【文章內容簡介】 地新建且不違背《土地法》一戶一宅規(guī)定的，由鄉(xiāng)、村制定評審辦法，規(guī)范后準予續(xù)建。已建成的補辦確權手續(xù)。 亂挖山地，以牟利為目的變相非法搞地下房地產開發(fā)的，對城市規(guī)劃有重大影響或危害防洪、消防、供電安全的，在政府收儲計劃中或正在收儲土地上為騙取拆遷補償款的“兩違”建筑無論建成與否，一律由市政府組織予以拆除。對以牟利為目的搞地下房地產開發(fā)的“兩違”人員，按照《刑法》有關規(guī)定，加以處罰并從重從快追究刑事責任。 對城市規(guī)劃影響小，散布在老村周邊的在建房和已建成的“兩違”房，按照同地段開發(fā)地價，按市場評估方式，讓建房者全額補交土地出讓金和規(guī)費，并加以罰款，同時追繳賣地者非法所得并加以罰款，補辦手續(xù)后在建的準予續(xù)建，已建成的予以確權。 （二）著眼消除“兩違”滋生土壤，形成有利于控違的大環(huán)境，懇請市政府盡快建立和完善相關制度。 我區(qū)地處城市近郊，市里執(zhí)行的收儲、拆遷、保障房等政策，在制度層面上對“兩違”發(fā)揮著深層次的影響。管控好“兩違”，必須優(yōu)化相關的政策環(huán)境。 建立農民住宅小區(qū)規(guī)劃建設制度。在社會經濟 發(fā)展的過程中，必然伴隨著村民災毀房屋重建，老房改建，子女分戶住房新建等現象。這一部分合理需求一味去堵，只會“川壅而潰”，應該合理疏導。建議參照廬山區(qū)模式，要求市政府在城市建設用地指標中，拿出一定比例的土地資源，并提供相應的優(yōu)惠政策，專門用于我區(qū)城市規(guī)范區(qū)內農民住宅小區(qū)的建設，并制定適合昌江區(qū)情的農民住宅小區(qū)建設管理制度。如果市里下一步全面禁止城市規(guī)劃區(qū)內的村民改建住房，則要建立規(guī)劃區(qū)內村民危舊房先行拆遷，統(tǒng)一安置進農民住宅小區(qū)的制度。通過上述措施，從政策層面有效解決村民合理建房的需求問題。 建立綜合 執(zhí)法機構。各方面情況表明，現行建設領域管理多頭執(zhí)法的體制是不適宜的。建議市政府盡快成立市、區(qū)兩級綜合執(zhí)法機構，以提高執(zhí)法效率。在區(qū)綜合執(zhí)法機構的設置上，要體現責、權、利統(tǒng)一的原則，使區(qū)里能管得住人，調得動隊伍，保證區(qū)政府在這一方面有強大的執(zhí)行力。 調整完善現行拆遷補償制度。近年來，我市實際執(zhí)行的拆遷補償政策，基本上未對建筑物產權證齊備與否拉開補償檔次，沒有體現建筑物合法性在補償中的價值。外地的普遍做法是，有證房按市場評估價補償，無證房只給予建筑物重置價補償，有證與否補償相差數倍。建議市政府對現行拆遷補 償政策盡快予以調整。 建立土地出讓金市、區(qū)兩級合理分配制度。目前，我市收儲和出讓的土地，主體來源于我區(qū)，未來這一比例還將加重。現行土地出讓制度，收儲上未調動區(qū)里的積極性，出讓金收入則完全未考慮區(qū)里利益。區(qū)里則由于缺乏收入來源，在城鄉(xiāng)建設和土地管理上不堪重負。這一體制從經濟規(guī)律上講是不符合實際的，從長遠看勢必影響工作的開展，從金華、九江等外地城市的工作實踐上看則是早已被擯棄的。建議要求市政府盡快建立土地出讓金收入市、區(qū)兩級合理分配制，凡是從我區(qū)收儲的土地，明確出讓后土地收益由我區(qū)分成 30%。或者，劃定相 應區(qū)域范圍由我區(qū)實施收儲和出讓，賦予我區(qū)在一定區(qū)域內利用土地杠桿統(tǒng)籌建設、調控發(fā)展的權限。 建立更具效率的土地收儲制度。目前，市土地儲備中心在土地收儲上，大多停留在為市政府年度土地招、拍、掛服務的層次上，對規(guī)劃區(qū)內那些應納入收儲的閑置土地、低效土地顧及不多，對盤活存量土地，實現土地節(jié)約、集約利用缺乏行之有效的措施。建議呼吁市政府多渠道籌集收儲資金，擴大土地儲備規(guī)模，對城市規(guī)劃區(qū)內的建設用地逐步實行儲備全覆蓋。根據市國土局 2020 年編制的土地利用總體規(guī)劃，未來 10 年我區(qū)可使用的建設用地總規(guī)模約 10 萬 畝，按 30%位于城市規(guī)劃區(qū)內的比例框算，剔除劃撥用地等因素，我區(qū)可收儲進入土地市場的土地總量約 2萬畝，如政府每年籌集 34 億元左右的收儲資金， 5 年之內可全面收儲完。此舉對打擊“兩違”，提高土地資產利用效率，對推進近郊“村改居”和城市化進程，都將起到根本性促進作用。為提高收儲效率，在建立土地出讓金市、區(qū)合理分配制度的前提下，可吸收區(qū)、鄉(xiāng)參與收儲，建立市、區(qū)、鄉(xiāng)三級參與收儲的新體制。比如，為拓寬資金籌措渠道，市儲備中心可先行支付征地款中的村民個人資金和工作經費，待土地出讓后通過分成的形式，支付該地征地款中集體收 入資金。與此同時，對儲備的土地實行嚴格監(jiān)控管理。 （三）完善體制，強化管理，建立管控“兩違”長效管理機制。 從根本上控制“兩違”，必須彌補我區(qū)在體制功能上的缺失，建立行之有效的城鄉(xiāng)建設和土地管理制度。 要求市政府賦予我區(qū)規(guī)劃管理權、用地審批權，增加建設領域管理職能。在市政府授權的基礎上，參照廬山區(qū)模式，盡快成立由我區(qū)直管的區(qū)規(guī)劃分局，對全區(qū)建設實施以規(guī)劃為龍頭的有效管理。城市規(guī)劃區(qū)內總體上由市規(guī)劃委員會編制宏觀規(guī)劃，規(guī)劃之后，農民住宅小區(qū)內的建筑從放線到驗收、發(fā)證等具體建設管理工作由我區(qū)執(zhí)行，城市 規(guī)劃外由我區(qū)在遵循全市總體規(guī)劃的前提下，制定村、鎮(zhèn)建設規(guī)劃，從規(guī)劃到建設實行全面管理。土地方面，賦予區(qū)政府用地審批權和登記發(fā)證審批權。建設管理方面，增加我區(qū)在建設工程行政許可、施工監(jiān)管等方面的職能。 特 別值得一提的是，為增加區(qū)里統(tǒng)籌建設，調控發(fā)展的能力，建議區(qū)里要求市政府將位于城市規(guī)劃區(qū)內的高新開發(fā)區(qū)周邊魚山四個村、竟成黃泥頭村市委黨校周邊等區(qū)域規(guī)劃權直接下放到我區(qū)。 盡快建立村民建房審批管理制度、農村宅基地管理制度。建議參照《土地法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求和廬山區(qū)的做法，在編制城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的基礎上，按 照“一戶一宅，核定面積，群眾公示，三級審批，全程監(jiān)管”的總體思路，結合昌江區(qū)實際，盡快建立科學完善的村民建房、用地審批管理制度。 進一步完善監(jiān)管共同責任和執(zhí)法聯動機制。建議按照“責任共擔，部門聯動”的總體思路，在國土、建設、林業(yè)、公安、檢察院、法院、電力、供水等所有與建房相關聯的單位之間，建立完善的城鄉(xiāng)建設監(jiān)管共同責任和執(zhí)法聯動機制，形成一旦“兩違”發(fā)生，多家快速查處的執(zhí)法氣候，讓違法用地者、違法建房者不敢違法，違不起法，從根本上鏟除“兩違”滋生的土壤。 進一步建立和完善建房網格化巡查制度。目 前，我區(qū)已初步建立打擊“兩違”網格化巡查制度，明確了責任。建議在此基礎上，建立日?；某青l(xiāng)建設網格化巡查機制，按照“責任到人，限時報送，及時查處”的要求，實行精細化管理，使之穩(wěn)定、高效運轉，從源頭上管好建房。同時，建立違法建設查處獎勵機制，對實現“兩違”零增長目標和查處“兩違”產生效益的責任主體，實行相應獎勵。 進一步完善城鄉(xiāng)建設督查機制。從目前掌握的情況看，公職人員和村、組干部參與“兩違”，是“兩違”猖獗一個不可忽視的原因。建議加大紀檢監(jiān)察部門在城鄉(xiāng)建設管理上的干預力度，建立專項督查制度，在城鄉(xiāng) 建設領域開展經常性檢查，管住管好與建設有關的干部。 調研工作策劃：程少華 江華 調研組成員：洪南春、潘福林、程厚宏、張進良、 江小光、姜利平、劉根保、許榮崽 執(zhí)筆、統(tǒng)稿：潘福林 二 O 一一年十二月 附件： “兩違”調研摸底匯總表 關于完善建口職能，加強城鄉(xiāng)建設管理的意見 關于進一步加強土地管理工作的意見 4 關于推進“兩違”整治，建立綜合執(zhí)法體系的意見 附件 1： “兩違”調研摸底匯總表 違法用地情況 項目 單位 總面積 宗 ㎡ 畝 耕地 ㎡ 山地 ㎡ 竟成 175 26740 14380 12360 魚山 32 4210 3830 380 麗陽 15 2030 400 1630 合計 222 32980 18610 14370 違法建筑面積 總面積 單位 竟成 魚山 麗陽 新楓 合計 戶 326 32 47 59 464 ㎡ 53820 4210 8430 5692 75152 違法建筑身份 身份 村民 非村民 戶數 戶 281 183 面積 ㎡ 38087 34065 比例 % 調研范圍內土地存量為 154957 畝，其中耕地 30377 畝，山地 124580 畝；全區(qū)村民每年正常建房需求量 370 戶，用地約 90 畝。 附件 2： 關于完善建口職能、加強城鄉(xiāng)建設管理的意見 根據調研組的工作安排，現從分析全區(qū)目前建口方面的職能基本情況及存在的突出問題入手，結合赴浙江省金華市婺城區(qū)和九江市廬山區(qū)學習的先進管理經驗，對我區(qū)完善建口職能，加強城鄉(xiāng)建設管理提出以下意見 ： 一、建口方面職能的基本現狀 規(guī)劃管理方面： 沒有得到市政府的明確授權 ,因而在相關管理上，沒有健全一系列的審批制度，最典型的問題有兩個：一是沒有相應的領導體制和辦事機構（區(qū)規(guī)劃管理委員會、規(guī)劃局）；二是全區(qū)基本沒有規(guī)劃，即使鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據即期工作安排，做出了規(guī)劃文本，也是形同虛設，基本沒有按規(guī)劃進行管理（ 2020 年， 按照省統(tǒng)一部署，魚山、麗陽、荷塘三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)做了村鎮(zhèn)規(guī)劃，實際工作中，該規(guī)劃也僅僅停留在紙面上）。 建設管理方面： 建設管理受到市級的全面約束。目前，在建設管理上，僅僅就剩下魚山、麗陽、荷塘三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農房建設管理權。由于在宅基地審批上受到多方面的制約，該項工作實際處于停頓狀態(tài)，近十年來沒有辦理一宗農民建房審批許可（農民建房處在無序建設狀態(tài)）。 環(huán)衛(wèi)管理方面： 2020 年，市政府將城區(qū)范圍環(huán)衛(wèi)清掃任務下劃到三個區(qū)。當時，下劃到我區(qū)環(huán)衛(wèi)方面的保潔人員和管理人員 50 余人，給予了相應的人員經費和少量的維持 性辦公經費，但一些收費項目沒有下劃，如渣土管理權等，同時也沒有安排設施建設和設備購置經費。為完成清掃、清運任務，現區(qū)環(huán)衛(wèi)局新招聘 150 余人，全局工作人員總計 210人，新增人員的經費屬區(qū)財政增加的支出。農村環(huán)衛(wèi)工作基本是鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行管理，農工部、區(qū)環(huán)衛(wèi)局給予相應指導。 城市管理方面 ：隨著建設管理權上劃，原區(qū)城管中隊也就進入無權狀態(tài)。區(qū)綜合執(zhí)法大隊設立后，區(qū)城管中隊也從未參與過對違章建筑的管理。區(qū)綜合執(zhí)法大隊受市規(guī)劃局委托，對城市規(guī)劃區(qū)及重點控制區(qū)內集體土地上的違章建筑進行管理。 房屋產權管理方 面 ：區(qū)級沒有房管局，包括農村房屋的確權工作均未開展。 二、現行管理體制下存在的突出問題 我區(qū)建口方面的職能與縣級行政區(qū)應承擔的責任產生沖突，“責”與“權”極不匹配，體現在以下四個方面、九個問題： 規(guī)劃方面 ：由于沒有規(guī)劃權，由此引發(fā)兩個方面的典型沖突： 第一、 對違法（章）建筑的認定難，而打擊“兩違”的屬地責任又在區(qū)、鄉(xiāng)、村； 第二、 農民的合理建房訴求得不到有效解決。 第三、 沒有規(guī)劃權，構建“宜居昌江”實施起來也是難上加難。 建管方面：當前，區(qū)建設局完全沒有建設管理權限，無權對建設市場、建設 工地進行監(jiān)管，造成兩個方面的典型沖突： 第一、 建筑質量安全“責”與“權”沖突。建筑質量安全的責任追究一般采取屬地管理模式，現行管理模式，我區(qū)的建設安全責任無法通過自身努力得到落實； 第二、 防止拖欠農民工工資機制難健全。而農民工工資保障機制又屬于區(qū)綜合治理的重點考核內容之一。 環(huán)衛(wèi)方面：區(qū)環(huán)衛(wèi)局只有清掃任務，沒有設施建設經費，沒有相應管理權限。 一是 街道里弄和城中村的環(huán)衛(wèi)保潔難，無法通過統(tǒng)籌規(guī)劃環(huán)衛(wèi)設施，解決里弄和城中村垃圾清運問題； 二是 對城市新增居住小區(qū)的管理難。 房管方面：沒有機構， 一是 無法 對危房進行合法鑒定，保護人民生命財產安全的措施落實難。 二是 對轄區(qū)內房屋、建筑物的產權界定難，保護人民群眾和各種法人單位的合法利益難。 三、關于完善建口職能，建立健全管理機制的建議 （一）、建立規(guī)劃管理機制。 成立機構： 一是組建昌江區(qū)規(guī)劃委員會；二是成立規(guī)劃分局（應為區(qū)直屬機構，只是作為城市的“區(qū)”，按照規(guī)劃法的要求，只能稱“分局”）。 機構設置： 區(qū)規(guī)劃委員會應在區(qū)政府行政主要領導的直接領導下開展工作。規(guī)劃分局可以以三種形式設置：一是作為正科級工作部門，在區(qū)規(guī)劃委員會指導下工作；二是作為副科 級工作部門，掛靠建設局，在區(qū)規(guī)劃委員會指導下工作。三是作為建設局的內設股室，建設局在區(qū)規(guī)劃委員會指導下開展規(guī)劃工作 工作職權范圍： ①爭取市政府明確授權，在城市規(guī)劃區(qū)外我區(qū)的轄區(qū)內行使完整規(guī)劃權； ②爭取市政府授權，在 城市規(guī)劃區(qū)特定區(qū)域內 行使規(guī)劃權。如南環(huán)以北 206 國道沿線和魚山鎮(zhèn)呂蒙村等靠近高新區(qū)的四個村、昌飛公司以東黃泥頭村一帶。 需要開展的工作： ①取得授權后，根據區(qū)委、區(qū)政府的發(fā)展戰(zhàn)略，從速編制在城市規(guī)劃區(qū)外的我區(qū)轄域總體建設規(guī)劃，指導全區(qū)建設，描繪和諧、宜居的昌江發(fā)展藍圖。 ②在全區(qū)總體規(guī)劃的基礎上，完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和村級規(guī)劃，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設。 ③編制好村莊規(guī)劃，引導農民有序建房。 ④通過授權，在 城市規(guī)