畢業(yè)論文_淺析上海萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營體系的構(gòu)建(編輯修改稿)
2025-07-10 06:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域同樣動(dòng)作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場(chǎng)、萬科紅、萬科大廈、萬科 2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，全國在建及規(guī)劃了 18個(gè)購物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá) 150 萬平方米。 （二）上海萬科的經(jīng)營理念及企業(yè)特點(diǎn) “人才是萬科的資本，是萬科的核心競(jìng)爭(zhēng)力”。 萬科追求個(gè)性發(fā)展與團(tuán)隊(duì)意識(shí)的協(xié)調(diào)一致，這種追求符合社會(huì)發(fā)展的潮流。充滿樂趣的工作、志趣相投的同事、健康的體魄、和諧的家庭， 構(gòu)成了萬科人“健康豐盛的人生”。 萬科還致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識(shí)、不斷超越自我的人才，而且從不滿足；萬科提供給每一個(gè)員工的是可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間，是公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。萬科致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價(jià)值。讓所有的人為了共同的目標(biāo)走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和外部知識(shí)引進(jìn)，提高能力。 三、 上海萬科開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營體系的構(gòu)建 （一）上海萬科開發(fā)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的目的及意義 商業(yè)地產(chǎn)不是單純的商業(yè)，也不是單純的地產(chǎn)，更不是 簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。好的商業(yè)地產(chǎn)交付 13年后平均盈利 57%， 48年后就可達(dá) 10%以上（當(dāng)然也有大量倒閉的）。而現(xiàn)在上海住宅出租回報(bào)率僅為 23%，一般辦公樓也只能達(dá)到 56%收益，但商業(yè)地產(chǎn)卻能實(shí)現(xiàn)長期盈利，并且最終能給企業(yè)帶來大量現(xiàn)金。 商辦物業(yè)的升值和現(xiàn)金流可以吸引銀行，增加授信額度。不僅可以辦理物業(yè)抵押貸款，還可以辦理租金抵押貸款。例如，北京西單大悅城，項(xiàng)目面積達(dá) ，原本是個(gè)爛城、不紅不火，中糧集團(tuán)花了 20 6 億元 買下，經(jīng)過不到一年的改造，重新招商，第一年便盈利 5%，第二年達(dá) 10%、之后凈賺 2億元。資本市場(chǎng)一般認(rèn)為好的商業(yè)只要能持續(xù)盈利 5%即可投資。而當(dāng)盈利達(dá)到 10%，就會(huì)讓資本市場(chǎng)對(duì)此項(xiàng)目趨之若鶩，所以此時(shí)的大悅城市值相當(dāng)于 20*2=40億元，資產(chǎn)翻了一番。這就是商業(yè)地產(chǎn)的融資魅力。 、提口碑 一個(gè) 10萬平米的高出租率辦公樓，周一 ~周五每天進(jìn)出的人一般在 （其中部分為臨時(shí)來訪者，大部分人為固定上班族），周六、日幾乎無人，但一個(gè) 10萬平米的成功大商業(yè)區(qū)、 SHOPINGMALL，每天就可能是 5~8萬人（北京西單大悅城 ，日人流 8萬），節(jié)假日則更多，并且絕大多數(shù)是新人，一傳十、十傳百的效應(yīng)比住宅、辦公樓大高幾個(gè)數(shù)量級(jí)！這樣下來，會(huì)使得萬科品牌的口碑與知名度得到大大提升。 通常政府有兩個(gè)途徑增加稅收：辦新區(qū)、搞商業(yè)，但地總有一天會(huì)賣完，而商業(yè)流轉(zhuǎn)稅卻會(huì)有很多。好的商業(yè)地產(chǎn)如滾滾洪流，后續(xù)稅收會(huì)越來越大，是政府取之不竭的稅收來源。大商業(yè)又是就業(yè)工程、政績工程、形象工程，因此政府會(huì)極力推動(dòng)，與此同時(shí)開發(fā)商也融洽了政府關(guān)系。 、穩(wěn)股價(jià) 像太古、新世界 等地產(chǎn)集團(tuán)持有的物業(yè)很多， 2021年金融風(fēng)暴對(duì)他們而言沒有太大影響。而萬科是住宅開發(fā)的上市公司，受限購等政策影響很大，政策一有風(fēng)吹草動(dòng)，股價(jià)就會(huì)有波動(dòng)。萬科年銷售額突破千億，但股票總市值也就只有千億，原因之一就是持有物業(yè)太少。而商業(yè)地產(chǎn)、持有物業(yè)是上市公司的定海神針，短期經(jīng)濟(jì)變動(dòng)不會(huì)影響到租金等固定收入，可以幫助萬科提高股價(jià)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并減小股價(jià)的波動(dòng)影響。 萬科能夠幫助職業(yè)經(jīng)理人擴(kuò)大職業(yè)履歷，增強(qiáng)個(gè)人專業(yè)實(shí)力。未來 3~4年，全國將新推出 7萬平米以上的大商場(chǎng) /SHOPINGMALL超 4000個(gè)，僅商場(chǎng)經(jīng)理就需要近 4000人，但目前全國達(dá)到相關(guān)專業(yè)水準(zhǔn)的職業(yè)經(jīng)理人僅100~200左右。商業(yè)領(lǐng)域的關(guān)鍵人才有建筑、招商、運(yùn)營等類型，其中，運(yùn)營人才尤為奇缺，而復(fù)合型人才就更少了，因此萬科將會(huì)幫助數(shù)量眾多的人才提升運(yùn)營能力，并為后期商業(yè)運(yùn)作積累人才資源。 （二）上海萬科開發(fā)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn) 、高投資、運(yùn)營模式存在偏差 目前，萬科在建及計(jì)劃建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到一百多萬平方米，未來兩年，萬科將推出 14個(gè)項(xiàng)目，其中購物中心項(xiàng)目三個(gè)，面積達(dá)到 30萬平方米，社區(qū)商業(yè)面積預(yù)計(jì)將為 34萬平方米，寫字樓物業(yè)預(yù)計(jì)將有 40萬平方米，項(xiàng)目總投資額達(dá)到兩百多億元。 上海萬科曾在二十多年的住宅地產(chǎn)開發(fā)中，曾取得過輝煌的成績，并積累了許多地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、管理、營銷的經(jīng)驗(yàn)。但由于 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)特殊性，以及與住宅地產(chǎn)不同的開發(fā)運(yùn)營模式，因此，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程中難免會(huì)存在一些問題。這些問題存在于開發(fā)運(yùn)營的不同環(huán)節(jié)中，因此并不是獨(dú)立的，而是相互關(guān)聯(lián)的。由于并沒有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，萬科一些項(xiàng)目的運(yùn)營模式大部分仍然依照建設(shè)住宅地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，雖然住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有著共通的地方，但商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的是在于后期的運(yùn)營，而不是一次性營銷，因此照搬原先的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)使得項(xiàng)目在先期市場(chǎng)定位中產(chǎn)生偏差，并在后期運(yùn)營過程中陷入難以有效吸引商戶的困境。 、高風(fēng)險(xiǎn)、過于依賴銀行貸款 7 商業(yè) 地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營一般需要 2030億，有的甚至達(dá)到 200300億。僅靠銀行貸款遠(yuǎn)不能解決問題：銀行貸款一般年限為 12年，最多 3年就需要全部歸還，而商業(yè)地產(chǎn)一般收回成本需要 810年，沒有自持資金或基金等長期資金的支持，最終只能面臨被拍賣或被收購的局面。因此開發(fā)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)首要的需求就是要找投資，但是龐大的資金來源與運(yùn)作需要大量的資源進(jìn)行整合，這需要企業(yè)擁有廣泛的資金來源及強(qiáng)大的協(xié)調(diào)掌控能力。 目前中國投資開發(fā)的大商業(yè)項(xiàng)目， 50%以上是死鋪。而商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅項(xiàng)目的開發(fā)只要降價(jià)，最終總能賣掉，無 外乎利潤的高低，但商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后若不能持續(xù)紅火，無法吸引商戶或短期入住便撤回資金，那么整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就是一個(gè)爛尾工程，幾乎一文不值。而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所承受的高投資也決定著
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