【文章內(nèi)容簡介】 的區(qū)域性綜合型商業(yè)街區(qū)。在已初具規(guī)模的商業(yè)街區(qū)，適宜培育和建設不同風格的專業(yè)商業(yè)街，發(fā)展單店面積適 中的大型綜合超市或超級市場及其它新興業(yè)態(tài)，提升市級商業(yè)副中心的購物、休閑、娛樂等功能，帶動周邊社區(qū)商業(yè)中心的結構合理、功能完善。 板塊型 在常青、古田、后湖等地，與即將建設的城市大型公共設施相配套，利用完善的交通網(wǎng)絡，分別選址規(guī)劃建設大型購物中心（即 MALL），形成以百貨店、倉儲式商場或大型綜合超市、大型專業(yè)店為核心店，組合各類專業(yè)店、專賣店、餐飲店等特色店鋪的具有各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體，突破以商業(yè)街為主要形式的市級商業(yè)副中心的單一模式。 組團式 對漢口火車站前等地，適宜發(fā)展超市、專業(yè)店、專賣店等新 興流通業(yè)態(tài)，形成新型商業(yè)群落，構筑與住宅組團相適應的商貿(mào)服務業(yè)格局。引導區(qū)域商業(yè)中心提升功能檔次，倡導發(fā)展獨立座落的商業(yè)網(wǎng)點群，鼓勵發(fā)展單店營業(yè)面積在 5000 平方米以下的大型綜合超市和經(jīng)營家居、裝飾建材、家電、服飾、布藝、通訊、工藝品、汽車及配套服務等大型專業(yè)店、以及規(guī)模適中的專賣店、專業(yè)店、特色餐飲店和住宿、休閑娛樂等網(wǎng)點；適度控制單店營業(yè)面積在 5000 平方米以上商業(yè)設施的新建和改擴建；限制危險化學品、加油站、農(nóng)貿(mào)市場等網(wǎng)點的設置；關閉治污不達標的網(wǎng)點。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 3）專業(yè)商業(yè)街 指開展專業(yè)性、系列化商品和服 務經(jīng)營的專業(yè)店、專賣店高度聚集，提供專門商品和專業(yè)服務的特色商業(yè)街。重點培育橋口路美食街、臺北路風情街、吉慶街美食街、順道街、京漢大道江漢路至航空路、保成路、前進四路和五路電子商品街、大智路通訊器材街、香港路、友誼大道市場群落等，引導調(diào)整經(jīng)營結構，擴大特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)特色水平。 在中心商業(yè)區(qū)、市級商業(yè)中心和市級商業(yè)副中心，結合不同地段的歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色，引導建設和發(fā)展一批有規(guī)模和影響的信息通訊、餐飲娛樂、男女用品、家電電器、花卉寵物、兒童玩具、酒吧、休閑等適應現(xiàn)代消費趨勢的專業(yè)商業(yè)街。限 制設置與專業(yè)商業(yè)街整體功能不協(xié)調(diào)匹配的經(jīng)營網(wǎng)點。 4）社區(qū)商業(yè)中心 指設置在居民居住區(qū)，以當?shù)鼐用駷榉諏ο蟮纳虡I(yè)集中區(qū)域。這是方便居民購物、滿足服務需求的基礎性商業(yè)服務設施。配合 市 883行動計劃的實施，社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點發(fā)展的重點依次為：居住區(qū)以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點為主；住宅組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等，適度設置廢舊物品收購等網(wǎng)點，限制商住混雜的網(wǎng)點設置，關閉治污不達標等擾民網(wǎng)點，形成社區(qū)商業(yè)服務中心的功能依次遞增、不斷完善的格局。 5）批發(fā)市場設置區(qū)域 指由城市規(guī)劃定點，用于設置批發(fā)市場、物流配送中心等大型商業(yè)設施，體現(xiàn)商品集散綜合功能的區(qū)域。引導物流企業(yè)和物流基地、新建或遷移的大型專業(yè)和綜合商品交易市場，在中環(huán)線周邊和外環(huán)線的東山等地設置，增強城市商業(yè)的集聚輻射功能。發(fā)展的重點為規(guī)劃的物流企業(yè)和物流基地、新建的現(xiàn)代物流配送中心以及農(nóng)副產(chǎn)品、家居、汽車及相關服務、裝飾建材、鋼材等大型商品交易市場，利于向省內(nèi)及鄰省等地輻射。 主要零售業(yè)態(tài)商圈的基本要求： 主要零售業(yè)態(tài)商圈的基本要求： 大型購物中心：經(jīng)營、 服務半徑 10公里以上。 大型綜合超市：按經(jīng)營服務半徑 2 公里或服務人口 8 萬人配置一個大型綜合 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 超市。 超級市場：按經(jīng)營輻射半徑 萬人配置一個標準超市或食品專業(yè)超市。 倉儲式商場：經(jīng)營服務輻射半徑 5公里。 便利店：按經(jīng)營服務半徑 100米或服務人口 2021人配置一個。 ： 司門口 商圈商業(yè) 背景 武昌的商業(yè)區(qū)集中在解放路、中南路，徐東路。解放路商業(yè)一條街曾經(jīng)是武昌最繁華的路段，現(xiàn)在許多專賣店云集于此。中南路上有中南商業(yè)大樓、中商廣場、中南世紀商都等大型商場，其集合 了美食、服飾、攝影、美容、休閑以及流行元素的一切，在武昌人氣最旺。司門口商圈以解放路、大成路為主（解放路南起彭劉楊路，北至中華路，長約 1100 米，大小商鋪約 150 家，是一個集購物、休閑于一體的多功能市級中心商業(yè)區(qū)）向四周輻射。曾是武漢最繁華的街區(qū)，有近800年的歷史。但近十年來，司門口風光不再。 據(jù)統(tǒng)計，解放路商業(yè)街年零售總額從十年前的 10億元降低到了去年的 3億元，最低時僅 。 大成路位于司門口商業(yè)街正中心延伸路道，主要經(jīng)營農(nóng)貿(mào)類產(chǎn)品。幾十年來，大成路是武昌農(nóng)貿(mào)類產(chǎn)品早市的交易聚集地，近年來，又形成 了規(guī)模較的夜市小商品市場，這些因素導致大成路周邊消費環(huán)境極差。 2021 年左右由市政府改建了大成路農(nóng)貿(mào)市場，初步改善了大成路周邊的環(huán)境，但由于來往人流嘈雜，舊店鋪面積大小參差不齊，鋪面門頭老舊，因此，大成路的消費環(huán)境仍有待進一步改善。 據(jù)調(diào)查，司門口商圈目前商業(yè)經(jīng)營面積約在 30萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝（休閑服裝）、餐飲、家電、農(nóng)貿(mào)等為主。比較大的商業(yè)項目有：大成路生鮮市場、陽光時尚廣場、廣東商城、九通商廈、司門口時沿廣場、大橋鞋城；國美家電、蘇寧電器等家電賣場和麥當勞、肯德基、武昌首義園美食一條街等中西餐飲 項目。 雖說天麗百貨、陽光時尚廣場等幾家私營的中型商場多少提升了司門口百貨業(yè)的檔次，但司門口商圈的傳統(tǒng)并沒有消失，解放路沿線依然還是專賣店的天下。這些從精品店過渡到專賣店的街邊小店，服裝款式時尚，價格也便宜。人們在購物之余，還能花上幾元錢到戶部巷嘗嘗漢味小吃，讓司門口商圈平添幾分休閑的趣味。 由于司門口商圈已有上百年的歷史，在布局上缺乏前衛(wèi)的整體規(guī)劃，街道狹窄， 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 房屋破舊，周邊也都顯得比較凌亂，而且配套也顯出不足（尤其表現(xiàn)在缺乏休閑娛樂型的設施），加上停車位嚴重不足，使顧客有其是高消費顧客逗留在該商業(yè)點的時間 少，不能保持一種長期的人群效應。加上武昌其他商圈如：中南商圈、徐東商圈、洪山亞貿(mào)商圈、魯巷商圈的興旺和其他各種因素的影響，司門口商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營狀況日漸趨下，且商業(yè)輻射范圍也逐漸較小，難以帶動大片區(qū)域的商業(yè)旺銷，其中旺鋪多以該商業(yè)街的臨街商鋪為主，很少有向更深入的地區(qū)延伸。 平均人流量表02021400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14日期人流量（個）系列1 12%37%17%3%27%4%女孩年輕女性中老女性男孩年輕男性中老男性 調(diào)查顯示，司門口商圈解放路沿線的人流量在 6000 人次 /天。而且主流人群為年輕女性和男性，占人流量的比例為 64%。 ： 司門口商圈業(yè)態(tài) ： 解放路及大成路的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有以下幾種 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 大型購物中心（一萬平方米以上），例如陽光 時尚廣場、九通商廈等， 廣東商城等。 ； 小型專賣店（兩百平米以上），例如；李寧、佑威、真維絲等 餐飲店，例如 肯德基 ； 休閑服飾店； 休閑娛樂型，例如卡拉 OK 廳 等 ； 生活配套型，例如 各大銀行晚點 銀行、郵局； 農(nóng)貿(mào)型，例如大成路農(nóng)貿(mào)市場 ； 主要店鋪頻數(shù)如下 （此數(shù)據(jù)為以往統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 序號 名稱 數(shù)目 百分比 有效百分比 1 大型購物中心（ 1） 6 2 中型購物中心（ 2） 2 3 服飾店（ 3） 76 4 食品店（ 4） 25 5 五金店（ 5） 6 6 生活配套型（ 6） 33 7 農(nóng)貿(mào)型（ 7） 1 Total 149 1 其中，面積在 2050 的臨街小店鋪占的比例最大 。 租金不等，其中一層臨主要商業(yè)街的商鋪租金集中在 250300元 /建筑平米 .月，一般按季度繳納租金，水電費油租戶另行支付。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) Part3： 項目自身分析 基本定位：集購物、休閑、文化與一體的中等偏上檔次青年的購物中心。其中，休閑與文化體驗要借助于四樓 的電影院和屋頂?shù)膴蕵放涮?。中等偏上檔次的休閑服飾位置，輔以其他中等小飾物、餐飲、娛樂設施。由于司門口商圈內(nèi)中小學校較多，學生消費者間多，加上武昌區(qū)大中專院校密集，學生消費能力弱，偏向于到中低檔商圈內(nèi)購物、娛樂，所以司門口以中小學生、大專院校學生及其它年輕工薪階層和外來打工族為主 。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) Part4：競爭對手分析 商圈的形成跟區(qū)域內(nèi)的人口密度、人口素質、購買力等有密切關系。隨著城市規(guī)模的不斷擴大 和 城市格局的演變， 大城市，尤其是特大城市會逐步 走向多商圈 的道路 。目前，國內(nèi)的北京、 上海等大型城市均出現(xiàn)了 “ 多商圈 ” 式的結構。 由于人口眾多，交通便利，地理位置特殊，城市布局獨特（ 武漢被長江 、漢水 分成了三鎮(zhèn) ）， 武漢 市 商圈 “ 巨頭并存 的 現(xiàn)象 也 比較明顯 ，三鎮(zhèn)之內(nèi)都有自己的核心商圈。武昌有中南商圈、徐東商圈；漢口有江漢路商圈、漢正街商圈，漢陽有之鐘家村商圈。 中南商圈 上世紀 80 年代，中商集團在不被人看好的武昌區(qū)中南路建起了中南商業(yè)大樓，90 年代，又修起了中南廣場。當時，顧客寥寥；如今， 已經(jīng)有 中商廣場、世紀廣場、洪廣大廈、中建、中行廣場、鵬城國際 、 阜華 領秀中南 ， 人氣旺盛，與解放大道商圈江 南江北對峙。 中南商圈內(nèi)有 省委省政府以及很多省直機關在這里，很多在漢的辦事機構都愿意設在這里 ， 行政的價值 高，人群的收入水平和消費水平也比較高 。中南 商圈內(nèi) 有很多著名的中學、小學，然后有洪山公園，這樣一個教育環(huán)境非常好的地方，所以它也有居住價值， 積聚了大量人口； 中南商圈是一個成熟的商圈，集中高檔服飾、餐飲、娛樂于一體，基礎設施、配套設施完善（金融配套相對不足），但高檔酒店缺乏。 中南商圈一直就是武昌區(qū)政府 “ 總部經(jīng)濟 ” 規(guī)劃的重點區(qū)域，原本作為武昌區(qū)購物中心的中南商圈，在總部經(jīng)濟的發(fā)展下，近年來，諸多開發(fā)商企業(yè)紛紛 入駐中南版塊 。 武廣商圈 武廣商務圈是武漢最早成形的商圈，也是武漢最大、最繁華的城市中心。這一商圈聚集著漢口地區(qū)中高檔寫字樓，以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場為代表。武商集團旗下幾大商場的重新整合定位，也帶動了該地段商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 2021年由武漢庫瑪營銷重新包裝復出后的 “ 武廣 福布斯中心 ” 以全框架 5A 純寫字樓正式開盤，一入市，便創(chuàng)造了銷售 80％以上的佳績。武廣商圈的價值和巨大前景正在被越來越多的業(yè)內(nèi)人士所認同。武廣商務圈毋庸置疑地成為漢口商務地 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 產(chǎn)核心，與隔街在建的新世界中心一起成為武漢城市 新名片。 江漢路商圈 江漢路商圈有約 100 年的歷史， 2021 年 9 月，投資 億元 ，將江漢路中的一段改造為步行街。 改造后的步行街分為三個區(qū)段：從江漢關至鄱陽街口的400 米，形成以金融業(yè)、保險業(yè)為主體的商業(yè)區(qū)段；從鄱陽街至中山大道的 300米，形成以國家級老字號及現(xiàn)代國內(nèi)名牌商品為主體的商業(yè)區(qū)段；從中山大道至江漢四路的 510米，形成以中心百貨商店、新世界百貨中心、俊華名品廣場等現(xiàn)代大型商場為中心的綜合性的商業(yè)區(qū)段。步行街全長 1210 米，與北京王府井、上海南京路、天津和平路、哈爾濱的中央大街一起 ，被稱為中國大都市的 “ 五朵金花 ” 。 江漢路商圈典型商業(yè)有 萬達商業(yè)廣場 、 中心百貨、大洋百貨、王府井百貨、新世界時尚廣場等商家。 主要商家： 新民眾樂園 ：由 1919 年開業(yè) 的 老民眾樂園 改建而成， 集休閑、購物、娛樂、美食于一體的大型購物中心。樂園現(xiàn)有 150余家商鋪，總建筑面積達 4 萬平方米，可租賃面積 ，堪稱華中最大的文化娛樂中心。 一業(yè)內(nèi)人士稱，目前，武漢的幾大商圈已悄然成形，如今，商圈與商圈之間，漸漸出現(xiàn)各自不同的年齡段特征，以及與年齡段、消費實力相符的消費群體。 “ 從商業(yè)競爭的角度來說，這是件好 事，