【文章內(nèi)容簡介】 主，多數(shù)開發(fā)商在 **有一定知名度，如正商、升龍等。 項目名稱 總建面積 綜合容積率 項目檔次 開發(fā)商 托斯卡納 43 萬㎡ 中檔次 利海集團 威尼斯水城 64 萬㎡ 中檔次 城開集團 晶華城 22 萬㎡ 中檔次 洲海置業(yè) 明鉆 40 萬㎡ 中檔次 正商集團 九龍城 100 萬㎡ 中檔次 益通置業(yè) 美景菩提 11 萬㎡ 中檔次 +高檔次 美景置業(yè) 升龍又一城 120 萬㎡ 中檔次 升龍集團 10 區(qū)域產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域內(nèi)目前在售主力產(chǎn)品為高層、兩梯四戶或以上產(chǎn)品，兩房面積主要集中于 8090 ㎡，三房面積分布于 110143 ㎡，出現(xiàn) 90 ㎡緊湊三房 戶型 。 區(qū)域內(nèi)項目 主要物業(yè)形式為高層， 高層產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)主流的供應建筑形態(tài)，樓層多 在 18 層以上，僅托斯卡納項目目前有 16 層的高層及少部分多層洋房產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品 排布多為兩梯四戶或以上 ，部分項目規(guī)劃兩梯六戶產(chǎn)品，僅有少部分項目仍有兩梯三戶產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項目 以剛需產(chǎn)品為主力， 兩房面積主要集中于 8090 ㎡，三房面積分布于 110143 ㎡，美景菩 提、晶華城等項目出現(xiàn) 90 ㎡緊湊三房戶型， 高性價比的緊湊兩房、三房戶型 市場接受度頗高。 項目名稱 當前 物業(yè)形式 產(chǎn)品形式 主力產(chǎn)品 規(guī)劃示意 托斯卡納 16F 高層 2T5 2T6 8595（ 2） 美景菩提 33F 高層 2T4 89(2+1) 127140(3+1) 晶華城 27F 高層 2T3 2T4 2T5 85(2) 89(3) 112137(3) 明鉆 2127F 高層 2T3 2T5 8789(2) 118128(3) 九龍城 1824F 高層 2T3 2T4 2T5 8290(2) 113140(3) 威尼斯水城 31F 高層 3T18 4855(1) 79(2） 11 升龍又一城 1833F 高層 2T6 87(2) 89(3) 130143(3) 區(qū)域客戶 區(qū)域內(nèi)項目客戶 以區(qū)域內(nèi)生客為主，輔以整個西區(qū)及高新區(qū)客戶，客戶需求以剛需為主 。 受 區(qū)位 和交通等因素影響， **市 其他區(qū)域客戶對此區(qū)域認知度相對較低， 來此置業(yè)動機主要為受到 其他區(qū)域 價格高漲擠壓 。 區(qū)域 屬于傳統(tǒng)西區(qū)，臨近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西區(qū)及高新區(qū)客戶對此區(qū)域有較強認知度， 且區(qū)域距離西區(qū)商業(yè)中心及高新區(qū)工業(yè)園區(qū)相對較近，這兩個區(qū)域 為區(qū)域內(nèi)項目的重要客戶。 區(qū)域內(nèi) 的 核心客戶 為內(nèi)生客戶，廠企職工等， 受區(qū)域位置、環(huán)境等因素影響 ，來此置業(yè)客戶的需求以剛需為主。 區(qū)域市場重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對西區(qū)有地緣情結(jié)。核心客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶，廠企職工等。邊緣客戶：受其他區(qū)域價格高漲擠壓至此購房的客戶。重要客戶：相鄰的高新區(qū)客戶。重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對西區(qū)有地緣情結(jié)。核心客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶，廠企職工等。邊緣客戶：受其他區(qū)域價格高漲擠壓至此購房的客戶。重要客戶：相鄰的高新區(qū)客戶。 12 區(qū)域 銷售狀況 區(qū)域內(nèi)項目銷售情況保持良好，目前銷售價格均達到 6200 元 /㎡以上 。 區(qū)域內(nèi)項目主要面向于剛性需求客戶，在調(diào)控嚴厲的 2020 年上半年，供應量充分的項目銷售情況仍舊保持良好 態(tài)勢 ，如明鉆、托斯卡納項目，上半年銷售量均超過 5 萬㎡，基本與 2020 年保持一致。 區(qū)域內(nèi)銷售價格一直保持上升趨勢，年均上漲約 1000 元 /㎡，目前區(qū)域價格超過 6200 元 /㎡ ，正商地產(chǎn)開發(fā)的明鉆項目已達到 6500 元 /㎡。 單位 （萬㎡，元 /㎡） 2020 年 2020 年 2020 年上 半年 目前售價 銷售量 銷售價格 銷售量 銷售價格 銷售量 銷售價格 托斯卡納 4362 5144 5920 6300 威尼斯水城 4344 5357 5866 6200 晶華城 4548 5585 6074 6400 明鉆 —— —— 5675 6499 6500 九龍城 —— —— 4648 5943 6400 美景菩提 —— —— —— —— 5850 高層售完 升龍又一城 —— —— —— —— —— —— —— 13 區(qū)域未來競爭 區(qū)域內(nèi)項目后期仍有較大供應量，競爭激烈 。 區(qū)域內(nèi)未來新增項目較少，主要潛在供應及后期存量集中在現(xiàn)有項目后期加推，目前只有明鉆、美景菩提后期存量為零，其他項目后期存量均相對較大，潛在競爭激烈。 項目名稱 總建面積 已批準預售量 在售余量 后期存量 備注 托斯卡納 43 萬㎡ 31 萬㎡ 萬㎡ 12 萬㎡ 秦嶺路東地塊 尚待開發(fā) 威尼斯水城 64 萬㎡ 43 萬㎡ 5 萬㎡ 21 萬㎡ 四期尚待開發(fā) 晶華城 22 萬 ㎡ 15 萬㎡ 1 萬㎡ 7 萬㎡ —— 明鉆 40 萬㎡ 40 萬㎡ 21 萬㎡ —— 二期預售證早已取得，近期開始推售 九龍城 100 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 90 萬㎡ —— 美景菩提 11 萬㎡ 11 萬㎡ —— —— 已接近清盤 升龍又一城 120 萬㎡ —— —— 120 萬㎡ 大型城改項目 合計 400 萬㎡ 150 萬㎡ 萬㎡ 250 萬㎡ —— 注：已批準預售量：即項目已取得預售證備案的面積。 在售余量：即項目已取得預售證備案，但尚未售出的面積。 后期存量：即項目規(guī)劃建設(shè)， 但尚未取得預售證的面積。 14 **房地產(chǎn)市場在 0910 年進入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬平方米，量價齊漲，在 2020 年上半年，市場受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場成交量下降，投機投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場的主力軍。 區(qū)域受區(qū)位及交通阻隔影響，房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展較慢，但隨著近幾年市區(qū)城市化進程推進， 知名品牌開發(fā)商開始進駐此區(qū)域， 區(qū)域房地產(chǎn)項目也在不斷增加，且多 以 規(guī)模大盤為主， 成交量也隨之增大，價格迅速提升， 區(qū)域產(chǎn)品 以滿足剛性需求的為主，客戶主要為西區(qū) 及高新區(qū)的內(nèi)生型客戶。 區(qū)域房地產(chǎn)大盤的增多，也增加了區(qū)域未來的競爭狀況，后期競爭主要集中在現(xiàn)有大盤的后期存量 。 15 三、項目 認知 項目位于 **市中心城區(qū)的西北方向，西環(huán)快速路與北環(huán)快速路的交匯處，行政區(qū)劃隸屬于中原區(qū)，毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。項目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對緩慢，多舊廠房及老家屬院。 本案 市中心 16 項目四至均為規(guī)劃道路，可達性差； 項目北至北環(huán)路約 400 米，距離西環(huán)路約 1 公里，距離火車站市中心約 11 公里，目前有 50 路公交車可從項目南電廠南路 通過，在西環(huán)路電廠南路有 7 7 215 路公交車連接市區(qū)；但目前項目主要道路電廠 西 路仍 未 修整， 使得 從宗地無法便利的到達主要交通節(jié)點， 且?guī)磬须s等負面影響；市政主干道秦嶺路尚處于斷頭狀態(tài)，交通成為目前限制項目的重要因素。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會有一定程度改善。 西環(huán) / 北環(huán)快速路電廠西路（待修）建材路（規(guī)劃中）托斯卡納商業(yè)中心規(guī)劃路西環(huán) 北環(huán)快速路電廠西路（待修）建材路（規(guī)劃中）托斯卡納商業(yè)中心規(guī)劃路 17 項目目前周邊小環(huán)境較差，居住氛圍尚不濃厚，生活配套相對欠缺。隨著大中原果品市場的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會得到一定改善。 托斯卡納商業(yè)中心大中原果品市場河南省國家大學科技園托斯卡納電力工業(yè)學校托斯卡納商業(yè)中心大中原果品市場河南省國家大學科技園托斯卡納電力工業(yè)學校 項目規(guī)模較小，容積率適中， 受制于 90/70 政策，且有明確的車位數(shù)量要求。 宗地經(jīng)濟技術(shù)指標 面積 25137 ㎡（ 畝） 容積率 ＜ 限高 ＜ 80 米 建筑密度 ＜ 25% 綠化率 ＞ 30% 其他 嚴格遵守 90/70 政策 ＞ 車位 /百平米建筑面積 配建不少于 6 班規(guī)模，占地面積不小于 2160 ㎡的幼兒園 18 分析 優(yōu)勢 ? 項目位于三環(huán)以內(nèi)