【文章內(nèi)容簡介】 的住房供應(yīng)體系。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府將更多依靠市場手段，同時加大保障房供應(yīng)，加快解決中低收入群眾基本住房問題 （三）金地（集團）股份有限公司概述 金地集團（ ）初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年正式開始經(jīng)營房地產(chǎn)。 2021 年 4月在上海證券交易所掛牌上市，成為解禁后首批上市房地產(chǎn)企業(yè) ① 。 金地集團為國內(nèi)最早涉足金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)之一。目前，集團旗下?lián)碛袑Ｗ⒂谥袊康禺a(chǎn)市場投資的私募基金管理公司穩(wěn)盛投資。穩(wěn)盛投資團隊自 2021 年開始探索房地產(chǎn) 金融業(yè)務(wù)，目前已成長為中國房地產(chǎn)基金的先導企業(yè)，在香港、北京、上海、深圳、天津均設(shè)有分支機構(gòu)，旗下管理著一支美元房地產(chǎn)基金和多支人民幣房地產(chǎn)基金。2021 年穩(wěn)盛投資資產(chǎn)管理規(guī)模約 50 億人民幣。 2021 年，金地集團布局香港資本市場，收購聯(lián)交所上市公司星獅地產(chǎn) (），并于 2021 年更名為金地商置。金地商置主營業(yè)務(wù)包括城市綜合體、銷售物業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、酒店，為金地集團旗下獨立運作的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及運營管理業(yè)務(wù)平臺。 歷經(jīng)二十余年探索和實踐，金地集團規(guī)模發(fā)展迅速，企業(yè)實力持續(xù)增強，是中國建設(shè)系統(tǒng)企 業(yè)信譽 AAA 單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位。截至 2021 年底，擁有多家控股子公司，總資產(chǎn)超過 1000 億元，凈資產(chǎn)超過 200 億元。在企業(yè)信譽和業(yè)績的基礎(chǔ)上，金地品牌不斷提升，公司連續(xù)十屆榮獲“藍籌地產(chǎn)”殊榮；連續(xù)十年躋身“中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力 10 強”。 三、金地（集團）股份有限公司財務(wù)分析 （一）金地集團 2021年經(jīng)營狀況 在發(fā)布年報的， 2021 年實現(xiàn)收入和利潤分別為 348 億和 36 億 ,同比分別增長 %和 %， EPS 為 元 ,扣非后的凈利潤 22 億，同比下降 %。年綜合 毛利率 %，較去年下降 個百分點。 三費合計 億，同比增 42%，占比上升 個百分點至 %。 ROAE 為 %，同比降 個百分點。公司擬每 10 股派 元 (含稅 ),現(xiàn)金分紅率 %,上升 個百分點。一季度公司收入和利潤分別為 億和 4934 萬，同比分別降低 26%和 74%， ① 金地集團介紹 .[EB/OL].金地集 團官網(wǎng) .2021. 安徽工業(yè)大學畢業(yè)論文 7 EPS 為 元。 公司銷售優(yōu)異，土地儲備充足： 2021 年住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額 億人民幣，同比增長 32%，實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入 億元 ,同比增長 6%，平均開盤周期由 12 個月縮短至近 10 個月。全年獲取 26 宗土地 ,總投資額約 295 億元，總可售面積超過 750 萬平，獲取時點集中在上半年及 1112 月。期末，公司土地儲備超過 2500 萬，其中 ,公司權(quán)益土地儲備近 1900 萬平米。 一季度拿地放緩，銷售業(yè)績?nèi)詢?yōu)于行業(yè)。公司銷售面積 萬平方米、金額 億元 ,同比分別下降 %和 %。其中 3 月單月降幅有所收窄 ,面積和金額同比分別下降%和 %。獲得 4 個項目 ,建筑面積 萬平方米 ,同比下降 70%，樓面地價 6001 元/平，同比增長 %。 公司財務(wù)安全性良好： 2021 年期末預收款 302 億，同比增 24%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率為 %，同比降 1 個百分點 ,優(yōu)于行業(yè)。 2021 年繼續(xù)實行快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略 :公司 2021 年的經(jīng)營導向是“加快周轉(zhuǎn) ,做大規(guī)模 ,提升ROE”，主要開發(fā)項目共 75 個，計劃新開工面積 634 萬平方米、計劃竣工面積 363 萬平方米 ,開竣工同比增 11%和 9%① 。 （二）財務(wù)分析 與過去年度相比的縱向分析及相關(guān)性結(jié)論 過去年度的縱向分析主要是對金地集團連續(xù)幾年的財務(wù)報表做一個 時間上的連續(xù)分析，縱向分析主要包括財務(wù)狀況縱向分析和經(jīng)營成果的縱向分析。在財務(wù)狀況分析中，集中對公司的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益以 2021 年的財務(wù)狀況為基準做一個結(jié)構(gòu)比例分析；在經(jīng)營成果分析中，主要是以 2021 年的盈利狀況為基準做一個縱向的結(jié)構(gòu)比例分析。 （ 1）財務(wù)狀況縱向分析及相關(guān)性結(jié)論 表 列示了以 2021 年為基年，金地集團部分資產(chǎn)負債表項目的變動情況。 表 金地集團資產(chǎn)負債表趨勢分析 報表項目 2021 年 2021年 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 相對值 絕對值（元） 長期股權(quán)投資 % 1% 6% 2436． 31% % 100% 240,767,418.60 投資性房地產(chǎn) % 3777.42% 7% % % 100% 81,751,430.84 ① 趙琦 .房地產(chǎn)行業(yè) 2021 年投資策略報告 [R].北京 :中投證券 .2021. 安徽工業(yè)大學畢業(yè)論文 8 固定資產(chǎn) % 0% 6% % % 100% 80,984,466.71 非流動資產(chǎn)合計 % 7% 9% % % 100% 40， 3503， 316.20 貨幣資金 % 8% 418,84% % % 100% 4,449,995,74 應(yīng)收賬款 91,15% 4% 3% % % 100% 10,821,042.45 存貨 % 1% 1% % % 100% 28,440,351, 流動資產(chǎn)合計 % 4% 9% % % 100% 32,901,267, 資產(chǎn)總計 322,26% 7% 7% 180,74% % 33,304,771.111,56 長期借款 % 5% 5% % % 100% 7,797,286,09 應(yīng)付債券 % 3% 7% % % 100% 1， 186，494， 79 非流動負債合計 % 3% 8% % % 100% 89,837,808.85 短期借款 % 1% 4% % % 100% 1,483,675,00 應(yīng)付款項 % 3% 1% % % 100% 2,145,912,70 安徽工業(yè)大學畢業(yè)論文 9 流動負債合計 % 8% 4% % % 100% 36， 295,877, 負總計債 % 8% 163,28% % % 100% 3， 719，425,51 股東權(quán)益總計 % 6% 3% % % 100% 10,409,862, 1）非流動資產(chǎn)分析 以 2021 年為基期，長期股權(quán)投資在后續(xù)的 5 年中增幅很大，尤其是在 2021 年和 2021 年，平均增幅是 2021 年的 17 倍。 通過分析財務(wù)報表發(fā)現(xiàn)，由于金 地集團收購子公司以及公司參與和其他公司成立新公司，使得公司的長期股權(quán)投資在大幅增加，具體的在各時期財務(wù)報告附注中已經(jīng)說明。 2） 流動資產(chǎn)分析 與 2021 年相比，公司 2021 年存貨增幅較大。這主要是由于公司加大了房地產(chǎn)的開發(fā)的力度，不斷在全國收購成立子公司，使得商品住房的庫存不斷增加。 3） 非流動負債分析 通過表 可以看到，公司長期負債中主要以長期借款、應(yīng)付債券（長期債券）構(gòu)成。其中長期債券主要是指可轉(zhuǎn)換公司債券，包括中期票據(jù)和公司債券兩部分，中期債券發(fā)行期限為 5 年，公司債券發(fā)行期限為 10 年；其他長 期負債主要是指應(yīng)付融資租賃款，期限包括 2— 5 年和 5 年以上。從長期負債結(jié)構(gòu)來看，金地集團具有良好的融資渠道和合理的融資比例，與長期借款相比，長期債券和其他長期負債具有融資期限長，短期內(nèi)還款壓力小的優(yōu)勢。 4） 流動負債分析 短期借款在 2021 年增幅較大，主要是公司在北京、南京、西安等地增加了土地使用權(quán)購買幅度，在 2021 年呈現(xiàn)出下降趨勢。結(jié)合非流動負債的借款結(jié)構(gòu)來看，可能是因為公司是為了有一個良好的財務(wù)比例結(jié)構(gòu)，但在 2021 年短期借款又開始增加，這主要從房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)來開，土地使用權(quán)的購買占公司整個資 金鏈很大一部分。 （ 2）盈利能力縱向分析及相關(guān)性結(jié)論 表 列示了以 2021 年為基期，金地集團損益表項目的變動情況。 表 金地集團損益表趨勢分析 項目 2021年 2021年 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 基期絕對值(元 ) 營業(yè)收入 5% 4% 2% % % 100% 9,762,026, 安徽工業(yè)大學畢業(yè)論文 10 營業(yè)成本 0% 6% 0% 158． 67% % 100% 5,550,896, 營業(yè)稅金及附加 5% 1% 203． 04% 6% % 100% 1， 191,039， 銷售費用 257． 48% 205． 71% 232． 72% 126． 04% % 100% 408098754.57 管理費用 8% 176． 13% 6% 5% 103． 53% 100% 478,671,78 財務(wù)費用 1% 2% % % 71． 14% 100% 253， 342， 201． 22 凈利潤 412． 15% 1% 341． 85% 8% % 100% 1， 094， 307， 515． 21 每股收益（基本） 207． 69% 194． 87% 171． 79% 4% 200% 100% 1）從 2021 年到 2021 年，營業(yè)收入增長 %，營業(yè)成本增長 %，總體來看，營業(yè)收入的增幅大于營業(yè)成本的增幅。營業(yè)成本的增長主要是因為公司在上海、南京、西安等主要大中型城市拿地，但同時隨著各個樓盤的銷售額 上升，營業(yè)收入也在大幅上升。 2) 結(jié)合表 可以看到借款高時，財務(wù)費用也高，這要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)來分析，購買土地的成本占整個公司支出很大一部分，在加上一個樓盤的項目要持續(xù)建好幾年，資金很難再短時間收回來，所以會出現(xiàn)短期借款在幾年內(nèi)時高時低。 3) 公司發(fā)行在外的普通股股數(shù)， 2021 年為 2， 805， 916， 705 股， 2021 年為 2,478，723， 126 股， 2021 年為 5,221， 392， 507 股， 2021 年為 5,583， 394， 915股， 2021 年為 5， 647， 391， 605 股， 2021 年為 5， 568， 121， 263 股。 5 年內(nèi)每股收益都在增加，但是利潤的增加幅度更大。這就是為什么在發(fā)行在外的股數(shù)在上升時每股收益還在增加。 與競爭對手相比的橫向分析及相關(guān)性結(jié)論 同行業(yè)的比較可以反映出公司在本行業(yè)的地位 ,利潤增長的質(zhì)量如何金地集團主要從事的是商品住宅的開發(fā)，因此本文選取與金地集團主業(yè)相近的幾家上市公司，萬科(000002),保利地產(chǎn) (600048)，棲霞建設(shè) (600533)，它們分布在中國各個主要大城市如北京，上海，深圳，廣州，南京，具有代表性，同時規(guī)模較大，業(yè)績較好 ,互相之間比較性較 強。主要包括財務(wù)狀況的橫向比較，經(jīng)營成果的橫向比較。橫向比較中主要采用了絕對值比較和共同比報表兩種比較方法。 （ 1） 財務(wù)狀況橫向分析及相關(guān)性結(jié)論 表 列示了 2021 年以金地集團為基準，其競爭對手的資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益的相對比率。 表 各公司資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益的相對比率 安徽工業(yè)大學畢業(yè)論文 11 金地集團 萬科地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 棲霞建設(shè) 資產(chǎn)總計 100% % % % 負債總計 100% % % % 股東權(quán)益合計 100% % % % 從上表可見，一方面金地與萬科相比，萬科擁有比金地更大的資產(chǎn)規(guī)模和更為優(yōu)良合理的負債權(quán)益結(jié)構(gòu)比例，負債規(guī)模遠大于金地，股東權(quán)益規(guī)模也遠大于金地；另一方面金地與棲霞建設(shè)相比，金地的資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益規(guī)模均遠大于棲霞建設(shè)。金地和保利相比，保利具有相對大的資產(chǎn)規(guī)模。 表 列示了金地集團與其競爭對手的資產(chǎn)分布情況和資金來源情況。 表 各公司資產(chǎn)分布情況和資金來源情況 金地集團 萬科地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 棲霞建設(shè) 2021 年 貨幣資金 % % % % 應(yīng)收賬款 % % % % 存貨 % % % % 流動資產(chǎn)合計 % % % % 固定資產(chǎn) % % % % 資產(chǎn)合計 100% 100% 100% 100% 短期借款 % % % % 應(yīng)付賬款 % % % % 流動負債合計 % % % % 長期借款 % % % % 非流動負債合計 % % % % 負債合計 % % % % 安徽工業(yè)大