物權(quán)登記規(guī)則及適用(編輯修改稿)
2025-06-18 04:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? ３、對(duì)于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立和以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)的，均采取登記生效主義（ 《 農(nóng)村土地承包 》 第 49條）。不登記，該用益物權(quán)不設(shè)立或不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。 （三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力 物權(quán)變動(dòng)的公信原則 《 物權(quán)法 》 第 16條 “ 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。 ” 《 物權(quán)法 》 第 17條 “ 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ” 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力 為了強(qiáng)化登記的效力，物權(quán)法確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，即物權(quán)登記機(jī)關(guān)在登記簿上所作的各種登記，具有使社會(huì)公眾信其正確的法的效力。這是為了降低和減少善意第三人對(duì)于交易的不安全感和風(fēng)險(xiǎn)性，建立良好的市場(chǎng)秩序而在法律上擬制效力。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)依申請(qǐng)作出的一種具體行政行為，體現(xiàn)了國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù)，屬于行政確認(rèn)行為。從物權(quán)法的意義上看，這種確認(rèn)的功能就是一種公示。因此公示公信原則是通過(guò)“形式推定內(nèi)容”的方式向社會(huì)公眾表示，只要交易對(duì)象有法定的權(quán)利外觀，交易者就無(wú)需再辯別權(quán)利的真?zhèn)?，從而降低交易成本? ? 不動(dòng)產(chǎn)登記公信力包括登記推定力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得兩方面的效力。 二者的共性在于強(qiáng)調(diào)登記的確定性以維護(hù)交易安全。二者的區(qū)別在于，登記推定力是假定登記簿上的記載是正確的，這種假定可以推翻；不動(dòng)產(chǎn)善意取得則是假定登記簿上的記載是不正確的，而承認(rèn)善意信賴、善意取得，使不正確的權(quán)利表象得到承認(rèn)。 （ 1）登記推定力 關(guān)于登記推定力，重點(diǎn)包括以下兩方面內(nèi)容： ? 登記的推定力包含積極推定和消極推定兩個(gè)方面， 積極推定 是指根據(jù)登記的記載推定某人享有某項(xiàng)權(quán)利， 消極推定是指根據(jù)登記的記載推定某項(xiàng)權(quán)利不存在。登記的推定不是終局性的，而是可推翻的，這主要是為了保護(hù)真正權(quán)利人的利益。 ? 注意： 《 物權(quán)法 》 16條和 17條分別賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書證據(jù)資格，但是，二者的證明力有強(qiáng)弱之分。在涉及產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的案件中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)力優(yōu)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的證據(jù)力，當(dāng)二者記載不一致時(shí)，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，確定訴爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)的歸屬。 ? 案例 2： 張某所在的單位為職工們蓋含有一定福利的房屋，張某不打算要。張某的好友李某找到張某，張某原意以自己的名義替李某買房。李以張的名義繳納了購(gòu)房款，并用張的名字辦理了房產(chǎn)證等證件。幾年過(guò)后，張將李告上了法庭，要求收回房屋。 ? 法院判決，張要求收回房屋違反了誠(chéng)實(shí)守信原則，應(yīng)當(dāng)協(xié)助李將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到李名下。 ? 案例 3： 林某與俞某于 2021年底通過(guò)婚姻介紹所介紹認(rèn)識(shí)后開(kāi)始交往，并決定結(jié)婚。 2021年 8月 7日二人聯(lián)名簽訂了《 商品房買賣合同 》 ，商品房總價(jià)款為 825462元，合同簽訂前，林某支付了定金 10000元，合同簽訂后，林某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付余下房款。 2021年 12月二人入住訴爭(zhēng)房屋。 2021年 6月 9日林某與俞某因關(guān)系惡化，俞某搬出訴爭(zhēng)房屋。 2021年 12月 6日領(lǐng)取訴爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證。林某與俞某未辦理婚姻登記手續(xù)。因俞某請(qǐng)求分割訴爭(zhēng)房屋引發(fā)糾紛。一審查明，購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的 825462元均為林某出資。 ? 一審法院認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋為林與俞共有，主要理由是訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬證書上登記的權(quán)利人為林與俞。林不服提起上訴，二審維持原判。 ? 問(wèn)題 在共有人之間爭(zhēng)議房地產(chǎn)權(quán)屬時(shí)，能否以登記簿記載的權(quán)利狀況當(dāng)然地產(chǎn)生確權(quán)效力？ ? 問(wèn)題 林某在購(gòu)房合同上加上俞某的名字，是否視為自愿將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與俞某？ ? 問(wèn)題 買房的出資是買賣合同的履行，還是認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬的依據(jù)？ （ 2）不動(dòng)產(chǎn)善意取得 ? 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)，因相信登記記載的權(quán)利狀況而善意實(shí)施交易行為，并辦理了變更登記手續(xù)的善意第三人能否取得登記事項(xiàng)記載的權(quán)利？ 不動(dòng)產(chǎn)善意取得是犧牲真實(shí)權(quán)利人利益，護(hù)善意第三人的制度，是利益衡量的結(jié)果，以達(dá)到維護(hù)良好交易秩序的目的。登記對(duì)善意第三人來(lái)說(shuō)是正確的。通過(guò)承認(rèn)善意信賴、善意取得，使不正確的權(quán)利表象得到承認(rèn)。 案例 4： 陸某與周某系夫妻關(guān)系，共同擁有房屋一套，該房屋產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人一欄為陸。 2021年 9月 12日，陸某在未征得妻子同意的情況下，經(jīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)，與葉某簽訂了《 房地產(chǎn)買賣契約 》 及 《 補(bǔ)充協(xié)議 》 各一份，約定陸某將上述房屋出售給葉某；協(xié)議簽訂后，葉某于同年 9月 22日按約支付了全部購(gòu)房款 385000元并實(shí)際入住，陸某委托房地產(chǎn)中介服務(wù)處理該房屋轉(zhuǎn)讓事宜，并與葉某均在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字。 2021年 10月 3日，陸某之妻周某回家發(fā)現(xiàn)葉某居住在自己房屋內(nèi)即報(bào)警，公安分部門責(zé)成房地產(chǎn)中介服務(wù)暫停過(guò)戶。 2021年 4月 2日，葉某將陸某和周某起訴到法院，主張與被告陸某簽訂的協(xié)議有效，兩被告應(yīng)辦理訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)，并賠償原告損失 87140元。 被告陸某未答辯。被告周某辨稱，原告與被告陸某簽訂的 《 主地產(chǎn)買賣契約 》 其不知曉，該
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