【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目建議書 10 一環(huán)路與二環(huán)路之間項(xiàng)目均價(jià)基本上在 2800 元 /平方米以上。 三、區(qū)域市場預(yù)測 區(qū)域整體供需分析 20xx 年年底昆明二環(huán)路以內(nèi)只拆不建的禁令解凍以后， 20xx 年全年二環(huán)路以內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)井噴，市場一度出現(xiàn)搶購的熱潮，這說明禁令造成昆明人對(duì)市中心住宅需求的大量積聚，同時(shí) 20xx年全國房地產(chǎn)原材料鋼材，水泥等價(jià)格上漲以及昆明人房地產(chǎn)投資理念的增強(qiáng)更是推動(dòng)昆明整體房價(jià)一路上揚(yáng)， 20xx 年房地產(chǎn)總體市場用“火爆”來形容。 20xx 年年初在國際鐵礦價(jià)格上漲 的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)原材料價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，中央政府為抑制房價(jià)上漲過快進(jìn)行了第二次加息，同時(shí)昆明市政府也進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，先后出臺(tái)了《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》和 《關(guān)于加強(qiáng)昆明主城規(guī)劃區(qū)規(guī)劃管理工作的通知》。但從 20xx 年 1 至 3 月份昆明房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況及銷售來看，市場運(yùn)行良好，市場供需兩旺，從昆明市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，一手房市場銷售火熱， 1 至 3月份全市（含四區(qū)）商品房（含住宅和非住宅）共成交 14916 起，成交面積達(dá) 萬平方米，交易金額達(dá) 億元，幾乎相當(dāng)于 20xx年全年成交量的 1/3， 昆明市房價(jià)已歷史性突破 3000 元大關(guān)，達(dá)到3190 元 /平方米，比去年上漲 14%； 二手房銷售也一路火爆 ， 1 至 3月共成交 10372 起，成交金額 億元，成交面積 萬平方米，均價(jià)為每平方米 1265 元。 由此可看出 20xx 年昆明房地產(chǎn)市場開局良好，市場供需兩旺，通過本項(xiàng)目有針對(duì)性對(duì)二環(huán)路以內(nèi)房地產(chǎn)市場 項(xiàng)目建議書 11 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于受到昆明 《關(guān)于加強(qiáng)昆明主城規(guī)劃區(qū)規(guī)劃管理工作的通知》的影響，今年二環(huán)路以內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)將有可能得到抑制，1 至 3 月份二環(huán)路以內(nèi)新開樓盤有中央麗城、昆明主場、藍(lán)色經(jīng)典 、玉樹風(fēng)鈴，向市場新增供應(yīng) 2281 套；其中一房 281 套，占 %；二房 431 套，占 %；三房 977 套，占 %；四房 502 套，占%；五房以上 90 套，占 %。由于中央麗城體量較大對(duì)二環(huán)路內(nèi)年初市場供應(yīng)影響較大，從銷售進(jìn)程來看，現(xiàn)階段二環(huán)路內(nèi)樓盤銷售態(tài)勢良好，不管是去年和今年開盤的在售樓盤多數(shù)都處于尾盤期，市場供應(yīng)量都不大，主要存量戶型面積以 130 平米以上大面積為主，近期二環(huán)路內(nèi)供需仍不平衡，需求仍然大于供給，主要是由于新《通知》即將出臺(tái)，市場需要有一段時(shí)間適應(yīng)和調(diào)整，相信年中 二環(huán)路內(nèi)市場供應(yīng)再次出現(xiàn)高潮。 項(xiàng)目所在地局部供需分析 項(xiàng)目所在地區(qū)域，去年今年開發(fā)了 4 個(gè)樓盤（藍(lán)色經(jīng)典、麗水天錦、金色年華、瀛城洋樓）總供應(yīng)在 1500 套左右?，F(xiàn)區(qū)域各樓盤銷售來看，金色年華也銷售完；藍(lán)色經(jīng)典、麗水天錦、瀛城洋樓已銷售過半，從市場吸納來看，面積在 130 平米以下的一房、二房、三房市場暢銷，從市場存量來看，大戶型市場走勢較慢，主要是其總價(jià)高?？蛻羧狠^狹?？傮w來看項(xiàng)目區(qū)域市場中小戶型市場供應(yīng)較少，市場前景看好。 項(xiàng)目建議書 12 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析和產(chǎn)品初步定位 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (S)： ☆ 本項(xiàng)目是昆明開發(fā)較早的居住區(qū)之一，社會(huì)生活配套成熟，休閑、 娛樂、購物一應(yīng)俱全，交通便捷，比較適合居住。 ☆ 項(xiàng)目地段好，升值潛力大。 ☆ 項(xiàng)目規(guī)模較大利于項(xiàng)目推廣及項(xiàng)目規(guī)劃。 劣勢 (W)： ☆ 項(xiàng)目周邊治安較差 ,周邊建筑較零亂 ,對(duì)項(xiàng)目有影響。 ☆ 新規(guī)劃對(duì)二環(huán)路內(nèi)項(xiàng)目的控制，造成項(xiàng)目建設(shè)成本的增加。 ☆ 項(xiàng)目自然 ,人文景觀缺乏 . 機(jī)會(huì) (O)： ☆ 利用產(chǎn)品的形象包裝，樹立中高檔項(xiàng)目；。 ☆ 本區(qū)域?yàn)槔ッ鱾鹘y(tǒng)的居住區(qū)，周邊老小區(qū)較多，客觀上存在為改善居住環(huán)境及新家庭的組合而需要再次置業(yè)的人群。而這部分人 群長期居住在本區(qū)域?qū)^(qū)域有一定的感情，以及本區(qū)域社會(huì)生活配套成熟，因此再次置業(yè)本區(qū)域?qū)⑹鞘走x。 ☆ 房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較快，居民購房投資意識(shí)增強(qiáng)，新昆明建設(shè)步伐加快，促進(jìn)昆明房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步的增長，市場的持續(xù)火熱，對(duì)本項(xiàng)目而言，是利好消息，有利于項(xiàng)目入市。 威脅 (T)： ☆ 未來市場競爭激烈，市場壓力大。 項(xiàng)目建議書 13 ☆ 國家政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控對(duì)項(xiàng)目影響的不可控性。 二、產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài)的選擇 根據(jù)項(xiàng)目地塊的地理位置和社會(huì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征，以及昆明建筑的發(fā)展趨勢，提出“底層商場加板式高層”的建筑方式。并通過從項(xiàng)目的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理地貌特征及對(duì)土地的充分利用提出的一種切實(shí)可行的方案。 ☆ 項(xiàng)目的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì) 本項(xiàng)目位于北京路延長線，生活市政配套完善，比較適合居住，同時(shí)項(xiàng)目交通便捷，項(xiàng)目輻射力強(qiáng) ,項(xiàng)目周邊老小區(qū)較多，居民生活都比較富裕，擁有良好的市場基礎(chǔ)，同時(shí)世紀(jì)俊園項(xiàng)目規(guī)模較大，社區(qū)未來居住人口較多，必須要有一定的商業(yè)配套來解決小區(qū)居民和項(xiàng)目周邊居民生活購物方便，同時(shí)底層建商場可最大發(fā)揮其地段優(yōu)勢，提高項(xiàng)目的土地資源的利用。 ☆ 項(xiàng)目地塊的特征 本項(xiàng)目地塊面積較大但不規(guī)劃，地塊南北寬，中間較狹長，不利于項(xiàng)目整體布局 ，在通對(duì)昆明現(xiàn)有住宅建筑類型對(duì)比和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，板式高層能充分利用項(xiàng)目地塊南北朝向的優(yōu)勢，并能科學(xué)地合理地布局 ，提高項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)性， 而且還可最大限度地把地塊周邊不規(guī)則部分和部分中心部分作為景觀綠化，有利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，打造精品樓盤。 項(xiàng)目建議書 14 ☆ 土地的稀缺性 本項(xiàng)目處于昆明市北