【文章內(nèi)容簡介】 構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔(dān)由于終止合同所造成的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。 基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責(zé)任救濟(jì)方式。 如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定 。出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定 或者當(dāng)事人沒有約 定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標(biāo)的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時，一般應(yīng)定為 3個月為宜，至少不應(yīng)少于 2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期 間進(jìn)行調(diào)整。 逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失 30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少 。當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利 息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，不高于同期銀行逾期貸款利率的 130%。設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)如果低于或高于上述期間，都有可能導(dǎo)致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。 同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)： 1996年 5月 16日前：每天萬分之三，年利率為 %。 1996年 5月 17日 1999年 1月 29日的每天 萬分之五，年利率為 %。 1999年 1月 302020年 11月 21 日的每天萬分之四，年利率為 %。 2020年 11月 22日 2020年 3月 16 日的每天萬分之二點一，年利率為 %。 2020年 3月 17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加 30%50%。 個案分析：李小姐每月要還銀行貸款 5000元，按照銀行對大多數(shù)客戶執(zhí)行的 5年期以上商業(yè)房貸年利率 %來計算： ：按利率萬分之二點一來計算，即 5000元(計 算公式為：月還款額 萬分之二點一 )。也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交 。 ：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為 %(1+30%)/365 至%(1+50%)/365 ，為 ?— 。對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納 ，最多則為 。 第八條 交付期限。 出賣人應(yīng)當(dāng)在 _____年 _____月 _____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 _____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用： 。 。 。 。 5. ___________________________________________。 但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期： 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 _____日內(nèi)告知買受人的 。 _____________________________________ 。 【釋義】本條時對合同標(biāo)的物交付時間的約定， 同時約定了交付的房屋應(yīng)具備的條件。 本條款提示點 如何理解四項條件 所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風(fēng)排氣、內(nèi)外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設(shè)施的驗收。組織工程驗收的主體是開發(fā)商本身，由其組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位并會同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗收合格的，開發(fā)商應(yīng)于 15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案。對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿足交付條件。 該商品房經(jīng)綜合驗收合格， 是指對整個小區(qū)包括主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠化等進(jìn)行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設(shè)的小區(qū)按期進(jìn)行綜合驗收。該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件，是指開發(fā)商在獲得工程驗收備案證、規(guī)劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃?xì)獾扰涮昨炇兆C明的基礎(chǔ)上向建設(shè)主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》 (全國各地對此法律文件的名稱有所區(qū)別 )，待建設(shè)主管部門頒發(fā)許可證書方才滿足交付條件。 對于各條件的選擇 站在開發(fā)商的角度，往往首選第一項標(biāo)準(zhǔn)，即工程驗收合格即滿足交付條件， 這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強(qiáng)制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗收的工程不得交付使用。 站在購房人的角度，應(yīng)首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗收、消防驗收和其他配套設(shè)施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業(yè)的質(zhì)量和功能。 北京市新版《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本對本條進(jìn)行修改，具體如下： “ 該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第 2項和第 項所列條件 。該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說 明書》。 該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表 。 有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書 。 出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明 。 滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件 。 ______________________________________________。 廣州市于 2020年 7月 1日起已停辦商品房綜合驗收業(yè)務(wù)，原因是：廣州地區(qū)開發(fā)商與購房人有關(guān) “ 綜合驗收 ” 的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時嚴(yán)格按《廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法》規(guī)定，在收樓時要看到 “ 綜合驗收 ” 合格書才肯收樓，否則就認(rèn)為自己的權(quán)益無法得到保證。但事實上，由于一些開發(fā)商的房地產(chǎn)項目是分期進(jìn)行的，在完成全部開發(fā)前，根本不可能拿到 “ 綜合驗收 ” 通知書。因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗收手續(xù)有沒有的爭執(zhí)，也屢見不鮮。廣州市房管局人士對此表示，取消綜合驗收也不會對業(yè)主辦理房產(chǎn)證有任何影響。因為發(fā)放房產(chǎn)證，是以樓盤是否通過專業(yè)驗收為依據(jù)，而不是以綜合驗收為依據(jù)。 開發(fā)商據(jù)實延期條款 (1)、不可抗 力僅指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺風(fēng)、海嘯等 。二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。 不可抗力的條件是非常嚴(yán)格的，開發(fā)商不得濫用不可抗力條款，即使是在 2020年 “ 非典 ” 流行期間，非疫區(qū)、非因疫情直接導(dǎo)致施工停頓的工程都不能認(rèn)定為 “ 不可抗力 ” 事由，那么 “ 雨季停工 ” 、 “ 技術(shù)困難 ” 等事由就更不 能成為 “ 不可抗力 ” 的理由。 (2)、其他免責(zé)事由 對于開發(fā)商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務(wù)，非特殊原因不得免責(zé)。中消協(xié)在評點房地產(chǎn)業(yè) “ 霸王條款 ” 中對本條作了重點提示，如某房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人提供的合同范本中提出一個條款： “ 非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。 ” 中消協(xié)對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以 作為免責(zé)事由，如不可抗 力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險 轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。 第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。 除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 ______種方式處理： 按逾期時間，分別處理 (不作累加 ) (1)逾期不超過 _____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 _____的違約金，合同繼續(xù)履行 。 (2)逾期超過 _____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng) 當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 ____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 _____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之 日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應(yīng)不小于 第 (1)項中的比率 )的違約金。 ____________________________________________。 【釋義】本條是對開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定。 本條款的提示點： 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這個標(biāo) 準(zhǔn)相對于購房人逾期付款責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)是不同的。司法解釋顯然更側(cè)重保護(hù)購房人的權(quán)益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多。筆者在 2020年曾經(jīng)辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)和按長沙市價格認(rèn)證中心出具的《估價報告》 體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)比較，兩者存在 3倍的差別。 從約定的角度分析本條款，本條款的各項設(shè)置應(yīng)與第七條的約定相對等。如開發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等。 開發(fā)商逾期交房構(gòu)成合同解除需要承擔(dān)的責(zé)任：如果因開發(fā)商逾期交付房屋導(dǎo)致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發(fā)商除了需要承擔(dān)本條款約定的違約責(zé)任外，還需要承擔(dān)購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。 經(jīng) 規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在