【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 淡旺季的解釋權(quán)由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)確定 ） ； 固 定 回報(bào)期：回報(bào)時(shí)段以開業(yè)日期作為第一回報(bào)時(shí)段的起始時(shí)間 ， 每一回報(bào)時(shí)段為 5年 。 雙方不得中途終止合同 （ 合同適用于第一回報(bào)時(shí)段 ） ； 總 房 款： 9萬(wàn)元 貸 款 額： 6萬(wàn)元 首 付 款： （ 七成十年 30%首付 ） 3萬(wàn)元 月 供： 6（萬(wàn)元） 10年期還款系數(shù) = 律 師 費(fèi)： 貸款額千分之二點(diǎn)五， 150元 保 險(xiǎn) 費(fèi)： 貸款金額 ％貸款年限 ， 300元 交易手續(xù)費(fèi)： 280元 契 稅：總房款百分之二， 1800元 公共維修基金：總房款百分之二， 1800元 印 花 稅： 總房款萬(wàn)分之五， 45元 公 證 費(fèi)： 200元夫妻雙方 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：總房?jī)r(jià) ％ =63元 雜 費(fèi)： 500元人民幣 (包括土地登記費(fèi)、測(cè)量費(fèi) 、權(quán)屬證件工本費(fèi) ) —— 以上 9項(xiàng)共計(jì) 5138元 投資回報(bào)率 月 租 金： 150元 30天 =4500元 年固定回報(bào) 1：年租金 9900元 /（總房款 90000元 +5138元 =% 年租金計(jì)算 1： （ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi) ） 30天 【（ 12月 50%入住率 ） 業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月 】 =9900 元 （ 國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì) ， 我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店客 房平均出租率僅 50%出頭 ， 按照 50%的出租率 ， 投資回報(bào)率計(jì)算就不包括業(yè)主一年中免費(fèi)入 住半月 ） 年固定回報(bào) 2： 年租金 8250元 /（ 總房款 90000元 +5138元 ） =% 年租金計(jì)算 2： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi) ） 30天 300元 /月配套設(shè)施管理費(fèi) 】 【（ 12月 50%入住率即 6個(gè)月 ） 業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月 】 =8250元 年固定回報(bào) 3：年租金 14750元 /（總房款 90000元 +5138 元） =% 年租金計(jì)算 3: 如按每月客房平均入住率 85%計(jì)算 ， (全 年為 310天 業(yè)主免費(fèi)入住 15天 ) （ 150 元 日 90元服務(wù)費(fèi) 平均日 10元配套設(shè)施管 理費(fèi) ） =14750元 年固定回報(bào) 4： 年租金 7920元 /（ 總房款 90000元 +5138 元 ） =% 年租金計(jì)算 4： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi) ） 30天 300 元 /月配套設(shè)施管理費(fèi) 一般酒店 / 月 /平米的物業(yè)管理費(fèi) 20平米 】 【（ 12月 50%入住率即 6個(gè)月 ） 業(yè)主免 費(fèi)入住半個(gè)月 】 =7920元 點(diǎn)評(píng) 1） 、 以上前三種核算方式均未考慮 “ 車位月租金 、 物業(yè)管理費(fèi) 、 中介費(fèi) 、 水電氣衛(wèi)生費(fèi) 、 供暖費(fèi) （ 28/平米 ） 或空調(diào)費(fèi) 、電話費(fèi) 、 稅金等 ” 費(fèi)用 。 點(diǎn)評(píng) 2）、 結(jié)合項(xiàng)目的可實(shí)施性，重點(diǎn)推薦第二種投資回報(bào)率計(jì)算方式，即投資回報(bào)率為 %。一者給洽談?lì)愃棋\江酒店管理公司這樣 “ 物業(yè)管理取費(fèi)并不算太高，但在中國(guó)的品牌實(shí)力很強(qiáng)” 予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實(shí)可行的方案；再者計(jì)算內(nèi)容相對(duì)全面，亦顯得誠(chéng)心可靠，對(duì)開發(fā)商及投資買房人均無(wú)太大風(fēng)險(xiǎn)值。 投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時(shí)間內(nèi)的按揭款按八個(gè) 月計(jì)算即 8)/【（ 150元 日 90元服務(wù) 費(fèi) ） 30天 （ 稅后月租金 ） 300元 /月配套設(shè)施 管理費(fèi) 按揭月供款 】 【 12 50%入住 率即 6個(gè)月 業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月 】 = 點(diǎn)評(píng) 1） ：本案對(duì)外營(yíng)銷推廣中 ， 月收益完全可以只取酒店配套 設(shè)施管理費(fèi)即可 ， 即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ， 經(jīng)過(guò) 投資成本 。 點(diǎn)評(píng) 2） ： 酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報(bào)較 為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主 ， 酒店管理 公司每年返還一次 ， 并 請(qǐng)專門的擔(dān)保公司做擔(dān)保 二、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2 投資回報(bào)計(jì)劃書 （ 一 ） 、 以 20平米標(biāo)準(zhǔn)間為例 ， 單價(jià) 4500元 /平米 ， 總價(jià) 90， 000元 （ 二 ） 、 業(yè)主首付 30， 000元 ， 但酒店管理公司將分 10年按月返往業(yè) 主 ， 每月僅還業(yè)主 250元 。 （ 三 ） 、 貸款金額為 6萬(wàn)元 ， 按 10年貸款計(jì)算 ， 每月還貸 （ 6= ） 。 酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報(bào) 。 以上 （ 二 、 三項(xiàng) ） 每月 ， 每年 。 酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時(shí)還給。 （ 四 ） 、 業(yè)主無(wú)須負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi) 、 采暖費(fèi) 、 電視開通費(fèi) 、 水電費(fèi) 、 寬帶費(fèi)及附屬設(shè)備設(shè)施使用費(fèi) 。 以上各種費(fèi)用合計(jì)在 600元 /月左右 。 （ 五 ） 、 手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)客 房 40年產(chǎn)權(quán) 。 （ 六 ） 、 與此同時(shí) ， 業(yè)主將獲得更大的收益 。 繁華地段的土地升值潛力無(wú)窮； 專業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報(bào)無(wú)窮 蘭州蘭山產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計(jì)算表（僅供參考） 序 號(hào) 明 細(xì) 數(shù) 據(jù) 計(jì) 算 由 來(lái) 1 面積 （ 平米 ） 20平米 2 單價(jià) （ 元 /平米 ） 4500元 /平米 3 總價(jià) （ 元 ） 90， 000元 20 4500元 /平米 =90，000元 4 標(biāo)準(zhǔn)首付款 （ 元 ） 七成十年 30， 000元 5 貸款額 （ 元 ） 七成十年 60， 000元 6 10年按揭每月供款 7 首付款每月返還 250元 30， 000元 /10年 /12月=250元 8 按 10年合約每月返還業(yè)主等額月供款 9 業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費(fèi) 600元 /月 10 客戶月回報(bào)額 250元 + +600元 = 11 客戶年回報(bào)額 1490. 20 12月= 12 年回報(bào)收益率 % 247。 90，000=% 根據(jù)開發(fā)商的提供數(shù)字 （ 1） 該酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)租價(jià)為 150元 /天； （ 2） 根據(jù)市場(chǎng)酒店出租率在 50%左右； （ 3） 得出 ， 該標(biāo)準(zhǔn)客房每年的收入為 27， 000元； （ 4） 支付給客戶的回報(bào)在每年年末 ， 每年支付為 10， 據(jù)此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，上述方案是切實(shí) 可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！ 三、結(jié)論 鑒于蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2的年回報(bào)收益率中間過(guò)程中的水分明顯，對(duì)開發(fā)商回報(bào)承諾明顯帶來(lái)較大壓力，同時(shí)不能取得當(dāng)今目標(biāo)客群的信任度（年投資回報(bào)率越高、投資風(fēng)險(xiǎn)越大），并且給知名酒店管理公司帶來(lái)巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1。 以上投資回報(bào)方案供于總和貴司參閱。具體情況待駐場(chǎng)后根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。 七、蘭山小區(qū)產(chǎn)品定位概要 ● 推薦案名：蘭山新天地大酒店 創(chuàng)新運(yùn)用上海新天地 “ 時(shí)尚休閑文化娛樂(lè)中心 ”理 念，及她在國(guó)內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、號(hào)召 力，使本案形成大西部中心的具有 “ 黃河文化地 域特色 ” 的首家 “ 新天地娛樂(lè)磁場(chǎng) ” 。 ● 酒店定位：大西北商貿(mào)中心 首家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店 1） 蘭山新天地大酒店以?shī)蕵?lè)酒店為主題 ， 集娛樂(lè)游玩 、 商業(yè)應(yīng)酬、 特色飲食 、 商務(wù)會(huì)議 、 旅游觀光 、 休閑度假于一體的綜合型酒店 2） 經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格 ， 五星級(jí)酒店的檔次 ， 娛樂(lè)型酒店的功能 。蘭州獨(dú)有的 高投資回報(bào)特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店 。 3） 客房面積建議為總建面的 70%即 26600平米左右。單人房 /標(biāo)準(zhǔn)房/普通套房 /豪華單間 /豪華標(biāo)準(zhǔn)房 /豪華套房 /總統(tǒng)套房 /女士行政房 /女士行政套房 /商務(wù)房（單人 /雙人） /高級(jí)商務(wù)房 /行政套房。 ● 商業(yè)定位：大西北商貿(mào)中心 首家品牌特色餐飲娛樂(lè)城 1） 以大西北特色美食城和大西北特色娛樂(lè)城為主體 ， 集餐飲、 娛樂(lè) 、 商 業(yè) 和 配 套 一 體 的 規(guī) 模 化 、 高格調(diào) 、 品 牌 經(jīng) 營(yíng) 的特色商業(yè)區(qū) 。 2 2） 蘭山新天地特色美食城包括一層沿街近 200米大眾特色 美食特產(chǎn)專賣一條街 ， 二層具有民族風(fēng)味的地方名菜特色 名吃 、 自助餐廳薈萃一條街 ， 三層中西餐廳 、 全國(guó)知名餐 飲名店一條街 。 3） 蘭山新天地娛樂(lè)城位于原蘭山商場(chǎng)，匯聚歌舞廳夜總會(huì) 娛樂(lè)超市、 SPA水療館及異邦桑拿浴、休躺式國(guó)際影院、情 調(diào)酒吧和咖啡吧、熏香足療與美容料理等，是 24小時(shí)娛樂(lè) 休閑不夜城。 ●產(chǎn)品定位表現(xiàn)圖 ● 五 至九層 駐蘭機(jī)構(gòu)酒店標(biāo)房 ● 一至三層 外向型商業(yè)街 ● 四至五層餐飲包房 ● 六至八層 商務(wù)人仕酒店 行政層 ● 五至十三層商人酒店標(biāo)房 /套房 ● 一至五層 新天地娛樂(lè)城 ● 六至八層娛樂(lè)包房 商業(yè)分布： 蘭山賓館一至三層 ， 辦公樓一至三層 ， 新蘭山商場(chǎng)一 至三層；地上二層與三層通過(guò)連廊連接；原蘭山商場(chǎng) 一至五層為娛樂(lè)城；總面積 11400平米左右 。 酒店分布： 蘭山賓館五至九層企業(yè)或政府駐蘭機(jī)構(gòu)酒店標(biāo)房 ， 辦公樓六至八層火車站商圈商務(wù)人仕酒店行政標(biāo)房；新 蘭山商場(chǎng)五至十三層以浙江生意人為主的酒店標(biāo)房和套房；辦公樓四至五層餐飲包房 ， 原蘭山商場(chǎng)六至八層娛樂(lè)報(bào)房；總面積26600平米左右 。 ● 新天地特色美食城 一層招商定位： 特產(chǎn)文化街： 特色食品 、 特色瓜果 、 特色羊