航空：洛陽機(jī)場(chǎng)位于市區(qū)西北 10 公里處，設(shè)施完備，現(xiàn)有洛陽至廣州、成都、大連等多條國內(nèi)航線。 ? 人口構(gòu)成情況截至 2022 年底，洛陽市總?cè)丝跒? 萬人（2022 年末，全市總?cè)丝?萬人） 。全市共有 32 個(gè)民族，其中漢族人口占全市總?cè)丝诘?%， 其它少數(shù)民族占全市總?cè)丝诘?%，人口比較多的有回族、滿族和蒙古族。