畢業(yè)論文_淺析上海萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營體系的構建(編輯修改稿)
2025-07-10 06:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 強調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領域同樣動作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科 2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，全國在建及規(guī)劃了 18個購物中心項目，商業(yè)面積達 150 萬平方米。 （二）上海萬科的經(jīng)營理念及企業(yè)特點 “人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”。 萬科追求個性發(fā)展與團隊意識的協(xié)調(diào)一致，這種追求符合社會發(fā)展的潮流。充滿樂趣的工作、志趣相投的同事、健康的體魄、和諧的家庭， 構成了萬科人“健康豐盛的人生”。 萬科還致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識、不斷超越自我的人才，而且從不滿足；萬科提供給每一個員工的是可持續(xù)發(fā)展的機會和空間，是公平競爭的環(huán)境。萬科致力于成為學習型組織，通過學習創(chuàng)造自我，提升自我價值。讓所有的人為了共同的目標走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，提高能力。 三、 上海萬科開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)運營體系的構建 （一）上海萬科開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)的目的及意義 商業(yè)地產(chǎn)不是單純的商業(yè)，也不是單純的地產(chǎn)，更不是 簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。好的商業(yè)地產(chǎn)交付 13年后平均盈利 57%， 48年后就可達 10%以上（當然也有大量倒閉的）。而現(xiàn)在上海住宅出租回報率僅為 23%，一般辦公樓也只能達到 56%收益，但商業(yè)地產(chǎn)卻能實現(xiàn)長期盈利，并且最終能給企業(yè)帶來大量現(xiàn)金。 商辦物業(yè)的升值和現(xiàn)金流可以吸引銀行，增加授信額度。不僅可以辦理物業(yè)抵押貸款，還可以辦理租金抵押貸款。例如，北京西單大悅城，項目面積達 ，原本是個爛城、不紅不火，中糧集團花了 20 6 億元 買下，經(jīng)過不到一年的改造，重新招商，第一年便盈利 5%，第二年達 10%、之后凈賺 2億元。資本市場一般認為好的商業(yè)只要能持續(xù)盈利 5%即可投資。而當盈利達到 10%，就會讓資本市場對此項目趨之若鶩，所以此時的大悅城市值相當于 20*2=40億元，資產(chǎn)翻了一番。這就是商業(yè)地產(chǎn)的融資魅力。 、提口碑 一個 10萬平米的高出租率辦公樓，周一 ~周五每天進出的人一般在 （其中部分為臨時來訪者，大部分人為固定上班族），周六、日幾乎無人，但一個 10萬平米的成功大商業(yè)區(qū)、 SHOPINGMALL，每天就可能是 5~8萬人（北京西單大悅城 ，日人流 8萬），節(jié)假日則更多，并且絕大多數(shù)是新人，一傳十、十傳百的效應比住宅、辦公樓大高幾個數(shù)量級！這樣下來，會使得萬科品牌的口碑與知名度得到大大提升。 通常政府有兩個途徑增加稅收：辦新區(qū)、搞商業(yè)，但地總有一天會賣完，而商業(yè)流轉(zhuǎn)稅卻會有很多。好的商業(yè)地產(chǎn)如滾滾洪流，后續(xù)稅收會越來越大，是政府取之不竭的稅收來源。大商業(yè)又是就業(yè)工程、政績工程、形象工程，因此政府會極力推動，與此同時開發(fā)商也融洽了政府關系。 、穩(wěn)股價 像太古、新世界 等地產(chǎn)集團持有的物業(yè)很多， 2021年金融風暴對他們而言沒有太大影響。而萬科是住宅開發(fā)的上市公司，受限購等政策影響很大，政策一有風吹草動，股價就會有波動。萬科年銷售額突破千億，但股票總市值也就只有千億，原因之一就是持有物業(yè)太少。而商業(yè)地產(chǎn)、持有物業(yè)是上市公司的定海神針，短期經(jīng)濟變動不會影響到租金等固定收入，可以幫助萬科提高股價抗風險能力，并減小股價的波動影響。 萬科能夠幫助職業(yè)經(jīng)理人擴大職業(yè)履歷，增強個人專業(yè)實力。未來 3~4年，全國將新推出 7萬平米以上的大商場 /SHOPINGMALL超 4000個，僅商場經(jīng)理就需要近 4000人，但目前全國達到相關專業(yè)水準的職業(yè)經(jīng)理人僅100~200左右。商業(yè)領域的關鍵人才有建筑、招商、運營等類型，其中，運營人才尤為奇缺，而復合型人才就更少了，因此萬科將會幫助數(shù)量眾多的人才提升運營能力，并為后期商業(yè)運作積累人才資源。 （二）上海萬科開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及特點 、高投資、運營模式存在偏差 目前，萬科在建及計劃建設的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模達到一百多萬平方米，未來兩年，萬科將推出 14個項目，其中購物中心項目三個，面積達到 30萬平方米，社區(qū)商業(yè)面積預計將為 34萬平方米，寫字樓物業(yè)預計將有 40萬平方米，項目總投資額達到兩百多億元。 上海萬科曾在二十多年的住宅地產(chǎn)開發(fā)中，曾取得過輝煌的成績，并積累了許多地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、管理、營銷的經(jīng)驗。但由于 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)特殊性，以及與住宅地產(chǎn)不同的開發(fā)運營模式，因此，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營過程中難免會存在一些問題。這些問題存在于開發(fā)運營的不同環(huán)節(jié)中，因此并不是獨立的，而是相互關聯(lián)的。由于并沒有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的經(jīng)驗，萬科一些項目的運營模式大部分仍然依照建設住宅地產(chǎn)的經(jīng)驗，雖然住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有著共通的地方，但商業(yè)地產(chǎn)最關鍵的是在于后期的運營，而不是一次性營銷，因此照搬原先的經(jīng)驗，會使得項目在先期市場定位中產(chǎn)生偏差，并在后期運營過程中陷入難以有效吸引商戶的困境。 、高風險、過于依賴銀行貸款 7 商業(yè) 地產(chǎn)的開發(fā)運營一般需要 2030億，有的甚至達到 200300億。僅靠銀行貸款遠不能解決問題：銀行貸款一般年限為 12年，最多 3年就需要全部歸還，而商業(yè)地產(chǎn)一般收回成本需要 810年，沒有自持資金或基金等長期資金的支持，最終只能面臨被拍賣或被收購的局面。因此開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)首要的需求就是要找投資，但是龐大的資金來源與運作需要大量的資源進行整合，這需要企業(yè)擁有廣泛的資金來源及強大的協(xié)調(diào)掌控能力。 目前中國投資開發(fā)的大商業(yè)項目， 50%以上是死鋪。而商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅項目的開發(fā)只要降價，最終總能賣掉，無 外乎利潤的高低，但商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后若不能持續(xù)紅火，無法吸引商戶或短期入住便撤回資金，那么整個商業(yè)項目就是一個爛尾工程，幾乎一文不值。而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所承受的高投資也決定著
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