頤尚山莊項(xiàng)目可行性研究(編輯修改稿)
2025-07-02 20:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 經(jīng)營資金 0 2 經(jīng)營費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái) 務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 （二）項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）見表 10。 項(xiàng)目總投資見附表 1。 10 表 10 項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 0 1 2 3 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 9856 9856 前期 工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 0 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 0 3 項(xiàng)目總投資 六、 項(xiàng)目收入估算 銷售單價的估算 根據(jù)南京市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，結(jié)合南京近期別墅銷售價格，通過對類似項(xiàng)目銷售價格的分析與比較，確定獨(dú) 立別墅售價 9200 元 /平方米，聯(lián)排別墅售價為7200 元 /平方米，有償出售的地下停車場車位使用權(quán)價格為 10 萬元 /個。 可銷售面積的確定 可銷售的住宅建筑面積為 78950 平方米，可銷售的停車場面積為 700 平方米（即40個車位）。 銷售計(jì)劃 據(jù)南京市目前房地產(chǎn)市場狀況及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，別墅及地下停車場銷售按表 11 所示比例估算。預(yù)售部分款項(xiàng)在簽訂預(yù)售合同、交割時分別按 30%和 70%收取，現(xiàn)房款項(xiàng)在交割時一次性收取。 11 表 11 銷售比例估算表 年份 類型 2 3 4 5 聯(lián)排及獨(dú)立別 墅 20% 40% 20% 20% 地下停車場 20% 40% 20% 20% 例如： 第二年末的收入為： 20%(353709200+ 2642 507200+ 40100000)30%= 萬元 第三年末的收入為： 20%(353709200+ 2642 507200+40100000)70% +40%(353709200+ 2642 507200+40100000) = 萬元。 經(jīng)營稅金及附加 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，營業(yè) 稅按銷售收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計(jì)算。 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算見附表 2。 七、資金籌措計(jì)劃 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。 項(xiàng)目總投資 萬元，其中項(xiàng)目資本金 12900 萬元，第一、二、三年年初分別投入 萬元、 萬元和 萬元；商業(yè)銀行貸款 6900 萬元，第一、二、三年分別投入 2300 萬元、 2300 萬元和 2300 萬元；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。 貸款條件：年利率 %，按單利計(jì)息，每年年末支付當(dāng)年計(jì)息，從第四年起分兩年（年末）等額還本。 資金籌措及還本付息分別見附表 3和附表 4。 八、經(jīng)濟(jì)評價 經(jīng)濟(jì)評價分為財(cái)務(wù)評價和綜合評價。對于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需要進(jìn)行財(cái)務(wù)評 12 價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評價。而本項(xiàng)目屬于一般項(xiàng)目，因此只要進(jìn)行財(cái)務(wù)評價就可以了。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、項(xiàng)目策劃、投資估算，收入估算與 資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，還款能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。 (一 )基本財(cái)務(wù)報(bào)表 項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 5。 項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 6。 項(xiàng)目的損益表見附表 7。 項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表見附表 8。 其中土地增值稅計(jì)算依據(jù)為： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的。應(yīng)納稅額 =增值額 30%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%的。應(yīng)納稅額 =增值額 40%— 扣除項(xiàng)目金額 5%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的。應(yīng)納稅額 =增值額 50%— 扣除項(xiàng)目金額 15%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的。應(yīng)納稅額 =增值額 60%— 扣除項(xiàng)目金額35%。 本項(xiàng)目土地增值稅的計(jì)算： 扣除項(xiàng)目金額 =++= 萬元 增值額 == 萬元 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 =() 100%=% 土地增值稅稅額 = 50% 15%= 萬元 (二 ) 財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的選擇及單方案財(cái)務(wù)可行性分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價主要依據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）、投資回收期及投資利潤率。 靜態(tài)評價指標(biāo)及其分析 （ 1）投資利潤率 13 從損益表（附表 7）測算出項(xiàng)目利潤總額為 萬元。 投資利潤率 =年平均利潤總額247?？偼顿Y 100% =（ ） 247。 100% =% （ 2）資本金利潤率 資本金利潤率 =年平均利潤 總額247。資本金 100% =（ ） 247。 12900 100% =% （ 3） 投資回收期 根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表 5）以及投資回收期的計(jì)算公式：
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