關(guān)于合作建房合同糾紛及法律責(zé)任的分析(編輯修改稿)
2024-10-19 14:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 資形式多種多樣，有的成立項目公司專項運作合建事宜，有的是以聯(lián)建辦公室或以一方名義 進(jìn)行；有的是共同辦理報建手續(xù)，有的是單方報建。故應(yīng)區(qū)別對待。四是打擊非法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動的原則。該類合建行為究其實質(zhì)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條明確規(guī)定：以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開 發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，均屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，參與該類型的合作建房的各方必須遵守我國《土地管理法》及其實施條例、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)土地征用、土地使用權(quán)出讓、劃撥、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定。凡是屬于違背上述法律、行政法規(guī)禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定的合建行為一律取締，即其簽署的合建合同一律認(rèn)定為無效。 （二）非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓型。非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓型（以下簡稱非轉(zhuǎn)讓型）合作建房是指一方出地，另一方或多方出資合 作開發(fā)房地產(chǎn)，并且合作各方約定在不改變合作建成的房地產(chǎn)權(quán)屬的情形下對合作建成的房地產(chǎn)進(jìn)行使用權(quán)分配的行為。 非轉(zhuǎn)讓型合作建房同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓型合作建房的本質(zhì)區(qū)別在于：合建各方無意改變合作建成的房地產(chǎn)權(quán)屬。其他區(qū)別還有：非轉(zhuǎn)讓型合作建房，出地方一般為國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（如學(xué)校、醫(yī)院、公園）或農(nóng)工商組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)甚至農(nóng)民；土地性質(zhì)為國有劃拔用地或農(nóng)民集體所有的土地；出資方的目的不是為了開發(fā)銷售合建房屋，而是通 過注入資金或供應(yīng)實物或提供勞務(wù)并以此為對價換取一部分合建房屋的使用權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)，有的為了居住、辦公、 生產(chǎn)；有的是為了轉(zhuǎn)租；有的是為了自身或同出地方或第三方共同開展經(jīng)營活動如餐飲、娛樂、旅游、賓館、醫(yī)療、教育培訓(xùn)等服務(wù)。 正因為合建各方各有所取，故該類合作建房仍有其存在的合理性且會長期存在下去。一方面，全面取消國有劃拔用地尚不現(xiàn)實；另一方面，土地所有權(quán)的雙軌制（即土地分為國有和農(nóng)民集體所有）難以并軌?，F(xiàn)實中，有地的往往缺資金，有資金的無地可用。毫無疑問，非轉(zhuǎn)讓型合作建房模式提供了解決這一矛盾的途徑。 如前所述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓型的合作建房合同性質(zhì)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，那么，非轉(zhuǎn)讓型的合作建房合同性質(zhì)又是什么呢？學(xué)術(shù)界對此眾說紛紜，莫衷一是，聯(lián)營說、合伙說、租賃說、變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)說均有。我國《民法通則》將聯(lián)營分為三種即法人型聯(lián)營、合伙型聯(lián)營、協(xié)作性聯(lián)營。按聯(lián)營說理解，三種聯(lián)營方式在非轉(zhuǎn)讓型合作建房中均有體現(xiàn)。但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》規(guī)定，“黨政機(jī)關(guān)和隸屬黨政機(jī)關(guān)編制序列的事業(yè)單位、軍事機(jī)關(guān)、工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)、文聯(lián)、科協(xié)和各種協(xié)會、學(xué)會及民主黨派等，不得成為聯(lián)營合同的主體”?，F(xiàn)實中， 該類主體恰恰參與了大量非轉(zhuǎn)讓型合作建房。因此，聯(lián)營說存在缺陷，尚不能完全解釋黨政機(jī)關(guān)等參與非轉(zhuǎn)讓型合作建房的性質(zhì)。 按合伙說理解，非轉(zhuǎn)讓型合作建房屬于合伙行為。眾所周知，所謂合伙是指各合伙人按照合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，并對合伙體債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的行為?，F(xiàn)實中，參與非轉(zhuǎn)讓型合作建房的出地方除了提供土地，合建過程所需資金均由出資方解決并承擔(dān)合建過程中的大部分甚至全部風(fēng)險，故合伙說行不通。 按租賃說理解，非轉(zhuǎn)讓型合作建房是一種由出資方預(yù)付租金給出地方而換取合建房屋一部分使用權(quán)及相應(yīng)土 地使用權(quán)的行為即房屋租賃行為?！俺鲑Y方所投入的工程建設(shè)資金，則可以被理解為事先預(yù)付較長期限的租金”。但根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，房屋租賃合同的期限不得超過 20 年?，F(xiàn)實中，非轉(zhuǎn)讓型合作建房合同約定的期限動輒就是 30年或 50年甚至 70年。還有，出資方交付“預(yù)付租金”時，所謂房子連影子都沒有，只是一片空地，這時何以進(jìn)行房屋租賃？這又與《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定相違背。因此租賃說亦不能自圓其說。 那么，非轉(zhuǎn)讓型合作建房是不是一種變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為呢？窄看起來，不無道理。但按該說理解，非轉(zhuǎn)讓型房地產(chǎn)合作建房豈不全是無效 行為？如此處理，倒也簡單，但出資方的權(quán)益何以保護(hù)？我們認(rèn)為，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)說有失偏頗，如一農(nóng)民擁有一塊宅基地，可無資金建房，同村的另一農(nóng)民愿出資合建，你能說這種合建系無效行為嗎？從某種意義講，此乃互助有償行為，應(yīng)予鼓勵。又如，某動物園
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