【文章內(nèi)容簡介】 地新建且不違背《土地法》一戶一宅規(guī)定的，由鄉(xiāng)、村制定評審辦法，規(guī)范后準(zhǔn)予續(xù)建。已建成的補(bǔ)辦確權(quán)手續(xù)。 亂挖山地，以牟利為目的變相非法搞地下房地產(chǎn)開發(fā)的，對城市規(guī)劃有重大影響或危害防洪、消防、供電安全的，在政府收儲計(jì)劃中或正在收儲土地上為騙取拆遷補(bǔ)償款的“兩違”建筑無論建成與否，一律由市政府組織予以拆除。對以牟利為目的搞地下房地產(chǎn)開發(fā)的“兩違”人員，按照《刑法》有關(guān)規(guī)定，加以處罰并從重從快追究刑事責(zé)任。 對城市規(guī)劃影響小，散布在老村周邊的在建房和已建成的“兩違”房，按照同地段開發(fā)地價(jià)，按市場評估方式，讓建房者全額補(bǔ)交土地出讓金和規(guī)費(fèi)，并加以罰款，同時(shí)追繳賣地者非法所得并加以罰款，補(bǔ)辦手續(xù)后在建的準(zhǔn)予續(xù)建，已建成的予以確權(quán)。 （二）著眼消除“兩違”滋生土壤，形成有利于控違的大環(huán)境，懇請市政府盡快建立和完善相關(guān)制度。 我區(qū)地處城市近郊，市里執(zhí)行的收儲、拆遷、保障房等政策，在制度層面上對“兩違”發(fā)揮著深層次的影響。管控好“兩違”，必須優(yōu)化相關(guān)的政策環(huán)境。 建立農(nóng)民住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)制度。在社會(huì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的過程中，必然伴隨著村民災(zāi)毀房屋重建，老房改建，子女分戶住房新建等現(xiàn)象。這一部分合理需求一味去堵，只會(huì)“川壅而潰”，應(yīng)該合理疏導(dǎo)。建議參照廬山區(qū)模式，要求市政府在城市建設(shè)用地指標(biāo)中，拿出一定比例的土地資源，并提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，專門用于我區(qū)城市規(guī)范區(qū)內(nèi)農(nóng)民住宅小區(qū)的建設(shè)，并制定適合昌江區(qū)情的農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)管理制度。如果市里下一步全面禁止城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村民改建住房，則要建立規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民危舊房先行拆遷，統(tǒng)一安置進(jìn)農(nóng)民住宅小區(qū)的制度。通過上述措施，從政策層面有效解決村民合理建房的需求問題。 建立綜合 執(zhí)法機(jī)構(gòu)。各方面情況表明，現(xiàn)行建設(shè)領(lǐng)域管理多頭執(zhí)法的體制是不適宜的。建議市政府盡快成立市、區(qū)兩級綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)，以提高執(zhí)法效率。在區(qū)綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，要體現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則，使區(qū)里能管得住人，調(diào)得動(dòng)隊(duì)伍，保證區(qū)政府在這一方面有強(qiáng)大的執(zhí)行力。 調(diào)整完善現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償制度。近年來，我市實(shí)際執(zhí)行的拆遷補(bǔ)償政策，基本上未對建筑物產(chǎn)權(quán)證齊備與否拉開補(bǔ)償檔次，沒有體現(xiàn)建筑物合法性在補(bǔ)償中的價(jià)值。外地的普遍做法是，有證房按市場評估價(jià)補(bǔ)償，無證房只給予建筑物重置價(jià)補(bǔ)償，有證與否補(bǔ)償相差數(shù)倍。建議市政府對現(xiàn)行拆遷補(bǔ) 償政策盡快予以調(diào)整。 建立土地出讓金市、區(qū)兩級合理分配制度。目前，我市收儲和出讓的土地，主體來源于我區(qū)，未來這一比例還將加重。現(xiàn)行土地出讓制度，收儲上未調(diào)動(dòng)區(qū)里的積極性，出讓金收入則完全未考慮區(qū)里利益。區(qū)里則由于缺乏收入來源，在城鄉(xiāng)建設(shè)和土地管理上不堪重負(fù)。這一體制從經(jīng)濟(jì)規(guī)律上講是不符合實(shí)際的，從長遠(yuǎn)看勢必影響工作的開展，從金華、九江等外地城市的工作實(shí)踐上看則是早已被擯棄的。建議要求市政府盡快建立土地出讓金收入市、區(qū)兩級合理分配制，凡是從我區(qū)收儲的土地，明確出讓后土地收益由我區(qū)分成 30%?；蛘撸瑒澏ㄏ?應(yīng)區(qū)域范圍由我區(qū)實(shí)施收儲和出讓，賦予我區(qū)在一定區(qū)域內(nèi)利用土地杠桿統(tǒng)籌建設(shè)、調(diào)控發(fā)展的權(quán)限。 建立更具效率的土地收儲制度。目前，市土地儲備中心在土地收儲上，大多停留在為市政府年度土地招、拍、掛服務(wù)的層次上，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)那些應(yīng)納入收儲的閑置土地、低效土地顧及不多，對盤活存量土地，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約、集約利用缺乏行之有效的措施。建議呼吁市政府多渠道籌集收儲資金，擴(kuò)大土地儲備規(guī)模，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地逐步實(shí)行儲備全覆蓋。根據(jù)市國土局 2020 年編制的土地利用總體規(guī)劃，未來 10 年我區(qū)可使用的建設(shè)用地總規(guī)模約 10 萬 畝，按 30%位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的比例框算，剔除劃撥用地等因素，我區(qū)可收儲進(jìn)入土地市場的土地總量約 2萬畝，如政府每年籌集 34 億元左右的收儲資金， 5 年之內(nèi)可全面收儲完。此舉對打擊“兩違”，提高土地資產(chǎn)利用效率，對推進(jìn)近郊“村改居”和城市化進(jìn)程，都將起到根本性促進(jìn)作用。為提高收儲效率，在建立土地出讓金市、區(qū)合理分配制度的前提下，可吸收區(qū)、鄉(xiāng)參與收儲，建立市、區(qū)、鄉(xiāng)三級參與收儲的新體制。比如，為拓寬資金籌措渠道，市儲備中心可先行支付征地款中的村民個(gè)人資金和工作經(jīng)費(fèi)，待土地出讓后通過分成的形式，支付該地征地款中集體收 入資金。與此同時(shí)，對儲備的土地實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)控管理。 （三）完善體制，強(qiáng)化管理，建立管控“兩違”長效管理機(jī)制。 從根本上控制“兩違”，必須彌補(bǔ)我區(qū)在體制功能上的缺失，建立行之有效的城鄉(xiāng)建設(shè)和土地管理制度。 要求市政府賦予我區(qū)規(guī)劃管理權(quán)、用地審批權(quán)，增加建設(shè)領(lǐng)域管理職能。在市政府授權(quán)的基礎(chǔ)上，參照廬山區(qū)模式，盡快成立由我區(qū)直管的區(qū)規(guī)劃分局，對全區(qū)建設(shè)實(shí)施以規(guī)劃為龍頭的有效管理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)總體上由市規(guī)劃委員會(huì)編制宏觀規(guī)劃，規(guī)劃之后，農(nóng)民住宅小區(qū)內(nèi)的建筑從放線到驗(yàn)收、發(fā)證等具體建設(shè)管理工作由我區(qū)執(zhí)行，城市 規(guī)劃外由我區(qū)在遵循全市總體規(guī)劃的前提下，制定村、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，從規(guī)劃到建設(shè)實(shí)行全面管理。土地方面，賦予區(qū)政府用地審批權(quán)和登記發(fā)證審批權(quán)。建設(shè)管理方面，增加我區(qū)在建設(shè)工程行政許可、施工監(jiān)管等方面的職能。 特 別值得一提的是，為增加區(qū)里統(tǒng)籌建設(shè)，調(diào)控發(fā)展的能力，建議區(qū)里要求市政府將位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的高新開發(fā)區(qū)周邊魚山四個(gè)村、竟成黃泥頭村市委黨校周邊等區(qū)域規(guī)劃權(quán)直接下放到我區(qū)。 盡快建立村民建房審批管理制度、農(nóng)村宅基地管理制度。建議參照《土地法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求和廬山區(qū)的做法，在編制城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，按 照“一戶一宅，核定面積，群眾公示，三級審批，全程監(jiān)管”的總體思路，結(jié)合昌江區(qū)實(shí)際，盡快建立科學(xué)完善的村民建房、用地審批管理制度。 進(jìn)一步完善監(jiān)管共同責(zé)任和執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議按照“責(zé)任共擔(dān)，部門聯(lián)動(dòng)”的總體思路，在國土、建設(shè)、林業(yè)、公安、檢察院、法院、電力、供水等所有與建房相關(guān)聯(lián)的單位之間，建立完善的城鄉(xiāng)建設(shè)監(jiān)管共同責(zé)任和執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成一旦“兩違”發(fā)生，多家快速查處的執(zhí)法氣候，讓違法用地者、違法建房者不敢違法，違不起法，從根本上鏟除“兩違”滋生的土壤。 進(jìn)一步建立和完善建房網(wǎng)格化巡查制度。目 前，我區(qū)已初步建立打擊“兩違”網(wǎng)格化巡查制度，明確了責(zé)任。建議在此基礎(chǔ)上，建立日常化的城鄉(xiāng)建設(shè)網(wǎng)格化巡查機(jī)制，按照“責(zé)任到人，限時(shí)報(bào)送，及時(shí)查處”的要求，實(shí)行精細(xì)化管理，使之穩(wěn)定、高效運(yùn)轉(zhuǎn)，從源頭上管好建房。同時(shí)，建立違法建設(shè)查處獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對實(shí)現(xiàn)“兩違”零增長目標(biāo)和查處“兩違”產(chǎn)生效益的責(zé)任主體，實(shí)行相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。 進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)建設(shè)督查機(jī)制。從目前掌握的情況看，公職人員和村、組干部參與“兩違”，是“兩違”猖獗一個(gè)不可忽視的原因。建議加大紀(jì)檢監(jiān)察部門在城鄉(xiāng)建設(shè)管理上的干預(yù)力度，建立專項(xiàng)督查制度，在城鄉(xiāng) 建設(shè)領(lǐng)域開展經(jīng)常性檢查，管住管好與建設(shè)有關(guān)的干部。 調(diào)研工作策劃：程少華 江華 調(diào)研組成員：洪南春、潘福林、程厚宏、張進(jìn)良、 江小光、姜利平、劉根保、許榮崽 執(zhí)筆、統(tǒng)稿：潘福林 二 O 一一年十二月 附件： “兩違”調(diào)研摸底匯總表 關(guān)于完善建口職能，加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)管理的意見 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理工作的意見 4 關(guān)于推進(jìn)“兩違”整治，建立綜合執(zhí)法體系的意見 附件 1： “兩違”調(diào)研摸底匯總表 違法用地情況 項(xiàng)目 單位 總面積 宗 ㎡ 畝 耕地 ㎡ 山地 ㎡ 竟成 175 26740 14380 12360 魚山 32 4210 3830 380 麗陽 15 2030 400 1630 合計(jì) 222 32980 18610 14370 違法建筑面積 總面積 單位 竟成 魚山 麗陽 新楓 合計(jì) 戶 326 32 47 59 464 ㎡ 53820 4210 8430 5692 75152 違法建筑身份 身份 村民 非村民 戶數(shù) 戶 281 183 面積 ㎡ 38087 34065 比例 % 調(diào)研范圍內(nèi)土地存量為 154957 畝，其中耕地 30377 畝，山地 124580 畝；全區(qū)村民每年正常建房需求量 370 戶，用地約 90 畝。 附件 2： 關(guān)于完善建口職能、加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)管理的意見 根據(jù)調(diào)研組的工作安排，現(xiàn)從分析全區(qū)目前建口方面的職能基本情況及存在的突出問題入手，結(jié)合赴浙江省金華市婺城區(qū)和九江市廬山區(qū)學(xué)習(xí)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，對我區(qū)完善建口職能，加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)管理提出以下意見 ： 一、建口方面職能的基本現(xiàn)狀 規(guī)劃管理方面： 沒有得到市政府的明確授權(quán) ,因而在相關(guān)管理上，沒有健全一系列的審批制度，最典型的問題有兩個(gè)：一是沒有相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)體制和辦事機(jī)構(gòu)（區(qū)規(guī)劃管理委員會(huì)、規(guī)劃局）；二是全區(qū)基本沒有規(guī)劃，即使鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據(jù)即期工作安排，做出了規(guī)劃文本，也是形同虛設(shè)，基本沒有按規(guī)劃進(jìn)行管理（ 2020 年， 按照省統(tǒng)一部署，魚山、麗陽、荷塘三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)做了村鎮(zhèn)規(guī)劃，實(shí)際工作中，該規(guī)劃也僅僅停留在紙面上）。 建設(shè)管理方面： 建設(shè)管理受到市級的全面約束。目前，在建設(shè)管理上，僅僅就剩下魚山、麗陽、荷塘三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)房建設(shè)管理權(quán)。由于在宅基地審批上受到多方面的制約，該項(xiàng)工作實(shí)際處于停頓狀態(tài)，近十年來沒有辦理一宗農(nóng)民建房審批許可（農(nóng)民建房處在無序建設(shè)狀態(tài)）。 環(huán)衛(wèi)管理方面： 2020 年，市政府將城區(qū)范圍環(huán)衛(wèi)清掃任務(wù)下劃到三個(gè)區(qū)。當(dāng)時(shí)，下劃到我區(qū)環(huán)衛(wèi)方面的保潔人員和管理人員 50 余人，給予了相應(yīng)的人員經(jīng)費(fèi)和少量的維持 性辦公經(jīng)費(fèi)，但一些收費(fèi)項(xiàng)目沒有下劃，如渣土管理權(quán)等，同時(shí)也沒有安排設(shè)施建設(shè)和設(shè)備購置經(jīng)費(fèi)。為完成清掃、清運(yùn)任務(wù)，現(xiàn)區(qū)環(huán)衛(wèi)局新招聘 150 余人，全局工作人員總計(jì) 210人，新增人員的經(jīng)費(fèi)屬區(qū)財(cái)政增加的支出。農(nóng)村環(huán)衛(wèi)工作基本是鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行管理，農(nóng)工部、區(qū)環(huán)衛(wèi)局給予相應(yīng)指導(dǎo)。 城市管理方面 ：隨著建設(shè)管理權(quán)上劃，原區(qū)城管中隊(duì)也就進(jìn)入無權(quán)狀態(tài)。區(qū)綜合執(zhí)法大隊(duì)設(shè)立后，區(qū)城管中隊(duì)也從未參與過對違章建筑的管理。區(qū)綜合執(zhí)法大隊(duì)受市規(guī)劃局委托，對城市規(guī)劃區(qū)及重點(diǎn)控制區(qū)內(nèi)集體土地上的違章建筑進(jìn)行管理。 房屋產(chǎn)權(quán)管理方 面 ：區(qū)級沒有房管局，包括農(nóng)村房屋的確權(quán)工作均未開展。 二、現(xiàn)行管理體制下存在的突出問題 我區(qū)建口方面的職能與縣級行政區(qū)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任產(chǎn)生沖突，“責(zé)”與“權(quán)”極不匹配，體現(xiàn)在以下四個(gè)方面、九個(gè)問題： 規(guī)劃方面 ：由于沒有規(guī)劃權(quán)，由此引發(fā)兩個(gè)方面的典型沖突： 第一、 對違法（章）建筑的認(rèn)定難，而打擊“兩違”的屬地責(zé)任又在區(qū)、鄉(xiāng)、村； 第二、 農(nóng)民的合理建房訴求得不到有效解決。 第三、 沒有規(guī)劃權(quán)，構(gòu)建“宜居昌江”實(shí)施起來也是難上加難。 建管方面：當(dāng)前，區(qū)建設(shè)局完全沒有建設(shè)管理權(quán)限，無權(quán)對建設(shè)市場、建設(shè) 工地進(jìn)行監(jiān)管，造成兩個(gè)方面的典型沖突： 第一、 建筑質(zhì)量安全“責(zé)”與“權(quán)”沖突。建筑質(zhì)量安全的責(zé)任追究一般采取屬地管理模式，現(xiàn)行管理模式，我區(qū)的建設(shè)安全責(zé)任無法通過自身努力得到落實(shí)； 第二、 防止拖欠農(nóng)民工工資機(jī)制難健全。而農(nóng)民工工資保障機(jī)制又屬于區(qū)綜合治理的重點(diǎn)考核內(nèi)容之一。 環(huán)衛(wèi)方面：區(qū)環(huán)衛(wèi)局只有清掃任務(wù)，沒有設(shè)施建設(shè)經(jīng)費(fèi)，沒有相應(yīng)管理權(quán)限。 一是 街道里弄和城中村的環(huán)衛(wèi)保潔難，無法通過統(tǒng)籌規(guī)劃環(huán)衛(wèi)設(shè)施，解決里弄和城中村垃圾清運(yùn)問題； 二是 對城市新增居住小區(qū)的管理難。 房管方面：沒有機(jī)構(gòu)， 一是 無法 對危房進(jìn)行合法鑒定，保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全的措施落實(shí)難。 二是 對轄區(qū)內(nèi)房屋、建筑物的產(chǎn)權(quán)界定難，保護(hù)人民群眾和各種法人單位的合法利益難。 三、關(guān)于完善建口職能，建立健全管理機(jī)制的建議 （一）、建立規(guī)劃管理機(jī)制。 成立機(jī)構(gòu)： 一是組建昌江區(qū)規(guī)劃委員會(huì)；二是成立規(guī)劃分局（應(yīng)為區(qū)直屬機(jī)構(gòu)，只是作為城市的“區(qū)”，按照規(guī)劃法的要求，只能稱“分局”）。 機(jī)構(gòu)設(shè)置： 區(qū)規(guī)劃委員會(huì)應(yīng)在區(qū)政府行政主要領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。規(guī)劃分局可以以三種形式設(shè)置：一是作為正科級工作部門，在區(qū)規(guī)劃委員會(huì)指導(dǎo)下工作；二是作為副科 級工作部門，掛靠建設(shè)局，在區(qū)規(guī)劃委員會(huì)指導(dǎo)下工作。三是作為建設(shè)局的內(nèi)設(shè)股室，建設(shè)局在區(qū)規(guī)劃委員會(huì)指導(dǎo)下開展規(guī)劃工作 工作職權(quán)范圍： ①爭取市政府明確授權(quán)，在城市規(guī)劃區(qū)外我區(qū)的轄區(qū)內(nèi)行使完整規(guī)劃權(quán)； ②爭取市政府授權(quán)，在 城市規(guī)劃區(qū)特定區(qū)域內(nèi) 行使規(guī)劃權(quán)。如南環(huán)以北 206 國道沿線和魚山鎮(zhèn)呂蒙村等靠近高新區(qū)的四個(gè)村、昌飛公司以東黃泥頭村一帶。 需要開展的工作： ①取得授權(quán)后，根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的發(fā)展戰(zhàn)略，從速編制在城市規(guī)劃區(qū)外的我區(qū)轄域總體建設(shè)規(guī)劃，指導(dǎo)全區(qū)建設(shè)，描繪和諧、宜居的昌江發(fā)展藍(lán)圖。 ②在全區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和村級規(guī)劃，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)。 ③編制好村莊規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民有序建房。 ④通過授權(quán)，在 城市規(guī)