【文章內(nèi)容簡介】 ........................................................ 76 ..................................................................................................................... 76 ..................................................................................................................... 77 ..................................................................................................................... 78 4 ................................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 83 ................................................................................................................. 84 ............................................................................................................................ 84 .................................................................................................................. 85 項目位于玉溪市紅塔區(qū)紅塔大道與東風路交界處，東至東風路，西至花園街南端，南至紅塔大道，北至瓦窯十二組民房，占地 ，規(guī)劃總建筑面積約 ，項目有雙向 4 路公交車可到。 項目現(xiàn)狀為待開發(fā)用地 . 研究目的 ? 研究項目相關(guān)物業(yè)的市場狀況，判別項目的市場前景，尋找項目的市場空 間，確定項目的市場定位。 ? 發(fā)掘各種有利資源，運用行之有效的招商、推廣、銷售策略，實現(xiàn)項目市場價值最大化。 . 研究方法 本報告 通過 分析玉溪市及各縣區(qū)宏觀經(jīng)濟、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展狀況、消費者及商戶需求特征等因素對項目發(fā)展的影響，結(jié)合項目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項目的市場前景，及確定項目的市場定位，提出項目建筑規(guī)劃修改建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，揚長避短，提出行之有效的 招商、推廣、銷售策略建議，實現(xiàn)項目最大的市場價值。 具體采用的研究方法有： 研究方法一：定量定 性分析法 5 根據(jù)客觀、科學、公正的原則，針對研究的目標，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市 規(guī)劃 和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合 消費者及商戶需求特征分析結(jié)果， 對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。 研究方法二：取證法 在研究中，我們將通過對先進案例的深入剖析，揭示同類型物業(yè)的發(fā)展軌跡，去蕪存青，為項目發(fā)展提供 良好 的參考經(jīng)驗。 研究方法三：類比法 在本次研究中，我司通過考察當 地及昆明各種類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的 商業(yè) 地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，使項目能夠揚長避短。 . 相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標 項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 序號 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 參數(shù) 單位 備注 1 項目總用地面積 17,840 平方米 建筑用地面積 8,976 平方米 按 綠化用地面積 1,133 平方米 按 畝折算 停車場用地面積 8,864 平方米 按 2 容積率 3 總建筑面積 44, 平方米 地上商場建筑面積 27, 平方米 共四層 首層商場建筑面積 7, 平方米 二層商場建筑面積 7, 平方米 三層商場建筑面積 6, 平方米 四層商場建筑面積 6, 平方米 地下商場 (沃爾瑪 )建筑面積 17,414 平方米 一層 6 . 國民 經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展情況分析 . 國民生產(chǎn)總值 ? 近年 GDP 總量增長勢頭受阻，非煙 GDP 持續(xù)增長 玉溪市近年來整體經(jīng)濟增長勢頭明顯偏低，尤其是 2020 年還有較大幅度的下降，至 2020 年才有一定幅度的回升。其中的主要原因是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢； 扣除煙草業(yè) GDP 后的非煙 GDP 則保持著連續(xù)多年的增長勢頭。 . 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主 玉溪市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中又以煙草業(yè)占較大份額，煙草在玉溪市的 GDP 中占據(jù)了過半的份額，顯示出其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為單一，與此相比，第三產(chǎn)業(yè)所占比例 較小。 ? 支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)占據(jù)半壁江山，但其所占比例在持續(xù)降低 玉溪市歷年GDP 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年億元玉溪市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)11%第二產(chǎn)業(yè)66%第三產(chǎn)業(yè)23% 7 煙草業(yè)是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)，亞洲最大卷煙生產(chǎn)企業(yè)玉溪卷煙廠坐落于此，玉溪卷煙廠為玉溪的發(fā)展提供了強勁的推動力，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，煙草業(yè)在GDP 中所占比重正在逐漸減小，這一方面是玉溪卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所下降，另一方面，玉溪市的其他產(chǎn)業(yè)在這幾年中表現(xiàn)出較為強勁的增長勢頭，顯示出玉溪市整體經(jīng)濟對煙草業(yè)的依賴程度有所下降，這對于玉溪市整體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強經(jīng)濟活力有著積極的作用。 ? 投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu) 進一步改善 2020 年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，較 2020 年增長 %；其中國有單位投資 29 億元，約占總投資規(guī)模的 %，投資規(guī)模較上年下降約%；城鎮(zhèn)集體投資 億元，較上年下降 %；非公有制經(jīng)濟投資 29億元，增長 %，在總投資中的比例也由上年的 %增長到 %，可以看出，玉溪市非公有制經(jīng)濟有著較強的投資活力。 從投資類型看，基本建設(shè)投資 25 億元，更新改造投資 億元；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元；其他投資 億元。 投資力度的加大，有助于推動經(jīng)濟在未來的 幾年里持續(xù)、健康地發(fā)展。 ? 消費品市場持續(xù)穩(wěn)定增長 2020 年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。 從經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售額 ，下降 %，其表現(xiàn)連續(xù)多年呈下降趨勢；集體經(jīng)濟實現(xiàn) 億元，增長 %，私營經(jīng)濟實現(xiàn) 玉溪市卷煙在GDP中的比重%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 8 億元，增長 %；個體經(jīng)濟實現(xiàn) %；其他經(jīng)濟實現(xiàn) ，增長 %。 從城鄉(xiāng)市場看：市區(qū)實現(xiàn)消費品零售額 ，同比增長 %，約占全市的 %；縣區(qū)實現(xiàn) ，增長 %，約占全市總額的 30%； 縣以下實現(xiàn) 億元，增長 %。 ? 云南省第二大經(jīng)濟重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟指標列西部前列 玉溪市除全社會固定資產(chǎn)投資額及實際利用外資在省內(nèi)分別排名 5 位外，其他各項經(jīng)濟指標的排名均在第 2 位，成為云南省僅次于昆明的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。 從玉溪市在西部城市的排名來看，玉溪市以排名西部第 33 位的總?cè)丝?，取得了財政總收入、地方財政總收入和人均地方財政收入排名均在?10 位的好成績，此外， GDP 總額、人均 GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均儲蓄等的排名也在前 20 位。 但同時也可看到，玉溪市人均購買消費品的排名較為靠后，顯示出玉溪市 的消費水平與其居民收入、儲蓄并不相稱；而全社會固定資產(chǎn)投資額較為靠后，則可能會影響到其今后經(jīng)濟增長的速度。 表：玉溪經(jīng)濟在省內(nèi)及西部的排名 指 標 玉溪 云南 省內(nèi) 城市排名 西部 城市排名 GDP 總額（億元） 2 17 人均 GDP 13898 5647 2 11 財政總收入（億元） 510 4 地方財政收入（億元） 2 9 人均地方財政收入 5546 526 2 7 全社會固定資產(chǎn)投資額（億元） 4 32 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7706 7644 16 人均儲蓄 7018 4057 2 19 人均購買消費品 1976 1797 2 31 在崗職工平均工資 14515 12870 2 9 實際利用外資（萬美元） 844 16752 5 31 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) ? 玉溪市的經(jīng)濟重心主要集中在紅塔區(qū) 從各縣區(qū)的經(jīng)濟總量看，以紅塔區(qū)的經(jīng)濟總量最大，以占玉溪市 %的人口，完成了玉溪市 %的國民生產(chǎn)總值，其次分別為通?？h和江川縣；從人均 GDP 看 ，紅塔區(qū)同樣最高，遠高于其后的通海縣及峨山縣，增長速度則以新平和峨山兩縣最為強勁。 表：各縣區(qū)經(jīng)濟狀況 GDP 總值 人均 GDP（元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計 2730769 2864738 13360 13898 紅塔區(qū) 1816534 1940618 47158 49682 江川縣 138458 145737 5325 5559 澄江縣 85516 95305 5685 6234 通?？h 177128 193419 6684 7262 華寧縣 101076 111285 5065 5536 易門縣 103574 112689 5959 6475 峨山縣 90342 100797 6080 6761 新平縣 80086 90352 3001 3358 元江縣 93040 101251 4781 5167 . 人口分布、增長及變遷情況 ? 人口增長率降低，流動少 2020 年全市年末總?cè)丝跒? 萬人，增長率為 ‰ ，增長速度較上年有所降低，這其中以人口的自然增長為主，人口的機械增長率接近于零；在總?cè)丝谥校?農(nóng)業(yè)人口 萬人， 占總?cè)丝诘?%， 非農(nóng) 業(yè)人口 萬人 ，占總?cè)丝诘?%。 按玉溪市 1999 年的城市規(guī)劃近期目標（至 2020 年），玉溪市全市城鎮(zhèn)化水平達到 40%左右，市域總?cè)丝诩s 210 萬人，城鎮(zhèn)人口約 85萬人左右。中期（ 2020年）城鎮(zhèn)化水平達到 45%左右，市域總?cè)丝诩s 220 萬人，城鎮(zhèn)人口約 100 萬人。遠期（ 2020 年） 10 城鎮(zhèn)化水平達到 57%左右，市域總?cè)丝诩s 254 萬人，城鎮(zhèn)人口約 145 萬人。 從各縣區(qū)人口總量來看，以紅塔區(qū)的人口數(shù)量最多，接近 40萬人口，其中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量為 13萬人，占 %；其次分別的新平縣和通?？h，分別為 人和 人，其非農(nóng)業(yè)人口比例分別為 %和 %。 從各縣人口增長趨勢上看，增長最快的分別是澄江縣和華寧縣，其增長率超過或接近10‰，尤其是澄江縣， 2020年的增長比率接近 16‰；但從增長趨勢看，除了澄江縣、通?？h外，其他各縣都是呈下降趨勢。 . 居民生活水平、消費結(jié)構(gòu) ? 居民收入持續(xù)增長 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。 2020 年全市職工平均工資達到 14211 元，比上年增加 917元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7706元，同口徑人均增加 392 元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 2588元，人均增收 95元，增長 %；人均儲蓄余額 7018元，比上年增加 812 元，增長 %。 ? 城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級，跨入富裕階段 城鎮(zhèn)居民人均總支出為