【文章內(nèi)容簡介】 一 、 旅游賓館市場概況 在南岳衡山風(fēng)景區(qū)境內(nèi)，不論山下古鎮(zhèn)，還是半山腰，或是山頂都配套有各檔次的賓館、酒店、招待所、旅店為游客提供住宿等服務(wù)。景區(qū) 10 內(nèi)眾多寺廟都可 以讓游客借宿。 旅館項目規(guī)模及檔次：普遍的賓館規(guī)模較小，檔次偏低，如銀苑賓館、銀越賓館、云峰賓館等均為三星級；金穗山莊、鳳凰賓館、華冠賓館等均為二星級，還有很多無星級的家庭旅館和客棧。 20xx 年底竣工并正式開業(yè)的 神龍 壽岳衡山國際大酒店、南岳 共和 國際大酒店（ 養(yǎng)生休閑文化中心 ） 、龍鳳度假村為五星級賓館。 神龍 壽岳國際大酒店 及 南岳共和國際大酒店（養(yǎng)生休閑文化中心） 每年接待旅游量 30 余萬人次。 價格水平不高：旅游黃金周期間的價格將比淡季價格貴，山上的價格比山腰的貴，山腰的價格又比山下的價格貴。 賓 館、酒店的價格一般在： 200300 元 /間； 招待所的價格一般在： 100200 元 /間； 旅店的價格一般在： 50100 元 /間。 淡季價格大約為： 山下： 賓館、酒店的價格一般在： 100130 元 /間； 招待所的價格一般在： 50100 元 /間； 旅店的價格一般在： 3050 元 /間； 山腰： 賓館、酒店的價格一般在： 100180 元 /間； 招待所的價格一般在： 80150 元 /間； 旅店的價格一般在： 3080 元 /間。 山頂： 11 賓館、酒店的價格一般在 。150200 元 /間； 招待所的價格一般在： 80150 元 /間。 二、供需市場分析 接待量只能滿足游客一日游的需求：全鎮(zhèn)每年接待量達 300 萬人次，折合每天為 8 千至一萬人次， 只能 接待 50%的游客留宿，還有 50%的游客必須返回其它地點住宿。 據(jù)抽樣調(diào)查， 20xx 年 15 月份南岳區(qū)星級賓館的平均入住率達到 75%，周末更是達到了 98%以上，各類飯店、酒樓、住宿單位的接待量也明顯大增，而且各類服務(wù)業(yè)消費價格也開始上揚，上漲最明顯的是星級賓館，平均漲幅達到了 %。 會議酒 店、商務(wù)酒店、度假酒店缺口巨大；我國每年的會議開支以千萬億計，且此項開支列入行政事業(yè)費開支，沒有拖欠壞賬現(xiàn)象。南岳的會議酒店寥寥可數(shù)、接待能力偏小。 養(yǎng)生休閑酒店是新的經(jīng)濟增長點：隨著民眾養(yǎng)生觀念的提升，及社會醫(yī)療費用高的環(huán)境預(yù)期，再加之政府的助推，養(yǎng)生休閑逐漸成為資本一族熱衷的且經(jīng)常的行為。養(yǎng)生休閑必須要遵守醫(yī)學(xué)專家建議的“久居鬧市區(qū)的居民應(yīng)該經(jīng)常到郊區(qū)田野、海濱、森林公園等，特別是到有瀑布流泉飛濺的風(fēng)景區(qū)進行“空氣浴”，這樣才能更有利于人體的身心健康?！? 第二章 項目市場空間 第一節(jié) 市場細分 市場定位 的基本思想是在深入發(fā)掘市場需求的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目的開發(fā) 12 戰(zhàn)略，最大限度地放大自身的核心競爭力，尋求最佳的市場切入點，利用差異化競爭樹立項目形象，占據(jù)市場。 一、 旅游業(yè)態(tài)細分 南岳地區(qū)內(nèi)各街道分散的旅游業(yè)業(yè)態(tài)，為項目定位提供了啟示，只要做出特色，做出規(guī)模、檔次、品味、體現(xiàn)差異化，就能以全新的面貌切入市場，并能迅速提升項目的知名度與美譽度。 綜合市場研究數(shù)據(jù)，依據(jù)南岳實際情況，南岳 頤景康年 國際山莊的業(yè)態(tài)主要以下列 6 類為主： 養(yǎng)生休閑旅游； 會議度假旅游； 康復(fù)療養(yǎng)，經(jīng)絡(luò)調(diào)理旅游； 農(nóng)耕、養(yǎng)殖實踐養(yǎng)生旅游； 高爾夫體育休閑養(yǎng)生旅游； 綠色素食、齋席飲食養(yǎng)生旅游。 二、 商業(yè)業(yè)態(tài)細分： 餐飲主題區(qū)； 娛樂主題區(qū)； 女性主題區(qū)； 南岳生態(tài)特產(chǎn)區(qū)； 健康體檢醫(yī)療機構(gòu)； 旅游紀(jì)念品主題區(qū)。 三、 住宅市場細分 養(yǎng)老公寓區(qū)； 13 高尚住宅區(qū)。 鑒于南岳住宅商品房市場現(xiàn)狀，南岳 頤景康年 國際山莊高尚住宅，只要做好街區(qū)環(huán)境的營造及產(chǎn)品本身的設(shè)計就可贏得市場的青睞，無須過多的宣傳和推廣，在南岳 頤景康年國際山莊 項目宣傳的推動下便能實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 第二節(jié) 目標(biāo)客戶 一、養(yǎng)生休閑客戶 目標(biāo)消費者：企業(yè)、集團、社會團 體會議、政府要員、大型企業(yè) 高管 、國際友人、球隊運動員、文化名人。 年齡： 3590 歲。 居住區(qū)域：全國各地，境外。 二、商鋪客戶 目標(biāo)消費者：私企老板、個人創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)中高級管理者、家庭投資者。 年齡： 28 歲 45 歲。 居住區(qū)域：主要是南岳的歷史居民和來此經(jīng)商的外地人，周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)、部分為二次，多次置業(yè)。 14 類別 職業(yè) 基本特征 家庭月收入 目 標(biāo) 客 戶 群 個體經(jīng)營者 從事較大規(guī)模的個體生意的個體商戶，經(jīng)商時間長，收入高，且有相當(dāng)積累 30000 元以上 企業(yè)高層管理者 a )國企、高級管理人員、屬部門主管、技術(shù)骨干、有一定權(quán)力、部分會有灰色收入或兼職收入 b）大中型企業(yè)高級管理者，屬于部門經(jīng)理等，有較豐厚的薪金。 10000 元以上 專業(yè)技術(shù)人員 主要為企業(yè)的技術(shù)骨干、醫(yī)生、律師等專業(yè)技術(shù)型人才 6000 元以上 外市生意人 主要指來南岳的個體經(jīng)商戶 5000 元以上 三、住宅客戶 目標(biāo)消費者：退休公務(wù)員、教師、企業(yè)中高層管理者，收入相對穩(wěn)定，家庭月收入在 3000 元以上； 類別 職業(yè) 基本特征 家庭月收入 目標(biāo)客戶群 企業(yè)中層管理人士 經(jīng)濟效益較好的企業(yè)中層管理者。其工作和家庭收入穩(wěn)定 50008000 元 公務(wù)員、教師 工作，收入穩(wěn)定，各項福利較好的中層公務(wù)員和中小學(xué)高級教師等 40006000 元 中高收入的個體私營者 南岳及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事各種個體生意或批發(fā)業(yè)生意的個體商戶，經(jīng)商時間不長有一定積蓄和較高收入 30004000 元 15 文化水平較高，具有一定的素質(zhì)修養(yǎng)； 有一定積蓄，但積蓄較少，主要購房方式為籌集分期、按揭； 年齡較輕（ 2535），心態(tài)開朗，易于接受新的居住觀念； 戶型 面積要求在 120150 平方米，需要較低的置業(yè)門檻； 二次置業(yè)占多數(shù)，主要為改善家庭居住條件； 性價比是購房的首要關(guān)注因素。 第三章 項目競爭對手 第一節(jié) 直接競爭對手 一、 個案分析 南岳 共和 國際 大酒店（ 養(yǎng)生休閑文化中心 ） ：由長沙維一置業(yè)有限公司投資 億元建設(shè)，為五星級賓館。每年接待游客量為 15 萬人次，為國內(nèi)首家佛教休閑養(yǎng)生中心。 優(yōu)勢： ? 南岳首家佛教休閑養(yǎng)生中心； ? 整個項目于 20xx 年底正式開業(yè)； ? 特邀國內(nèi)資深旅游專家規(guī)劃設(shè)計； ? 項目處于“江南第一廟” 南岳大廟與南岳風(fēng)光四絕之一的水簾洞景區(qū)中心； ? 整個項目占地面積 470 余畝。 劣勢： 16 ? 整個地塊雖為 470余畝，但用于五星級賓館及配套設(shè)施建設(shè)僅為 230畝，其余 240 畝為社區(qū)住宅建設(shè)； ? 無聚集人氣的商