【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主，多數(shù)開發(fā)商在 **有一定知名度，如正商、升龍等。 項(xiàng)目名稱 總建面積 綜合容積率 項(xiàng)目檔次 開發(fā)商 托斯卡納 43 萬㎡ 中檔次 利海集團(tuán) 威尼斯水城 64 萬㎡ 中檔次 城開集團(tuán) 晶華城 22 萬㎡ 中檔次 洲海置業(yè) 明鉆 40 萬㎡ 中檔次 正商集團(tuán) 九龍城 100 萬㎡ 中檔次 益通置業(yè) 美景菩提 11 萬㎡ 中檔次 +高檔次 美景置業(yè) 升龍又一城 120 萬㎡ 中檔次 升龍集團(tuán) 10 區(qū)域產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域內(nèi)目前在售主力產(chǎn)品為高層、兩梯四戶或以上產(chǎn)品，兩房面積主要集中于 8090 ㎡，三房面積分布于 110143 ㎡，出現(xiàn) 90 ㎡緊湊三房 戶型 。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 主要物業(yè)形式為高層， 高層產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)主流的供應(yīng)建筑形態(tài)，樓層多 在 18 層以上，僅托斯卡納項(xiàng)目目前有 16 層的高層及少部分多層洋房產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品 排布多為兩梯四戶或以上 ，部分項(xiàng)目規(guī)劃兩梯六戶產(chǎn)品，僅有少部分項(xiàng)目仍有兩梯三戶產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 以剛需產(chǎn)品為主力， 兩房面積主要集中于 8090 ㎡，三房面積分布于 110143 ㎡，美景菩 提、晶華城等項(xiàng)目出現(xiàn) 90 ㎡緊湊三房戶型， 高性價(jià)比的緊湊兩房、三房戶型 市場(chǎng)接受度頗高。 項(xiàng)目名稱 當(dāng)前 物業(yè)形式 產(chǎn)品形式 主力產(chǎn)品 規(guī)劃示意 托斯卡納 16F 高層 2T5 2T6 8595（ 2） 美景菩提 33F 高層 2T4 89(2+1) 127140(3+1) 晶華城 27F 高層 2T3 2T4 2T5 85(2) 89(3) 112137(3) 明鉆 2127F 高層 2T3 2T5 8789(2) 118128(3) 九龍城 1824F 高層 2T3 2T4 2T5 8290(2) 113140(3) 威尼斯水城 31F 高層 3T18 4855(1) 79(2） 11 升龍又一城 1833F 高層 2T6 87(2) 89(3) 130143(3) 區(qū)域客戶 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客戶 以區(qū)域內(nèi)生客為主，輔以整個(gè)西區(qū)及高新區(qū)客戶，客戶需求以剛需為主 。 受 區(qū)位 和交通等因素影響， **市 其他區(qū)域客戶對(duì)此區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較低， 來此置業(yè)動(dòng)機(jī)主要為受到 其他區(qū)域 價(jià)格高漲擠壓 。 區(qū)域 屬于傳統(tǒng)西區(qū)，臨近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西區(qū)及高新區(qū)客戶對(duì)此區(qū)域有較強(qiáng)認(rèn)知度， 且區(qū)域距離西區(qū)商業(yè)中心及高新區(qū)工業(yè)園區(qū)相對(duì)較近，這兩個(gè)區(qū)域 為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的重要客戶。 區(qū)域內(nèi) 的 核心客戶 為內(nèi)生客戶，廠企職工等， 受區(qū)域位置、環(huán)境等因素影響 ，來此置業(yè)客戶的需求以剛需為主。 區(qū)域市場(chǎng)重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對(duì)西區(qū)有地緣情結(jié)。核心客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶，廠企職工等。邊緣客戶：受其他區(qū)域價(jià)格高漲擠壓至此購(gòu)房的客戶。重要客戶：相鄰的高新區(qū)客戶。重要客戶：傳統(tǒng)意義上的西區(qū)客戶，對(duì)西區(qū)有地緣情結(jié)。核心客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶，廠企職工等。邊緣客戶：受其他區(qū)域價(jià)格高漲擠壓至此購(gòu)房的客戶。重要客戶：相鄰的高新區(qū)客戶。 12 區(qū)域 銷售狀況 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況保持良好，目前銷售價(jià)格均達(dá)到 6200 元 /㎡以上 。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要面向于剛性需求客戶，在調(diào)控嚴(yán)厲的 2020 年上半年，供應(yīng)量充分的項(xiàng)目銷售情況仍舊保持良好 態(tài)勢(shì) ，如明鉆、托斯卡納項(xiàng)目，上半年銷售量均超過 5 萬㎡，基本與 2020 年保持一致。 區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格一直保持上升趨勢(shì)，年均上漲約 1000 元 /㎡，目前區(qū)域價(jià)格超過 6200 元 /㎡ ，正商地產(chǎn)開發(fā)的明鉆項(xiàng)目已達(dá)到 6500 元 /㎡。 單位 （萬㎡，元 /㎡） 2020 年 2020 年 2020 年上 半年 目前售價(jià) 銷售量 銷售價(jià)格 銷售量 銷售價(jià)格 銷售量 銷售價(jià)格 托斯卡納 4362 5144 5920 6300 威尼斯水城 4344 5357 5866 6200 晶華城 4548 5585 6074 6400 明鉆 —— —— 5675 6499 6500 九龍城 —— —— 4648 5943 6400 美景菩提 —— —— —— —— 5850 高層售完 升龍又一城 —— —— —— —— —— —— —— 13 區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目后期仍有較大供應(yīng)量，競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 區(qū)域內(nèi)未來新增項(xiàng)目較少，主要潛在供應(yīng)及后期存量集中在現(xiàn)有項(xiàng)目后期加推，目前只有明鉆、美景菩提后期存量為零，其他項(xiàng)目后期存量均相對(duì)較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目名稱 總建面積 已批準(zhǔn)預(yù)售量 在售余量 后期存量 備注 托斯卡納 43 萬㎡ 31 萬㎡ 萬㎡ 12 萬㎡ 秦嶺路東地塊 尚待開發(fā) 威尼斯水城 64 萬㎡ 43 萬㎡ 5 萬㎡ 21 萬㎡ 四期尚待開發(fā) 晶華城 22 萬 ㎡ 15 萬㎡ 1 萬㎡ 7 萬㎡ —— 明鉆 40 萬㎡ 40 萬㎡ 21 萬㎡ —— 二期預(yù)售證早已取得，近期開始推售 九龍城 100 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 90 萬㎡ —— 美景菩提 11 萬㎡ 11 萬㎡ —— —— 已接近清盤 升龍又一城 120 萬㎡ —— —— 120 萬㎡ 大型城改項(xiàng)目 合計(jì) 400 萬㎡ 150 萬㎡ 萬㎡ 250 萬㎡ —— 注：已批準(zhǔn)預(yù)售量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案的面積。 在售余量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案，但尚未售出的面積。 后期存量：即項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)， 但尚未取得預(yù)售證的面積。 14 **房地產(chǎn)市場(chǎng)在 0910 年進(jìn)入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬平方米，量?jī)r(jià)齊漲，在 2020 年上半年，市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交量下降，投機(jī)投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場(chǎng)的主力軍。 區(qū)域受區(qū)位及交通阻隔影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展較慢，但隨著近幾年市區(qū)城市化進(jìn)程推進(jìn)， 知名品牌開發(fā)商開始進(jìn)駐此區(qū)域， 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目也在不斷增加，且多 以 規(guī)模大盤為主， 成交量也隨之增大，價(jià)格迅速提升， 區(qū)域產(chǎn)品 以滿足剛性需求的為主，客戶主要為西區(qū) 及高新區(qū)的內(nèi)生型客戶。 區(qū)域房地產(chǎn)大盤的增多，也增加了區(qū)域未來的競(jìng)爭(zhēng)狀況，后期競(jìng)爭(zhēng)主要集中在現(xiàn)有大盤的后期存量 。 15 三、項(xiàng)目 認(rèn)知 項(xiàng)目位于 **市中心城區(qū)的西北方向，西環(huán)快速路與北環(huán)快速路的交匯處，行政區(qū)劃隸屬于中原區(qū)，毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，多舊廠房及老家屬院。 本案 市中心 16 項(xiàng)目四至均為規(guī)劃道路，可達(dá)性差； 項(xiàng)目北至北環(huán)路約 400 米，距離西環(huán)路約 1 公里，距離火車站市中心約 11 公里，目前有 50 路公交車可從項(xiàng)目南電廠南路 通過，在西環(huán)路電廠南路有 7 7 215 路公交車連接市區(qū)；但目前項(xiàng)目主要道路電廠 西 路仍 未 修整， 使得 從宗地?zé)o法便利的到達(dá)主要交通節(jié)點(diǎn)， 且?guī)磬须s等負(fù)面影響；市政主干道秦嶺路尚處于斷頭狀態(tài)，交通成為目前限制項(xiàng)目的重要因素。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會(huì)有一定程度改善。 西環(huán) / 北環(huán)快速路電廠西路（待修）建材路（規(guī)劃中）托斯卡納商業(yè)中心規(guī)劃路西環(huán) 北環(huán)快速路電廠西路（待修）建材路（規(guī)劃中）托斯卡納商業(yè)中心規(guī)劃路 17 項(xiàng)目目前周邊小環(huán)境較差，居住氛圍尚不濃厚，生活配套相對(duì)欠缺。隨著大中原果品市場(chǎng)的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會(huì)得到一定改善。 托斯卡納商業(yè)中心大中原果品市場(chǎng)河南省國(guó)家大學(xué)科技園托斯卡納電力工業(yè)學(xué)校托斯卡納商業(yè)中心大中原果品市場(chǎng)河南省國(guó)家大學(xué)科技園托斯卡納電力工業(yè)學(xué)校 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率適中， 受制于 90/70 政策，且有明確的車位數(shù)量要求。 宗地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 面積 25137 ㎡（ 畝） 容積率 ＜ 限高 ＜ 80 米 建筑密度 ＜ 25% 綠化率 ＞ 30% 其他 嚴(yán)格遵守 90/70 政策 ＞ 車位 /百平米建筑面積 配建不少于 6 班規(guī)模，占地面積不小于 2160 ㎡的幼兒園 18 分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于三環(huán)以內(nèi)