【文章內(nèi)容簡介】 部門經(jīng)手人： 年月日 市場營銷部門經(jīng)理： 年月日 設(shè)計部經(jīng)理： 年月日 “競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。 本列表中的競爭樓盤，須由設(shè)計部與市場營銷部門共同確認(rèn)。 競爭樓盤設(shè)計信息表一表 樓盤名稱 位置 規(guī)劃 總用地面積 M178。 總建筑面積 M178。 容積率 綠化率 總戶數(shù) 戶 車位數(shù) 地面 個 地下 個 建筑 住宅總面積 M178。 住宅產(chǎn)品類型 □獨立別墅□聯(lián)排別墅□平層公寓□花園洋房 □小高層□高層□其他 住宅結(jié)構(gòu)形式 會所面積 M178。 會所個數(shù) 商業(yè)面積 M178?！踝狻跏? 幼兒園 班 小學(xué) 班 景觀 周邊自然景觀 □有□無 景觀設(shè)計面積 M178。 包含項目 游泳池 室外 M178。 室內(nèi) M178。 水景 /噴泉 個 兒童游戲場 組 硬地活動場 個 網(wǎng)球場 個 羽毛球場 個 其它 說明： ，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇 完成。 競爭樓盤設(shè)計信息表二表 樓盤名稱 位置： 該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術(shù) 設(shè)計資源 設(shè)計內(nèi)容 設(shè)計單位名稱 規(guī)劃 建筑 方案 施工圖 景觀 方案 施工圖 室內(nèi) 裝修部品標(biāo)準(zhǔn) 室外 墻面一 墻面二 窗 □白鋁□彩鋁□塑鋼 其它 公共室內(nèi) 電梯品牌 電梯廳 裝修標(biāo)準(zhǔn) 其它 住宅室內(nèi) □毛坯房 □標(biāo)準(zhǔn)裝修 □提供□不提供裝修套餐 項目 品牌或材料 入戶門 /內(nèi)門 地板 潔具 廚柜 吊頂 其它 說明： ，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。 競爭樓盤設(shè)計信息表三表 樓盤名稱 位置 戶型 編號 戶型種類 面積 (M178。) 實用率 (%) 比例 備注 1 2 3 4 5 6 主力戶型編號為 : 戶型特色評述：（應(yīng)附圖表達(dá)） 說明： 國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的 指標(biāo)，通常為：單套內(nèi)建筑面積 /單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積＋按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e）。 包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。 住宅房間實際能使用的面積 ,不 含 墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積 。 2規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 （表 ）的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護與利用措施等。 （表 ）的內(nèi)容，對 于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路和解決辦法（該思路、辦法對應(yīng)的成本估算要在《投資與收益分析》中體現(xiàn)）。 （表 ）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對小區(qū)主要出入口設(shè)置與人車流線的影響；商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積 確定的影響；不利因素設(shè)施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術(shù)設(shè)計的影響等。 （表 ）的內(nèi)容，分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距要求對建筑排布的影響。 ，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的容積率分析表（表 ），當(dāng)容積率確認(rèn)后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表（表 ）與產(chǎn)品分析表（表 ）（不同指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益 分析在《投資與收益分析》中體現(xiàn)）。 ，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表（表 ）與產(chǎn)品分析表（表 ）（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在《工程與與銷售計劃》、《投資與收益分析》中體現(xiàn)）。 （本節(jié)內(nèi)容為根據(jù)集團企劃部《項目可行性報告》相關(guān)要求調(diào)整。） 3規(guī)劃設(shè)計草案 設(shè)計草案的初步概念 ：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。 ：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 填表人：填寫日期：年月日 項目名稱 有無規(guī)劃要點 項目規(guī)劃總用地 ha 容積率 居住區(qū)用地 ha 建筑密度 總建筑面積 M178。 綠地率 % 住宅總建筑面積 M178。 住宅總戶數(shù) 戶 公共服務(wù)設(shè)施總面積 M178。 汽車位總數(shù) 個 住宅 內(nèi)容 類型 建筑面積 占住宅總建筑 面積比例 (%) 擬結(jié)構(gòu)形式 備注 低層住宅（ 1～ 3層） 多層住宅（ 4～ 6層） 小高層住宅（ 7～ ） 中高層住宅（ 12～ 18層） 高層住宅（ 19層～ 100m） 超高層住宅（ 100m） 公共服務(wù)設(shè)施 內(nèi)容 類型 建筑面積 (M178。) 用地面積 (M178。) 商業(yè) 會所 學(xué)校 幼兒園 市政公用 其他 汽車停車 內(nèi)容 停車方式 車位數(shù) 占總停車面積比例 (%) 地下、半地下 架空層 地面車庫 地面露天 交樓標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容 裝修標(biāo)準(zhǔn) 占住宅總建筑面積比例 (%) 毛坯房 僅提供廚衛(wèi)裝修 提供全套精裝修 說明： 根據(jù) 某某 項目開發(fā)經(jīng)驗， 7～ 9層住宅與 9～ ，因此上表將 7～9層住宅并入小高層類進行統(tǒng)計。 設(shè)計部完成上表后提交成本管理部門進行投資分析階段的成本測算。 容積率分析表表 填表人：填寫 日期：年月日 土地方全稱 序號 總體 指標(biāo) 住宅部分 配套部分 指標(biāo) 類型 占地面積之和 (Ha) 容積率 建筑面積 之和 (M2) 面積比 戶數(shù) 之和 (戶 ) 戶數(shù)比 會所 (M2) 商業(yè) (M2) 配套 (M2) 方案一 總建筑 面積 （ M2） 低層住宅：獨立別墅（ 1 ～ 3層） 低層住宅：聯(lián)排別墅（ 1 ～ 3層） 總?cè)莘e率 多層住宅（ 4 ～ 6層） 小高層住宅（ 7 ～） 總戶數(shù) 中高層住宅（ 12～ 18層） 高層住宅（ 19 層～100m） 超高層住宅（ 100M） 方案二 總建筑 面積 （ M2） 低層住宅：獨立別墅（ 1 ～ 3層） 低層住宅：聯(lián)排別墅（ 1 ～ 3層） 總?cè)莘e率 多層住宅（ 4 ～ 6層） 小高層住宅（ 7 ～） 總戶數(shù) 中高層住宅（ 12～ 18層） 規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務(wù)分析和營銷策略的基礎(chǔ)。 “有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不 良建筑朝向、不良景觀等。 關(guān)于各因素的可參考定義： 良好建筑朝向：“南偏東 15176。至南偏西 15176。范圍內(nèi)”的朝向； 不良建筑朝向：“西偏南 45176。至西偏北 45176。范圍內(nèi)”的朝向； 景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。 《項目設(shè)計工作控制性計劃》 (此部分內(nèi)容暫缺 ) 5范例 序號 文件名稱 《 某某 集團項目設(shè)計成果 范例匯編》索引號 1 宗地城市位置圖 TZ11 2 宗地區(qū)域位置圖 TZ12 3 宗地紅線圖 TZ13 4 宗地現(xiàn)狀照片 TZ14 5 宗地地形圖 TZ15 6 宗地綠化植被與水面分布圖 TZ16 7 區(qū)域現(xiàn)狀圖 TZ17 8 區(qū)域總體規(guī)劃圖 TZ18 9 區(qū)域交通分析圖 TZ19 10 周邊交通分析圖 TZ110 11 周邊道路斷面圖 TZ111 12 周邊公共設(shè)施圖 TZ112 13 市政管線圖 TZ113 序號 文件名稱 《 某某 集團項目設(shè)計成果 范例匯編》索引號 1 規(guī)劃設(shè)計草案設(shè)計說明 TZ11 2 規(guī)劃設(shè)計草案指標(biāo)表 TZ12 3 規(guī)劃設(shè)計草案總平面圖 TZ13 前期準(zhǔn)備 接項目投資分析程序 項目資料收集分析 下達(dá)設(shè)計任務(wù) 前期策劃階段設(shè)計管理規(guī)程 1. 適用范圍： 設(shè)計部門 項目前期策劃階段的設(shè)計管理，即介于項目投資分析與建筑方案設(shè)計之間的階段。 2. 規(guī)范目的： 為 規(guī)范 設(shè)計部門 項目前期策劃階段的操作程序，加強對項目前期策劃階段的監(jiān)控，達(dá)到確保質(zhì)量、進度，控制成本的目的，特編制此管理規(guī)程。 3. 規(guī)范內(nèi)容： 4. 項目前期策劃階段工作要求 . 項目前期策劃階段工作要求 前期設(shè)計的主要工作是分析項目資源和條件，提出項目開發(fā)建議和設(shè)計構(gòu)思，通過概念設(shè)計的驗證，最終形成清晰明確的方案設(shè)計要求。 5. 項目前期策劃階段設(shè)計流程圖 本流程 用于對項目 前期策劃階段設(shè)計工作流程 的總體控制，詳見第 2頁 項目前期策劃階段設(shè)計 流程圖 。 6. 各階段實施細(xì)則 . 工作重點 指定項目階段責(zé)任人及其它要求 。 . 達(dá)成辦法 項目階段責(zé)任人 由 設(shè)計部門 負(fù)責(zé)人指定并發(fā) 知會 通知相關(guān)部門。 . 相關(guān)部門 相關(guān)部門 職責(zé) 相關(guān)工作 設(shè)計部門 主導(dǎo)部門 指定項目階段責(zé)任人，發(fā)知會 銷售經(jīng)營部 協(xié)作部門 需知會的部門 成本管理部 協(xié)作部門 需知會的部門 財務(wù)部 協(xié)作部門 需知會的部門 工程管理部 協(xié)作部門 需知會的部門 項目事務(wù)部 協(xié)作部門 需知會的部門 . 相關(guān)附 件： VCGFJS010301F01知會 項目前期策劃階段設(shè)計流程圖 決策驗證 項目決策 開發(fā)模式確認(rèn) 確定開發(fā)方向 . 項目資料收集分析 . 工作重點 完成與發(fā)展研究部的項目資料交接 ； 收集項目相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)，了解周邊資源條件，整理設(shè)計參考資料；對項目環(huán)境狀況做出評估。 . 達(dá)成辦法 . 責(zé)任人首先完成與發(fā)展研究部的資料交接，并填寫 項目文件資料交接單 。 . 收集項目詳細(xì)技術(shù)數(shù)據(jù)，全面了解周邊資源條件；收集整理對項目設(shè)計具有借鑒意義 的參考資料，將資料整理匯 總并填寫 項目設(shè)計資料匯總表 。 . 在綜合分析以上資料的基礎(chǔ)上完成 項目用地分析報告 。項目用地分析報告編制的具體要求見 VCGFJS0202建 01 項目用地分析報告編制規(guī)范 。 1． 相關(guān)部門 相關(guān)部門 職責(zé) 相關(guān)工作 設(shè)計部門 主導(dǎo)部門 資料接收，完成用地分析報告 發(fā)展研究部 協(xié)作部門 提供項目基礎(chǔ)資料 2． 相關(guān)附件 ： VCGFJS010301F02項目文件資料交接單 VCGFJS010301F03項目設(shè)計資料匯總表 VCGFJS0203建 01項目用地分析報告