【文章內容簡介】 金泰 國際 大廈： 位于北京市朝 陽區(qū)東 四 環(huán) 大郊亭 橋東 800米 。 北京金泰恒 業(yè) 有限 責 任公司 開發(fā)并經(jīng)營 ，只租不售。 總 建筑面積 51,000 平米，地上十五 層 ，地下二 層 。首 層 商 業(yè)設 施 規(guī)劃 有 銀 行、展 廳 、中型快餐、咖 啡廳 、眼 鏡 店等，地下一 層規(guī)劃 有 員 工餐 廳 、 郵局、便利店。地上二 層 至地上十五 層為辦 公 層 ， 單層 面 積 約 3,300－3,700 平米。大廈 車 位有 300 席左右。大廈北 側為獨棟 配套 會 所，地上共三 層 ， 層 高 米， 電 梯可直 達 地下 車庫 。 會 所 規(guī)劃 有健身中心、臺球室、 乒乓 球室、美容美 發(fā) 、 會議 室等服 務設 施。大堂面 積約 800平米，挑高 20 米 ， 大廈五 層 以上至 頂層 南 側為 “ 陽 光中庭 ” ， 10 部日立 電 梯， 寫 字 樓層 走道 寬 米， 墻 面 為 壁 紙 裝 飾 ，地面 為 地毯；每 層 配 備 有男女洗手 間 各 兩 套。 寫 字 間層 高 米 ， 凈 高 米 ； 雙層 中空玻璃幕 墻 ，落地窗 設計 ； 米 米的跨距柱 網(wǎng)結構 ， 從 100平米至整 層約 3,700 平米的 面 積可供選擇 ； 100 伏安 /平米的 電 量 設計 。 金泰 國際 大廈 2021 年 7 月 招商 ，客戶出租率 5%。 此項目為本案主要競爭對手，目前市場報價 4 元 /天 /平米，一千平米客戶實際成交價在 2 元左右，并返中介代理公司近二個月代理傭金。 2） 、 金 長 安大廈 ：位于 長 安街沿 線 ，四惠 橋東 南角， 東 四 環(huán)與 百子灣 路的交 匯處 。 金 長 安大廈立面采用 鍍 膜高 級 中空玻璃幕 墻 和香 檳色 鋁 板，局部以干掛石材點 綴 。 金 長 安大廈 總 建筑 規(guī) 模 為 10 萬㎡ ，建筑類型為甲級純寫字樓和商務樓 。 項目由兩棟寫字樓（ A 座 16 層、C 座 32 層）、一棟酒店（ B1 座 15 層）及與 A、 C 座相連的商業(yè)裙樓（ B2 座 5 層）構成。金長安大廈 具有 四星級品牌酒店、高檔餐廳、咖啡、商業(yè)中心、健身中心、金融服務等設施和服務體系。 目前在租的寫字樓為 C 座，首層 500 ㎡開敞大堂設計，局部挑空10 米。 至 米辦公層高， 框架結構，在頂層提供躍層式辦公面積，全新 米雙空間。 C 座標準層面積約 1800 ㎡，層高 ，分戶面積為 92240 ㎡，根據(jù)辦公需求，可以組合成 100㎡ 1800㎡來使用 。 寫字樓出租率為 90%以上。 3） 、 大成 國際 中心 ： 項 目 總 占地 43080 平方米，是集酒店式服 務 公寓、大型 購 物廣 場 和 5A級 智能化 寫 字 樓為 一體的建筑 綜 合體， 規(guī)劃總 建筑面 積為 197425 平方米，其中，酒店式服 務 公寓建筑面 積為 63640平方米； 購 物廣 場 面 積 近 68000 平方米； 5A級 智能化 寫 字 樓 面 積為21973平方米 ，出售率達 95%以上 。 劣勢：此項目只售不租，小業(yè)主租價不統(tǒng)一，限制一部分承租方，甲級寫字樓只能體現(xiàn)在外面而真正內涵的品質無法給承租客戶提供。 4） 、龍 源文化 創(chuàng) 意 園： 總 套 數(shù)約 400 套，其中 A 棟 、 B 棟樓 座分出創(chuàng) 作一 區(qū) 至五 區(qū) ；一 區(qū) 至四 區(qū) 的 標 準 層為創(chuàng) 作 區(qū) ， 標 準 層 高 為 米，并 可自由 組 合拆分，全部采用精裝修交付 標 準， 并設 中央空 調 。 D棟樓為專屬 大中型 創(chuàng) 意機 構 的 5A 級寫 字 樓 大廈，整 棟 6200 平米，地下一 層 ，地上五 層 ， 標 準 層 建筑面 積 1240 平方米， 層 高 米，中央空 調 。 設 有： 會議 室、商 務 中心、棋牌室、 桌 球室、兵 乓 球室、屋頂 露天 籃 球 場 等商 務 休 閑 、 娛樂 配套。目 標 客 戶定位為 大型 傳 媒機 構 、大型影 視 制作機 構 、大型 數(shù) 字制作機 構 或集 團總 部 。 出租率達 95%以上。 區(qū) 位 優(yōu)勢 ： 政府倡 導 和支持文化 創(chuàng) 意 產業(yè)。 5） 、商富中心： 金海 國際 四期 產 品，立 項為綜 合立 項， 占地 約 萬平米， 總 建筑面 積約 10萬平米， 綠 化率 32%，共 計 3 棟 塔 樓 ，其中 1 號樓 已整體 銷 售 給 世界 500 強企 業(yè) “ 中 國電 信 ” 北京公司 ， 2 號樓 和 3 號樓為 地下 3 層 地上 23 層 的塔 樓 ，五梯十五 戶 。 其中 3 號樓為 可注 冊 的精裝商 務 公寓，主力 戶 型： 101136 平米， 層 高 米，大堂 80 米挑空大堂。 出售率達 98%以上。 此項目只售不租，劣勢：一部分用戶自用，一部分小業(yè)主投資出租，導致租價不統(tǒng)一，內部大廈混亂限制一部分承租方，甲級寫字樓只能體現(xiàn)在外面而真正內涵的品質無法給承租客戶提供。 6） 、 競園 ： 圖 片 產業(yè) 基地，是 圖 片交易市 場 ， 為 北京 圖 片 產業(yè) 基地和文化 創(chuàng) 意 產業(yè) 聚集 區(qū) ，在 產 品定位和建筑形 態(tài) 上，適合文化、 創(chuàng) 意、傳 媒、 圖 片 攝 影 、 電視 廣播、 數(shù)碼 科技、 娛樂 、 電 影 與錄 像、音 樂 、表演 藝術 、出版、 軟 件及 計 算機服 務 、 藝術 品和古董及文物等行 業(yè) ，為 本土 圖 片行 業(yè) 、中 國 文化 創(chuàng) 意 產業(yè)發(fā) 展聚集地。目前競園租賃市場為： 米 層 高的 報 價 ； 米的 層 高 報 價 ， 米 層 高 為 精裝 寫 字 間 ； 米 層 高是毛坯房，可做 23 層 的 LOFT辦 公空 間 。出租率達 95%以上 。 7） 、 CBD 東都 ： 整體項目是 40 萬平方米的綜合體，其中商業(yè)部分 30萬平方米，北區(qū) 15 萬，南區(qū) 8 萬，西區(qū) 萬，中心區(qū) 10 萬平方米。西區(qū)為 “CBD 東都華騰國 際公寓 ” ， 周邊配套設施：世界 500 強法國迪卡儂、白盛時尚百貨、時尚運動名品等體育用品大賣場；國際連鎖超市、生活賣場、品牌專賣店等日常消費場所；國內連鎖巨頭紅星美凱龍、大型家電等家用賣場；五星級多廳影城、品牌俱樂部、中西餐飲、兒童娛樂等休閑娛樂設施 ，出租出售率達 98%以上 。 競爭分析 1） 來自其它寫字樓的競爭 周邊寫字樓僅有二座純甲級辦公樓，供應量為十萬平方米，其規(guī)模大，配套完善；他們目前均在招商，出租率不高。 2） 目前處于經(jīng)濟復蘇時期，眾多企業(yè)經(jīng)營情況好轉，租賃市場好于去年。 3）主要競爭對手 為“金泰國際中心”，第二競爭對手為“金長安大廈”，其次為“大成國際中心”。 機會分析 北京 CBD 東擴的第一步主要集中于產業(yè)投資，將極大地推動包括寫字樓在內的商業(yè)和投資類物業(yè)發(fā)展。 CBD 東擴區(qū)與現(xiàn)有核心區(qū)將是共贏的關系，在建筑的整體要求上，多數(shù)標志性建筑高度將在100 米到 300 米之間。而根據(jù)北京市的規(guī)劃，現(xiàn)有 CBD 的總體規(guī)劃量為 1050 萬平方米，其中， 50%為寫字樓和酒店。最新的數(shù)據(jù)顯示， CBD 甲級寫字樓市場形勢不容樂觀 ， 空置率達 30%。 CBD 東擴效應還需要一定的時間才能顯現(xiàn)。新的投資是分散在未來的 10 年中，且總額不大。 CBD 東擴并非投資打造一個新商務區(qū)，而是將現(xiàn)有的區(qū)域劃歸到 CBD 當中。 如價格不合理，配套跟不上，抓不住目標客戶，極易造成客戶流失至本項目旁邊“金泰國際大廈”的局面，因此市場定位、客群定位以及價格策略將是很大的挑戰(zhàn)和考驗。 第 四 章 市場風險預測及解決方案 百子 灣區(qū) 域商 業(yè)發(fā) 展一直停 滯 不前， 這 主要是由于 該區(qū) 域 長 期以 來 是 “ 工 業(yè)、倉儲區(qū) ”， 經(jīng)濟發(fā) 展水平 較 低。百子 灣現(xiàn) 有的商 業(yè) 物業(yè)數(shù) 量少、 檔 次低，以 陳舊簡 陋的沿街 門臉 房、廠房 為 主。 中水電國際大廈 附近的高檔住宅項目陸續(xù)建成并入駐，相關配套商業(yè)項目集 中供應，招商工作 將 陸續(xù)開展起來 。由于本 區(qū) 域 尚處 于起步 階 段， 沒 有完全升 級 、 舊 城面貌 沒 有 獲 得根本 性 改 變 的情 況 下，百子 灣甲級寫字樓租賃市場 還 需要一段 時間 的培育期。 但是未來的本區(qū)域商業(yè)地產發(fā)展是非常光明的，隨著周邊的商業(yè)發(fā)展會帶動本區(qū)域的辦公樓的發(fā)展，將吸引一些 CBD 集團辦公客戶選址在此，目前本區(qū)域甲級甲寫字樓供應量非常少，加上本案只有三家純甲級寫字樓，約十五萬平方米提供給本區(qū)域的客 戶。 綜上所述：本項目租賃投資市場在先期需要培育期，目前租賃價格定位不宜過高，以后隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍增加而隨之遞增，如租賃價格定位較高 將導致大廈空置率較高，給大廈先期運營增加投資資金。 項目管理如按以下策略進行，將能最大限度有效的回避相關的風險。 高品質的物業(yè)服務， 以相對